Rép. n° 1953/26

du 19.05.2026

L-BAIL-180/26

 

Audience publique du dix-neuf mai deux mille vingt-six

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Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

 

dans la cause e n t r e

 

 

Faits

 

L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 20 février 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi 21 avril 2026 à 09.00 heures, salle JP 0.15.

 

L’affaire fut utilement retenue à cette audience publique lors de laquelle PERSONNE1.) fut entendu en ses moyens et conclusions, tandis que PERSONNE2.) fit défaut.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

 

 

le jugement qui suit :

 

 

 

 

Exposé du litige

 

Par contrat de bail conclu le 30 juin 2017 avec effet au 1er juillet 2017, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.), pour une durée indéterminée, un appartement sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.350 euros et d’une avance sur charges mensuelle de 150 euros, payables ensemble et d’avance au plus tard le premier de chaque mois.

 

Par requête déposée le 20 février 2026 au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg siégeant en matière de bail à loyer, pour voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre parties et pour voir condamner PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués endéans un délai de quinze jours suivant le prononcé du jugement à intervenir.

 

Il demande encore la condamnation de PERSONNE2.) au paiement de la somme de 800 euros au titre des charges locatives en souffrance, outre les intérêts majorés de trois points et des sommes dues postérieurement à la résiliation au titre de l’occupation sans droit ni titre.

 

Il demande enfin à voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire et la condamnation de PERSONNE2.) au paiement des frais et dépens de l’instance.

 

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que depuis le mois de mois d’octobre 2025, PERSONNE2.) ne respecterait plus les échéances de paiement du loyer et que les paiements interviendraient avec des retards considérables.

 

A l’audience des plaidoiries du 21 avril 2026, PERSONNE1.) a augmenté sa demande à concurrence des charges redues pour l’année 2025, pour la porter à la somme totale de 1.447,98 euros.

 

Pour le surplus, la partie requérante s’est référée à la requête introductive d’instance.

 

Bien que régulièrement convoqués, PERSONNE2.) n’a comparu ni en personne ni par mandataire à l’audience publique du 21 avril 2026.

 

La convocation n’ayant pas été remise en personne à PERSONNE2.), il y a lieu de statuer par défaut à son encontre conformément aux dispositions de l’article 79 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile.

 

Appréciation

 

Aux termes de l’article 78 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile, le juge qui statue par défaut à l’encontre du défendeur ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

 

Le défaut de comparaître est en effet assimilé à une contestation du défendeur et oblige le juge de vérifier si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

 

En application de ce texte, le juge est d’office tenu d’examiner tous les moyens qui s’opposent à la demande, qu’ils soient ou non d’ordre public (JCL, procédure civile, fasc. 538, mise à jour 6, 2002, N° 80, p. 9 et références y citées ; JPE, 24 octobre 2006, nos 2313 et 2315 du répertoire et références y citées).

 

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Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la demande.

 

La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi.

 

1. La résiliation judiciaire du contrat et le déguerpissement

 

PERSONNE1.) déclare avoir résilié le contrat de bail par courrier du 14 octobre 2025 avec effet au 15 janvier 2026 et il demande, aux termes de sa requête introductive d’instance, à voir déclarer résilié le contrat de bail aux torts de PERSONNE2.) au motif que les loyers et avances sur charges ne seraient pas payés régulièrement et conformément aux dispositions contractuelles.

 

Si, en principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail, il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (Les Novelles, Droit civil, t. VI, éd. 2000, n° 388bis).

 

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la résiliation du bail.

 

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement, compte tenu des circonstances.

 

Le juge n’est pas tenu de prononcer la résolution, selon son pouvoir d’appréciation, en cas de manquements limités, justifiés par des difficultés financières temporaires (Les Novelles, n° 393). Le juge peut aussi tenir compte dans son appréciation des faits survenus en cours d’instance, par exemple d’un règlement d’arriérés de loyers.

 

La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de l’imputabilité à l’une des parties d’une inexécution grave (Les Novelles, op. cit., n° 388 ter a).

 

En outre, il a été jugé que la gravité du manquement doit être appréciée en fonction de l’existence ou non d’un dommage dans le chef du créancier (Cass. Bel. 5 mars 1982, P. I, 800).

