Rép. n° 1955/26

du 19.05.2026

L-BAIL-1029/25

Audience publique du dix-neuf mai deux mille vingt-six

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Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause e n t r e

Faits

L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 25 novembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 13 janvier 2026 à 09.00 heures, salle JP 0.02.

Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi 21 avril 2026 à 9.00 heures, salle JP 0.02 lors de laquelle PERSONNE1.) fut entendu en ses moyens et conclusions, tandis qu’PERSONNE2.) et PERSONNE3.) firent défauts.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Exposé du litige

Par contrat de bail conclu le 9 octobre 2020 avec effet au 1er décembre 2020, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl (ci-après la société SOCIETE1.)) a donné en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) (ci-après les consorts GROUPE1.)), pour une durée d’une année reconductible tacitement d’année en année, un appartement sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 3.000 euros et d’une avance sur charges mensuelle de 260 euros, payables ensemble et d’avance au plus tard le premier de chaque mois.

Par courrier du 24 février 2025, la société SOCIETE1.) a résilié le contrat avec effet au 31 mai 2025 pour non-paiement des loyers dans le chef des consorts GROUPE1.).

Les locataires ont libéré les lieux loués en date du 10 juillet 2025.

Par requête déposée le 25 novembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg, la société SOCIETE1.) a fait convoquer les consorts GROUPE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater la résiliation du bail intervenue par courrier du 24 février 2025 et pour voir constater que les consorts GROUPE1.) se sont maintenus illégalement dans les lieux jusqu’au 10 juillet 2025.

Elle demande encore la condamnation solidaire des consorts GROUPE1.) au paiement de la somme de

-          29.478,80 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 3 juin 2025,

-          2.703,29 euros au titre des frais d’électricité impayée,

-          21.426,21 euros au titre des frais de remise en état des lieux loués,

à chaque fois outre les intérêts.

Elle sollicite enfin la condamnation solidaire des consorts GROUPE1.) paiement des frais et dépens de l’instance.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) fait valoir que par courrier du 24 février 2025 elle aurait résilié le contrat de bail conclu entre parties pour cause de non-paiement des loyers dans le chef des consorts GROUPE1.) et que ces derniers n’auraient quitté les lieux loués qu’en date du 10 juillet 2025.

Ils seraient à ce jour encore redevables d’arrières de loyers, des frais d’électricité et des frais de remise en état des lieux loués qui auraient été relaissé dans un état de dégradation.

Bien que régulièrement convoqués moyennant procès-verbal de recherches d’huissier de justice dressé le 27 mars 2026 en application des articles 157 et 170 du nouveau code de procédure civile, les consorts GROUPE1.) ne se sont pas présentés à l’audience publique du 21 avril 2026.

La convocation n’ayant pas été délivrée à personne, il y a lieu, par application de l’article 79 alinéa 1er du même code, de statuer par défaut à l’égard des consorts GROUPE1.).

Appréciation

Aux termes de l’article 78 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile, le juge qui statue par défaut à l’encontre du défendeur ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le défaut de comparaître est en effet assimilé à une contestation du défendeur et oblige le juge de vérifier si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

En application de ce texte, le juge est d’office tenu d’examiner tous les moyens qui s’opposent à la demande, qu’ils soient ou non d’ordre public (cf. JCL, procédure civile, fasc. 538, mise à jour 6, 2002, N° 80, p. 9 et références y citées ; JPE, 24 octobre 2006, nos 2313 et 2315 du répertoire et références y citées).

* * *

Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la demande.

La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi.

1. La validité de la résiliation du contrat de bail

Il est constant en cause que la société SOCIETE1.) a résilié le contrat de bail pour défaut de paiement des loyers suivant courrier du 24 février 2025 avec effet au 31 mai 2025.

Le tribunal relève que le contrat de bail a été résilié avec préavis et que la validité de cette résiliation n’a pas été remise en cause à l’audience. En outre, les locataires ont de fait restitué les clefs peu après l’expiration du préavis.

Par conséquent, il y a lieu de constater que le bail a été valablement résilié suivant courrier du 24 février 2025, avec effet au 31 mai 2025.

