Rép. no. 2206/26

Dossier no. L-BAIL-946/25

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause  

 

ENTRE

 

La société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de commerce de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

 

partie demanderesse, comparant par la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl, avocats à la Cour, inscrite au Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), immatriculée au RCSL sous le NUMERO2.), représentée aux fins de la présente procédure par Maître Déborah SUTTER, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Michel MOLITOR, avocat à la Cour, les deux demeurant à la même adresse,

 

ET

 

La société SOCIETE3.), société à responsabilité limitée de droit belge, établie et ayant son siège social à B-ADRESSE3.), inscrite à la SOCIETE4.) sous le NUMERO3.), représentée par son gérant, sinon par tout autre organe représentatif, actuellement en fonctions,

 

partie défenderesse, comparant par Maître Hélène RETIERE, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Antoine LANIEZ, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg.

 

 

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FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 23 octobre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 15 janvier 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.02.

 

Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 23 avril 2026, lors de laquelle Maître Déborah SUTTER, en remplacement de Maître Michel MOLITOR, se présenta pour la partie demanderesse, tandis que Maître Hélène RETIERE, en remplacement de Maître Antoine LANIEZ, comparut pour les parties défenderesses.

 

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

Exposé du litige

 

Remarque préliminaire, il y a lieu de noter qu’il est constant en cause que la société SOCIETE3.) sàrl a été dissoute avec effet immédiat suivant acte notarié du 17 décembre 2025. Les actifs et passifs ont été transférés à la société SOCIETE3.), société à responsabilité limitée de droit belge. A présent, il y a lieu de constater que la société à responsabilité limitée de droit belge SOCIETE3.) est seule à qualifier de partie défenderesse.

 

Ainsi, par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 23 octobre 2026, la société SOCIETE1.) SA a sollicité la convocation de la société de droit belge SOCIETE3.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

 

-          voir condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 61.377,76 euros à titre d’arriérés de loyers, de charges et de frais, à augmenter des intérêts conventionnels applicables aux  transactions commerciales, conformément à la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, à partir de l’échéance de chaque facture, jusqu’à solde,

 

-          voir condamner la partie défenderesse à lui payer une indemnité forfaitaire de frais contentieux de 6.137,78 euros, à augmenter des intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde,

 

-          voir condamner la partie défenderesse à lui payer une pénalité pour non-respect du règlement intérieur et notamment pour fermeture intempestive au public des lieux loués à compter du 24 mai 2025 de 90.750,- euros, avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice, jusqu'à solde,

 

-          voir condamner la partie défenderesse à lui rembourser le montant de 25.371,18 euros du chef d’avantages financiers accordés, avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice, jusqu'à solde,

 

-          voir condamner la partie défenderesse à lui payer une indemnité forfaitaire pour résiliation du bail du fait fautif du locataire de 104.103,96 euros, à augmenter des intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

 

-          voir prononcer la résiliation du contrat de bail et la condamnation de la partie défenderesse au déguerpissement des lieux loués endéans un délai de 40 jours à compter de la notification du jugement.

 

Finalement, la partie requérante réclame une indemnité de procédure d’un montant de 2.500,- euros et la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

 

La société SOCIETE1.) SA expose avoir donné en location à la défenderesse, suivant contrat signé en date du 27 septembre 2024, avec effet au 24 octobre 2024, et pour une durée de neuf années consécutives, un local commercial en vue de l’exploitation d'une activité principale de vente de prêt à porter féminin et d'une activité secondaire de vente de décoration pour la maison, de bijoux et de parfums sous l'enseigne « SOCIETE5.) ».

 

Aux termes de l'article 4. du bail, ce dernier a été consenti et accepté moyennant le paiement d'un loyer correspondant à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le locataire avec un loyer minimum garanti. Le montant du loyer variable est fixé à 9% hors taxes du chiffre d'affaires annuel du locataire, sans toutefois pouvoir être inférieur à un loyer minimum garanti, ce dernier étant fixé à un montant annuel de 87.757,- euros hors taxes et hors charges, avec la mention que le montant du loyer minimum garanti convenu sera actualisé et indexé, conformément aux stipulations prévues à la section II du bail, notamment à l'article 11. Le paiement du loyer devra être payé au début de chaque trimestre, et par anticipation (i.e. 1er janvier, avril, juillet et octobre).

