Texte pseudonymisé
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Répertoire No.2205/26
L-BAIL-934/25
Audience publique du 4 juin 2026
Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit
dans la cause
e n t r e
la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)
partie demanderesse
comparant par Maître François KAUFFMAN, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Jean KAUFFMAN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,
e t
parties défenderesses
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F a i t s
L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 17 octobre 2025.
Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 1er décembre 2025.
Après trois remises contradictoires, l’affaire fut utilement retenue à l’audience du 4 mai 2026, lors de laquelle Maître François KAUFFMAN, en remplacement de Maître Jean KAUFFMAN, se présenta pour la partie demanderesse et Maître Ender ULCUN se présenta en sa qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité limité SOCIETE2.) SARL, tandis que PERSONNE1.) ne comparut pas.
Maître François KAUFFMAN et Maître Ender ULCUN furent entendus en leurs moyens et conclusions.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été reporté,
l e j u g e m e n t q u i s u i t :
Par requête déposée le 17 octobre 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. (ci-après « la SOCIETE1.) ») a fait convoquer Maître Ender ULCUN, pris en sa qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l. et PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail commercial, pour voir fixer la créance de la SOCIETE1.) à l’égard de la société en faillite au montant de 10.058,96 euros, respectivement pour voir condamner PERSONNE1.) à payer à la SOCIETE1.) le montant de 10.058,96 euros à titre de loyers échus jusqu’au jour du prononcé de la faillite le 4 avril 2025. Pour le surplus, la requérante demande à voir condamner les parties défenderesses au paiement du montant total de (20.000,89 + 22.118,46 =) 42.119,35 euros avec les intérêts légaux sur les montants respectifs à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.
La requérante demande encore à voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum aux frais et dépens de l’instance ainsi qu’à une indemnité de procédure de 600,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile. Elle demande finalement au tribunal de prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir en ce qui concerne la condamnation pécuniaire.
A l’appui de sa demande, la SOCIETE1.) expose avoir donné en location à la société SOCIETE2.) s.à r.l., actuellement en état de faillite, et à PERSONNE1.) un immeuble à usage de commerce et d’habitation sis à L-ADRESSE2.) (et non pas ADRESSE4.) tel qu’erronément indiqué dans la requête), connu sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) »
Elle soutient que les locataires ne paient que très irrégulièrement le loyer qui avait été fixé le 29 juillet 2019 au montant mensuel de 2.858,74 euros HTVA, basé sur l’indice semestriel de 868,58 points, et qui s’élève actuellement au montant de 3.686,41 euros.
La requérante explique qu’à partir du 1er octobre 2019 et suivant l’accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons du 29 juillet 2019 et suivant les avenants des 5 avril 2017 et 8 février 2019, les locataires se sont engagés à payer une redevance mensuelle de 40,- euros à titre d’entretien des conduites de bière de l’installation de débit mise à disposition. Les locataires seraient par ailleurs redevables d’une licence de cabaretage à hauteur de 292,50 euros.
Elle fait valoir qu’en date du 4 avril 2025, la société SOCIETE2.) s.à r.l. a été déclarée en état de faillite et que les arriérés de loyers se chiffraient à ce moment au montant de 10.085,96 euros.
Elle affirme encore que suite à la mise en faillite, les loyers, respectivement indemnités d’occupation n’ont pas été payés jusqu’à la libération des lieux en date du 23 septembre 2025 pour un montant total de 20.000,89 euros.
Elle réclame finalement une indemnité de relocation de six mois de loyer suivant les dispositions de l’article 18 des conditions générales de sous-bail, soit de (6 x 3.686,41 =) 22.118,46 euros.
A l’audience des plaidoiries du 4 mai 2026, la SOCIETE1.) précise qu’elle sollicite la condamnation solidaire, sinon in solidum, des parties défenderesses au paiement des loyers échus après la faillite et de l’indemnité de relocation. Elle renonce par ailleurs à la demande en allocation d’une indemnité de procédure dirigée contre le curateur de la société en faillite tout en maintenant celle dirigée contre PERSONNE1.).
