Rép. n° 1719/26

du 05.05.2026

L-BAIL-1031/25

Audience publique du cinq mai deux mille vingt-six

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Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

dans la cause e n t r e

Faits

L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 27 novembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 13 janvier 2026 à 09.00 heures, salle JP 0.02.

Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du vendredi 13 mars 2026 à 9.00 heures, salle JP 0.02 lors de laquelle Maître Emilie WALTER, avocat à la Cour, se présentant pour la société anonyme SOCIETE1.) SA, et Maître Frank ROLLINGER, avocat à la Cour, se présentant pour la société anonyme SOCIETE2.) SA, furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Exposé du litige

Suivant contrat de bail conclu le 1er septembre 2008 avec effet à partir de l’ouverture du site, la société anonyme SOCIETE3.) SA a donné en location à la société anonyme SOCIETE1.) SA (la société SOCIETE1.)), pour une durée de 9 années, tacitement reconductible pour la même durée, un local faisant partie du site « ALIAS1.) », sis à L-ADRESSE3.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 14.609,60 euros ttc.

Les lieux loués comportent les blocs NUMERO3.), NUMERO4.), NUMERO5.) et NUMERO6.) qui se situent dans la partie Brasserie du site « ALIAS1.) ».

Suivant contrat de bail de sous-location conclu le 16 février 2011 avec effet à partir du 1er juin 2011, la société SOCIETE1.) a donné en location à la société anonyme SOCIETE2.) SA (ci-après la société SOCIETE2.)), pour une durée de 12 années reconductible tacitement pour une durée de 3 ans, les blocs B3, NUMERO3.) et NUMERO4.) du site « ALIAS1.) » sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer indexé mensuel de 13.455 euros ttc.

L’article 4 du contrat de bail prévoit encore une réduction mensuelle du loyer de 700 euros htva à titre de compensation de l’engagement irrévocable du locataire de s’approvisionner exclusivement auprès de la société SOCIETE1.).

Suivant contrat de bail conclu le 1er avril 2023 avec effet à la même date, la société anonyme SOCIETE3.) a donné en location à la société SOCIETE1.), pour une durée allant jusqu’au 31 août 2026, les blocs NUMERO3.), NUMERO4.) et NUMERO5.) composés d’un commerce et d’une terrasse faisant partie du site « ALIAS1.) », moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de 10.772 euros htva.

Par requête déposée le 27 novembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg, la société SOCIETE1.) a sollicité la convocation de la société SOCIETE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, pour voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de la société SOCIETE2.) et pour voir ordonner le déguerpissement de la partie défenderesse endéans un délai de quarante jours à partir de la notification du jugement à intervenir.

Elle demande encore la condamnation de la société SOCIETE2.) au paiement de la somme de 508.783,44 euros, outre les intérêts.

Elle demande enfin la condamnation de la société SOCIETE2.) au paiement d’une indemnité de procédure de 2.500 euros, à voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire et la condamnation de la société SOCIETE2.) au paiement des frais et dépens de l’instance.

Les moyens et prétentions des parties

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) fait valoir que depuis le mois de décembre 2020, la société SOCIETE2.) ne payerait plus régulièrement le loyer, de sorte qu’elle redevrait la somme de 508.783,90 euros à titre d’arriérés. Malgré plusieurs mises en demeure, la société SOCIETE2.) ne se serait pas exécutée, de sorte qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire.

La société SOCIETE1.) demande encore à voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre parties et à voir ordonner le déguerpissement de la société SOCIETE2.).

A l’audience des plaidoiries du 13 mars 2026, la société SOCIETE1.) a augmenté sa demande en paiement des arriérés de loyers à la somme totale de 574.894,50 euros.

La société SOCIETE2.) conteste la demande tant dans son principe que dans son quantum.

