Rép. n° 1521/25

du 21.04.2026

L-BAIL-113/26

 

Audience publique du vingt et un avril deux mille vingt-six

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Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

 

dans la cause e n t r e

 

 

Faits

 

L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 4 février 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du vendredi, 13 mars 2026 à 09.00 heures, salle JP 0.02.

 

L’affaire utilement retenue à cette audience publique, lors de laquelle Maître Gabriel AL-QAZEEM, avocat, se présentant pour la société anonyme SOCIETE3.) SA, et Maître Julie MALAINHO, avocat, se présentant pour la société anonyme SOCIETE1.) SA fut entendu en ses moyens et conclusions, tandis que la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL fit défaut.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

 

le jugement qui suit :

 

Exposé du litige

 

Suivant contrat de bail du 11 juin 2025 avec effet au 15 juin 2026, la société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-après la société SOCIETE1.)) a donné en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl, pour une durée d’une année renouvelable tacitement, un bureau situé dans un immeuble sis à L-ADRESSE3.)  , moyennant paiement d’un loyer annuel de 378 euros htva indexé et d’une avance sur charges mensuelles de 54 euros htva, payables ensemble et d’avance le premier de chaque mois.

 

Par requête déposée le 4 février 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg, la société SOCIETE1.) a fait convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl, devant le juge de paix, siégeant en matière de bail commercial pour l’entendre condamner au paiement de la somme de 2.527,20 euros, outre les intérêts conventionnels.

 

Elle demande encore à voir constater, sinon à voir prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl et à voir ordonner son déguerpissement endéans un délai de quinze jours suivant la notification du jugement à intervenir.

 

Elle sollicite enfin l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500 euros, à voir assortir le jugement de l’exécution provisoire et à voir condamner la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl au paiement des frais et dépens de l’instance.

 

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) fait valoir que la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl serait en défaut de paiement des loyers et avances sur charges redus depuis le mois d’août 2025 et ce malgré une mise en demeure.

 

Elle soutient que le non-paiement des loyers constituerait une faute grave justifiant la résiliation du contrat de bail en application de l’article 1728 du code civil.

 

A l’audience des plaidoiries du 13 mars 2026, la société SOCIETE1.) a augmenté sa demande pour la porter à la somme de 3.032,64 euros, outre les intérêts.

 

Elle a encore demandé la condamnation de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl au paiement d’une indemnité de relocation à hauteur de 3.032,64 euros en application de l’article 17 du contrat de bail.

 

Pour le surplus, la partie requérante s’est référée à la requête introductive d’instance.

 

Bien que régulièrement convoquée, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl n’a comparu ni en personne ni par mandataire à l’audience publique du 13 mars 2026.

 

Comme il ne ressort pas de l’accusé de réception retourné par la poste que la convocation a été adressée à son représentant légal ou à une personne habilitée à cet effet, il y a lieu de statuer par défaut à son égard conformément à l’article 79 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile.

 

Appréciation

 

Aux termes de l’article 78 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile, le juge qui statue par défaut à l’encontre du défendeur ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

 

Le défaut de comparaître est en effet assimilé à une contestation du défendeur et oblige le juge de vérifier si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

 

En application de ce texte, le juge est d’office tenu d’examiner tous les moyens qui s’opposent à la demande, qu’ils soient ou non d’ordre public (JCL, procédure civile, fasc. 538, mise à jour 6, 2002, N° 80 p. 9 et références y citées ; JPE, 24 octobre 2006, n° 2313 et 2315 du répertoire et références y citées).

 

* * *

 

Le tribunal, siégeant en matière de bail commercial, est compétent pour connaître de la demande.

 

La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi.

 

1. Les arriérés de loyer

 

En l’espèce, la société SOCIETE1.) réclame, aux termes de sa requête introductive d’instance, le paiement des loyers pour les mois d’août 2025 à février 2026, soit un montant total de 2.527,20 euros.

 

A l’audience des plaidoiries du 13 mars 2026, la société SOCIETE1.) a augmenté sa demande à concurrence des loyers redus pour les mois d’août 2025 à mars 2026 inclus.

 

L’augmentation du montant réclamé au titre d’un chef de la demande initiale constitue une demande additionnelle recevable, dès lors qu’elle présente un lien suffisant avec les prétentions originaires.

 

En l’espèce, la partie requérante augmente sa demande des loyers et avances sur charges échus depuis le dépôt de la requête introductive d’instance. Ladite demande ayant un lien suffisant avec la demande initiale, elle est à déclarer recevable.

 

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus.

 

Aux termes de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

 

Conformément audit article, il appartient à la partie requérante d’établir le bien-fondé de sa demande.

 

Au vu des explications fournies par la partie requérante, des pièces versées et en l’absence de preuve de paiement concernant le montant réclamé, il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que formulée par la société SOCIETE1.) pour le montant réclamé de 3.032,54 euros (505,44 x6).