 

Les articles 13. points A, B, C, D, E et 14.B prévoient l'obligation, dans le chef du locataire, de verser au bailleur, en même temps que le loyer, des provisions pour charges locatives (privatives et communes), dont le montant est fixé en fonction de la surface exploitée par le locataire, sur base d'un budget prévisionnel, avec la mention de l'établissement et de la communication d'un décompte annuel pour régularisation.

 

Suivant contrat de bail conclu entre les parties, divers frais incombent au locataire, dont notamment la contribution au fonds de marketing (Articles 5.G et 19 du Bail) et les honoraires de gestion (Article 13.B.2 (6ème tiret)).

 

Conformément aux stipulations contractuelles, le locataire est également tenu de se conformer au règlement intérieur de la galerie marchande, et notamment de respecter scrupuleusement les accès et les heures d'ouverture des lieux loués.

 

En l'espèce, le locataire serait resté en défaut de s'acquitter de l'intégralité des loyers, charges/provisions pour charges et autres frais contractuellement prévus et redus et n'aurait pas respecté les dispositions du règlement intérieur de la galerie marchande, en procédant à la fermeture intempestive et inopinée des lieux loués à compter du 24 mai 2025, sans préjudice quant à la date exacte.

 

Deux mises en demeures des 21 août 2025 et 10 septembre 2025 auraient été envoyées. A défaut d’effet, le bailleur n'aurait eu d'autre choix que d'avoir recours aux services d'un avocat et de procéder par la voie judiciaire, afin d'obtenir le paiement des montants lui redus.

 

Lors de l’audience du 23 avril 2026, la partie requérante a augmenté sa demande relative au paiement d’arriérés de loyers, de charges et de frais en prenant en compte les mois échus depuis la requête introductive d’instance pour porter la demande au montant de 103.562,13 euros, relative au paiement de l’indemnité forfaitaire de frais contentieux pour la porter au montant de 10.356,21 euros et relative au paiement d’une pénalité pour non-respect du règlement intérieur pour la porter au montant de 168.750,- euros.

 

Il y a lieu de lui en donner acte.

 

La société à responsabilité limitée de droit belge SOCIETE3.), a donné lecture d’une note de plaidoiries versée en cause.

 

La défenderesse explique que son activité commerciale au Luxembourg aurait progressivement décliné, notamment sous l’effet d’une fréquentation insuffisante du centre commercial ainsi que d’une communication manifestement déficiente de celui-ci. La défenderesse aurait tenté de trouver une sortie encadrée du bail. Face à l’absence de ventes et au départ successif des vendeurs sur place, la défenderesse n’aurait eu d’autre choix que de fermer le local. Malgré diverses tentatives, la demanderesse n’aurait pas donné suite aux demandes d’arrangement. La partie demanderesse n’aurait pas respecté son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi malgré ses déclarations antérieures selon lesquelles une approche pragmatique serait appliquée en cas de difficultés.

 

Le local pris en location se situant dans une zone périphérique du premier étage n’aurait pas bénéficié d’un passage naturel suffisant. Des journées entières se seraient déroulées sans passage devant la boutique.

 

Dès le 15 avril 2025, la défenderesse aurait formulé des demandes d’arrangement qui n’auraient pas été accueillies.

 

Entre avril et juin 2025 la situation se serait dégradée alors que la responsable de la boutique avait démissionné et la collaboratrice restante avait annoncé son départ. La défenderesse aurait proposé deux solutions, soit la réduction considérable du loyer et charges assortie d’une adaptation des horaires d’ouverture, soit la résiliation anticipée du bail.

 

Aucune proposition concrète n’aurait été formulée en retour.

 

Faute de personnel, la défenderesse aurait été contrainte de fermer la boutique et de vider les lieux le 29 mai 2025. Le bailleur, par courrier du 30 mai 2025 se serait déclaré surpris et indiqué ne pas pouvoir donner suite favorable à un accord amiable en raison de la fermeture anticipée.

 

La défenderesse aurait proposé une sortie anticipée en proposant une clôture définitive au 31 juillet 2025, mais aucune solution n’aurait été trouvée. Le bailleur n’aurait pas contribué à trouver une solution face aux difficultés du locataire.

 

La partie défenderesse offre de prouver ses déclarations par l’audition des anciens employés de da boutique.