Dans un premier temps, elle conteste les arriérés de loyers réclamés par la société SOCIETE1.) au motif que le montant du loyer serait illégal en application de l’article 1762-6 du code civil tel que modifié par la loi du 3 février 2018 portant sur le bail commercial et applicable à partir du 1er mars 2019. Il y aurait par conséquent lieu de distinguer deux phases, à savoir les loyer redus avant le 1er mars 2019 et les loyers redus après cette date.

En ce qui concerne les loyers redus après l’entrée en vigueur du nouvel article 1762-6 (4) du code civil, elle fait valoir que le montant du loyer réclamé par la société SOCIETE1.) pour les trois lots sous-loués serait plus élevé que le loyer total payé par la société SOCIETE1.) pour l’ensemble des lots. Elle expose qu’il y aurait lieu de procéder à un recalcul du loyer réellement dû, soit en tenant compte du pourcentage de la surface louée, soit en faisant appel à un expert.

La société SOCIETE2.) fait encore valoir que durant la période allant du mois d’avril 2021 au mois de décembre 2021, la société SOCIETE1.) n’aurait pas appliqué la réduction mensuelle de 700 euros htva expressément prévue à l’article 4 du contrat de bail.

La société SOCIETE2.) fait encore enfin que la société SOCIETE1.) aurait procédé à une mauvaise imputation des paiements reçus. En effet, elle aurait procédé à des paiements au titre de remboursement des arriérés de loyers en l’indiquant expressément dans la communication du paiement, or la société SOCIETE1.) aurait tenu compte uniquement du loyer courant et aurait imputé le surplus au paiement de la bière.

Elle allègue par ailleurs que la société SOCIETE1.) accuserait elle-même des retards dans le paiement des loyers redus au propriétaire des lieux.  Or, si le locataire principal est en défaut de paiement, le sous-locataire ne serait pas dans l’obligation de s’acquitter de son obligation de paiement.  Par conséquent, faute pour la société SOCIETE1.) de verser la preuve des paiements des loyers effectués par elle, la société SOCIETE2.) ne serait pas tenue au paiement des loyers redus au titre du contrat de sous-location.

Elle demande dès lors la réduction du loyer à de plus justes proportions.

En ce qui concerne les charges, la société SOCIETE2.) soulève l’irrecevabilité de la demande pour cause de prescription. Elle fait valoir qu’étant donné que la requête introductive d’instance aurait été déposée après le 1er juillet 2025, toutes les charges redues jusqu’en 2019 serait prescrites. Seules les charges dues à partir de l’année 2020 pourraient encore faire l’objet d’une condamnation. Elle verse à l’appui de ses prétentions un jugement rendu par le tribunal de paix de et à Luxembourg en date du 20 mars 2024 (NUMERO7.) du rôle). 

En ce qui concerne plus particulièrement les frais relatifs à la consommation d’eau, elle expose que le compteur se trouverait dans une partie des lieux qui ne seraient pas pris en location par elle. Elle donne encore à considérer que la répartition des frais serait quelque peu douteuse et incompréhensible alors que 90% des frais d’eau lui serait mis en compte. Elle demande à voir ordonner éventuellement une visite des lieux.

Au vu des développements qui précèdent, la société SOCIETE2.) formule une demande reconventionnelle tendant à voir constater l’illégalité du loyer à partir du mois de mars 2019, à voir constater la prescription de la demande tendant au paiement des charges échues avant 2020 et elle demande le remboursement de tous les montants trop payés par elle.

Elle s’oppose encore à la résiliation du contrat de bail en arguant qu’il n’y aurait aucune mauvaise foi dans son chef.

La société SOCIETE1.) conteste l’ensemble des développements adverses pour être non fondés. Elle conteste également la demande en remboursement des montants trop payés pour être non fondée.

En ce qui concerne les arriérés de loyer, elle fait valoir que la société SOCIETE2.) n’aurait jamais émis la moindre contestation quant aux montants mis en compte alors que les parties sont en relations commerciales depuis 2011 et que plusieurs mises en demeures ont été adressées à la société SOCIETE2.). Les seules contestations émises par la société SOCIETE2.) concerneraient les charges et plus particulièrement les frais relatifs à la consommation d’eau. Par conséquent, les loyers seraient dus en application de la théorie de la correspondance commerciale acceptée.

