Texte pseudonymisé
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Rép. n° 1956/26
du 19.05.2026
L-BAIL-422/23
Audience publique du dix-neuf mai deux mille vingt-six
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Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit
dans la cause
e n t r e
la société anonyme SOCIETE1.) SA,
établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,
partie demanderesse principale,
représentée par ALLEN & OVERY SHEARMAN STERLING SCS, société en commandite simple, établie et ayant son siège social à L-1855 Luxembourg, 5, avenue J.F. Kennedy, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 178291, inscrite à la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du barreau de Luxembourg, représentée pour les besoins de la présente par Maître Thomas BERGER, avocat à la Cour, demeurant à la même adresse,
comparant à l’audience par Maître Kelly GARET, avocat, demeurant à Luxembourg, laquelle se présenta pour compte de la société ALLEN & OVERY SHEARMAN STERLING SCS,
e t
1) la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL,
ayant eu son siège social à ADRESSE2.), ayant été inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),
déclarée en état de faillite suivant jugement rendu en date du 18 mars 2024 par le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière commerciale,
représentée par sa curatrice, Maître Christelle RADOCCHIA, avocate à la Cour, demeurant à L-2419 Luxembourg, 2 Rue du Fort Rheinsheim,
partie défenderesse,
comparant par Maître Christelle RADOCCHIA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,
e t
2) PERSONNE1.),
demeurant à L-ADRESSE3.),
comparant par Maître Isabelle GIRAULT, avocat à la Cour, demeurante à Luxembourg.
et
3) PERSONNE2.),
demeurant à L-ADRESSE4.),
parties défenderesses,
comparant par Maître Isabelle GIRAULT, avocat à la Cour, demeurante à Luxembourg.
Faits
Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités, considérants et motifs d’un jugement rendu en date du 23 janvier 2025 par le tribunal de paix de Luxembourg (Répertoire NUMERO3.)) et d’un jugement rendu en date du 19 novembre 2025 par le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en instance d’appel (Répertoire NUMERO4.)) reformant et renvoyant l’affaire L-BAIL 422/23 introduite par la société anonyme SOCIETE1.) SA contre la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg autrement composé.
Sur convocation émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 17 mars 2026 à 09.00 heures, salle JP 0.15.
L’affaire fut utilement retenue à cette audience, lors de laquelle Maître Kelly GARET, avocat, se présentant pour la société anonyme SOCIETE1.) SA, et Maître Isabelle GIRAULT, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.) furent entendues en leurs moyens et conclusions.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,
le jugement qui suit :
Faits constants et antécédents procéduraux
Par contrat de bail commercial daté du 30 novembre 2020, la société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-après la société SOCIETE1.)) a donné en location à « la société SOCIETE2.) SARL (société en formation), dont le siège social sera établi à ADRESSE2.), représentée par Monsieur PERSONNE1.) et Monsieur PERSONNE2.)», une surface commerciale faisant partie d’un centre commercial sis ADRESSE2.), L-ADRESSE2.) qui comprend des commerces, des terrasses et deux zones de livraison destinées à être partagées par les utilisateurs des différents commerces de l’immeuble.
La surface louée est constituée de la cellule n°17 et délimitée sur le plan annexé au contrat de bail. Elle est composée de 89,84 m² de surface brute « extérieur murs » et d’une terrasse de 57 m². Le loyer s’élève à la somme indexée de 4.229,28 euros HTVA par mois, étant souligné que le contrat de bail prévoit certaines réductions pendant les deux premières années.
Suivant cession de parts sociale du 28 mai 2021, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont devenus associés de la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) Sàrl.
En date du 3 août 2021, la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) Sàrl a adopté la dénomination sociale « SOCIETE2.) Sàrl ».
Par requête déposée au greffe du tribunal de la Justice de Paix de et à Luxembourg le 2 novembre 2022, la société SOCIETE1.) a fait convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl (ci-après la société SOCIETE2.)) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins notamment de la voir condamner à lui payer la somme en principal de 40.823,24 euros, outre les intérêts légaux, au titre de loyers impayés.
Par jugement NUMERO5.) rendu le 21 mars 2024, le tribunal de paix de et à Luxembourg a notamment condamné la société SOCIETE2.) à payer à la société SOCIETE1.)
