Texte pseudonymisé
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du 19.05.2026
L-BAIL-151/26
Audience publique du dix-neuf mai deux mille vingt-six
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Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit
dans la cause e n t r e
la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL,
établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,
partie demanderesse,
comparant à l’audience par Maître Benjamin PACARY, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,
e t
PERSONNE1.),
demeurant à D-ADRESSE2.),
partie défenderesse,
ne comparant ni en personne, ni par mandataire.
Faits
L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 12 février 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.
Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi 21 avril 2026 à 09.00 heures, salle JP 0.15.
L’affaire fut utilement retenue à cette audience publique lors de laquelle Maître Benjamin PACARY, avocat à la Cour, se présentant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL fut entendu en ses moyens et conclusions, tandis que PERSONNE1.) fit défaut.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,
le jugement qui suit :
Exposé du litige
Suivant contrat de bail conclu le 29 janvier 2025 avec effet au1er janvier 2025, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl a donné en location à PERSONNE1.), pour une durée d’une année renouvelable tacitement, un local meublé et aménagé en bureau individuel sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 936 euros ttc payables avant le 5 de chaque mois.
Par courrier du 12 février 2026, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl a résilié le contrat de bail avec effet immédiat pour non-paiement des loyers par le locataire.
Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg le 12 février 2026, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl a sollicité la convocation de PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer pour voir constater que le contrat de bail conclu entre parties a valablement pris fin le 12 février 2026, sinon pour voir prononcer la résiliation du contrat de bail et pour voir condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués endéans un délai de 15 jours suivant la notification du jugement à intervenir.
Elle demande encore la condamnation de PERSONNE1.) au paiement de la somme de 13.904 euros ttc au titre des arriérés de loyer, outre les intérêts majorés, à voir fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1.000 euros par mois, sinon à la somme de 936 euros ttc et à voir condamner PERSONNE1.) au paiement de cette indemnité pour chaque mois commencé.
Elle demande enfin l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000 euros, à voir assortir le présent jugement de l’exécution provisoire, et la condamnation de PERSONNE1.) au paiement des frais et dépens de l’instance.
A l’appui de sa demande, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl fait valoir que malgré une mise en demeure PERSONNE1.) resterait redevable d’arriérés de loyer pour les mois de janvier 2025 à février 2026. De plus, malgré une résiliation en bonne et due forme intervenue par courrier du 12 février 2026, PERSONNE1.) n’aurait toujours pas quitté les lieux, de sorte qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire.
A l’audience des plaidoiries du 21 avril 2026, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl a demandé la condamnation de PERSONNE1.) au paiement d’un montant de 2.400 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue par l’article V, alinéa 3 du contrat de bail.
Pour le surplus, elle s’est rapportée à la requête introductive d’instance.
Appréciation
Aux termes de l’article 78 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile, le juge qui statue par défaut à l’encontre du défendeur ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Le défaut de comparaître est en effet assimilé à une contestation du défendeur et oblige le juge de vérifier si la demande est régulière, recevable et bien fondée.
En application de ce texte, le juge est d’office tenu d’examiner tous les moyens qui s’opposent à la demande, qu’ils soient ou non d’ordre public (cf. JCL, procédure civile, fasc. 538, mise à jour 6, 2002, N° 80, p. 9 et références y citées ; JPE, 24 octobre 2006, nos 2313 et 2315 du répertoire et références y citées).
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Le tribunal, siégeant en matière de commercial, est compétent pour connaître de la demande.
La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi.
En l’espèce, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl réclame, aux termes de sa requête introductive d’instance, le paiement des loyers pour les mois de janvier 2025 à février 2026, ainsi que le paiement de la garantie locative, soit un montant total de 13.904 euros ttc.
En ce qui concerne le paiement des loyers, il y a lieu de rappeler que suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Conformément audit article, il appartient à la partie requérante d’établir le bien-fondé de sa demande.
Au vu des explications fournies par la partie requérante, des pièces versées et en l’absence de preuve de paiement concernant le montant réclamé, il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que formulée par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl pour le montant réclamé de 13.104 euros (14x 936).
En ce qui concerne la garantie locative, l’article 1134 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, le contrat de bail prévoit dans son article VII que « le locataire s’engage à fournir au bailleur une garantie bancaire (ou à verser le montant équivalent au bailleur) correspondant à 1 mois de loyer HTVA(…) ».
La garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître pendant la durée du bail, et notamment le recouvrement des loyers et charges impayés, ainsi que des frais de remise en état des dégradations et dégâts locatifs causés par le locataire.
Dans la mesure où la garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues au titre du contrat de bail indépendamment de la question de la résiliation du bail.
Au vu des éléments qui précèdent, il y a lieu de déclarer la demande fondée à concurrence de la somme de 800 euros.
Il y a partant lieu de condamner PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl la somme de 13.904 euros ttc (13.104+800), avec les intérêts légaux à partir du 12 février 2026, jours de la demande en justice, jusqu’à solde.
Conformément aux articles 15 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, il y lieu d’ordonner la majoration du taux de l’intérêt légal.
Conformément à l’article 1762-11 alinéa 1er du code civil, « Le bailleur peut résilier le bail avec effet immédiat en cas d’inexécution des obligations contractuelles par le preneur ».
En vertu de l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail.
Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (Novelles, tome VI, Le louage des choses, des baux en général, n° 388 bis).
En l’espèce, il ressort éléments soumis à l’appréciation du tribunal que PERSONNE1.) est en défaut de paiement des loyers redus et ce depuis le début du contrat de bail.
C’est dès lors à bon droit que la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl a résilié le contrat de bail commercial par courrier du 12 février 2026 avec effet immédiat.
Un délai au déguerpissement de 40 jours est à accorder à PERSONNE1.).
Dès lors que le bail est déclaré résolu, il ne sort plus ses effets, quand bien même le locataire s’est maintenu ou se maintient encore dans les lieux. Dès lors, le preneur n’est plus tenu de payer des « loyers » ; sauf au cas où il poursuivrait son occupation dans le cadre d’une prorogation contractuelle ou légale ou sous le bénéfice d’un délai de grâce qui lui aurait été octroyé à l’amiable ou par voie judiciaire (Novelles, ouvrage précité, n° 405).
Si le locataire continue d’occuper les lieux après la résolution du bail, il est redevable d’une indemnité au bailleur.
L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux. Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien dans les lieux. L’indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait qu’on est privé de la libre disposition des lieux.
En l’espèce, malgré résiliation du bail effectuée par courrier 16 février 2026 avec effet immédiat, PERSONNE1.) continue d’occuper les lieux loués.
Il est dès lors à considérer comme occupante sans droit ni titre depuis le 13 février 2026.
En l’espèce, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl demande à voir fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1.000 euros, sinon à la somme de 936 euros par mois d’occupation calendrier commencé.
En matière d’occupation sans droit ni titre, le propriétaire peut, d’une part, réclamer l’expulsion de l’occupant et, d’autre part, lui réclamer une indemnité d’occupation fondée sur l’enrichissement sans cause (LA HAYE et VANKERCKHOVE, Les Novelles VI, Le louage des choses I, nos 362).
L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux. Elle est en effet destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien dans les lieux. L’indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait qu’on est privé de la libre disposition des lieux (LA HAYE ET VANKERCKHOVE - Novelles, droit civil - Le louage des choses - t. VI, vol I, no 406 ; Jurisclasseur civil – art. 1708 à 1782 fasc. 295, no 25).
S’agissant de la fixation de l’indemnité d’occupation, il y a lieu de relever que celle-ci est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire du chef de l’occupation des lieux par la personne qui y réside sans droit ni titre. Le propriétaire a dès lors droit à la perte résultant de cette occupation, étant précisé que l’indemnité est déterminée en fonction de la valeur locative de l’immeuble, sauf aux parties d’établir que le dommage est moindre ou supérieur (M. Harles, le bail à loyer, compte rendu de jurisprudence P. 31, n° 189).
L’indemnité d’occupation est fixée par le juge, sur base de son pouvoir d’appréciation souverain, en fonction de la valeur locative réelle de l’immeuble, sans les charges, le loyer étant l’un des éléments d’appréciation du montant de cette indemnité, qui constitue non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais encore la compensation du préjudice causé au propriétaire du fait d’avoir été privé de la jouissance des lieux.
Si cette valeur peut être égale au loyer ancien, les parties peuvent démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 20 février 2004, n° 85606).
En l’espèce, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl demande à voir fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1.000 euros sans fournir la moindre justification à l’appui de sa demande.