 

Il y a partant lieu de condamner la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl à payer à la société SOCIETE1.) la somme de 3.032,54 euros ttc, avec les intérêts conventionnels équivalent aux taux Euribor augmenté de 4% tel que prévus à l’article 24 du contrat de bail, sur la somme de 2.527,20 euros ttc à partir du 4 février 2026, jour de la demande en justice, et, sur la somme de 505,44 euros ttc, à partir du 13 mars 2026, jour de l’augmentation de la demande, chaque fois jusqu’à solde.

 

2. La résiliation judiciaire du contrat et le déguerpissement

 

La société SOCIETE1.) sollicite la résiliation du contrat de bail et la condamnation de la locataire au déguerpissement.

 

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le preneur, alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le défaut de payer le loyer aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation du bail.

 

La demande en résiliation du bail et en condamnation au déguerpissement est partant également à déclarer fondée.

 

Un délai au déguerpissement de 40 jours est à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl.

 

3. L’indemnité de relocation

 

La société SOCIETE1.) a demandé, à l’audience des plaidoiries du 13 mars 2026 le paiement d’une indemnité de relocation équivalent à 6 mois de loyer et ce en application de l’article 17 du contrat de bail.

 

Sur question du tribunal, elle a conclu à la recevabilité de la demande en arguant que la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl disposerait du contrat de bail et qu’elle était parfaitement informé du fait que cette indemnité serait redue.

 

La demande nouvelle est celle qui se différencie de la demande originaire par un de ses éléments constitutifs, objet, cause ou partie, et donc saisit le juge d’une prétention autre que celle dont il était déjà saisi par l’effet de l’acte introductif initial. Il a généralement été admis qu’une telle demande est irrecevable si l’adversaire s’oppose à son admissibilité en soulevant son irrecevabilité. Sommairement expliqué, le fondement de cette règle est généralement donné par la notion de contrat judiciaire : le demandeur introduit une action en justice, le défendeur accepte le débat sur cette question et le demandeur ne peut plus de façon unilatérale changer les termes du débat. On parle aussi d’immutabilité du litige (T. HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé, n° 1004 et 1005).

Compte tenu du fait que, dans sa requête introductive d’instance, la société SOCIETE1.) s’est limitée à demander la résiliation du contrat de bail, le déguerpissement du locataire et le paiement des arriérés de loyers, la demande en paiement de l’indemnité de relocation – qui saisit le juge d’une prétention différente de par son objet et sa cause – ne se rattache pas aux demandes originaires, ni n’était virtuellement comprise dans celles-ci.

 

Par voie de conséquence, cette demande est à déclarer irrecevable.

 

4. Les demandes accessoires

 

1.      L’indemnité de procédure

 

La société SOCIETE1.) sollicite l’allocation d’une indemnité de 1.500 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

 

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

 

Comme il paraît en l’espèce inéquitable de laisser à la charge de la société SOCIETE1.) les sommes exposées, et non comprises dans les dépens, il y a lieu de dire leur demande sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile fondée à concurrence de 250 euros.

 

2.      L’exécution provisoire

 

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution ».

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

 

3.       Les dépens

 

Par application de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de mettre les frais et dépens de l’instance à charge de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl.

 

Par ces motifs

 

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuant par défaut à l’égard de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl. et en premier ressort,

 

reçoit la demande en la forme,

 

dit irrecevable la demande en paiement d’une indemnité de relocation pour être une demande nouvelle,

pour le surplus dit la demande recevable,

 

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa demande,

 

dit fondée la demande en paiement des arriérés de loyers,

 

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl à payer société anonyme SOCIETE1.) SA la somme de 3.032,54 euros ttc, avec les intérêts conventionnels équivalent aux taux Euribor augmenté de 4% tel que prévus à l’article 24 du contrat de bail, sur la somme de 2.527,20 euros ttc à partir du 4 février 2026, jour de la demande en justice, et, sur la somme de 505,44 euros ttc, à partir du 13 mars 2026, jour de l’augmentation de la demande, chaque fois jusqu’à solde,

 

déclare résilié le contrat de bail entre parties aux torts exclusifs de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl,

 

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 40 (quarante) jours à partir de la notification du présent jugement,

 

au besoin, autorise la société anonyme SOCIETE1.) SA à faire expulser la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl ainsi que les personnes occupant les lieux loués de son chef dans la forme légale et à mettre ses meubles et effets et ceux des personnes occupant les lieux de son chef sur le carreau, le tout aux frais de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl, frais récupérables sur simple quittance des ouvriers y employés,

 

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en allocation d’une indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

 

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA la somme de 250 euros à titre d’indemnité de procédure,

 

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,

 

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl aux frais et dépens de l’instance.

 

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK, qui ont signé le présent jugement.