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du 05.05.2026
L-BAIL-1105/25
Audience publique du cinq mai deux mille vingt-six
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Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit
dans la cause e n t r e
PERSONNE1.),
demeurant à L-ADRESSE1.),
partie demanderesse,
comparant en personne,
e t
1) PERSONNE2.),
2) PERSONNE3.), et
3) PERSONNE4.)
demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),
parties défenderesses,
comparant à l’audience par Maître Joelle CHOUCROUN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.
Faits
L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 18 décembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.
Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 3 février 2026 à 09.00 heures, salle JP 0.15.
Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du vendredi 13 mars 2026 à 9.00 heures, salle JP 0.02 lors de laquelle PERSONNE1.) et Maître Joelle CHOUCROUN, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.), furent entendus en leurs moyens et conclusions.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,
le jugement qui suit :
Exposé du litige
Par contrat de bail conclu le 28 avril 2023 avec effet 1er mai 2023, PERSONNE5.) a donné en location à PERSONNE2.), à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.), pour une durée fixe allant du 1er mai 2023 au 31 décembre 2027, un appartement sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.300 euros et d’une avance sur charges mensuelle de 400 euros, payables ensemble et d’avance au plus tard le premier de chaque mois.
Suivant acte de donation en ligne directe du 11 juin 2025, PERSONNE5.) a fait don de l’appartement loué par PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à PERSONNE1.).
Par courrier du 16 juin 2025, PERSONNE1.) a résilié le contrat de bail pour besoin personnel dans son chef avec effet au 16 décembre 2025.
Par requête déposée le 18 décembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) devant le tribunal de paix de Luxembourg siégeant en matière de bail à loyer, pour voir déclarer résilié le contrat de bail avec effet au 16 décembre 2025 et pour voir ordonner le déguerpissement des locataires endéans un délai de quinze jours suivant le prononcé du jugement à intervenir.
Il demande encore le paiement d’une indemnité de 1.000 euros sur base de l’article 1382 du code civil au vu du comportement abusif des parties défenderesses, à voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire et la condamnation des parties défenderesses au paiement des frais et dépens de l’instance.
Les moyens et prétentions des parties
A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir un besoin personnel dans son chef alors qu’il désirerait occuper les lieux loués par PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) personnellement.
Il explique encore que faute de pouvoir occuper l’appartement dont il serait propriétaire, il se retrouverait dans une situation difficile alors qu’il ne pourrait pas continuer à occuper son logement actuel.
PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) contestent la résiliation au motif qu’elle ne respecterait pas la date d’échéance du contrat de bail qui aurait été expressément conclu à durée déterminée. Il fait valoir qu’en présence d’un contrat à durée déterminée, celui-ci ne pourrait être résilié qu’à son échéance et moyennant le respect d’un préavis de 6 mois
Ils font encore valoir que le motif de résiliation ne serait pas plausible alors que le besoin personnel invoqué ne pas plausible et ne constituerait pas un besoin impérieux.
Appréciation
Le tribunal siégeant en matière de bail à loyer est compétent pour connaître de la demande.
La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi.
Il est constant en cause que suivant courrier du 16 juin 2025, PERSONNE1.) a résilié le contrat de bail pour besoin personnel dans son chef avec effet au 16 décembre 2025.
L’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation dispose que « tout contrat de bail visé par la présente loi, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause, est prorogé à durée indéterminée à moins que
L’article 12 (3) de la loi de 2006 sur le bail à usage d’habitation précité prévoit que « par dérogation à l’article 1736 du code civil, le délai de résiliation dans les cas prévus au paragraphe (2), point a, est de six mois. La lettre de résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle doit mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe».
En vertu de l’article 1736 du code civil « Si le bail a été fait sans écrit ou si le bail est stipulé à durée indéterminée, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux. Le délai de résiliation d’un contrat de bail d’habitation est de trois mois, sauf clause contraire dans le contrat de bail écrit prévoyant un délai supérieur à trois mois ».
Il convient encore de rappeler que le contrat de bail à durée déterminée ne peut être résilié qu’à son terme.
Le préavis à respecter se situe nécessairement par rapport à l’échéance du bail. En d’autres termes, le délai de résiliation devant être observé dans le cadre d’un bail conclu à durée déterminée se situe par rapport à la date d’expiration de ce bail, c’est-à-dire par rapport à la durée de ce bail, qui est à respecter (Justice de Paix de et à Luxembourg, 28 mai 2008, Rép. fisc. n° 1995/08 ; JPL, 15 juillet 2010, Rép. fisc. n° 3036/10 confirmé en instance d’appel TAL, 30 novembre 2010, n° 132404).
Or, un congé donné prématurément n’est pas nul, mais ses effets sont reportés jusqu’à la date pour laquelle il peut être donné.
En l’occurrence, le contrat de bail stipule que le bail est conclu pour une durée « fixe qui débutera le 01/05/2023 et prend fin automatiquement le 31/12/2027, sauf si le locataire résilie avant cette date le présent contrat de bail par lettre recommandée à la fin d’un mois, en respectant un préavis de 3 (trois) mois, le cachet de la poste faisant foi ».