Elle reconnaît toutefois une surfacturation du loyer à hauteur de 54.950,51 euros avant le mois d’avril 2023 et elle ne s’oppose pas à la réduction des arriérés réclamés à concurrence de cette surfacturation.

Elle conteste toute illégalité du loyer après 2023 en arguant que le montant du loyer de la sous-location serait conforme à la jurisprudence et à l’article 1762-6 du code civil.

La société SOCIETE1.) donne encore à considérer que la réduction mensuelle de 700 euros htva prévue à l’article 4 du contrat de bail n’aurait pas été appliquée pendant plusieurs mois au cours de l’année 2021 étant donné que durant cette période, le loyer aurait déjà été réduit en raison de la pandémie du CODVID-19.

Enfin, elle soutient que la preuve de paiement des loyers dans le cadre du contrat de bail principal ne serait pas nécessaire pour l’issue du présent litige.

En ce qui concerne les charges, la société SOCIETE1.) ne conteste pas le moyen de prescription soulevée par la partie défenderesse, à l’exception des charges relatives à la consommation d’eau.

A ce titre, elle fait valoir que la société SOCIETE2.) aurait fait procéder, sans autorisation, à une modification des urinoirs dans les lieux loués. Suite à cette modification, une grosse fuite serait apparue dans les WC et il en serait résulté une augmentation de la consommation d’eau. Cette augmentation serait exclusivement imputable à la société SOCIETE2.) donc il lui incomberait d’en supporter les frais.

La société SOCIETE2.) fait répliquer que pour déterminer le loyer réel redû au titre de la sous-location il faudrait tenir compte du loyer réellement payé au titre du bail principal et non du loyer facturé.

Elle fait encore valoir qu’en l’espèce, la société SOCIETE1.) n’aurait aucun frais alors qu’elle profiterait d’une vente de sa bière en ligne directe via un exploitant.

La société SOCIETE1.) soutient que la société SOCIETE2.) serait de mauvaise foi alors qu’elle n’aurait formulé aucune contestation avant l’introduction du présent litige.

Appréciation

Le tribunal, siégeant en matière de bail commercial, est compétent pour connaître de la demande.

La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi.

1. Les arriérés de loyer

Il est constant en cause que suivant contrat de bail de sous-location conclu le 16 février 2011 avec effet à partir du 1er juin 2011 la société SOCIETE1.) a donné en location à la société SOCIETE2.) un local situé dans les blocs B3, NUMERO3.) et NUMERO4.) du site ALIAS1.) sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer indexé mensuel de 13.455 euros ttc.

Le contrat prévoit encore une réduction de 700 euros htva à titre de compensation de l’engagement irrévocable du locataire de s’approvisionner exclusivement auprès de la société SOCIETE1.).

Il est encore constant en cause que la société SOCIETE2.) a accusé des retards dans le paiement des loyers.

La société SOCIETE1.) réclament au titre de sa requête introductive des arriérés de loyer à hauteur de 80.712,45 euros.

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) a augmenté sa demande pour la porter à la somme de 106.960,69 euros.

Il y a lieu de qualifier cette augmentation de demande additionnelle.

Cette demande additionnelle, non contestée en sa régularité par la défenderesse, est à déclarer recevable.

La société SOCIETE1.) a encore reconnu, une surfacturation de loyer à concurrence de la somme de 54.950,51 euros.

Il y a lieu de lui en donner acte.

La société SOCIETE1.) se prévaut du principe de la facture acceptée respectivement de la correspondance commerciale acceptée en ce que la créance réclamée n’aurait jamais fait l’objet de contestations.

La société SOCIETE2.) conteste l’application de l’article 109 du code de commerce et demande à voir faire application de l’article 1762-6, paragraphe 4 du code civil.