Maître Ender ULCUN, en sa qualité de curateur de la société SOCIETE2.) s.à r.l., en faillite, conclut à l’incompétence du tribunal saisi, sinon à l’irrecevabilité de la requête en ce qu’elle est dirigée à son encontre.
Il soutient qu’en application de l’article 452 du code de commerce aucune action ne saurait être introduite contre le curateur.
En ce qui concerne les loyers échus avant la faillite, il affirme que la déclaration de créance déposée par la SOCIETE1.) a été acceptée, de sorte que la SOCIETE1.) ne saurait plus demander ni une condamnation, ni la fixation de la créance.
Quant aux montants échus après la faillite, il estime que le curateur ne peut plus être assigné après le jugement déclaratif de faillite. La SOCIETE1.) aurait dû faire une déclaration de créance et en cas de contestations, il appartiendrait au tribunal de commerce de renvoyer l’affaire devant le juge de paix.
A titre subsidiaire, le curateur conteste la demande concernant les loyers échus avant la faillite alors qu’ils ont d’ores et déjà fait l’objet d’une déclaration de créance qui a été acceptée.
Le montant des loyers échus après la faillite à hauteur de 20.000,89 euros n’est pas contesté. Par contre, l’indemnité de relocation est contestée tant en son principe qu’en son quantum, la SOCIETE1.) n’étant pas du tout intéressée à trouver un repreneur. A titre subsidiaire, il demande à voir réduire l’indemnité de relocation à trois mois de loyer.
A titre reconventionnel, si le tribunal devait prononcer une quelconque condamnation, il réclame le remboursement, sinon la compensation des arriérés avec la garantie locative à hauteur de 11.000,- euros.
La SOCIETE1.) conclut au rejet des moyens d’incompétence et d’irrecevabilité en soutenant que les montants échus après la faillite constituent des dettes de la masse pour lesquelles on ne peut pas procéder par voie de déclaration de créance.
Elle s’oppose au remboursement de la garantie locative au vu des nombreux dégâts constatés dans la convention de sortie.
Le curateur réplique que dans la convention de sortie les dégâts ne sont pas chiffrés.
En cours de délibéré, le curateur a versé au tribunal une copie du procès-verbal de vérification des créances de la faillite de la société SOCIETE2.) s.à r.l..
Bien que régulièrement convoqué, PERSONNE1.) n’a comparu ni en personne ni par mandataire. La convocation lui ayant été remise à personne, il y a lieu de statuer par un jugement réputé contradictoire à son encontre conformément aux dispositions de l’article 79 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile.
Motifs de la décision
La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.
Quant aux moyens d’incompétence et d’irrecevabilité soulevés par le curateur
Il en découle que même si le tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer, est en
principe compétent pour connaître d’une action en paiement d’arriérés de loyers et de charges, dont l’origine remonte antérieurement au jugement déclaratif de faillite, le bailleur, jouissant d’un privilège général et, de ce fait, faisant partie des créanciers de la masse de la faillite, ne peut pas judiciairement faire établir ses créances en saisissant le tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer, d’une demande contre la société en faillite, respectivement contre son curateur, mais doit obligatoirement suivre la procédure de la déclaration et de la vérification des créances.
C’est la contestation par le curateur ou un autre créancier qui transforme en demande en justice la déclaration qui, jusque-là ne constituait qu’une simple réquisition extrajudiciaire, une simple sommation.
Conformément à l’article 504, alinéa 2, du code de commerce, les contestations qui ne seront pas de la compétence du tribunal d’arrondissement, siégeant en matière commerciale, seront alors renvoyées devant le juge compétent.
Or, en l’espèce, la SOCIETE1.) ne dirige pas de demande en paiement à titre de loyers échus avant la faillite contre le curateur, mais seulement une demande en fixation de la créance, de sorte que le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande n’est pas fondé en ce qui concerne les loyers échus avant la faillite.