- la somme de 61.484,16 euros, outre les intérêts légaux, à titre d’arriérés de loyers,
- la somme de 79.131,55 euros, outre les intérêts légaux, à titre d’indemnités d’occupation,
- une indemnité de procédure de 500,00 euros.
Par requête déposée au greffe la Justice de Paix de et à Luxembourg le 29 juin 2023, la société SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE2.) devant le juge de paix, siégeant en matière de bail commercial pour voir déclarer que le contrat de bail a été résilié le 8 décembre 2022 aux torts des Preneurs, pour voir constater que les Preneurs sont occupants sans droit ni titre depuis le 8 décembre 2022 et pour ordonner leur déguerpissement endéans un délai de quinze jours suivant la notification du jugement à intervenir.
Elle demande encore la condamnation de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) au paiement de la somme de
- 46.496,71 euros, augmentés des intérêts de retard au taux légal à compter du jour de la demande en justice, au titre des frais, débours et dépenses quelconques dus en vertu du bail commercial et résultant des manquements des preneurs et de la résiliation du bail commercial,
- 29.515,14 euros, augmentés des intérêts de retard au taux légal à compter du jour de la demande en justice, au titre de l’indemnité de relocation due en vertu de l’article 19 du bail commercial,
- 22.500,00 euros, augmentés des intérêts de retard au taux légal à compter du jour de la demande en justice, au titre de la pénalité forfaitaire due en vertu de, l’article 23 du ROI,
à chaque fois outre les intérêts et avec majoration du taux d’intérêts de points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 18 avril 2004 (telle que modifiée).
A titre subsidiaire, et pour le cas où le tribunal retiendrait que la société SOCIETE2.) a repris les engagements des Preneurs concernant le contrat de bail, elle indique que l’ensemble de ses demandes sont dirigées contre les Preneurs et la société SOCIETE2.), de sorte qu’elle demande la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part de PERSONNE1.), de PERSONNE2.) et de la société SOCIETE2.) au paiement des demandes pécuniaires.
Elle sollicite enfin l’allocation d’une indemnité de procédure de 5.000 euros, à voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire et à voir condamner les Preneurs au frais et dépens de l’instance.
Par un jugement n° F-2024/00250-L rendu le 18 mars 2024 par le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, la société SOCIETE2.) SARL a été déclarée en état de faillite et Maître Christelle RADOCHIA a été nommée curateur de la faillite.
Par jugement n°275/25 rendu le 23 janvier 2025, le tribunal de paix a déclaré non-fondés les moyens d’irrecevabilité tirés de l’autorité de la chose jugée et du libellé obscur, a déclaré fondé le moyen d’irrecevabilité tiré de l’estoppel et a partant déclaré irrecevable la requête introduite par la société SOCIETE1.) en date du 29 juin 2023.
Il a encore déclaré recevables mais non fondées les demandes reconventionnelles formulées par PERSONNE1.) et PERSONNE2.), a condamné la société SOCIETE1.) au paiement d’une indemnité de procédure de 750 euros ainsi qu’au frais et dépens de l’instance.
De ce jugement du 23 janvier 2025, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 3 mars 2025.
Par jugement n°2025TALCH14/00109 rendu le 19 novembre 2025, le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg a, par confirmation du jugement entrepris, dit les moyens tirés de l’irrecevabilité de la demande pour cause de libellé obscur et de l’autorité de chose jugée non fondés et en déboute.
Il a encore dit, par réformation du jugement entrepris, dit non fondé le moyen d’irrecevabilité de la demande tiré de l’estoppel formulée par la société SOCIETE1.) et a renvoyé le litige devant le Tribunal de Paix de Luxembourg autrement composé.
Appréciation
PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soulèvent l’incompétence matérielle du tribunal saisi au motif que le contrat de bail conclu le 30 novembre 2020 aurait été conclu exclusivement entre la société SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.). Ils déclarent encore se rapporter à prudence de justice en ce qui concerne le mode de saisine du tribunal.