L’article 109 du code de commerce instaure une présomption légale, irréfragable, de l’existence de la créance affirmée dans la facture acceptée pour le seul contrat de vente. Pour les autres contrats commerciaux, la facture acceptée n’engendre qu’une présomption simple de l’existence de la créance, le juge étant libre d’admettre ou de refuser l’acceptation de la facture comme présomption suffisante de l’existence de la créance affirmée (Cass. 24 janvier 2019, n° 16/2019, n° 4072 du registre).

Par extension du principe de la facture acceptée posé par l’article 109 du code de commerce, il est admis en jurisprudence qu’entre commerçants, le fait de ne pas répondre à une correspondance commerciale implique l’acceptation de son contenu.

Le principe de la correspondance commerciale acceptée crée une obligation à charge du commerçant de protester contre toute affirmation inexacte lui adressée, indépendamment de la nature de leur relation contractuelle.

Il est cependant admis que la preuve par la correspondance commerciale acceptée ne vaut qu’entre commerçants. Dans la mesure où les parties sont en l’espèce des sociétés commerciales de par leur forme, le principe de la correspondance commerciale acceptée leur est opposable.

Concernant la correspondance commerciale acceptée, il est admis qu’il existe une obligation morale de protester de la part du commerçant contre lequel est dirigée une affirmation inexacte impliquant une obligation de sa part (Cour d’appel 26 mai 2004, n° 27 727 du rôle, Cour d’appel, 16 juin 2004, n° 27 752 du rôle).

En effet, les exigences de sécurité et de rapidité dans les relations commerciales impliquent que soit réduit au minimum, entre commerçants, le temps durant lequel une des parties pourra mettre en doute la véracité des affirmations de l’autre au sujet de l’existence et des modalités de leurs obligations réciproques. C’est pourquoi l’acceptation de la teneur de la correspondance commerciale par le silence du destinataire des lettres est admise (A. Cloquet, La facture, nos 444 et 445).

La signification accordée au silence dépendra des circonstances de l’espèce qui sont souverainement appréciées par le juge du fond.

Ainsi, le commerçant qui n’est pas d’accord au sujet de la facture de son cocontractant, doit prendre l’initiative d’émettre des protestations précises valant négation de la dette affirmée endéans un bref délai à partir de la réception de la facture (voir e.a. Cour IV chambre, 12 juillet 1995, n° 16 844 du rôle).

L’obligation de protester existe quelle que soit la partie de la facture que le client conteste, l’existence même du contrat, les conditions du marché, la date de la facture, l’identité entre les choses fournies et les choses facturées, ou bien la conformité de la fourniture avec les qualités promises (A. Cloquet, La facture, n° 446 et suiv.).

Un silence prolongé bien au-delà du temps nécessaire pour prendre connaissance de la facture, pour contrôler ses mentions et les fournitures ou services auxquels elle se rapporte, constitue une acceptation tacite de cette facture.

La signification accordée au silence dépendra des circonstances de l’espèce qui sont souverainement appréciés par le juge du fond.

En l’espèce, il ressort des éléments de la cause que la société SOCIETE1.) a adressé à la société SOCIETE2.) des mises en demeure en date du 24 mars 2025, 27 juin 2025 et 8 septembre 2025 (les preuves de la réception étant versées en cause) sommant la locataire de s’acquitter des arriérés de loyers et des avances sur charges échues redus à ces dates ainsi que des arriérés de charges pour les années 2011 à 2024.

Il est constant en cause que la société SOCIETE2.) n’a jamais contesté les montants réclamés au titre des mises en demeure lui adressées.

Il y a cependant lieu de relever, que lors de l’audience des plaidoiries du 13 mars 2026, la société SOCIETE1.) a reconnu avoir procédé à une surfacturation du loyer avant le mois d’avril 2023, et elle a réduit sa demande en conséquence.

