Rép. n° 2135/26

du 02.06.2026

L-BAIL-683/25

Audience publique du deux juin deux mille vingt-six

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Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause e n t r e

Faits

L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 15 juillet 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 7 octobre 2025 à 09.00 heures, salle JP 0.15.

Après quatre remises, l’affaire fixée péremptoirement fut utilement retenue à l’audience publique du mardi 5 mai 2026 à 9.00 heures, salle JP 0.02 lors de laquelle PERSONNE1.), et Maître Joëlle REGENER, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.) furent entendues en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Exposé du litige

Par requête déposée le 15 juillet 2025 au greffe de la Justice de paix de Luxembourg PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater le caractère dolosif et abusif de la résiliation du contrat de bail et pour voir condamner les bailleurs au paiement de

-          la somme de 11.760 euros au titre de dommages et intérêts compensatoires pour la perte injustifiée du loyer,

-          la somme de 1.379 euros au titre de remboursement des frais de logement exposés par elle,

-          la somme de 700 euros au titre du préjudice moral et matériel en application de l’article 1382 du code civil.

Elle demande encore à voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire. 

Par mémoire complémentaire déposé le 10 octobre 2025, PERSONNE1.) a demandé à voir

SCAN

Aux termes de sa note de plaidoiries résumée à l’audience du 5 mai 2026 et remise par email en date du 7 mai 2026, PERSONNE1.) a sollicité la condamnation des bailleurs au paiement de

-          la somme de 11.760 euros au titre de la perte du logement et des conséquences directes de la rupture fautive du bail,

-          la somme de 1.379 euros au titre des frais d’hébergement hôtelier rendus nécessaires par la situation d’urgence,

-          la somme de 1.883,55 euros au titre des frais d’hébergement temporaire de type ALIAS1.),

-          la somme de 936,47 euros au titre des frais de garde-meubles imposés par le départ contraint,

-          la somme de 9.106,14 euros au titre de la perte d’allocations chômage directement consécutive aux manquements reprochés,

-          la somme de 700 euros au titre du préjudice moral, sauf à parfaire en fonction de l’appréciation souveraine du tribunal.

Les moyens et prétentions des parties

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que la résiliation du contrat de bail suivant courrier du 17 août 2022 ne serait pas valable au motif qu’elle serait intervenue sans motif réel et sérieux.

Elle premier lieu, elle soutient que la résiliation du 17 août 2022 ne respecterait pas les conditions légales en ce qu’elle n’indiquerait pas le motif de résiliation, ni son fondement légal, qu’elle n’aurait pas été notifiée dans les formes légales et qu’elle ne respecterait pas le préavis légal.

Elle expose que les bailleurs tenteraient de faire passer la résiliation pour une résiliation amiable et d’un commun accord, alors même qu’elle n’aurait jamais consenti à la résiliation du contrat de bail. Elle explique que les bailleurs auraient procédé à la résiliation de manière unilatérale et qu’ils auraient ensuite tenté de déguiser cette résiliation en un accord amiable en utilisant des subterfuges juridiques pour forcer PERSONNE1.) à quitter les lieux, notamment en faisant état d’un besoin personnel non fondé et non justifié.

Elle expose qu’une résiliation d’un commun accord supposerait un consentement réciproque clair et non-équivoque, ce qui ferait défaut en l’espèce. En effet, il n’existerait aucun écrit clair relatif à une acceptation dans son chef de la résiliation. Ensuite, elle aurait été placée dans un contexte de pression extrême par les bailleurs qui auraient invoqué un besoin personnel prétendument urgent mais non justifiée. De plus, les bailleurs l’auraient menacé d’action judiciaire, ce qui aurait créé un climat de contrainte psychologique assimilable à une forme de violence morale au sens de l’article 1102 du code civil.

Ensuite, PERSONNE1.) conteste la validité de l’avenant au contrat de bail conclu en date du 7 mars 2023.