A l’appui de leur moyen, ils font valoir qu’ils seraient des parties privées et qu’ils ne sauraient être considérer comme des commerçants, ni comme locataires aux termes du contrat de bail du 30 novembre 2020. En effet, ledit contrat aurait été conclu pour le compte de la société SOCIETE2.) « en formation ». Ils expliquent qu’en raison de la pandémie lié au COVID-19 ils n’auraient pas réussi à obtenir un rendez-vous pour la constitution de la nouvelle société, raison pour laquelle ils auraient opté pour le rachat d’une société existante dont ils auraient ensuite changé la dénomination sociale.
Ils exposent que la société SOCIETE2.) aurait repris les engagements issus du contrat de bail et la société SOCIETE1.) aurait expressément accepté la société SOCIETE2.) comme son locataire. Ils en veulent pour preuve la procédure engagée par la société SOCIETE1.) pour obtenir le paiement des loyers et charges locatives en souffrance. Cette procédure aurait uniquement été dirigée contre la société SOCIETE2.) et non contre PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Ils font encore état de la déclaration d’option de TVA signée par le bailleur lui-même, qui indiquerait expressément comme preneur la société SOCIETE2.).
PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font encore plaider que le locataire ne pourrait être que la SOCIETE2.) ou PERSONNE1.) et PERSONNE2.) mais non les deux et ce conformément aux termes mêmes du contrat de bail.
Ils soutiennent que la société SOCIETE1.) tenterait de leur faire jouer le rôle de caution alors qu’il n’existerait aucun contrat de sous-location ou de cession entre les parties. Or, les engagements dans le chef de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne se présumeraient pas et la société SOCIETE1.) resterait en défaut d’indiquer sur quelle base légale elle baserait sa demande en condamnation dirigée contre deux personnes physiques.
La société SOCIETE1.) indique se baser sur l’article 100-17 de la loi du 10 août 1915 sur les sociétés commerciales pour soutenir que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) seraient personnellement et solidairement tenus aux obligations du bail commercial conclu le 30 novembre 2020.
Elle explique que le contrat de bail mentionnerait comme partie preneuse « la société SOCIETE2.) SARL en formation » représentée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Or, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’auraient jamais constitué la société SOCIETE2.) mais ils auraient fait l’acquisition d’une société dénommée SOCIETE3.) Sàrl, qu’ils auraient ensuite renommé SOCIETE2.) Sàrl. Par conséquent, la société en formation telle qu’indiquée dans le contrat de bail n’aurait jamais été créée, de sorte que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) resteraient personnellement et solidairement responsables des engagements pris aux termes du contrat de bail.
Elle fait encore valoir que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient cédé le contrat de bail à la société SOCIETE2.) Sàrl, cession reconnue par PERSONNE1.) lors de l’audience des plaidoiries du 16 novembre 2023 dans l’affaire inscrite sous le numéro L-BAIL-593/22 du rôle. Par conséquent, il y aurait lieu à application des dispositions de l’article 7, alinéa 3 du contrat de bail qui prévoit expressément qu’en cas de cession du bail, les preneurs, donc en l’espèce PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ne seraient pas dégagés de leurs obligations issues du contrat de bail. En effet, la volonté des parties aurait été de conclure un contrat de bail avec une nouvelle société et non avec une société existante.
Dès lors, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE2.) seraient tous les trois tenus solidairement et indivisiblement aux obligations issues du contrat de bail.
PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font répliquer que l’article 100-17 de la loi du 10 août 1915 servirait uniquement à prévenir le bailleur contre l’absence de cocontractant pour le cas où la société ne se créerait pas. Or, en l’espèce, la société SOCIETE2.) existerait bien et elle aurait repris les engagements pris par eux.
Maître Christelle RADOCCIHA, prise en sa qualité de curatrice de la société SOCIETE2.), en faillite, s’est rapportée à prudence de justice.
Appréciation
En vertu de l’article 3.3 du nouveau code de procédure civile, le juge de paix connaît de toutes les contestations entre les bailleurs et preneurs relatifs à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit qu’elles soient ou non la suite d’une convention.
Conformément à l’article 101 du nouveau code de procédure civile, la citation est le mode de saisine de droit commun du juge de paix.
La procédure de saisine du juge de paix par requête est en effet dérogatoire au droit commun et doit être spécifiquement prévue par la loi.
Une telle dérogation est notamment prévue par l’article 20 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation qui prévoit que la demande portée devant le juge de paix conformément à l’article 3.3. précité du nouveau code de procédure civile sera formée par requête.