 

Le juge a ainsi le pouvoir de refuser la résolution ou la résiliation aux torts du preneur, s’il estime que les intérêts du bailleur ne sont point en péril. La Cour de cassation belge a ainsi jugé, dans un arrêt du 15 avril 1993 (J.L.M.B., 1015) que le caractère grave de l’inexécution doit être apprécié en fonction de l’existence ou non d’un dommage dans le chef du bailleur.

 

Finalement, il importe de souligner que les juges du fond ont le pouvoir souverain d’apprécier si une résiliation du contrat de bail est justifiée lorsque la partie en faute a mis fin à ses abus. Dans un tel cas, le juge doit, en effet, se montrer indulgent (Les Novelles, op. cit., n° 390).

En l’espèce, PERSONNE1.) a adressé, en date du 28 novembre 2025, une mise en demeure à PERSONNE2.) en raison du retard répété dans le paiement du loyer depuis plusieurs mois, sans plus de précision quant aux mois concernés.

 

Il y a encore lieu de relever que PERSONNE1.) se contente d’indiquer que les paiements irréguliers ont commencé au mois d’octobre 2025 sans toutefois indiquer pendant avec quel retard les loyers seraient payés, ni la durée de ces paiement irrégulier.

 

De surcroît, aucun loyer n’est en souffrance au jour des plaidoiries.

 

Enfin, PERSONNE1.) n’établit, ni n’allègue un quelconque préjudice.

 

Le tribunal considère, dès lors, qu’en l’occurrence, le paiement irrégulier des loyers ne constitue pas un manquement suffisamment grave, de sorte que la résiliation du bail constitue une mesure disproportionnée et ne se justifie pas.

 

Les demandes en résiliation du bail et en déguerpissement consécutif du locataire sont partant à dire non fondées.

 

2. Les arriérés de loyers et d’avances sur charges

 

En l’espèce, PERSONNE1.) réclame, aux termes de sa requête introductive d’instance, le paiement d’un montant de 800 euros à titre de provision pour les charges de l’année 2025 « calculées en fonction du budget prévisionnel du syndic et de la consommation de l’année précédente ».

 

A l’audience des plaidoiries du 21 avril 2026, PERSONNE1.) a augmenté sa demande pour la porter à la somme de 1.44,98 euros suite à l’établissement du décompte pour l’année 2025.

 

L’augmentation du montant réclamé au titre d’un chef de la demande initiale constitue une demande additionnelle recevable, dès lors qu’elle présente un lien suffisant avec les prétentions originaires.

 

En l’espèce, laite demande ayant un lien suffisant avec la demande initiale, elle est à déclarer recevable.

 

Aux termes de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

 

Conformément audit article, il appartient à la partie requérante d’établir le bien-fondé de sa demande.

 

En premier lieu, le tribunal tient à relever que suivant les déclarations de PERSONNE1.) à l’audience des plaidoiries, aucun montant au titre des charges locatives pour 2025 n’était en souffrance au moment du dépôt de la requête introductive d’instance. La demande en paiement de la somme de 800 euros constituait une évaluation forfaitaire en prévision de l’établissement du décompte des charges pour l’année 2025.

 

Ensuite, il y a lieu de relever que PERSONNE1.) verse en cause un décompte de charges lui communiqué, d’après ses propres dires, fin février ou début mars 2026. Il ne ressort d’aucun élément de la cause que ce décompte a été approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires, ni qu’il a été transmis à PERSONNE2.) et que cette dernière est en défaut de paiement.

 

Par conséquent, le tribunal retient que la demande en condamnation de PERSONNE2.) au paiement de la somme de 1.447,98 euros est prématurée, de sorte qu’elle doit être rejetée. 

 

3. Les demandes accessoires

 

1.      L’exécution provisoire

 

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution ».

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

En l’espèce, au vu de l’issue du litige, la demande est à rejeter.

 

2.      Les dépens

 

Par application de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de mettre les frais et dépens de l’instance à charge de PERSONNE1.).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Par ces motifs

 

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant par défaut à l’égard de PERSONNE2.) et en premier ressort,

 

dit que le contrat de bail n’a pas été valablement résilié par courrier du 14 octobre 2025,

 

dit non fondée la demande en résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire,

 

dit non fondée la demande en déguerpissement du locataire,

 

dit prématurée la demande de PERSONNE1.) en paiement des charges pour l’année 2025, partant en déboute,

 

dit qu’i n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,

 

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK, qui ont signé le présent jugement.