En vertu des stipulations expresses du contrat le contrat de bail vient à échéance à la date du 31 décembre 2027.
Il y a partant lieu de retenir que le bail ne peut être résilié qu’avec effet au 31 décembre 2027 et non avec effet au 16 décembre 2025.
La résiliation faite par PERSONNE1.) ne mettra donc fin au contrat de bail qu’à l’échéance de celui-ci, soit le 31 décembre 2027.
L’article 12 paragraphe (3) alinéa 1er de la loi précitée prévoit notamment que la lettre de résiliation doit être motivée. Mais ce texte n’éclaire pas sur le degré de motivation et aucune sanction n’est expressément prévue par la loi en cas d’absence de motivation, la sanction de la nullité du congé ne s’appliquant qu’en cas d’absence de mention du texte du paragraphe (3) de l’article 12 de la loi. Par ailleurs, cette exigence de motivation apparaît comme étant en contradiction avec l’article 12 paragraphe (2) de la loi qui se contente d’une simple déclaration du bailleur.
Dès lors, faute de texte, un défaut de motivation suffisante n’entraîne pas la nullité de la résiliation. Il suffit alors au bailleur d’indiquer dans sa requête en déguerpissement les causes du besoin personnel invoqué afin de permettre à la fois au locataire et au juge d’apprécier le bien-fondé du motif invoqué et un contrôle a posteriori de celui-ci (cf. JPL, 6 juin 2018, rép. fisc. 2025/18).
Dans la mesure où PERSONNE1.) invoque aux termes de son courrier du 25 avril 2025 comme motif de résiliation le besoin personnel, ce qui est suffisant au regard des exigences légales, et mentionnent l’intégralité du paragraphe 3 de l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006, il échet de retenir que la résiliation du bail est intervenue en conformité avec les dispositions légales précitées.
Il y a ensuite lieu de relever qu’en principe, le bailleur est cru sur parole en sa déclaration quant au besoin personnel pour autant que son affirmation n’est pas contredite par les éléments de la cause. La preuve du besoin personnel ne saurait être exigée stricto sensu et la circonstance rendant plausible le besoin personnel, et excluant une affirmation inexacte du bailleur, doit suffire au juge pour admettre la condition prévue par la loi (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg,13 novembre 2012, n° 146.322).
La circonstance rendant plausible le besoin personnel, et excluant une affirmation inexacte du propriétaire, suffit pour admettre la preuve du besoin invoqué.
Les juges du fond apprécient souverainement, sur base des éléments de preuve du dossier, l’existence ou l’absence du besoin invoqué (Cour de Cassation, 5 avril 1973, P. 22, p. 247).
Le juge doit admettre la condition prévue par la loi du moment que l’affirmation du propriétaire est plausible et ne paraît pas inexacte sur base du dossier (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 27 mars 1997, n° rôle 58372).
En l’espèce, aucun élément probant du dossier ne permet de remettre en question la réalité du besoin personnel invoqué par PERSONNE1.), de sorte que l’existence d’un besoin personnel est donc à retenir dans son chef.
Il échet partant de constater la validité de la résiliation du bail intervenue en date du 16 juin 2025 avec effet au 31 décembre 2027.
Aux termes de l’article 12 paragraphe (3) alinéa 2 in fine de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, la décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire dans le cadre d’une demande se fondant sur un besoin personnel du bailleur ne sera 3 pas susceptible d’opposition ou d’appel. Il est partant statué en dernier ressort en ce qui concerne ladite décision.
PERSONNE1.) demande la condamnation des parties défenderesses au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts sur base de l’article 1382 du code civil.
En l’espèce, PERSONNE1.) reste en défaut de rapporter la preuve d’une faute dans le chef des parties défenderesses qui serait en lien causal avec un préjudice subi par lui.
Par conséquent, la demande est à rejeter pour être non fondée.
PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) demandent l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.
L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).
Au vu de l’issue du litige, la demande d’PERSONNE2.), d’PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) n’est pas fondée.
La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.
En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution provisoire. De plus, les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y opposant en ce qui concerne la condamnation au déguerpissement.
La demande est partant à rejeter.
Par ces motifs
le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en dernier ressort en application de l’article 12 paragraphe (3) alinéa 2 in fine de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation en ce qui concerne la décision autorisant le déguerpissement forcé,
reçoit la demande en la forme,
constate que le contrat de bail a été valablement résilié pour besoin personnel en date du 16 juin 2025 avec effet au 31 décembre 2027,
partant, condamne PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard le 31 décembre 2027,
au besoin autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) dans la forme légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,
dit non fondée la d’PERSONNE1.) en allocation de dommages et intérêts sur base de l’article 1382 du code civil et en déboute,
dit non fondée la demande d’PERSONNE2.), d’PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) en obtention d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et en déboute,
dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,
condamne PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance.
Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK, qui ont signé le présent jugement.
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Séverine LETTNER Juge de paix |
Michel BLOCK Greffier |
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