Rép. n° 2137/26

du 02.06.2026

L-BAIL-775/25

 

Audience publique du deux juin deux mille vingt-six

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Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

 

dans la cause e n t r e

 

 

Faits

 

L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 29 août 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 4 novembre 2025 à 09.00 heures, salle JP 0.15.

 

Après quatre remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi 5 mai 2026 à 9.00 heures, salle JP 0.02 lors de laquelle Maître Sandra CORTINOVIS, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE1.), et par Maître Nazan SIVRI, avocat, se présentant pour PERSONNE3.) furent entendues en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

 

le jugement qui suit :

 

Exposé du litige

 

Par contrat de bail conclu le 19 octobre 2018 avec effet au 1er décembre 2018, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.), pour une durée de six années, reconductible pour une durée indéterminée, un appartement sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.300 euros et d’une avance sur charges mensuelle de 230 euros, payables ensemble et d’avance au plus tard le dix de chaque mois.

 

Par requête déposée le 29 août 2025 au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg siégeant en matière de bail à loyer, pour voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre parties avec effet immédiat et pour voir condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués.

 

Elle demande encore la condamnation de PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.) au paiement de la somme de 6.120 euros au titre d’arriérés de loyers et charges locatives, outre les intérêts et un montant de 297,58 euros au titre du solde des charges.

 

Les moyens et prétentions des parties

 

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que les loyers et avances sur charges pour les mois de mars, juin, juillet et août 2025 n’auraient pas été payés malgré une mise en demeure adressés aux locataires.

 

A l’audience des plaidoiries du 5mai 2025, PERSONNE1.) a indiqué qu’elle renonçait à sa demande dirigée contre PERSONNE2.).

 

Il y a lieu de lui en donner acte.

 

A la même audience, PERSONNE1.) a augmenté sa demande en paiement pour la porter à la somme de 7.329,72 euros et elle maintenu sa demande en résiliation du contrat de bail. Elle a demandé à voir ordonner le déguerpissement d’PERSONNE3.).

 

PERSONNE3.) n’a pas contesté les arriérés de loyers. Elle a expliqué être atteinte de troubles cognitifs et avoir rencontré quelques difficultés financières suite au décès de PERSONNE2.).

 

Elle a contesté la demande en résiliation et en déguerpissement au motif qu’elle allait apurer l’ensemble des arriérés redus. Elle a encore demandé à voir tenir compte de la garantie locative payée en début de bail et à voir réduire le montant de la condamnation à prononcer à son encontre à la somme de 4.929,72 euros (7.329,72-2.400).

 

A titre subsidiaire, elle a demandé à se voir allouer un délai de déguerpissement de trois mois.

 

PERSONNE1.) s’est opposée à un délai de déguerpissement de trois mois pour être excessif.

 

 

Appréciation

 

Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la demande.

 

La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi.

 

1. Les arriérés de loyers et d’avances sur charges

 

En l’espèce, PERSONNE1.) réclame, aux termes de sa requête introductive d’instance, le paiement des loyers pour les mois de mars , juin, juillet et août 2025.

 

A l’audience des plaidoiries du 5 mai 2026, PERSONNE1.) a augmenté sa demande à concurrence des loyers redus pour les mois septembre 2025 à avril 2026 tout en tenant compte des paiements intervenus, pour la porter à la somme de 7.329,72 euros.

 

L’augmentation du montant réclamé au titre d’un chef de la demande initiale constitue une demande additionnelle recevable, dès lors qu’elle présente un lien suffisant avec les prétentions originaires.

 

En l’espèce, la partie requérante augmente sa demande des loyers et avances sur charges échus depuis le dépôt de la requête introductive d’instance. Ladite demande ayant un lien suffisant avec la demande initiale, elle est à déclarer recevable.

 

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus.

 

Aux termes de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

 

Conformément audit article, il appartient à la partie requérante d’établir le bien-fondé de sa demande.

 

En l’espèce, au vu des explications fournies par la partie requérante, des pièces versées, de la reconnaissance des arriérés par PERSONNE3.) et en l’absence de preuve de paiement concernant le montant réclamé, il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que formulée par PERSONNE1.) pour le montant réclamé de 7.329,72 euros.