Concernant les loyers échus après la faillite et dont la SOCIETE1.) réclame paiement à l’ensemble des parties défenderesses, il échet de relever que la suspension des poursuites visée à l’article 452 du code de commerce ne concerne que les dettes « dans la masse ». En effet, les créanciers « de la masse » conservent le droit d’agir et peuvent exercer et exécuter leurs droits individuels contre la masse. Ils peuvent non seulement agir contre la masse, mais ayant obtenu sa condamnation, ils peuvent exécuter celle-ci sur les biens de la masse (voir Les Novelles, Droit commercial, tome IV, A. Cloquet, Les concordats et la faillite, n° 1415 et 1429). Les créanciers de la masse ne sont pas concernés par la procédure de déclaration de créance.
Contrairement aux affirmations du curateur, la SOCIETE1.) n’était partant pas tenue d’effectuer une déclaration de créance pour les montants échus post-faillite.
Les demandes de la SOCIETE1.) sont partant recevables.
Le tribunal de paix de céans est par ailleurs compétent pour en connaître en vertu des dispositions de l’article 3-3 du nouveau code de procédure civile.
Il convient dès lors de rejeter les moyens d’irrecevabilité et d’incompétence soulevés.
Quant au fond
Il résulte des pièces versées au dossier que suivant accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons signé en date du 29 juillet 2019, ayant pris effet le 1er octobre 2019, la SOCIETE1.) a donné en location à la société SOCIETE2.) s.à r.l. et à PERSONNE1.), associé-gérant de la société qui s’engage également à titre personnel, solidairement et indivisiblement avec la société, un immeuble sis à L-ADRESSE2.), connu sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) », moyennant paiement d’un loyer mensuel de base HTVA de 2.858,74 euros, d’une participation mensuelle à l’entretien des conduites de bières à hauteur de 40,- euros et d’un montant mensuel de 292,50 euros à titre de licence de cabaretage.
Suivant jugement du 4 avril 2025 rendu par le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, la société SOCIETE2.) s.à r.l. a été déclarée en état de faillite.
Les parties s’accordent pour dire que la résiliation du bail est intervenue en date du 23 septembre 2025, date à laquelle les lieux loués ont été libérés.
- Les arriérés de loyers et de charges
Il convient de rappeler que suivant l’article 1728 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le prix du bail aux termes convenus.
Concernant les montants actuellement réclamés par la SOCIETE1.), il y a lieu de distinguer entre les sommes nées avant le jugement de faillite du 4 avril 2025 et celles nées postérieurement à ce jugement.
En ce qui concerne les loyers et charges nés avant le jugement déclaratif de faillite, la SOCIETE1.) demande à voir fixer sa créance au montant de 10.085,96 euros à l’égard de la société en faillite et elle sollicite la condamnation de PERSONNE1.) au paiement de ce montant.
Il résulte des explications fournies à l’audience que la SOCIETE1.) a d’ores et déjà déposé une déclaration de créance pour ledit montant et du procès-verbal de vérification des créances de la faillite de la société du 6 mars 2026 que la créance de la SOCIETE1.) a été acceptée pour le montant de 10.058,96 euros.
Compte tenu du fait que cette créance a d’ores et déjà été fixée et admise au passif de la société en faillite, la demande de la SOCIETE1.) tendant de nouveau à voir fixer sa créance est sans objet.
A l’égard de PERSONNE1.), qui a non seulement signé le contrat entre parties en tant qu’associé-gérant unique de la société, mais également en tant que colocataire solidaire, il y a lieu de dire la demande en paiement de la SOCIETE1.) fondée et de condamner PERSONNE1.) à payer à la SOCIETE1.) le montant de 10.085,96 euros.
En ce qui concerne les loyers et charges nés après la faillite jusqu’à la restitution des lieux loués, il y a lieu de rappeler qu’il s’agit d’une dette « de » la masse, de sorte que la SOCIETE1.) peut exercer et exécuter ses droits individuels contre la masse sans qu’elle n’ait besoin de passer par une déclaration de créance.