2. Les demandes pécuniaires

1.      Les arriérés de loyers

En l’espèce, la société SOCIETE1.) réclame, aux termes de sa requête introductive d’instance, le paiement des arriérés de loyers et avances sur charge à concurrence d’un montant de 29.478,80 euros.

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément audit article, il appartient à la partie requérante d’établir le bien-fondé de sa demande.

En l’espèce, la société SOCIETE1.) réclame le paiement des arriérés de loyers et avances sur charges dus depuis le mois d’octobre 2021 et se composant comme suit :

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Au vu des explications fournies par la partie requérante, des pièces versées et en l’absence de preuve de paiement concernant le montant réclamé, il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que formulée par la société SOCIETE1.) pour le montant réclamé de 29.478,80 euros.

2.      Les frais d’électricité

En l’espèce, la société SOCIETE1.) réclame le paiement d’un montant de 2.703,29 euros au titre des frais d’électricité non payés.

Elle fait valoir que les consorts GROUPE1.) ne se seraient pas acquittés des frais d’énergie durant la période d’occupation des lieux. Elle indique que le montant provisoire des frais s’élèverait actuellement à la somme de 2.703,29 euros.  

Aux termes de l’article 4, alinéa 3 du contrat de bail, « L’abonnement d’électricité, de téléphone ou autres, sont à charge des preneurs responsables ».

En l’espèce, les factures soumis à l’appréciation du tribunal portent sur les périodes et montant suivants :

-          novembre 2019 à novembre 2020 : 680,17 euros,

-          20 novembre 2020 au 30 novembre 2021 : 587,68 euros,

-          1er décembre 2021 au 30 novembre 2022 : 564,80 euros, 

-          1er décembre 2022 au 30 novembre 2023 : 553,17 euros,

-          1er décembre 2023 au 30 novembre 2024 : 560,52 euros

-          décembre 2024 à janvier 2025 : 114,28 euros,

-          février 2025 à mars 2025 : 114,28 euros,

-          avril 2025 à mai 2025 : 114,28 euros,

-          juin 2025 à juillet 2025 : 114,28 euros.

Il y a lieu de relever qu’étant donné que le contrat de bail n’a pris cours qu’à partir du mois décembre 2020, les frais d’énergie pour la période de novembre 2019 à novembre 2020 ne sont pas à mettre à charge des consorts GROUPE1.)

Pour le surplus, le tribunal retient que les frais d’électricité sont dûment établis en cause.

Par conséquent, les frais d’électricité pouvant être mis à charge des consorts GROUPE1.) s’évaluent au montant de 2.703,29 euros, tel que chiffrés dans la requête introductive d’instance.

3.       Les dégâts locatifs

La société SOCIETE1.) réclame le montant de 21.426,21 euros au titre des dégâts locatifs se composant comme suit :

-          1.755 euros au titre d’une facture de la société SOCIETE2.),

-          19.671,21 euros au titre de la facture de la société SOCIETE3.).

Suivant l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, alors que l’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil il n’incombe partant pas de prouver que la dégradation est imputable au locataire, mais il lui suffit de prouver que pendant la jouissance des lieux il y a eu dégradation excédante celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur. Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, n° 114, Pas. 31, p. 343 ; Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 5 février 1987, n° 35.323 du rôle).

Le preneur n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.

Par conséquent, seule la réparation de dégâts imputables au locataire et qui ne résultent pas d’une usure normale peut être mise à charge du preneur.

Il est évident que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une certaine mesure.

En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 27 mars 2012, BIJ n °8/12 p.157).

L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le chef du preneur, le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à démontrer lui-même la cause étrangère, le fait qui rend la dégradation ou la perte non imputable au locataire (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 3 juillet 1997, n° 58795 ; Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 21 octobre 2014, n° 160.810 du rôle ; M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 114).

Le droit à indemnité du bailleur naît dès le départ du preneur si ce dernier n’a pas effectué les réparations nécessaires avant cette date. Le preneur ne pourrait subordonner l’indemnisation des dégâts locatifs qui lui sont imputables à l’exécution effective des travaux de réparation par le bailleur (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 13 octobre 2000, n° 65592 ; M. HARLES, op. cit., n° 121).