 

Il y aurait lieu de souligner que la locataire avait exécuté ses obligations contractuelles pendant toute la période au cours de laquelle l’exploitation demeurait matériellement possible. La fréquentation du premier étage du centre commercial se serait avéré objectivement insuffisante compte tenu du fait que des journées entières sans passage auraient été constatées.

 

Le déséquilibre entre parties serait devenu manifeste alors que le chiffre d’affaires ne permettait plus de couvrir les charges fixes.

 

La partie défenderesse sollicite le rejet de l’ensemble des demandes, sinon la réduction des montants réclamés à de plus justes proportions ainsi que l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,- euros.

 

Appréciation

 

La recevabilité

 

La requête est à déclarer recevable en la forme.

 

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la demande initiale est recevable.

 

Le bien-fondé

 

Aux termes de l’article 58 du nouveau code de procédure civile « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

 

Conformément à l’article 1315 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

 

Suivant contrat de bail du 27 septembre 2024, avec effet au 24 octobre 2024, la société SOCIETE1.) SA a donné en location un local commercial à la défenderesse en vue de l’exploitation d'une activité principale de vente de prêt à porter féminin et d'une activité secondaire de vente de décoration pour la maison, de bijoux et de parfums sous l'enseigne « SOCIETE5.) ».

 

Il est constant en cause que le contrat de bail prévoit en son article 4 un loyer fixé à 10 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes de la partie défenderesse, avec un minimum garanti de 87.757,- euros, hors taxes, loyer soumis à indexation.

 

Il s’y ajoute à charge de la locataire des provisions pour charges locatives privatives et communes (fixées en fonction de la surface exploitée par le locataire sur base d’un budget prévisionnel étant précisé qu’un décompte annuel sera par la suite établi), ainsi que des frais divers prévus à l’article 5 du contrat de bail (frais de dossier, frais de pilotage et d’assistance technique, compte prorata, contribution au fonds de marketing).

 

Quant à l’abus de droit invoqué

 

La partie défenderesse rappelle que les conventions doivent être exécutées de bonne foi. Elle affirme que la partie demanderesse, malgré le fait qu’elle a été informée des difficultés auxquelles la défenderesse fait face, a refusé une résiliation anticipée du contrat et a exigé des loyers.

 

Il importe de rappeler qu’un contrat de bail ne peut être résilié que s’il est venu à terme ou s’il est à durée indéterminée.

 

Le bailleur est dès lors en principe en droit de demander la poursuite des relations contractuelles avec le paiement des loyers échus jusqu’à la fin du contrat de bail conformément aux dispositions de l’article 1184 du code civil.

 

Néanmoins, le bailleur peut commettre un abus de droit en exigeant l’exécution forcée de la convention de bail. Ainsi, il ne peut opposer un refus systématique et arbitraire à l’égard des candidats présentés par le locataire, pareil refus pouvant être considéré comme abusif (cf. TAL 22 décembre 2004, n° 90309).

 

C’est principalement dans l’hypothèse où le bailleur poursuit l’exécution du contrat alors que le preneur ne fait plus face à ses obligations ou a quitté les lieux, que la théorie de l’abus trouve application. Tout créancier doit en effet prendre les mesures raisonnables qui s’imposent pour ne pas aggraver le préjudice subi ou pour en diminuer l’étendue. La partie lésée risque, au cas où elle n’exécute pas son obligation à cet égard, de voir limiter son droit à réparation du dommage dans la mesure où il aurait pu être évité ou empêché.

 

En matière locative, le bailleur se doit dès lors de limiter dans toute la mesure du possible la durée de l’indisponibilité du bien loué, et il est tenu de consentir un effort raisonnable afin de trouver un nouveau locataire (cf. Les Novelles, Le louage des choses, La Haye & Vankerckhove, éditions Larcier n° 417).

 

L’obligation d’exécution de bonne foi des contrats impose ainsi au bailleur, informé des intentions de son locataire, de collaborer activement à la recherche d’une solution qui concilie les intérêts légitimes et respectifs des parties.

 

Il relève du pouvoir du juge, qui statue souverainement en fait, de retenir l’abus de droit éventuel du bailleur qui refuse de résilier anticipativement le bail, malgré les raisons légitimes du locataire.

 

En l’espèce, il y a lieu de rappeler qu’un contrat de bail d’une durée fixe de neuf ans a été signé (clause 9.A) entre parties. Aucune exécution forcée n’est demandée jusqu’au terme du bail, bien au contraire, la résiliation du bail est demandée.