Elle fait valoir que cet avenant n’aurait jamais eu pour but de constater une quelconque résiliation du contrat bail, mais qu’il aurait constitué une adaptation ponctuelle des modalités d’exécution du contrat dans le cadre du préavis déjà en cours mais sans effet extinctif du bail.

Elle explique qu’elle aurait signé ledit avenant sous la contrainte et la pression et qu’elle aurait uniquement dans une volonté d’apaisement. Il n’en resterait pas moins que son consentement serait vicié. En effet, son consentement serait entaché d’un dol conformément à l’article 1116 du code civil en ce que les bailleurs auraient usé de manœuvres et de pressions psychologiques, notamment lors d’un rapport de dépendance ou de vulnérabilité.

Elle soutient encore que l’avenant aurait été signé sous la contrainte caractérisée par l’absence d’alternative de logement immédiate et une situation personnelle fragile, notamment liée à la recherche d’un emploi et de sa dépendance aux allocations de chômage. Elle n’aurait pas été en mesure de faire face à la situation sereinement ou d’envisager une solution de relogement dans des conditions normales en raison des pressions exercées. En effet, le refus de signature de l’avenant l’exposait à une procédure judiciaire ou à une expulsion. Elle se trouvait dès lors dans un rapport de force déséquilibré.

Elle conclut à voir déclarer l’avenant au contrat de bail nul et non avenu.

A supposer que l’avenant du 7 mars 2023 soit valable, PERSONNE1.) fait valoir que celui-ci avait uniquement pour objet un préavis et donc la prolongation du contrat de bail suite à une résiliation unilatérale.

Elle conclut en soutenant qu’au vu de l’ensemble des éléments précités, le contrat de bail n’aurait pas été valablement résilié, de sorte qu’en application de l’article 1738 du code civil il aurait été reconduit de plein droit. Par conséquent, elle serait fondée à demander une indemnisation des préjudices subis par elle.

PERSONNE1.) base ses demandes indemnitaires sur les articles 12 et 14 de la loi du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) contestent la version des faits telle que présentée par PERSONNE1.).

Ils reconnaissent avoir résilié le contrat de bail en raison de leur volonté de ne pas reconduire ce dernier après son échéance au mois de janvier 2023. Il y aurait dès lors bien eu une résiliation unilatérale à l’initiative des bailleurs, mais celle-ci aurait été acceptée par la locataire. En effet, au mois de janvier 2023, PERSONNE1.) n’aurait pas quitté les lieux, de sorte que suite à des discussions entre parties, elles auraient conclu l’avenant du 7 mars 2023 prévoyant une prolongation du délai de préavis. Cet avenant aurait été signé par PERSONNE1.) et elle aurait volontairement quitté les lieux loués en date du 30 juin 2023. Par conséquent, elle ne saurait remettre en cause la validité de la résiliation plus de deux années plus tard.

Les bailleurs contestent tout vice du consentement dans le chef de PERSONNE1.) pour être non prouvé.

En ce qui concerne les demandes indemnitaires, soulèvent l’irrecevabilité des demandes contenues dans le mémoire du 16.10.2025 pour constituer des demandes nouvelles. Pour le surplus, les demandes sont contestées tant dans leur principe que dans leur quantum.

PERSONNE1.) fait valoir que les demandes contenues dans son mémoires complémentaires déposé en date du 16 octobre 2025 constitueraient des suites logiques de la demande initiale, de sortes qu’elles seraient recevables.

Sur question du tribunal, elle indique que le simple fait qu’elle ait signé l’avenant ne voudrait pas dire qu’elle aurait accepté la résiliation, ceci d’autant plus que son consentement aurait été obtenu sous la contrainte et la pression. 

Appréciation

Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la demande.

La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi.

1. La validité de la résiliation

PERSONNE1.) demande la condamnation des bailleurs au paiement des dommages et intérêts pour rupture abusive du contrat de bail en soutenant que le contrat n’aurait jamais été valablement résilié faute de faire état d’un motif réel de résiliation.