Il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédante celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg 5 février 1987, n° 35.323 du rôle).

Le tribunal rappelle que le bailleur peut prouver les dégradations moyennant tous les moyens de preuve légalement admis.

Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou dans le chef de ceux dont il est responsable (Marianne Harles, op. cit., p. 344).

En vertu des articles 55 et 58 du nouveau code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer à l’appui de leurs prétentions les faits propres à les fonder et il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au vu de ces principes directeurs qui régissent la charge des preuves, il appartient donc aux parties de soumettre les éléments de preuve qui justifient leurs prétentions.

Le juge apprécie les prétentions au vu des éléments de preuve, dont les pièces, que les parties lui soumettent.

Il appartient dès lors dans un premier temps à la société SOCIETE1.) de prouver les dégâts allégués.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est versé en cause, de sorte que les consorts GROUPE1.) sont présumés avoir reçu les lieux en bon état.

Un état des lieux de sortie a été établi le 10 juillet 2025.

La société SOCIETE1.) verse à l’appui de sa demande en devis relatif au nettoyage des lieux loués établi par la société SOCIETE2.).

Il ressort de l’état des lieux de sorties, que l’appartement se trouve dans un état « non nettoyé ».

La demande de la société SOCIETE1.) est dès lors à déclarer fondée à concurrence du montant de 1.755 euros.

La société SOCIETE1.) verse encore en cause un devis établi par la société SOCIETE3.) relatif au remplacement d’une porte coupe-feu et du vinyle et des plinthes ainsi que de la fourniture d’une nouvelle télécommande de la porte de garage.  

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux de sortie que la porte d’entrée présente des traces et autocollants et que la serrure est cassée. Toutefois, il ne ressort pas dudit état des lieux que le sol en vinyle et les plinthes seraient endommagés et nécessiteraient un remplacement.

Enfin, il résulte dudit état des lieux que les télécommandes de la porte de garage ne sont plus fonctionnelles.

Au vu des éléments qui précèdent, la demande de la société SOCIETE1.) est à déclarer fondée à concurrence de la somme de 3.029,13 euros (1.893,40+435,60+260 + tva 17%).

Le tribunal relève encore que la société SOCIETE1.) verse en cause un devis établi par la société SOCIETE4.) pour un montant de 10.576,80 euros et portant sur des menus travaux tels que le remplacement du filtre de la VMC, d’un interrupteur, de chaises et autre mobilier etc.

Le tribunal relève que la société SOCIETE1.) n’a pas augmenté sa demande à l’audience, de sorte la demande en paiement des frais de remise en état des lieux loués ne sauraient porter sur les travaux repris dans le devis établi par la société SOCIETE4.).

4.      La solidarité

La société SOCIETE1.) a sollicité la condamnation solidaire des consorts GROUPE1.) sans motiver la base de la solidarité invoquée.

Le contrat de bail ne contenant aucune clause de solidarité et la société SOCIETE1.) ne justifiant pas d’une autre base légale justifiant une solidarité entre les consorts GROUPE1.), il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire.

5.       Conclusion

Au vu des développements qui précèdent, il y a lieu de déclarer la demande de la société SOCIETE1.) fondée à concurrence de la somme de 36.966,22 euros (29.478,80+2.703,29+1.755+3.029,13)

Il y a dès lors lieu de condamner les consorts GROUPE1.) au paiement de la somme de 36.966,22 euros, avec les intérêts légaux à partir du 25 novembre 2025, jour de la demande en justice jusqu’à solde.

3. Les demandes accessoires

Les frais et dépens sont à mettre à charge des consorts GROUPE1.), conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer statuant par jugement défaut à l’égard de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.), et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

constate que le contrat de bail a été valablement résilié par courrier du 24 février 2025 avec effet au 31 mai 2025,

dit partiellement fondée la demande indemnitaire de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl,

partant condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl la somme de 36.966,22 euros, avec les intérêts légaux à partir du 25 novembre 2025, jour de la demande en justice jusqu’à solde,

en déboute pour le surplus,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK, qui ont signé le présent jugement.