Rép. n° 2132/26

du 02.06.2026

L-BAIL-66/26

 

Audience publique du deux juin deux mille vingt-six

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

 

dans la cause e n t r e

 

 

Faits

 

L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 28 janvier 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 3 mars 2026 à 09.00 heures, salle JP 0.15.

 

Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi 5 mai 2026 à 9.00 heures, salle JP 0.02 lors de laquelle Maître Cyrielle CARO, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE1.), et Maître Cristina PEIXOTO, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE2.) furent entendues en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

 

le jugement qui suit :

 

Exposé du litige

 

Par contrat de bail conclu le 18 décembre 2023 avec effet au 1er mars 2024, PERSONNE1.) donné en location à PERSONNE2.), pour une durée d’une année reconductible tacitement d’année en année, un appartement sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.350 euros et une avance sur charges mensuelle de 150 euros, payables et ensemble d’avance au plus tard le premier de chaque mois.

 

Par requête déposée le 28 janvier 2026 au greffe de la Justice de paix de Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg siégeant en matière de bail à loyer, pour voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre parties et pour voir condamner PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués endéans un délai de quinze jours suivant le prononcé du jugement à intervenir.

 

Il demande encore la condamnation de PERSONNE2.) au paiement de la somme de 18.600 euros au titre d’arriérés de loyers et charges locatives, outre les intérêts.

 

Il sollicite enfin la condamnation de PERSONNE2.) au paiement de la somme de 1.500 euros au titre du remboursement des frais et honoraires d’avocat exposés, l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000 euros, à voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire en ce qui concerne la condamnation pécuniaire et la condamnation de PERSONNE2.) au paiement des frais et dépens de l’instance.

 

Les moyens et prétentions des parties

 

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que les loyers et avances sur charges seraient payés de manière irrégulière, respectivement ne seraient pas du tout payés et ce depuis le mois d’avril 2024.

 

Il fait valoir que le défaut de paiement des loyers aux échéances convenues constituerait une violation grave des obligations du locataire et constituerait une cause de résiliation du bail aux torts de PERSONNE2.).

 

Il explique que suivant courrier du 15 novembre 2025, il aurait résilié le contrat de bail avec effet au 28 février 2026.

 

A l’audience des plaidoiries du 5 mai 2026,  PERSONNE1.) a augmenté sa demande à concurrence du loyer échus depuis le dépôt de la requête introductive d’instance, pour la porter à la somme de 20.105 euros.

 

Il a encore indiqué que les lieux avaient été libérés, de sorte qu’il renonçait à sa demande tendant à voir prononcer le déguerpissement de PERSONNE2.).

 

Pour le surplus, la partie requérante s’est référée à la requête introductive d’instance.

 

PERSONNE2.) n’a pas contesté la demande en résiliation et en déguerpissement en indiquant qu’elle aurait quitté les lieux au mois de février 2026.

 

Elle n’a pas non plus contesté la demande en paiement. Cependant, elle a demandé à voir tenir compte du paiement de la garantie locative d’un montant de 1.700 euros et de procéder à une compensation.

 

PERSONNE1.) s’est opposé à la demande en compensation au motif que le décompte pour les charges locatives de l’année 2025 n’aurait pas encore été établi, de sorte que la demande serait prématurée.

 

Appréciation

 

Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la demande.

 

La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi.

 

1. Les arriérés de loyers et d’avances sur charges

 

En l’espèce, PERSONNE1.) réclame, aux termes de sa requête introductive d’instance, le paiement des loyers et charges locatives pour la période allant du mois d’avril 2024 au mois de janvier 2026.

 

A l’audience des plaidoiries du 5 mai 2026, PERSONNE1.) a augmenté sa demande à concurrence des loyers et avances sur charges pour les mois de février 2026.

 

L’augmentation du montant réclamé au titre d’un chef de la demande initiale constitue une demande additionnelle recevable, dès lors qu’elle présente un lien suffisant avec les prétentions originaires.

 

En l’espèce, la partie requérante augmente sa demande des loyers et avances sur charges échus depuis le dépôt de la requête introductive d’instance. Ladite demande ayant un lien suffisant avec la demande initiale, elle est à déclarer recevable.

 

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus.

 

Aux termes de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément audit article, il appartient à la partie requérante d’établir le bien-fondé de sa demande.

 

En l’espèce, PERSONNE1.) réclame le paiement de la somme de 20.105 euros.

 

Au vu des explications fournies par la partie requérante, des pièces versées et en de l’absence de contestation de la part de PERSONNE2.) concernant le montant réclamé, il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que formulée par PERSONNE1.) pour le montant réclamé de 20.105 euros.

 

Il y a partant lieu de condamner PERSONNE2.) au paiement de la somme de 20.105 euros , avec les intérêts légaux sur la somme de 18.600 euros à partir du 28 janvier 2026 et sur la somme de 1.505 euros à partir du 5 mai 2026, jour de l’augmentation de la demande, à chaque fois jusqu’à solde.