En l’espèce, la société SOCIETE1.) soutient que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) seraient à considérer comme locataires en application de l’article 100-17 de la loi du10 août 19158 concernant les sociétés commerciales, tandis que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent toute qualité de locataires dans leur chef.
Afin de pouvoir déterminer si le tribunal saisi est compétent pour connaître de la demande dirigée contre PERSONNE1.) et PERSONNE2.), il convient dans un premier temps de déterminer si ces derniers avaient la qualité de locataire.
Il est constant en cause que le contrat de bail du 30 novembre 2020 a été conclu entre la société SOCIETE1.) et « la société SOCIETE2.) SARL (société en formation), dont le siège social sera établi à ADRESSE2.), représentée par Monsieur PERSONNE1.) et Monsieur PERSONNE2.) ».
L’article 100-17 de la loi du 10 aout 1915 concernant les sociétés commerciales dispose que
« Ceux qui, pour une société en formation, avant l’acquisition par celle-ci de la personnalité juridique, ont pris un engagement à quelque titre que ce soit, même en se portant fort ou comme gérant d’affaires, en sont personnellement et solidairement responsables, sauf convention contraire, si ces engagements ne sont pas repris par la société dans les deux mois de sa constitution, ou si la société n’est pas constituée dans les deux ans de la naissance de l’engagement.
Lorsque les engagements sont repris par la société, ils sont réputés avoir été contractés par elle dès l’origine ».
Cette disposition est applicable, par suite de la généralité des termes employés, à tout contrat ainsi qu’à tout acte unilatéral créant un lien juridique pris pour le compte d’une société en formation et appelée à posséder la personnalité morale (Cour d’appel, 10 mai 2023, n° CAL-2022-00011 du rôle).
Ceux qui traitent au nom d’une société en formation ne sont dégagés de leur responsabilité personnelle et solidaire qu’en rapportant la preuve de la reprise, par la société, des engagements souscrits (Cour d’appel, 6 mai 1998, Pas. 31, p. 34).
Il y a encore lieu de noter que la responsabilité spéciale édictée par l’article 100-17 précité ne concerne pas forcément les fondateurs de la société mais ceux qui ont pris pour une société en voie de formation un engagement (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 19 décembre 2007, n°110941 du rôle).
Le promoteur est toute personne physique ou morale qui, au nom et pour compte de la société en formation, prend un engagement. La disposition citée ci-dessus requiert seulement que la personne qu’il est convenu de nommer le promoteur ait agi « pour » une société en voie de formation, autrement dit dans l’intérêt de cette société (Cour d’appel, 10 mai 2023, n° CAL-2022-00011 du rôle, Cour d’appel, 23 novembre 1999, n°22849 du rôle).
La reprise des engagements du promoteur de la société en formation n’est pas automatique, même si elle n’est soumise à aucune forme particulière. Elle peut être expresse ou tacite, mais elle doit être certaine et émaner de l’organe social compétent (Cour d’appel, 20 mars 2019, n° CAL-2018-00472 du rôle).
En l’espèce, il résulte des éléments de la cause que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont pas constitué une nouvelle société dénommée SOCIETE2.) Sàrl, mais qu’ils ont racheté une société existante, la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) Sàrl, et qu’ils ont changé la dénomination sociale de cette société en « SOCIETE2.) Sàrl ».
Il est encore constant en cause que suivant requête déposée au greffe de la Justice de Paix en date du 2 novembre 2022 (inscrite sous le numéro L-BAIL-593/22 du rôle), la société SOCIETE1.) a agi uniquement contre la société SOCIETE2.) afin d’obtenir le paiement des arriérés de loyers et charges locatives en souffrance en se prévalant du contrat de bail conclu le 30 novembre 2020.
Il y a partant lieu de retenir que la société SOCIETE2.), bien qu’il ne s’agisse pas d’une société nouvellement constituée, a repris les engagements contractés par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux termes du contrat de bail du 30 novembre 2020.
Il y a également lieu de retenir que la société SOCIETE1.) a accepté la société SOCIETE2.) comme locataire au titre du contrat de bail du 30 novembre 2020, alors qu’elle a agi judiciairement contre la seule société SOCIETE2.) afin d’obtenir une condamnation au paiement des arriérés de loyers et charges locatives.