Le montant réclamé de ce chef n’étant pas autrement contesté, il y a lieu de condamner Maître Ender ULCUN, en sa qualité de curateur de la faillite de la société SOCIETE2.) s.à r.l., et PERSONNE1.) solidairement à payer à la SOCIETE1.) le montant de 20.000,89 euros avec les intérêts légaux à compter du 17 octobre 2025, date de la demande en justice, jusqu’à solde.
- L’indemnité de relocation
La SOCIETE1.) réclame encore une indemnité de relocation à hauteur de 22.118,46 euros sur base de l’article 1760 du code civil et de l’article 18 des conditions générales de l’accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons du 20 août 2019.
Le curateur de la société SOCIETE2.) s.à r.l., en faillite, s’oppose à cette demande en soutenant que la SOCIETE1.) n’est pas du tout intéressée à relouer les lieux loués.
Aux termes de l’article 18 alinéa 2 des conditions générales de l’accord de sous-bail du 20 août 2019 il est stipulé que « La SOCIETE1.) pourra demander la résiliation du contrat si le PRENEUR (…) est en retard dans ses paiements à la SOCIETE1.) de même que s’il ne respecte pas l’un quelconque de ses engagements. Dans ces cas, une indemnité forfaitaire égale à six mois de loyer et charges sera due et ce sans préjudice de ses autres droits à dédommagement. ».
Compte tenu des stipulations de cette clause, celle-ci est à analyser comme une indemnité de résiliation et non pas comme une indemnité de relocation.
Selon l’article 1226 du code civil, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.
Le locataire a l’obligation de payer le loyer, les accessoires et autres frais et charges à la date convenue.
Les parties peuvent librement convenir, comme en d’autres matières, que le retard de paiement entraînera automatiquement la débition d’un intérêt, voire d’une clause pénale (cf. Le droit du bail. Régime général, B. LOUVEAUX, n° 227 et suivants).
La jurisprudence définit la clause pénale comme une évaluation conventionnelle et forfaitaire des dommages et intérêts redus indépendamment de la question de consistance, voire existence d’un préjudice quelconque causé par l’inexécution visée, le préjudice résultant de ce manquement étant présumé correspondre au montant forfaitairement fixé par les parties (cf. Cour, 29 octobre 1997, n° 17996 du rôle). La clause pénale a pour effet de dispenser le créancier en cas d’inexécution, d’établir qu’il a subi un dommage et de fixer conventionnellement le montant de ce dommage (cf. Cour 25 février 1999, n° 21103 du rôle, Cass. 26 juin 1997, n° 47/97).
En cas de fixation conventionnelle de l’indemnité de résiliation, celle-ci ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi. Son but est précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage, en vue d’éviter toute discussion en cas de manquement du locataire, sans devoir rechercher si la SOCIETE1.) a effectivement subi un dommage consistant dans l’inoccupation des lieux.
Compte tenu de ces considérations, la SOCIETE1.) est fondée à réclamer le montant de 22.118,46 euros de ce chef.
Il y a donc lieu de condamner Maître Ender ULCUN, en sa qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., et PERSONNE1.) solidairement à payer à la SOCIETE1.) le montant de 22.118,46 euros à titre d’indemnité de relocation avec les intérêts légaux à partir du 17 octobre 2025, date de la demande en justice, jusqu’à solde.
- La demande reconventionnelle en restitution de la garantie locative
La demande reconventionnelle ayant été introduite dans les délais et forme de la loi et n’étant pas autrement contestée quant à sa recevabilité est à dire recevable.
La garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître pendant la durée du bail, et notamment le recouvrement des loyers et charges impayés, ainsi que des frais de remise en état des dégradations et dégâts locatifs causés par le locataire.
La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les
sommes dues.
Le preneur ne peut réclamer la remise de la garantie locative aussi longtemps qu’il n'a pas justifié de l’exécution des obligations lui imposées par le bail, de sorte que le remboursement doit être différé jusqu’au règlement final des comptes.