Elle soutient que le véritable but de la résiliation était la relocation à un prix plus élevé et que les bailleurs auraient tenté de faire passer la résiliation unilatérale pour une résiliation à l’amiable en raison de la signature d’un avenant au contrat de bail.

Il est constant que suivant contrat de bail conclu le 10 janvier 2022 avec effet au 12 janvier 2022, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont donné en location à PERSONNE1.), pour une durée d’une année reconductible pour une durée indéterminée, un studio meublé sis à L-ADRESSE3.),  moyennant paiement d’un loyer mensuel de 800 euros et d’une avance sur charges mensuelle de 180 euros, payables ensemble et d’avance au plus tard le dix de chaque mois.

Par courrier du 17 août 2022, les bailleurs ont résilié le contrat de bail avec effet au 12 janvier 2023.

En date du 7 mars 2023, les parties ont conclu un avenant au contrat de bail aux termes duquel le contrat de bail a été prorogé jusqu’au 30 juin 2023.

PERSONNE1.) a quitté les lieux loués en date du 30 juin 2023 et un état des lieux de sortie a été dressé.

La résiliation du bail est l’acte juridique par lequel l’une des parties met unilatéralement fin au contrat. Si l’autre partie ne conteste pas la résiliation et quitte les lieux loués, le bail est terminé. Si un locataire a accepté la résiliation faite par le bailleur il n’est pas admis à contester par la suite cette résiliation ; après la cessation du contrat de bail l’ancien locataire sera à considérer comme occupant sans droit ni titre car les parties ne sont plus liées par des relations contractuelles (Lex THIELEN : Le contrat de bail en droit luxembourgeois, édition 2020, n°216, 356 et 357).

Compte tenu du fait que PERSONNE1.) a volontairement quitté les lieux, elle ne saurait actuellement remettre en cause la régularité de la résiliation en arguant l’absence de motifs réel et sérieux à l’appui de la résiliation.

En ce qui concerne la validité de l’avenant au contrat de bail du 7 mars 2023, PERSONNE1.), tout en ne contestant pas avoir signé le document précité, affirme avoir subi des pressions et contraintes de la part des bailleurs.

Aux termes de l’article 1108 du code civil, « quatre conditions sont essentielles pour la validité d’une convention : - le consentement de la partie qui s’oblige, - sa capacité de contracter, - un objet certain qui forme la matière de l’engagement, - une cause licite dans l’obligation ».

Le tribunal admet que dans la mesure où la partie défenderesse invoque des pressions, elle entend se référer à l’article 1111 du code civil stipulant que « la violence exercée contre celui qui a contracté l’obligation est une cause de nullité, encore qu’elle ait été exercée par un tiers autre que celui au profit duquel la convention a été faite. »

Aux termes de l’article 1111 du code civil, le consentement d’une personne est vicié s’il a été obtenu suite à l’exercice de violences.

L’article 1112 du même code prévoit que la violence, pour être constitutive d’un vice de consentement, doit être de nature à faire impression sur une personne raisonnable et doit lui exposer la crainte d’un mal considérable présent.

On entend par violence le fait d’inspirer à une personne la crainte d’un mal considérable de nature à peser sur son consentement, ayant eu pour effet qu’ainsi contrainte sa volonté déclarée différait de sa volonté réelle.

Aussi, pour qu’un acte juridique soit vicié par la contrainte, il ne suffit pas qu’il y ait eu dans celui-ci une discordance entre la volonté déclarée et la volonté réelle de son auteur, mais il faut également que cette discordance ait eu à son origine la crainte d’un mal considérable.

La charge de la preuve incombe naturellement au demandeur, c’est-à-dire à celui qui se prétend victime de la violence ; c’est à lui qu’il appartient de démontrer non seulement la réalité des faits constitutifs de violence mais encore le caractère illégitime et déterminant de celle-ci. Quant aux moyens de preuve, ils sont libres : la violence peut, en tant que fait juridique, être établie par tous moyens et spécialement par témoignages et présomptions.