Au regard du fait que la société SOCIETE1.) reconnaît elle-même que le loyer réclamé à la société SOCIETE2.) à avant le mois d’avril 2023 serait contraire à l’article 1762-6 (4) du code civil, il ne saurait être fait application de la théorie de la correspondance commerciale acceptée.

Au vu des aveux faits par la société SOCIETE1.), le tribunal se doit de procéder à une analyse de la légalité du loyer au regard de l’article 1762-6 (4) du code civil à partir du mois de mars 2019, date d’entrée en vigueur de la loi du 3 février 2018 sur le bail commercial et modifiant certaines dispositions du code civil a opéré une refonte des dispositions légales régissant les baux commerciaux.

La loi du 3 février 2018 sur le bail commercial et modifiant certaines dispositions du code civil a opéré une refonte des dispositions légales régissant les baux commerciaux.

La nouvelle loi prévoit que l’article 1762-6(4) du code civil aura la teneur suivante « Sauf en cas de sous-location où des investissements spécifiques à l’activité du sous-locataire ont été effectués par le preneur, les loyers payés au preneur par le sous-locataire ne pourront être supérieurs aux loyers payés par le preneur au bailleur ».

La loi du 3 février 2018 portant sur le bail commercial et modifiant certaines dispositions du code civil et ayant introduit l’article 1762-6 paragraphe 4 stipule que ledit article prend effet douze mois après son entrée en vigueur. Eu égard au fait que la loi précitée du 3 février 2018 est entrée en vigueur le 1er mars 2018, les dispositions de l’articles 1762-6 (4) sont d’application à partir du 1er mars 2019.

L’article 11 paragraphe 6 alinéa 1er de la Constitution dispose que « La liberté du commerce et de l’industrie, l’exercice de la profession libérale et du travail agricole sont garantis, sauf les restrictions à établir par la loi. »

La Cour constitutionnelle a retenu dans son arrêt n° 00176 rendu en date du 23 décembre 2022 que « l’article 1762-6, paragraphe 4, du Code civil, tel qu’introduit par la loi du 3 février 2018 portant sur le bail commercial et modifiant certaines dispositions du Code civil, en ce qu’il ne permet pas à l’opérateur économique, ayant pris en bail un local commercial, de le donner en sous-location moyennant un prix de la sous-location qui lui permette de couvrir ses frais d’exploitation spécifiques à la sous-location et d’escompter un bénéfice raisonnable tiré de la sous-location, est contraire à l’article 11, paragraphe 6, alinéa 1, de la Constitution ».

Au vu de cet arrêt, il y a lieu de retenir que le plafond du prix du contrat de sous-location imposé par l’article 1762-6 paragraphe 4 du code civil constitue une restriction disproportionnée.

Dans sa motivation, la Cour constitutionnelle retient que dans l’attente d’une intervention réparatrice du législateur, il y a lieu de considérer que l’équilibre entre le but légitime recherché par l’article 1762-6 paragraphe 4 du code civil et la liberté du commerce et de l’industrie est restauré si le loyer du contrat de sous-location ne dépasse pas le loyer payé par le preneur au bailleur principal, majoré de ses frais d’exploitation relatifs à la sous-location et d’un bénéfice raisonnable.

La société SOCIETE1.) réclame le paiement des montants tels qu’ils ressortent du décompte versé en cause :

SCAN

En l’espèce, il est constant en cause que suivant contrat de bail conclu le 1er septembre 2008 la société SOCIETE1.) a pris en location les blocs NUMERO3.), NUMERO4.), NUMERO5.) et NUMERO6.) qui se situent dans la partie Brasserie du site ALIAS1.) sis à L-ADRESSE3.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 14.609,60 euros ttc.

Il est encore constant que suivant un second contrat de bail conclu en date du 1er avril 2023, le loyer redû par la société SOCIETE1.) pour les blocs NUMERO3.), NUMERO4.) et NUMERO5.) a été fixé à la somme de 10.772 euros htva indexé.

