Texte pseudonymisé
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du 21.04.2026
L-BAIL-534/25
Audience publique du vingt et un avril deux mille vingt-six
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Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit
dans la cause e n t r e
1) PERSONNE1.) et
2) PERSONNE2.),
demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),
parties demanderesses originaires,
parties défenderesses sur reconvention,
comparant en personne,
e t
PERSONNE3.),
demeurant à L-ADRESSE2.),
partie défenderesse originaire,
partie demanderesse sur reconvention,
comparant par Maître Emilie WALTER, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Max MAILLIET, avocat à la Cour, tous deux demeurant à Luxembourg,
Faits
L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 4 juin 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.
Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du lundi, 4 août 2025 à 09.00 heures, salle JP 1.19.
Après quatre remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi 3 mars 2026 à 9 heures, salle JP 0.15, lors de laquelle PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ainsi que Maître Emilie WALTER, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE3.) furent entendus en leurs moyens et conclusions.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,
le jugement qui suit :
Exposé du litige
Par contrat de bail du 31 août 2023, PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) (ci-après les consorts GROUPE1.)) un appartement sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.100 euros.
Le contrat de bail a pris fin en date du 31 janvier 2025 et un état des lieux de sortie a été établi en date du 29 janvier 2025.
Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg le 4 juin 2025, les consorts GROUPE1.) ont sollicité la convocation de PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner au paiement de la somme de 4.200 euros au titre de remboursement de la garantie locative indument retenue, outre les intérêts.
Ils demandent encore à voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire et la condamnation de PERSONNE3.) au paiement des frais et dépens de l’instance.
Les moyens et prétentions des parties
A l’appui de leur demande, les consorts GROUPE1.) font valoir que PERSONNE3.) retiendrait de manière abusive la garantie locative alors qu’aucun arriéré de loyer et charge locative ne serait redû et que les lieux loués ne présenteraient aucun dégât locatif.
A l’audience des plaidoiries du 3 mars 2026, ils ont demandé à se voir allouer une indemnité au titre du dédommagement pour le retard subi dans la restitution de leur garantie locative. Ils n’ont pas chiffré leur demande.
PERSONNE3.) conteste la demande en remboursement pour être non fondée.
Il fait valoir que les lieux loués par les consorts GROUPE1.) seraient affectés de dégâts locatifs, à savoir la remise en peinture des lieux loués et le remplacement d’un radiateur. Il explique encore que le nouveau locataire aurait demandé la remise en peinture des lieux loués au motif qu’il existerait des différences de teintes suite aux retouches effectuées par les consorts GROUPE1.).
Il demande à voir condamner les consorts GROUPE1.) au paiement de la somme de 2.195,6 euros (1.326,98 +868,48) au titre des frais de remise en état. Il ne s’oppose pas à la restitution du surplus, soit la somme de 2.004,54 euros (4.200-2.195,46) au titre de remboursement du solde de la garantie locative.
Enfin, PERSONNE3.) s’oppose à la demande en dédommagement pour être non chiffrée.
Appréciation
Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la demande.
La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi.
Le tribunal est saisi d’une demande émanant des consorts GROUPE1.) tendant à obtenir la restitution de la garantie locative payée par eux en début de bail.
La garantie locative n’est remboursable que si le preneur justifie de l’exécution de ses obligations et de la réparation d’éventuels dégâts locatifs.
N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur n’est tenu de remettre le solde revenant au locataire qu’au moment où la garantie n’a plus de raison d’être.
La garantie locative est en effet une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P. 31 n° 2/2001, n° 65).
Avant d’apprécier le bien-fondé de la demande concernant la restitution de la garantie locative, il y a lieu d’analyser s’il les lieux sont affectés de dégâts locatifs dont la réparation incomberait aux consorts GROUPE1.).
PERSONNE3.) fait valoir que ce serait à bon droit qu’elle a retenu le montant de 2.195,46 euros au titre des frais de remise en état des lieux.
Suivant l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, alors que l’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.
Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil il n’incombe partant pas de prouver que la dégradation est imputable au locataire, mais il lui suffit de prouver que pendant la jouissance des lieux il y a eu dégradation excédante celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur. Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, n° 114, Pas. 31, p. 343 ; Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 5 février 1987, n° 35.323 du rôle).
Le preneur n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.
Par conséquent, seule la réparation de dégâts imputables au locataire et qui ne résultent pas d’une usure normale peut être mise à charge du preneur.
Il est évident que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une certaine mesure.
En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 27 mars 2012, BIJ n °8/12 p.157).
L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le chef du preneur, le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui
n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à démontrer lui-même la cause étrangère, le fait qui rend la dégradation ou la perte non imputable au locataire (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 3 juillet 1997, n° 58795 ; Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 21 octobre 2014, n° 160.810 du rôle ; M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 114).
Le droit à indemnité du bailleur naît dès le départ du preneur si ce dernier n’a pas effectué les réparations nécessaires avant cette date. Le preneur ne pourrait subordonner l’indemnisation des dégâts locatifs qui lui sont imputables à l’exécution effective des travaux de réparation par le bailleur (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 13 octobre 2000, n° 65592 ; M. HARLES, op. cit., n° 121).
Il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédante celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg 5 février 1987, n° 35.323 du rôle).
Le tribunal rappelle que le bailleur peut prouver les dégradations moyennant tous les moyens de preuve légalement admis.
Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou dans le chef de ceux dont il est responsable (Marianne Harles, op. cit., p. 344).
En vertu des articles 55 et 58 du nouveau code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer à l’appui de leurs prétentions les faits propres à les fonder et il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Au vu de ces principes directeurs qui régissent la charge des preuves, il appartient donc aux parties de soumettre les éléments de preuve qui justifient leurs prétentions.