 

Dans ces conditions et sur base des éléments du dossier, le tribunal retient qu’en l’occurrence la partie demanderesse n’était pas de mauvaise foi dans le cadre de l’exécution du contrat entre parties.

 

Quant à l’exception d’inexécution

 

La partie défenderesse invoque, à titre subsidiaire, l’exception d’inexécution. Le bailleur aurait eu pour obligation de mener des opérations de promotion destinées à soutenir la fréquentation de la galerie marchande. Or la fréquentation du premier étage se serait révélé durablement insuffisante.

 

Depuis le 29 mai 2025, l’exploitation du magasin serait devenue matériellement impossible. Exiger le paiement du loyer pour un local devenu inexploitable reviendrait à réclamer une prestation dépourvue de contrepartie effective.

 

Ainsi la défenderesse aurait valablement invoqué l’exception d’inexécution.

 

L’exception d’inexécution soulevée par la partie défenderesse est prévue à l’article 1134-2 du code civil et sous-entendue dans tout contrat synallagmatique. Elle ne permet au locataire de suspendre temporairement l’exécution de son obligation de payer les loyers, que si le bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations contractuelles.

 

S’il est admis que l’exception d’inexécution, propre à tout contrat synallagmatique, peut être invoquée par le preneur, cette exception ne peut cependant devenir un moyen dilatoire pour échapper au paiement du loyer. L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou pour le moins suffisamment vraisemblable (PERSONNE1.)-Le bail en général-Larcier 1989, n°180 et 244, Depage-Traité élémentaire de droit civil, t.IV, n°651). L’inexécution justifiée suppose un manquement incontestable et implique un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées. Cette condition n’est pas donnée, lorsque le preneur reste en possession de la chose louée, lorsqu’il en conserve, pour l’ensemble, la jouissance (LaHaye et Vankerckhove, Le louage des choses, n°400 et 401, TAL, jugement n° 130 /91 du 27.06.1991, rôle n° 42519).

 

La défaillance du bailleur doit justifier la retenue du loyer, le simple défaut d’entretien n’étant pas suffisant, car le locataire continue d’avoir la jouissance de la chose louée, même si elle est imparfaite. Le défaut d’entretien doit être tel qu’il rend la chose inutilisable à l’usage contractuellement prévu (Civ 3, 21.12.1987, Bull III n° 212 ; Civ 3, 21.11.1990, Bull. III n° 238).

 

L’exception d’inexécution est en effet destinée à obtenir du cocontractant qu’il exécute son obligation. Elle ne peut être utilisée que de manière limitée dans le temps.

 

L’exception d’inexécution peut encore donner lieu, le cas échéant, à des dommages et intérêts. Ainsi l’exception comporte, en puissance, une demande reconventionnelle. Il dépend du défendeur de la formuler pour obtenir un jugement de condamnation, avec les avantages qui en découlent pour lui (PERSONNE2.) et PERSONNE3.), Traité pratique de droit civil français, T. VI, n° 446, p. 601).

 

Mais l’exception d’inexécution ne porte pas atteinte à l’exigibilité de la dette du débiteur (Encyclopédie Dalloz, Droit civil, v° contrats et conventions, n° 435, p. 41).

 

La défenderesse ne saurait dès lors tirer argument du moyen de défense de l’exception d’inexécution pour conclure au débouté de la demande en paiement dirigée à son encontre. En revanche, son obligation de payer le prix convenu pourra, le cas échéant, être affectée, par le jeu de la compensation, du sort de sa demande reconventionnelle.

 

En l’espèce, la partie défenderesse affirme que la fréquentation du premier étage était insuffisante et en premier lieu dû à l’absence d’actions de promotion adaptées.

 

Il y a lieu de constater que la corrélation entre une quelconque faute du bailleur et l’absence de fréquentation de la boutique « SOCIETE5.) » n’est pas établie. Aussi, aucune demande reconventionnelle n’est formulée. Il faut en conclure que l’exception d’inexécution opposée n’est pas fondée.

 

Arriérés de loyers, charges et frais

 

La partie requérante réclame tout d’abord, en son dernier état, la somme de 103.562,13 euros au titre des arriérés de loyers, charges et frais, suivant décompte versé en cause.

 

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus.