Suivant contrat de sous-bail du 16 février 2011, la société SOCIETE2.) a sous-loué les blocs NUMERO3.), NUMERO4.) et NUMERO5.) moyennant paiement d’un loyer indexé mensuel de 13.455 euros ttc.

Le tribunal se doit de constater que la société SOCIETE1.) reste en défaut de rapporter la preuve d’avoir effectué des investissements dans le local commercial loué à la société SOCIETE2.).

Il s’ensuit qu’à partir du 1er mars 2019, date à laquelle le nouvel article 1762-6(4) du code civil est entré en vigueur, la société SOCIETE1.) ne peut réclamer un loyer supérieur à celui qu’elle paie à la société anonyme SOCIETE3.) SA.

Par conséquent, le loyer redû par la société SOCIETE2.) ne peut pas excéder la somme de 10.772 euros htva indexé à partir du 1er avril 2023, tel que cela est repris dans le décompte repris ci-dessus.

En ce qui concerne la période allant du 1er mars 20219 au 31 mars 2023, le tribunal n’est cependant pas en mesure de déterminer le loyer à payer par la société SOCIETE2.) alors qu’il ne dispose d’aucune information sur la surface totale loués par la société SOCIETE1.) au titre du contrat de bail conclu le 1er septembre 2008 qui concerne également le bloc NUMERO6.), qui n’est pas loué par la société SOCIETE2.). En effet les plans versés en cause portent uniquement sur les blocs NUMERO3.), NUMERO4.) et NUMERO5.) . Faute pour le tribunal de disposer de l’ensemble des information relatives à la surface totale des lieux loués par la société SOCIETE1.), il ne saurait apprécier si le loyer facturé à la société SOCIETE2.) au titre des surfaces sous-louées par elle est conformes à l’article 1762-6 (4) du code civil.

Il y a partant lieu, avant tout autre progrès en cause, d’enjoindre à la société SOCIETE1.) de verser tous les éléments permettant de déterminer la surface totale louée aux termes du contrat de bail du 1er septembre 2008 ainsi que les preuves relatives au loyers payés par elle à partir du 1er mars 2019.

2. Les arriérés de charges locatives

 La société SOCIETE2.) soulève la prescription quinquennale de la demande pour toutes les charges antérieures à l’année 2020.

En vertu de l’article 2277 du code civil, les loyers se prescrivent par cinq ans. Cette prescription quinquennale s’applique aussi aux adaptations indiciaires du loyer, aux avances sur charges locatives et même aux décomptes des charges locatives d’un immeuble, lorsque ces décomptes sont prévus annuellement par le contrat, alors que ledit article prévoit la même prescription pour « tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts ».

La prescription de cinq ans de l’article 2277 du code civil commence à courir à partir du jour de l’échéance de chaque période de loyers, il y a autant de délais que de termes (Précis Dalloz, Droit civil, Les obligations, n° 1109).

Concernant les décomptes de charges locatives, le point de départ du délai de prescription quinquennale est constitué par la présentation du décompte : « On admet généralement que les charges impayées peuvent être réclamées et donner lieu, le cas échéant, à une action en justice pendant le délai de cinq ans, à partir de la présentation du compte distinct par le bailleur dans les prévisions de l’article 2277 du code civil, s’agissant de dettes payables en principe, à défaut d’accord formel entre parties, par année ou termes plus courts, selon les usages consacrés » (M. La Haye et J. Vankerckhove, Le louage de choses, les baux en général, éd. Larcier, 2000, n° 825 sexies ; dans le même sens B. Louveaux, Le droit du bail, régime général, éd. De Boeck, 1993, n° 225).

Le décompte des charges est dès lors à établir, sauf accord contraire des parties, annuellement ou par termes plus court, selon les usages consacrés.

En l’espèce, le contrat de sous-location du 16 février 2011 dispose en son article 5 qu’un décompte sera effectué annuellement.