 

2. La résiliation judiciaire du contrat et le déguerpissement

 

PERSONNE1.) sollicite la résiliation du contrat de bail.

 

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le preneur, alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le défaut de payer le loyer aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation du bail.

 

La demande en résiliation du bail est partant également à déclarer fondée.

 

PERSONNE2.) ayant quitté les lieux, il y a lieu de donner acte à PERSONNE1.) de ce qu’il renonce à sa demande tendant à voir ordonner le déguerpissement de PERSONNE2.).

 

3. La demande relative à la garantie locative

 

PERSONNE2.) demande la restitution de la garantie locative payée en début de bail et à voir ordonner une compensation entre les créances réciproques.

 

Le tribunal rappelle que la garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P31 n° 2/2001, n° 65).

 

Ainsi, la garantie locative n’est remboursable, ou sujette à restitution, qu’après l’expiration du bail : le preneur ne peut en réclamer la remise aussi longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations couvertes par cette garantie, le plus souvent, toutes celles que le contrat et la loi lui imposent : il doit restituer le bien, réparer les éventuels dégâts locatifs ou en payer le coût. Il ne peut en cours de bail imposer des compensations s’il omet d’exécuter l’une de ses obligations. N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur exerce sur elle le droit de rétention et n’est tenu de remettre le solde revenant au preneur qu’au moment où la rétention n’a plus de raison d’être (Les Novelles, Le louage de choses, p. 441 et 442 sub n° 1165b et s.).

 

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P31 n° 2/2001, n° 65).

 

En l’espèce, le décompte des charges pour l’année 2026 n’ayant pas été établi, la demande de PERSONNE2.) est à rejeter pour être prématurée.

 

4. Les demandes accessoires

 

1.      Les frais et honoraires d’avocat

 

PERSONNE1.) sollicite la condamnation de PERSONNE2.) au paiement de la somme de 1.500 euros htva au titre du remboursement des frais et honoraires exposés par lui.

 

Il convient de rappeler qu’il est permis de solliciter des dommages et intérêts pour obtenir le remboursement des frais d’avocat exposés sur base de l’article 1382 du code civil qui dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

 

La Cour de cassation a en outre admis le caractère cumulable de l’indemnité de procédure, trouvant son origine dans une responsabilité sans faute, et du remboursement intégral des honoraires d’avocat à titre de dommages et intérêts, procédant d’une faute (Cass. 9.2.2012, no 5/12, JTL 2012, p.54 cité in G. Ravarani, La responsabilité civile des personnes privées et publiques, Pasicrisie 2014, 3ème édition, p.1127).

 

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du code civil.

 

S’il est ainsi vrai que le paiement des honoraires d’avocat trouve son origine première dans le contrat qui lie le client à son avocat, il est non moins vrai que si le dommage dont se plaint la victime trouve sa cause dans la faute du responsable, le recours à l’avocat pour obtenir indemnisation de ce dommage, bien que distinct du dommage initial, est une suite nécessaire de cette faute et partant en lien causal avec elle.

 

Force est toutefois de constater que dans le cadre de la présente procédure, la représentation par voie d’avocat n’est nullement obligatoire.

 

Le choix délibéré de la partie requérante de recourir aux services d’un avocat pour recouvrer sa créance ne constitue donc pas un préjudice imputable à une faute de la partie défenderesse.

 

Il en découle que les frais et honoraires d’avocat doivent rester à charge d’PERSONNE1.) et sa demande y afférente est à dire non fondée.

2.      L’indemnité de procédure

 

PERSONNE1.) sollicite l’allocation d’une indemnité de 2.000 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

 

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

 

Comme il paraît en l’espèce inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE1.) les sommes exposées, et non comprises dans les dépens, il y a lieu de dire sa demande sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile fondée à concurrence de 300 euros.

 

3.       L’exécution provisoire

 

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution ».

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

En l’espèce, au vu de l’importance des arriérés, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire.

 

4.      Les dépens

 

Par application de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de mettre les frais et dépens de l’instance à charge de PERSONNE2.).

 

Par ces motifs

 

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

reçoit les demandes principales et reconventionnelle en la forme,

 

les dit recevables,

 

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande,

 

dit fondée la demande en paiement des arriérés de loyers et charges locatives,

 

partant, condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 20.105 euros, avec les intérêts légaux sur la somme de 18.600 euros à partir du 28 janvier 2026 et sur la somme de 1.505 euros à partir du 5 mai 2026, jour de l’augmentation de la demande, à chaque fois jusqu’à solde,

déclare résilié le contrat de bail entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE2.),

 

donne acte à PERSONNE1.) de ce qu’il renonce à se demande tendant à voir ordonner le déguerpissement de PERSONNE2.),

 

dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) en remboursement de la garantie locative et en compensation des créances réciproque pour être prématurée, et en déboute,

 

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) en remboursement des frais et honoraires d’avocat exposés par eux, et en déboute,

 

dit fondée la demande d’PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

 

partant, condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 300 euros de ce chef,

 

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire uniquement,

 

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK, qui ont signé le présent jugement.