 

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le preneur, alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

 

Compte tenu des factures versées en cause contenant le libellé détaillé des montants facturés, ensemble les engagements contractuels de la partie défenderesse y compris les montants réclamés au titre de régulation, il y a lieu de déclarer la demande de la bailleresse fondée pour le montant de 103.562,13 euros.

 

La demanderesse réclame sur ce montant les intérêts conventionnels.

 

L’article 14 E alinéa 2 du contrat de bail stipule que : « Toute somme exigible payée en retard sera, d’autre part productive à dater de leur exigibilité, de plein droit et sans mise en demeure préalable, d’un intérêt au taux d’intérêt de retard s’appliquant aux transactions commerciales en vigueur, en vertu des dispositions de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard. Si le taux d’intérêt devait être négatif, il serait considéré comme égal à 0 et majoré de 3 points ».

 

Il y a dès lors lieu d’augmenter les arriérés des intérêts conventionnels applicables aux  transactions commerciales, conformément à la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, à partir de l’échéance de chaque facture, jusqu’à solde.

 

Quant à la fin du contrat

 

Le tribunal se doit de rappeler que la résiliation est un acte juridique par lequel l’une des parties met unilatéralement fin au contrat. Il s’agit d’un acte unilatéral qui crée une situation de droit, qui est en principe irrévocable, qui n’a pas besoin d’être renouvelé et qui se suffit à lui-même, sans acceptation du cocontractant ni intervention du juge. La résiliation par le bailleur met fin au bail, si le locataire ne s’y oppose pas et quitte les lieux. Dans le cas contraire, elle reste sans effet jusqu’à ce que le juge prononce le cas échéant la résiliation et le déguerpissement (Lex THIELEN, Le contrat de bail en droit luxembourgeois, éd. 2020, n°215, p. 177).

 

Lors de l’audience des plaidoiries, la partie demanderesse affirme que les lieux ont été libérés le 23 mars 2026. Le procès-verbal d’état des lieux de sortie contradictoire établi le même jour est versé en pièce numéro 18. Les demandes pécuniaires sont calculées jusqu’à cette date.

 

En vertu de l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail.

 

Eu égard à l’importance des arriérés, le tribunal constate que la défenderesse a manqué gravement à ses obligations et que ces manquements justifient la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

 

Il y a lieu de constater que la demande relative au déguerpissement est devenue sans objet alors que la partie défenderesse a quitté les lieux le 23 mars 2026.

 

Quant à l’indemnité forfaitaire de frais contentieux

 

La société SOCIETE1.) SA réclame en outre la condamnation de la partie défenderesse à lui payer, en son dernier état, le montant de 10.356,21 euros, sur base de l’article 14.E. alinéa 1er du contrat de bail.

 

Suivant cet article, « (…) à défaut de paiement du Loyer, des charges ou de tout autre montant prévu dans le présent Bail ou les annexes, quarante-huit (48) heures après une lettre recommandée restée sans effet, les sommes dues seront automatiquement majorées de dix pour cent (10%) à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et ce, indépendamment de tous frais de commandement, de recettes et des droits proportionnels d’encaissement qui seront à charge du Preneur. ».

 

Il résulte des pièces versées en cause que la bailleresse a, par courriers recommandés des 21 août 2025, 10 septembre 2025 et 23 septembre 2025, mis en demeure la locataire de payer les arriérés redus.

 

La requête introductive d’instance vaut mise en demeure de s’acquitter des arriérés (figurant dans la requête).

 

Il en découle que la bailleresse est en droit de se voir allouer une indemnité forfaitaire à hauteur de la somme réclamée dans la requête, à savoir le montant de 6.137,78 euros (correspondant à 10 % des arriérés mentionnés dans la requête, à savoir 61.377,76 euros).

 

Il y a lieu d’augmenter ce montant des intérêts légaux à partir de la demande en justice, le 23 octobre 2025, jusqu’à solde.

 

Quant à la pénalité pour non-respect du règlement intérieur

 

La société SOCIETE1.) SA réclame en outre la condamnation de la partie défenderesse à lui payer, en son dernier état, la somme de 168.750,- euros du chef de pénalité pour non-respect du règlement intérieur.