Le juge apprécie les prétentions au vu des éléments de preuve, dont les pièces, que les parties lui soumettent.
Il appartient dès lors dans un premier temps à PERSONNE3.) de prouver les dégâts allégués.
En l’espèce, l’état des lieux signé en date du 31 août 2023 indique que les lieux loués se trouvent dans un état général d’usage avec les observations suivantes « Etat générale poussiéreux et au besoin de nettoyage, sdb, toilette, frigo, cuisine et sol. Détecteur de fumée non trouvé, Peinture murale refaite à neuf. Demande d’un badge supplémentaire, télécommande du garage et carte acces auchan ».
Un état des lieux de sortie a été dressé le 29 janvier 2025.
Aux termes de cet état des lieux de sortie, les lieux loués se trouvaient dans un état général d’usage, avec les observations suivantes « Détecteur de fumée non trouvé. Quelques tâches et retouches ».
PERSONNE3.) réclame le paiement de la somme de 1.236,98 euros au titre des frais de peinture et de remise en état de la cuisine, de l’entrée et de la chambre à coucher en arguant qu’il existerait des différences de teintes dans la peinture blanche des murs suites aux retouches effectués par les consorts GROUPE1.).
Il est retenu que l’usure, le défraîchissement ou l’altération d’une peinture, pour autant qu’ils soient normaux, ne sont pas à charge du locataire. En fin d'occupation le preneur ne peut pas remettre les peintures dans un état poussiéreux, souillé ou gras. Si la peinture n'est point considérée comme amortie et doit dès lors être refaite par suite d'un manque de soins ou d'une faute du preneur, celui-ci supporte une partie du coût des travaux de remise en état, au prorata de la durée de son occupation par rapport à la durée normale (Les Novelles, t. VI, Les baux en général, n° 945).
Ainsi, le défraîchissement de la peinture, dont il n’apparaît pas qu’il présente un caractère anormal, ne saurait être mis à charge du locataire, pas plus - à défaut d’engagement contractuel du locataire - que la remise en peinture complète des murs et des plafonds.
En l’espèce, il résulte du contrat de bail que lors de l’entrée dans les lieux, ceux-ci avaient été repeints à neuf.
L’état des lieux de sortie du 29 janvier 2025 fait état de quelques traces sur les murs dans l’entrée, la chambre à coucher. Par ailleurs, l’état des lieux de sortie ne contient aucune mention sur l’état des murs de la cuisine.
Le tribunal retient qu’il ressort des photographies versées en cause que les traces et tâches sur les murs de l’entrée et de la chambre à coucher sont minimes et n’excèdent pas l’usure normale.
De plus, le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier une quelconque obligation dans le chef du locataire de repeindre les lieux loués aux termes du contrat de bail, étant donné que celui-ci n’est pas versé en cause.
Par conséquent, la demande de PERSONNE3.) en indemnisation de frais de peinture est à dire non fondée.
PERSONNE3.) réclame le paiement de la somme de 868,48 euros au titre des frais de remplacement d’un radiateur.
Force est de constater que l’état des lieux de sortie ne contient aucune mention quant à un radiateur défectueux et qui nécessiterait un remplacement.
PERSONNE3.) reste dès lors en défaut de rapporter la preuve que les défauts affectant le radiateur relèvent d’un fait imputable aux consorts GROUPE1.), de sorte que la demande est à rejeter pour être non fondé.
Au vu des développements qui précèdent, PERSONNE3.) est à débouter de l’ensemble de ces demandes.
Il convient de rappeler que la garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître pendant la durée du bail, et notamment le recouvrement des loyers et charges impayés, ainsi que des frais de remise en état des dégradations et dégâts locatifs causés par le locataire.
La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues.
Le preneur ne peut réclamer la remise de la garantie locative aussi longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations lui imposées par le bail, de sorte que le remboursement doit être différé jusqu’au règlement final des comptes.
Il est constant en cause que les consorts GROUPE1.) ont fourni une garantie locative d’un montant de 4.200 euros.
Au vu des développements qui précèdent concernant les dégâts locatifs, il échet de retenir que c’est à tort que PERSONNE3.) a retenu la somme de totale de 4.200 euros sur la garantie locative.
La demande des consorts GROUPE1.) en remboursement de la somme de 4.200 euros est dès lors fondée.
Il y a partant lieu de condamner PERSONNE3.) au paiement de la somme de 4.200 euros, avec les intérêts de retard à partir du 4 juin 2025, date de la demande en justice, jusqu’à solde.
A l’audience des plaidoiries, les consorts GROUPE1.) ont demandé à se voir allouer un dédommagement pour le retard dans le remboursement de leur garantie locative.
Sur demande du tribunal, ils ont indiqué ne pas être en mesure de chiffrer leur demande, ne sachant pas quels seraient les barèmes appliqués par les juridictions.
Il y a cependant lieu de noter que cette demande n’est pas chiffrée, de sorte qu’elle est à déclarer irrecevable.
La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.
En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.
Par ces motifs
le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,
reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme,
dit irrecevable la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en allocation d’un dédommagement pour le retard subi dans le remboursement de la garantie locative,
dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE3.) et en déboute,
dit fondée la demande en remboursement de la garantie locative,
partant condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) la somme de 4.200 euros, avec les intérêts de retard à partir du 4 juin 2025, date de la demande en justice, jusqu’à solde,
dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,
condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.
Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK, qui ont signé le présent jugement.
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Séverine LETTNER Juge de paix |
Michel BLOCK Greffier |
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