En l’absence de renseignements quant à la valeur locative réelle de l’immeuble, l’ancien loyer convenu entre parties constitue le seul élément de référence dont le tribunal dispose, de sorte que l’indemnité d’occupation mensuelle est à fixer au montant de 936 euros.
La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl demande la condamnation de PERSONNE1.) au paiement de la somme de 2.400 euros au titre de l’indemnité forfaitaire redue suivant l’article V du contrat de bail.
A titre préliminaire, le Tribunal se doit de constater que la partie requérante demande dans le dispositif de sa requête à voir constater, sinon prononcer la résiliation du contrat de bail, à voir ordonner le déguerpissement de PERSONNE1.) et l’entendre condamner au paiement des arriérés de loyer.
Or, dans la motivation de la requête la requérante sollicite la condamnation de PERSONNE1.) au paiement d’une indemnité forfaitaire telle que prévue à l’article V du contrat de bail.
En termes procéduraux la détermination de l’objet de la demande est imposée au demandeur à travers l’exigence rédactionnelle d’indiquer dans l’acte introductif cet objectif. Cette indication figure traditionnellement et en général au dispositif de l’acte introductif d’instance où le demandeur énonce en termes clairs et concis le but recherché par l’action (Thierry HOSCHEIT, Le droit judiciaire au Grand-Duché de Luxembourg, n° 28, édition 2012, Editions Paul Bauler).
Récemment les juridictions ont cependant procédé à un élargissement des éléments à prendre en considération pour déterminer l’objet du litige en retenant que pour déterminer l’étendue de la saisine du juge, il ne faut pas s’attacher au seul dispositif mais au contenu substantiel des conclusions, sans égard à la place où la prétention a été formulée, respectivement que le juge est tenu de répondre non seulement aux moyens figurant au dispositif des conclusions des parties mais également à ceux présentés dans les motifs qui en sont le soutien nécessaire (ibidem).
Le Tribunal est dès lors valablement saisi d’une demande paiement de l’indemnité forfaitaire.
Aux termes de l’article V, alinéa 3, dernière phrase du contrat de bail, « (…) Si le contrat venait à être rompu par la faute du locataire, celui-ci doit au bailleur une indemnité irréductible et forfaitaire de 3 mois de loyer à titre d’indemnité ».
En l’espèce, le contrat de bail a été résilié en raison du non-respect par le locataire de ses obligations contractuelles, à savoir le non-paiement du loyer, de sorte que la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl est à déclarer fondée pour la somme de 2.400 euros (3x800).
La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl sollicite l’allocation d’une indemnité de 1.000 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.
La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl ne justifiant pas de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure civile, elle est à débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure.
La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.
En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.
Par ces motifs
le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuant par défaut à l’égard de PERSONNE1.) et en premier ressort,
reçoit la demande en la pure forme,
la dit fondée,
partant condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl la somme de 13.904 euros ttc avec les intérêts légaux à partir du 12 février 2026, jours de la demande en justice, jusqu’à solde,
dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de 3 (trois) points à l’expiration d’un délai de 3 (trois) mois à compter de la notification du présent jugement,
dit bonne et valable la résiliation du contrat de bail avec effet immédiat opérée le 12 février 2026, aux torts exclusifs de PERSONNE1.),
partant, condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 40 (quarante) jours à partir de la notification du présent jugement,
au besoin, autorise la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl à faire expulser PERSONNE1.) ainsi que les personnes occupant les lieux loués de son chef dans la forme légale et à mettre ses meubles et effets et ceux des personnes occupant les lieux de son chef sur le carreau, le tout aux frais de PERSONNE1.), frais récupérables sur simple quittance des ouvriers y employés,
dit que PERSONNE1.) est à considérer comme étant occupant sans droit ni titre à partir du 13 février 2026,
fixe l’indemnité d’occupation au montant mensuel de 936 euros,
condamne PERSONNE1.) au paiement de l’indemnité d’occupation à partir du 13 février 2026 et jusqu’au déguerpissement effectif,
dit fondée la demande la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl tendant au paiement d’une indemnité forfaitaire,
partant condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl la somme de 2.400 euros de ce chef,
dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl en allocation d’une indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et en déboute,
dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,
condamne PERSONNE1.) au paiement des frais et dépens de l’instance.
Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK, qui ont signé le présent jugement.
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Séverine LETTNER Juge de paix |
Michel BLOCK Greffier |
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