A l’audience des plaidoiries du 13 mars 2026, la société SOCIETE1.) ne conteste pas la prescription de sa demande en ce qui concerne les charges locatives pour les années 2011 à 2019, sauf en ce qui concerne la consommation d’eau.

Le tribunal se doit de relever qu’il ne ressort pas des éléments soumis à l’appréciation du tribunal, à quelle date la société SOCIETE1.) a présenté les décomptes respectifs pour les charges locatives à la société SOCIETE2.).

Il est admis que même si aucun texte légal ne détermine à quel moment le décompte des charges doit être présenté au preneur, il ne saurait cependant être permis au bailleur de proroger artificiellement le délai de prescription en présentant les décomptes annuels avec des retards considérables (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg 1er décembre 2017, numéro 183.513du rôle).

Est à considérer comme retard considérable, la présentation du décompte au preneur plus de six mois après la fin de l’exercice auquel il se rapporte, sauf pour le bailleur de rapporter la preuve d’une impossibilité, objectivement justifiée, de présenter le décompte dans ce délai.

S’agissant en l’espèce de décomptes portant sur une année civile, et la société SOCIETE1.) ne prouvant, voire n’alléguant même pas, d’une impossibilité dans son chef pour établir les décomptes de charges dans les six mois après la fin de chaque année civile,  il y a lieu de retenir que le point de départ de la prescription quinquennale pour les charges locatives se rapportant à chaque année se situe au 30 juin de l’année suivante.

Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, il s’ensuit que :

-          concernant les charges de l’année 2011, le point de départ de la prescription quinquennale est le 30 juin 2012,

-          concernant les charges de 2012, le point de départ de la prescription quinquennale est le 30 juin 2013,

-          concernant les charges de 2013, le point de départ de la prescription quinquennale est le 30 juin 2014,

-          concernant les charges de 2014, le point de départ de la prescription quinquennale est le 30 juin 2015,

-          concernant les charges de 2015, le point de départ de la prescription quinquennale est le 30 juin 2016,

-          concernant les charges de 2016, le point de départ de la prescription quinquennale est le 30 juin 2017,

-          concernant les charges de 2017, le point de départ de la prescription quinquennale est le 30 juin 2018,

-          concernant les charges de 2018, le point de départ de la prescription quinquennale est le 30 juin 2019,

-          concernant les charges de 2019, le point de départ de la prescription quinquennale est le 30 juin 2020,

-          concernant les charges de 2020, le point de départ de la prescription quinquennale est le 30 juin 2021,

-          concernant les charges de 2021, le point de départ de la prescription quinquennale est le 30 juin 2022,

-          concernant les charges de 2022, le point de départ de la prescription quinquennale est le 30 juin 2023,

-          concernant les charges de 2023, le point de départ de la prescription quinquennale est le 30 juin 2024,

-          concernant les charges de 2024, le point de départ de la prescription quinquennale est le 30 juin 2025.

Dès lors, comme la demande en justice date du 27 novembre 2025, les charges relatives aux années 2015 à 2019 sont prescrites.

La demande à titre d’arriérés de charges pour les années 2011 à 2019 est partant à déclarer irrecevable.

La demande à titre d’arriérés de charges pour les années 2020 à 2024, introduite pour le surplus dans les formes et délais de la loi, est à déclarer recevable.

Suivant le décompte versé en cause , la société SOCIETE1.) réclame, au titre de sa requête introductive d’instance la somme de 173.947,12 euros (27.488,61 + 27.032,12 + 52.485,82 + 63.516,11 + 3.424,46) au titre des arriérés de charges pour les années 2020 à 2024.

A l’audience des plaidoiries du 13 mars 2026, la société SOCIETE1.) a augmenté sa demande pour la porter à la somme totale de 213.809,94 euros (27.488,61 + 27.032,12 + 52.485,82 + 63.516,11 + 43.287,28) suite à l’établissement des charges relatives à la consommation d’eau, de gaz pour l’année 2024.

L’augmentation du montant réclamé au titre d’un chef de la demande initiale constitue une demande additionnelle recevable, dès lors qu’elle présente un lien suffisant avec les prétentions originaires.