En l’espèce, PERSONNE1.) ne verse aucun élément de preuve afin de rapporter l’existence de pressions qui auraient été exercées sur elle, de sorte que ce moyen est à rejeter. En effet, les échanges de correspondances versés en cause ne contiennent aucune preuve d’une quelconque pression le simple fait pour les bailleurs d’avoir indiqué que faute de libération des lieux à la date convenue ils saisiraient la justice n’est pas constitutive d’une pression.

Il y a encore lieu de retenir que PERSONNE1.) reste en défaut d’établir en quoi elle aurait été contrainte à la signature de l’avenant et/ou contraintes de la part des bailleurs à quitter dans les lieux au plus tard le 30 juin 2023. En effet, le seul fait que les bailleurs aient indiqué qu’il saisirait la justice en cas de défaut de libération des lieux, ne saurait valoir comme contrainte ou violence.

De plus, il ne ressort pas des éléments soumis à l’appréciation du tribunal que PERSONNE1.) aurait subi des violence et/ou des contraintes morales de la part des bailleurs.

Le moyen relatif à l’existence de violences ne saurait partant valoir.

Aux termes de l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol se définit comme des manœuvres, un mensonge ou un silence ayant sciemment engendré une erreur déterminante du consentement d’un contractant. Sauf exceptions, le dol n’est sanctionné que s’il est le fait du cocontractant et non s’il émane d’un tiers. Constitue une réticence dolosive le simple silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter. Le dol suppose l’intention de tromper et ne résulte pas du seul manquement à une obligation précontractuelle d’information. Le dol peut être sanctionné quel que soit l’objet de l’erreur provoquée, dès lors que celle-ci a été déterminante du consentement et alors même qu’elle ne porterait que sur les motifs ou sur la valeur.

Le dol est constitué par un élément matériel et par un élément moral.

L’élément matériel du dol peut être constitué tant par des manœuvres qu’une personne peut mettre en œuvre pour surprendre le consentement de son partenaire et l’amener à contracter et par des mensonges que par une réticence dolosive.

Les manœuvres dolosives constituent toute espèce d’agissement tendant à créer une fausse apparence.

La réticence dolosive ne peut être retenue toutes les fois que l’obligation d’information est exclue en raison soit du caractère notoire d’une circonstance dont le cocontractant pouvait avoir connaissance par lui-même, soit du caractère non essentiel de l’information tue. Et il en est de même lorsqu’il n’est pas établi que le cocontractant avait connaissance de la situation qu’il lui est reproché d’avoir dissimulée.

Il faut ensuite que l’élément matériel précédemment identifié ait été réalisé par l’une des parties dans le dessein de tromper l’autre.

En cas de réticence dolosive, le juge déduira le plus souvent l’intention de tromper le cocontractant de la double constatation que celui qui s’est tu connaissait l’information recelée ainsi que son importance pour son partenaire.

Le dol, même par réticence, doit, en tant que faute intentionnelle, être sanctionné, alors même que le cocontractant aurait, en négligeant de s’informer, commis une faute d’imprudence.

La charge de la preuve du dol pèse sur le demandeur en nullité, c’est-à-dire sur la victime du dol. Le dol est un fait juridique qui peut être établi par tous moyens.

En l’espèce, PERSONNE1.) n’établit pas concrètement quelles auraient été les manœuvres frauduleuses de la bailleresse ayant eu une incidence sur son consentement à conclure l’avenant. En effet, cet avenant lui a permis de rester dans les lieux 6 mois de plus alors que le bail avait été résilié avec effet au 12 janvier 2023.

Le moyen relatif au dol est partant à rejeter.

Au vu de l’ensemble des développements qui précédent, le tribunal retient que l’avenant conclu le 7 mars 2023 est valable et que la résiliation du contrat de bail a été accepté par PERSONNE1.).

Par conséquent, PERSONNE1.) est à débouter de sa demande tendant à voir déclarer la résiliation du contrat de bail comme étant abusive.