Suivant article 18.A. du Bail, « [le] Preneur s'oblige expressément à respecter les clauses du Règlement Intérieur qui a pour objet notamment d'organiser, de coordonner et d'assurer les relations entre les différents locataires et d'énoncer les principes qui gouvernent l'utilisation et l'usage des Parties Communes, dont un exemplaire est annexé aux présentes, ainsi que les directives et recommandations, et à les faire respecter par son personnel, toutes les personnes dont il est responsable ou avec lesquelles il traite (fournisseurs, etc.) et tout particulièrement à respecter les horaires d'ouverture. »

L'article 18.C. du Bail stipule que : « Sans préjudice de la mise en œuvre de la clause résolutoire, toute infraction au Règlement Intérieur sera sanctionnée par une pénalité forfaitaire et irréductible, mis à part les cas de force majeure réputés sérieux, indéniables et non contestables, notamment les infractions à la règle de la continuité d'ouverture (absence et fermeture) et aux jours et horaires d'ouverture, ainsi qu'aux prescriptions concernant l'éclairage, seront sanctionnées par une pénalité de 750 € (sept cent cinquante Euros) par tour. ».

La partie demanderesse réclame à présent le montant de 168.750,- euros pour la période du 29 mai 2025 au 15 février 2026.

La partie défenderesse demande la réduction de cette pénalité alors qu’elle serait manifestement disproportionnée.

 

En ce qui concerne la demande en réduction de la clause pénale, le tribunal rappelle que l’article 1152 du code civil dispose que « lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. »

 

Si l’article 1152 du code civil consacre le caractère forfaitaire des dommages et intérêts convenus par les parties pour le cas d’inexécution par l’une d’elles des obligations découlant de leur contrat, toujours est-il que le législateur, dans un souci d’équité, a, par la loi du 15 mai 1987, donné au juge la possibilité de modérer ou d’augmenter la peine convenue si celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire.

 

En ouvrant la voie au pouvoir modérateur du juge pour prévenir des excès en la matière, cette législation ne devait cependant présenter qu’un caractère d’exception. Le législateur n’entendait pas remettre en cause la vertu coercitive et l’efficacité préventive de la clause pénale.

 

Au vu des circonstances de l’espèce, le tribunal retient que le montant de 168.750,- euros est excessif et qu’il y a lieu de le réduire à 22.500,- euros (soit 225 x 100,- euros).

 

Il y a lieu d’augmenter ce montant des intérêts légaux à partir de la demande en justice, le 23 octobre 2025, jusqu’à solde.

 

Quant au remboursement des avantages financiers accordés par le bailleur

 

La société SOCIETE1.) SA réclame en outre la condamnation de la partie défenderesse à lui payer, le montant de 25.371,18 euros du chef de remboursement des avantages financiers accordés par le bailleur.

 

Suivant l'article 27.C., paragraphe 4 du bail : « Sans préjudice de l'application des autres pénalités, indemnités ou astreintes prévues dans le Bail, dans les autres cas de résiliation de plein droit ou judiciaire du fait fautif du Preneur, outre les dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant des agissements du Preneur et de la résiliation, le Preneur devra rembourser tous les avantages financiers qui lui ont été accordés, notamment les réductions de loyer, les mensualités gratuites ainsi que les aménagements spécifiques du Local financé par le Bailleur. »

 

La partie défenderesse conteste la demande alors qu’une telle demande reviendrait à nier la réalité économique de la situation et à transformer un mécanisme d’équilibre initial du contrat en sanction automatique et indépendante de toute analyse du préjudice réel.

 

En l’espèce, il y a eu résiliation du contrat de bail du fait du preneur de sorte que la clause trouve application.

 

Il résulte des pièces versées en cause que le bailleur a consenti au locataire des réductions de loyer et des mensualités gratuites pour un montant total de 25.371,18 euros (Pièces n°6, n°9, n°o10 et n°11).

 

La partie défenderesse est partant à condamner au montant de 25.371,18 euros.

 

Il y a lieu d’augmenter ce montant des intérêts légaux à partir de la demande en justice, le 23 octobre 2025, jusqu’à solde.

 

 

 

Quant à l’indemnité forfaitaire pour résiliation du bail du fait fautif du locataire

 

La société SOCIETE1.) SA réclame sur base des dispositions prévues par l'article 27.C. du bail, la condamnation de la partie défenderesse à lui payer le montant de 104.103,96 euros, à titre d'indemnité forfaitaire pour résiliation du bail du fait fautif du locataire, et correspondant à 12 mois de loyer minimum garanti.

 

La partie défenderesse s’oppose à cette demande et sollicite notamment la réduction de cette clause pénale.