En l’espèce, la partie requérante augmente sa demande des loyers et avances sur charges échus depuis le dépôt de la requête introductive d’instance. Ladite demande ayant un lien suffisant avec la demande initiale, elle est à déclarer recevable.

En l’espèce, la société SOCIETE1.) réclame encore le paiement des arriérés de charges pour les années 2020 à 2024.

En premier lieux, le tribunal relève que le contrat de sous-location du 16 février 2011 dispose en son article 5 que « En plus du loyer mensuel susmentionné, le locataire verse mensuellement un acompte pour les charges locative qu’il ne règle pas directement aux fournisseurs et autres prestataires. Le montant de cet acompte sera fixé ultérieurement par courrier séparé et pourra être adapté par simple courrier suivant l’évolution du coût de ces charges ».

Le tribunal ne dispose d’aucune information quant à cette avance sur charges.

Ensuite, il y a lieu de relevé que la société SOCIETE1.) ne verse aucun décompte détaillé pour les charges locatives, mais qu’elle se contente de verser toute une série de factures.

Il ressort de l’analyse de ces factures, que la majorité d’entre elle concerne la « location de la salle des machines » (pièce n°2 de Maître Max MAILLET). Or, force est de constater que le contrat de sous-location ne fait pas mention d’une telle salle des machines.

Ensuite, le tribunal relève qu’aucun décompte des charges détaillé pour les années 2020 à 2024 inclus n’est versé en cause ni même les relevés pour les consommations d’eau et de gaz, de sorte qu’il n’est en l’état actuel pas possible au tribunal de retracer les montants réclamés.

Le tribunal n’est dès lors pas en mesure de vérifier le montant des charges locatives redues par la société SOCIETE2.).

Il y a partant lieu, avant tout autre progrès en cause, d’enjoindre à la société SOCIETE1.) de verser en cause, pour la période allant de 2020 à 2024, un décompte détaillé des charges locatives ainsi que les pièces justificatives tels que les relevés de consommation et ce pour chacune des années ainsi que tout autre élément utile afin de permettre au tribunal de retracer le montant des charges locatives en souffrance.

Par ces motifs

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort,

reçoit les demandes principales et reconventionnelles en la forme,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa demande en paiement,

dit qu’en application de l’article 1762-6(4) du code civil, tel que modifié par la loi du 3 février 2018 portant sur le bail commercial et modifiant certaines dispositions du code civil, la société anonyme SOCIETE1.) SA ne peut réclamer un loyer supérieur à celui qu’elle paie à la société anonyme SOCIETE3.) SA pour les NUMERO3.), NUMERO4.) et NUMERO5.) qui se situent dans la partie Brasserie du site « ALIAS1.) » sis à L-ADRESSE3.),

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de ce qu’elle reconnait une surfacturation du loyer facturé à la société anonyme SOCIETE2.) SA à partir du 1er avril 2023,

pour le surplus et avant tout autre progrès en cause,

enjoint à la société anonyme SOCIETE1.) SA de verser tous les éléments permettant de déterminer la surface totale louée aux termes du contrat de bail du 1er septembre 2008 ainsi que les preuves relatives au loyers payés par elle à partir du 1er mars 2019,

déclare prescrite la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA tendant au paiement des charges locatives pour les années 2011 à 2019,

la dit recevable pour le surplus,

avant tout autre progrès en cause,

enjoint à la société anonyme SOCIETE1.) SA de verser, pour la période allant de 2020 à 2024, un décompte détaillé des charges locatives ainsi que les pièces justificatives tels que les relevés de consommation et ce pour chacune des années ainsi que tout autre élément utile afin de permettre au tribunal de retracer le montant des charges locatives en souffrance,

refixe l’affaire pour plaidoiries à l’audience publique DATE1.),

réserve le surplus, les frais et les dépens.

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK, qui ont signé le présent jugement.