Le tribunal retient que le fait pour la société SOCIETE1.) de ne pas avoir agi à l’encontre de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) pour obtenir paiement des loyers en souffrance, témoigne du fait qu’elle avait accepté que la société SOCIETE2.) reprennent les engagement pris par PERSONNE1.) et PERSONNE2.).
Il s’ensuit qu’une reprise par la société SOCIETE2.) des engagements pris PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour la société en formation est établi et qu’elle a été acceptée par la société SOCIETE1.).
La demande formulée à l’encontre de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) sur base de l’article 100-17 de la loi du 10 août 1915 encourt partant le rejet.
Contrairement aux développements de la société SOCIETE1.). Le tribunal retient qu’il n’y a pas eu en l’espèce de cession du contrat de bail de la part de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) au profit de la société SOCIETE2.) alors qu’aucun contrat de cession n’est versé en cause.
Par conséquent, le tribunal retient que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont pas la qualité de locataires, le tribunal saisi est matériellement incompétent pour connaître de la demande.
En ce qui concerne la demande dirigée contre la société SOCIETE2.), le tribunal saisi est compétent pour connaître de la demande.
La société SOCIETE1.) demande à voir dire que le contrat de bal a été résilié aux torts exclusifs du locataire en raison des importants retards accusés dans le paiement des loyers et avances sur charges à partir du mois de mai 2021.
Elle explique que bien que la société SOCIETE2.) ait reconnu être en retard avec le paiement des loyers et charges locatives et malgré plusieurs mises en demeure les arriérés n’auraient pas été entièrement apurés, de sorte qu’elle aurait dû procéder à une saisie-arrêt sur les comptes de la société SOCIETE2.) afin de préserver ses droits.
Par courrier du 8 décembre 2022, la société SOCIETE1.) aurait résilié le contrat de bail aux torts exclusifs du locataire alors que le montant des arriérés de loyer et charges s’élevait à la somme de 61.484,16 euros ttc.
Appréciation
Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus.
L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le preneur, alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le défaut de payer le loyer aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation du bail.
En l’espèce, il ressort du jugement NUMERO5.) rendu le 21 mars 2024 par le tribunal de paix de et à Luxembourg que la société SOCIETE2.) a été condamné au paiement de la somme de 61.484,16 euros, outre les intérêts légaux, à titre d’arriérés de loyers et de la somme de 79.131,55 euros, outre les intérêts légaux, à titre d’indemnités d’occupation.
Il est partant établi que la société SOCIETE2.) a manqué à son obligation de paiement, ce manquement justifiant la résiliation du contrat de bail.
Il y a dès lors lieu de constater que le contrat de bail conclu le 30 novembre 2020 a été résilié aux torts de la société SOCIETE2.) pour défaut de paiement des loyers et charges locatives.
La société SOCIETE2.) ayant quitté les lieux, il y a lieu de donner acte à la société SOCIETE1.) de ce qu’elle renonce à sa demande tendant à voir ordonner le déguerpissement de la société SOCIETE2.).
La société SOCIETE1.) demande, en application de l’article 19 du contrat de bail et de l’article 23 du règlement d’ordre intérieur la condamnation de la société SOCIETE2.) au paiement des montants suivants au titre de l’indemnisation des préjudices subis par elle :
- 46.496,71 euros au titre des frais, débours et dépenses quelconques exposés par elle suite à la résiliation du contrat aux torts des parties défenderesses,
- 29.515,14 euros au titre de l’indemnité de relocation,
- 22.500 euros au titre d’une pénalité forfaitaire stipulée dans le règlement d’ordre intérieur.
Afin de justifier le paiement de ces montants, elle soutient que la société SOCIETE2.) aurait manqué à ses obligations contractuelles, à savoir l’abandon partiel ou total de l’activité commercial des lieux loués, le changement non autorisé total ou partiel de la destination des lieux loués et un défaut de jouissance paisible des lieux loués.
La curatrice de la société SOCIETE2.) a déclaré se rapporter à prudence de justice et elle a demandé à voir fixer une éventuelle créance au passif de la faillite.
Elle a encore donné à considérer que la faillite de la société ne présentait aucun actif et qu’elle avait d’ores et déjà été clôturée.