Il n’est pas contesté par la SOCIETE1.) qu’elle est en possession d’une garantie locative à hauteur de 11.000,- euros telle que stipulée au contrat de bail.
La SOCIETE1.) résiste à la demande en affirmant qu’il résulte de l’état des lieux de sortie que les lieux loués n’ont pas été restitués dans un bon état.
Le tribunal se doit cependant de constater que la convention de sortie signée en date du 23 septembre 2025 est très sommaire en ce qu’elle note à titre de dégâts les points suivants :
- désencombrement de l’immeuble
- réparation menuiserie (portes décrochées, poignée)
- entretien chaudière
- vérification état sanitaire et électrique
- changement serrures extérieures
La convention indique encore que « L’exploitant sortant marque son accord à la prise en charge des travaux. Ce montant sera prélevé en premier lieu sur la garantie locative déposée en faveur de la SOCIETE1.). En cas d’insuffisance, l’exploitant sortant s’engage à verser le solde restant dû à la première demande de la SOCIETE1.). »
Aucune photo n’est annexée à cette convention de sortie, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier l’ampleur des dégâts relevés.
Par ailleurs, il ne résulte d’aucun élément du dossier que la SOCIETE1.) a fait effectuer ces travaux et, au cas où les travaux auraient été effectués, à quel montant s’élèvent les frais y relatifs.
Comme le bail a pris fin et comme la SOCIETE1.) ne formule pas de demande à titre de frais de remise en état des lieux, il y a lieu de faire droit à la demande reconventionnelle du curateur concernant la restitution du montant de la garantie locative à concurrence de la somme 11.000,- euros.
La SOCIETE1.) est donc condamnée à restituer à Maître Ender ULCUN, en sa qualité de curateur de la faillite de la société SOCIETE2.) s.à r.l., la somme de 11.000 euros.
Il y a lieu d’ordonner la compensation de cette somme avec les créances redues par la société SOCIETE2.) s.à r.l. en faillite à la SOCIETE1.).
L’indemnité de procédure
En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par la SOCIETE1.) à l’égard de PERSONNE1.), il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).
Ne justifiant pas de l’iniquité requise, il convient de débouter la SOCIETE1.) de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure.
L’exécution provisoire
Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »
En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.
La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.
La requérante ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.
Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner les parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance.
PAR CES MOTIFS :
le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort,
reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme,
donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. qu’elle renonce à sa demande en allocation d’une indemnité de procédure à l’égard de Maître Ender ULCUN, en sa qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l.,
rejette les moyens d’irrecevabilité et d’incompétence soulevés par Maître Ender ULCUN, en sa qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l.,
dit sans objet la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. tendant à voir fixer la créance relative aux loyers échus avant le jugement déclaratif de faillite à hauteur de 10.085,96 euros,
condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de 10.085,96 euros,
condamne Maître Ender ULCUN, en sa qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., et PERSONNE1.) solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de 20.000,89 euros avec les intérêts légaux à compter du 17 octobre 2025, date de la demande en justice, jusqu’à solde,
condamne Maître Ender ULCUN, en sa qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., et PERSONNE1.) solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de 22.118,46 euros avec les intérêts légaux à compter du 17 octobre 2025, date de la demande en justice, jusqu’à solde,
dit la demande reconventionnelle de Maître Ender ULCUN, en sa qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., en restitution de la garantie locative fondée pour le montant de 11.000,- euros,
condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à payer à Maître Ender ULCUN, en sa qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., le montant de 11.000,- euros,
ordonne la compensation de cette somme avec les créances redues par Maître Ender ULCUN, en sa qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., à la société anonyme SOCIETE1.) S.A.,
dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en allocation d’une indemnité de procédure sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, partant en déboute,
dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,
condamne Maître Ender ULCUN, en sa qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., et PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.
Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Michèle HANSEN, juge de paix à Luxembourg, assisté du greffier assumé Lex REUTER, avec lequel Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.
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Michèle HANSEN juge de paix |
Lex REUTER greffière |
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