2. Les demandes indemnitaires

PERSONNE1.) demande, aux termes de sa requête introductive d’instance, la condamnation des bailleurs au paiement de

-          la somme de 11.760 euros au titre de dommages et intérêts compensatoires pour la perte injustifié du loyer,

-          la somme de 1.379 euros au titre de remboursement des frais de logement exposés par elle,

-          la somme de 700 euros au titre du préjudice moral et matériel en application de l’article 1382 du code civil.

Au vu des développements faits ci-avant (cf. point 1.), PERSONNE1.) est à débouter de l’ensemble de ses demandes en paiement de dommages et intérêts pour résiliation abusive du contrat.

Aux termes de son mémoire complémentaire déposé le 16 octobre 2025, PERSONNE1.) demande la condamnation des bailleurs au paiement

-          d’une indemnité pour préjudice moral, à évaluer souverainement par la juridiction, en considération de la précarité subie, de la perte de stabilité et de l’atteinte à la dignité personnelle,

-          de la somme de 9.106,14 euros correspondant à la perte des allocations de chômage des mois d’août et septembre 2023, à titre de dommages-intérêts pour préjudice matériel,

-          de la somme de 936,47 euros correspondant aux frais de garde-meubles engagés pour la conservation de ses effets personnels.

La demande nouvelle est celle qui se différencie de la demande originaire par un de ses éléments constitutifs, objet, cause ou partie, et donc saisit le juge d’une prétention autre que celle dont il était déjà saisi par l’effet de l’acte introductif initial. Il a généralement été admis qu’une telle demande est irrecevable si l’adversaire s’oppose à son admissibilité en soulevant son irrecevabilité. Sommairement expliqué, le fondement de cette règle est généralement donné par la notion de contrat judiciaire : le demandeur introduit une action en justice, le défendeur accepte le débat sur cette question et le demandeur ne peut plus de façon unilatérale changer les termes du débat. On parle aussi d’immutabilité du litige (T. HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé, n° 1004 et 1005).

Compte tenu du fait que, dans sa requête introductive d’instance, PERSONNE1.) s’est limitée à demander des dommages et intérêts compensatoires pour la perte de loyer injustifié, le remboursement des frais de logement et l’indemnisation du préjudice moral et matériel en application de l’article 1382 du code civil, les demandes en indemnisation du préjudice moral en raison de la précarité subie, de la perte de stabilité et de l’atteinte à la dignité personnelle, la perte des allocations de chômage des mois d’août et septembre 2023 et les frais de garde-meubles engagés – qui saisissent le juge d’une prétention différente de par leur objet et leur cause – ne se rattachent pas aux demandes originaires, ni n’était virtuellement comprise dans celles-ci.

Par voie de conséquence, cette demande est à déclarer irrecevable.

3. Les demandes accessoires

1.      L’indemnité de procédure

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sollicitent l’allocation d’une indemnité de procédure de 500 euros.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

Comme il paraît en l’espèce inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) les sommes exposées, et non comprises dans les dépens, il y a lieu de dire sa demande sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile fondée à concurrence de 350 euros.

2.      L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, au vu de l’issue du litige, la demande est à rejeter.

3.       Les dépens

Les frais et dépens sont à mettre à charge de PERSONNE1.), conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

dit irrecevables les demandes de PERSONNE1.) tendant à indemniser le préjudice moral en raison de la précarité subie, de la perte de stabilité et de l’atteinte à la dignité personnelle, de la perte des allocations de chômage des mois d’août et septembre 2023 et des frais de garde-meubles engagés pour constituer des demandes nouvelles,

la dit recevable pour le surplus,

dit que le contrat de bail conclu le 10 janvier 2022 a été valablement résilié avec effet au 30 juin 2023,

dit non fondées les demandes de PERSONNE1.) tendant au paiement de dommages et intérêts compensatoires pour la perte injustifié du loyer, au remboursement des frais de logement et à l’indemnisation du préjudice moral et matériel en application de l’article 1382 du code civil, partant en déboute,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

dit fondée la demande de PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.) en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

partant condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) la somme de 350 euros de ce chef,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK, qui ont signé le présent jugement.