Appréciation
L’article 19 alinéa 4 du contrat de bail dispose qu’ « en cas de résolution du Contrat de Bail à ses torts et griefs, le Preneur devra supporter tous les frais, débours et dépenses quelconque résultant de ses manquements et de la résolution, en ce compris tous les frais de justice et honoraires d’avocat exposés par le Bailleur et devra en outre payer le loyer, les charges communes et les impôts et taxes mis à charge du Preneur en vertu du présent contrat jusqu’à l’expiration du trimestre au cours duquel le présent contrat est résilié, ainsi qu’une indemnité de relocation équivalente à six mois de loyer ; et ce, sans préjudice de tous autre dommages et indemnisations auxquels le Preneurs pourrait être tenu pour remise en état des Lieux Loués et pour tous autres dommages attribuables au Preneur ».
En l’espèce, il est constant en cause que la société SOCIETE2.) a accusé d’importants retards dans le paiement des loyers et charges locatives.
Ce manquement à lui seul justifie la résiliation du contrat de bail aux torts de la société SOCIETE2.), de sorte qu’il devient superfétatoire d’analyser les autres reproches formulés à son encontre par la société SOCIETE1.).
La résiliation du contrat de bail étant intervenue aux torts de la société SOCIETE2.), elle est en principe redevable des indemnités stipulées aux articles 19 du contrat de bail et 23 du règlement d’ordre intérieur.
La société SOCIETE1.) réclame le paiement de la somme de 46.496,71 euros au titre des frais, débours et dépenses quelconques exposés par elle suite à la résiliation du contrat aux torts des parties défenderesses, ce montant se composant comme suit :
- 14.820 euros au titre des frais d’avocat liés aux mises en demeures transmises au Locataire ainsi que les courriers officiels adressés au conseil du Locataire,
- 252,09 euros au titre des frais d’huissier liés à la signification d’une mise en demeure du 2 novembre 2022,
- 342,62 euros au titre des frais d’huissier liés à la tentative de sortie des lieux loués du 13 décembre 2022,
- 31.082 euros au titre des frais d’avocat liés aux procédures judiciaire de recouvrement des loyers, frais et charges impayés et de la présente procédure.
Elle demande à voir assortir ce montant des intérêts de retard à partir de la demande en justice jusqu’à solde en application de l’article 1153 du code civil.
En l’espèce, l’ensemble des frais sont documentés par les pièces soumises à l’appréciation du tribunal et sont justifiés au regard des manquements commis par la société SOCIETE2.).
Il y a dès lors lieu de déclarer la demande de la société SOCIETE1.) fondée à concurrence de la somme de 46.496,71 euros.
La société SOCIETE1.) réclame le paiement de la somme de 29.515,14 euros, correspondant à six mois de loyer, au titre de l’indemnité de relocation, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde en application de l’article 1153 du code civil.
L’article 1760 du code civil dispose qu’« En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus ».
L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur. Le temps nécessaire à la relocation est déterminé par le juge selon l’état du marché locatif au moment de la rupture du bail (M. La Haye et J. Vankerckhove, Les Novelles, Le louage des choses, I n° 408).
L’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis à la disposition du bailleur (op. cit. n° 408).
L’indemnité de relocation a pour finalité de réparer uniquement la perte de loyer pendant le délai requis pour la relocation, elle ne saurait englober l’avance mensuelle des charges locatives.
En l’espèce, les parties ont convenu à l’article 19, alinéa 4 du contrat de bail précité, qu’en cas de résiliation du contrat par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer à la bailleresse une somme forfaitaire et irréductible égale à six mois de loyer, sans préjudice des autres droits à dédommagement.
En l’espèce, les dispositions relatives à l’indemnité de relocation ont été paraphées par les parties au contrat.
Les parties sont libres de prévoir les conséquences attachées à une violation du contrat.
En cas de fixation conventionnelle de l’indemnité de relocation, celle-ci ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi. Son but est précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage, en vue d’éviter toute discussion en cas de manquement du locataire (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 15 décembre 2015, n° 278/2015, cité dans Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 14 juin 2016, numéro 175302 du rôle).
Au vu des développements qui précèdent, il y a lieu de déclarer la demande de la société SOCIETE1.) fondée à concurrence de la somme de 29.515,14 euros (6x4.919,19 euros).