 

Il y a partant lieu de condamner PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 7.329,72 euros, avec les intérêts légaux, sur la somme de 6.120 euros à partir du 29 août 2025, jour de la demande en justice, et, sur la somme de 1.209,72 euros, à partir du 5 mai 2026, jour de l’augmentation de la demande, chaque fois jusqu’à solde.

 

2. La résiliation judiciaire du contrat et le déguerpissement

 

PERSONNE1.) sollicite la résiliation du contrat de bail et la condamnation PERSONNE3.) au déguerpissement.

 

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le preneur, alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le défaut de payer le loyer aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation du bail.

 

Au vu des loyers en souffrance, la demande en résiliation du bail et en condamnation au déguerpissement est partant également à déclarer fondée.

 

Un délai au déguerpissement de 2 mois est à accorder à PERSONNE3.).

 

3. La demande relative à la garantie locative

 

PERSONNE3.) demande la restitution de la garantie locative payée en début de bail et à voir ordonner une compensation entre les créances réciproques.

 

Le tribunal rappelle que la garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P31 n° 2/2001, n° 65).

 

Ainsi, la garantie locative n’est remboursable, ou sujette à restitution, qu’après l’expiration du bail : le preneur ne peut en réclamer la remise aussi longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations couvertes par cette garantie, le plus souvent, toutes celles que le contrat et la loi lui imposent : il doit restituer le bien, réparer les éventuels dégâts locatifs ou en payer le coût. Il ne peut en cours de bail imposer des compensations s’il omet d’exécuter l’une de ses obligations. N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur exerce sur elle le droit de rétention et n’est tenu de remettre le solde revenant au preneur qu’au moment où la rétention n’a plus de raison d’être (Les Novelles, Le louage de choses, p. 441 et 442 sub n° 1165b et s.).

 

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P31 n° 2/2001, n° 65).

 

En l’espèce, bien que le présent litige mette fin au bail existant entre parties, il y a lieu de retenir qu’il n’est pas encore établi si les lieux loués sont affectés d’éventuels dégâts locatifs imputables au locataire.

 

Par conséquent, la demande d’PERSONNE3.) est à rejeter pour être prématurée.

 

 

 

 

 

 

4. Les demandes accessoires

 

1.      L’indemnité de procédure

 

A l’audience des plaidoiries du 5 mai 2026, PERSONNE1.) a sollicité l’allocation d’une indemnité de 500 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

 

Cette demande non autrement contestée est à déclarer recevable.

 

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

 

Comme il paraît en l’espèce inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE1.) les sommes exposées, et non comprises dans les dépens, il y a lieu de dire sa demande sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile fondée à concurrence de 250 euros.

 

2.      Les dépens

 

Par application de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de mettre les frais et dépens de l’instance à charge d’PERSONNE3.).

 

Par ces motifs

 

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

reçoit la demande en la forme,

 

la dit recevable,

donne acte à PERSONNE1.) de ce qu’elle renonce à sa demande dirigée contre PERSONNE2.),

 

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande,

 

dit fondée la demande en paiement des arriérés de loyers,

 

partant, condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 7.329,72 euros, avec les intérêts légaux, sur la somme de 6.120 euros à partir du 29 août 2025, jour de la demande en justice, et, sur la somme de 1.209,72 euros, à partir du 5 mai 2026, jour de l’augmentation de la demande, chaque fois jusqu’à solde,

 

déclare résilié le contrat de bail entre parties aux torts exclusifs d’PERSONNE3.),

 

partant, condamne PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 2 (deux) mois à partir de la notification du présent jugement,

 

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE3.) ainsi que les personnes occupant les lieux loués de son chef dans la forme légale et à mettre ses meubles et effets et ceux des personnes occupant les lieux de son chef sur le carreau, le tout aux frais d’PERSONNE3.), frais récupérables sur simple quittance des ouvriers y employés,

 

dit non fondée la demande reconventionnelle d’PERSONNE3.) en remboursement de la garantie locative et en compensation des créances réciproque pour être prématurée, et en déboute,

 

dit fondée la demande de PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

 

partant, condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 250 euros de ce chef,

 

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK, qui ont signé le présent jugement.