La société SOCIETE1.) demande enfin la condamnation du locataire au paiement de la somme de 22.500 euros au titre d’une pénalité forfaitaire stipulée dans le règlement d’ordre intérieur, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde en application de l’article 1153 du code civil.
Elle fait plaider que le locataire aurait, à plusieurs reprises, violé les dispositions du règlement d’ordre intérieur en ce qui concerne l’ouverture des lieux loués au public. En effet,
L’article 23 du règlement d’ordre intérieur annexé au contrat de bail dispose que
«(…) Pour toute infraction dûment constatée, le locataire sera averti par écrit par le Gérant. Si le locataire n’y remédie pas dans les 15 jours (dans la mesure où l’infraction n’entraîne pas un risque pour le bâtiment) celle-ci sera sanctionnée, après un second avertissement écrit du Gérant par une pénalité forfaitaire de 500 EUR.
Le non-respect des horaires d’ouverture sera sanctionné à chaque infraction constatée.
A la deuxième infraction pour la même chose, l’indemnité sera doublée et ainsi de suite. (…) ».
Il ressort des éléments soumis à l’appréciation du tribunal que la société SOCIETE2.) a été en défaut de paiement des loyers et charges locatives et que la société SOCIETE1.) l’a mise en demeure de procéder au paiement des loyers et charges en souffrances.
Il est encore établi au vu des éléments de la cause, que la société SOCIETE1.) a, à plusieurs reprises, mis la société SOCIETE2.) en demeure de respecter les horaires d’ouverture des lieux loués au public alors que ceux-ci étaient régulièrement fermés sans raison.
Au vu des éléments qui précèdent, et en l’absence de contestations circonstanciées formulées par la curatrice de la société SOCIETE2.), il y a lieu de déclarer la demande de la société SOCIETE1.) fondée à concurrence de la somme de 22.500 euros.
Conclusion :
Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, il y a lieu de déclarer les demandes indemnitaires de la société SOCIETE1.) fondées à concurrence de la somme de 98.511,85 euros (46.496,71+29.515,14+22.500).
Il y a lieu d’allouer à la société SOCIETE1.) les intérêts de retard sur cette somme à partir du 29 juin 2023, jour de la demande en justice, jusqu’à solde. Conformément aux articles 15 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, il y lieu d’ordonner la majoration du taux de l’intérêt légal.
En application de la règle de principe de la suspension des poursuites individuelles découlant de l’article 452 du Code de commerce, il y a lieu de retenir que lorsqu’un juge civil statue sur l’existence et l’importance d’une dette qu’un failli a contractée avant de tomber en faillite, il ne peut ni condamner le curateur qualitate qua à payer cette somme au créancier ni décider de l’admission de la créance au passif de la faillite, mais il doit, après avoir déterminé le montant de la créance, se limiter à réserver au créancier le droit de se pourvoir devant qui de droit pour requérir l’admission de sa créance au passif de la faillite (Cour d’appel, 21.02.1979, Pas. 24, p. 270).
Il convient dès lors de fixer la créance de la société SOCIETE1.) au passif de la société SOCIETE2.) en état de faillite au montant de 98.511,85 euros, avec les intérêts légaux à partir du 29 juin 2023, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.
PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sollicitent la condamnation de la société SOCIETE1.) au paiement de la somme de 585 euros chacun au titre du remboursement des frais et honoraires exposés par eux.
La société SOCIETE1.) conteste la demande faute d’être étayée par des pièces justificatives.
Appréciation
Il y a lieu de relever que la circonstance que l’article 240 du nouveau code de procédure civile permet au juge, sur le fondement de l’équité, d’allouer à une partie un certain montant au titre des sommes non comprises dans les dépens, dont les honoraires d’avocat, n’empêche pas une partie de réclamer ces honoraires au titre de réparation de son préjudice sur base de la responsabilité contractuelle ou délictuelle, à condition d’établir les éléments conditionnant une telle indemnisation, à savoir une faute, un préjudice et une relation causale entre la faute et le préjudice.
Le droit de se voir rembourser les frais d’avocat est ainsi soumis aux conditions strictes qui doivent être remplies dans le cadre de toute demande en responsabilité civile (tant contractuelle que délictuelle) et le juge est amené à vérifier dans chaque cas spécifique si les conditions prévues pour l’engagement de cette responsabilité, à savoir une faute, un préjudice et une relation causale directe entre la faute et le préjudice, sont cumulativement réunies (Cour d’appel, 17 février 2016, n°41704 du rôle ; Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 17 octobre 2018, n°183118 du rôle).
Afin de prospérer dans sa demande tendant à voir condamner la société SOCIETE1.) à les indemniser de leurs frais d’avocat, il appartient à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) de prouver une faute dans le chef de la société SOCIETE1.), un préjudice dans son propre chef et un lien de causalité entre les deux.
L’exercice de l’action en justice est libre. Ceci signifie qu’en principe l’exercice de cette liberté ne constitue pas une faute en soi, même de la part de celui qui perd le procès. En effet, chacun doit pouvoir défendre ses droits en justice sans craindre de se voir reprocher le simple fait d’avoir voulu soumettre ses prétentions à un tribunal en prenant l’initiative d’agir ou en résistant à la demande adverse. Le seul exercice d’une action en justice, n’est dès lors pas, d’une manière générale, générateur de responsabilité civile.
Il convient de sanctionner, non pas le fait d’avoir exercé à tort une action en justice ou d’y avoir résisté injustement, mais uniquement le fait d’avoir abusé de son droit en commettant une faute indépendante du seul exercice des voies de droit.
En l’espèce, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne justifient pas d’une telle faute dans le chef de la société SOCIETE1.).
Par ailleurs, le choix délibéré de la partie requérante de recourir aux services d’un avocat pour recouvrer sa créance ne constitue donc pas un préjudice imputable à une faute de la partie défenderesse.
Il en découle que les frais et honoraires d’avocat doivent rester à charge de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et leurs demandes y afférentes sont à dire non fondée.
La société SOCIETE1.) sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 5.000 euros.
PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sollicitent l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500 euros chacun.
Appréciation
L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).
Au vu de l’issue du litige, il paraît en l’espèce inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) les sommes exposées, et non comprises dans les dépens, il y a lieu de dire leurs demandes respectives sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile fondée à concurrence de 350 euros chacun.
La société SOCIETE1.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure civile dans le cadre du litige l’opposant à la société SOCIETE2.), elle est à débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure.
La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.
En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.
Les frais et dépens de l’instance dirigée contre PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) sont a mettre à charge de la société SOCIETE1.) conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile.
Par ces motifs
le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort,
reçoit la demande en la forme,
la dit recevable,
se dit matériellement incompétent pour connaître de la demande dirigée contre PERSONNE1.) et PERSONNE2.),
se dit compétent pour connaître de la demande dirigée contre la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl, en faillite,
dit que le contrat de bail conclu le 30 novembre 2020 a été a été résilié aux torts exclusifs de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl, en faillite,
donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de ce qu’elle renonce à se demande tendant à voir ordonner le déguerpissement de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl, en faillite,
dit fondées les demandes indemnitaires de la société anonyme SOCIETE1.) SA à concurrence de la somme de 98.511,85 euros, avec les intérêts légaux à partir du 29 juin 2023, jour de la demande en justice, jusqu’à solde,
partant, fixe la créance de la société anonyme SOCIETE1.) SA à l’égard de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl au montant de 98.511,85 euros, avec les intérêts légaux à partir du 29 juin 2023, jour de la demande en justice, jusqu’à solde,
dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de 3 (trois) points à l’expiration d’un délai de 3 (trois) mois à compter de la notification du présent jugement,
dit que pour l’admission de sa créance au passif de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl, la société anonyme SOCIETE1.) SA devra se pourvoir devant qui de droit,
dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en remboursement des frais et honoraires d’avocat exposés par eux, et en déboute,
dit fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,
partant, condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA à payer à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) la somme de 350 euros chacun à titre d’indemnité de procédure,
dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en allocation d’une indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et en déboute,
dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,
laisse les frais et dépens en liens avec l’instance dirigée contre PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à charge de la société anonyme SOCIETE1.) SA,
laisse les frais et dépens en lien avec l’instance dirigée contre la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl à charge de Maître Christelle RADOCCHIA, ès-qualités de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl.
Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK, qui ont signé le présent jugement.
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Séverine LETTNER Juge de paix |
Michel BLOCK Greffier |
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