 

Les développements ci-dessus ont retenu une résiliation du bail aux torts de la partie défenderesse.

 

Aux termes de l’article précité, la locataire s’est engagée à payer une indemnité forfaitaire en cas de résiliation à ses torts. Cette indemnité est à qualifier de clause pénale.

 

Tel qu’il a été retenu ci-avant, aux termes de l’article 1152 alinéa 2 du code civil, le juge peut modérer la peine convenue, si elle est manifestement excessive.

 

La défenderesse souligne le caractère excessif de cette clause pénale en soutenant que le préjudice subi par le bailleur est suffisamment couvert par l’indemnité journalière.

 

Au vu des circonstances de l’espèce, le tribunal retient que le montant de 104.103,96 euros est manifestement excessif et qu’il convient de retenir le montant de 34.701,32 euros (8.675,33 euros x 4).

 

Il y a lieu d’augmenter ce montant des intérêts légaux à partir de la demande en justice, le 23 octobre 2025, jusqu’à solde.

 

Quant aux demandes accessoires

 

Les parties réclament une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

 

La demande formulée par la société SOCIETE1.) SA est fondée en son principe, alors qu’il serait inéquitable de laisser l’entièreté des frais non compris dans les dépens à sa charge, celle-ci s’étant vu contrainte d’engager des frais dans le seul but de faire valoir ses droits légitimes en justice. Au vu des éléments de la cause, eu égard à la nature et au résultat du litige, cette indemnité est à évaluer à 500,- euros.

 

Compte tenu de l’issue du litige il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée par la partie défenderesse.

 

La société SOCIETE1.) SA demande que le jugement à intervenir soit assorti de l’exécution provisoire.

 

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autre cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution ».

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

 

La partie défenderesse ayant succombé au litige, elle est à condamner aux frais et dépens de l’instance.

 

Par ces motifs

 

 

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

reçoit la requête en la forme,

 

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa demande et la déclare recevable,

 

dit la demande en paiement, à titre d’arriérés de loyers, de charges et de frais, fondée pour le montant de 103.562,13 euros,

 

condamne la société à responsabilité limitée de droit belge SOCIETE3.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA, à titre d’arriérés de loyers, de charges et de frais, le montant de 103.562,13 euros, à augmenter des intérêts conventionnels applicables aux transactions commerciales, conformément à la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, à partir de l’échéance de chaque facture, jusqu’à solde,

 

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de la société à responsabilité limitée de droit belge SOCIETE3.),

 

constate que la demande relative au déguerpissement est devenue sans objet,

 

dit la demande en paiement, à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, fondée pour le montant de 6.137,78 euros et en déboute pour le surplus,

 

condamne la société à responsabilité limitée de droit belge SOCIETE3.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA, à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, le montant de 6.137,78 euros, à augmenter des intérêts légaux à partir du 23 octobre 2025, jusqu’à solde,

 

dit la demande en paiement, à titre de pénalité pour non-respect du règlement intérieur, fondée pour le montant de 22.500,- euros et en déboute pour le surplus,

 

condamne la société à responsabilité limitée de droit belge SOCIETE3.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA, à titre de pénalité pour non-respect du règlement intérieur, le montant de 22.500,- euros, à augmenter des intérêts légaux à partir du 23 octobre 2025 jusqu’à solde,

 

dit la demande en paiement, à titre de remboursement des avantages financiers accordés par le bailleur, fondée pour le montant de 25.371,18 euros,

 

condamne la société à responsabilité limitée de droit belge SOCIETE3.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA, à titre de remboursement des avantages financiers accordés par le bailleur, le montant de 25.371,18 euros, à augmenter des intérêts légaux à partir du 23 octobre 2025, jusqu’à solde,

 

dit la demande en paiement, à titre d’indemnité forfaitaire de résiliation du bail, fondée pour le montant de 34.701,32 euros et en déboute pour le surplus,

 

condamne la société à responsabilité limitée de droit belge SOCIETE3.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA, à titre d’indemnité forfaitaire de résiliation du bail, le montant de 34.701,32 euros, à augmenter des intérêts légaux à partir du 23 octobre 2025, jusqu’à solde,

 

dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 500,- euros et en déboute pour le surplus,

 

condamne la société à responsabilité limitée de droit belge SOCIETE3.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA le montant de 500,- euros à titre d’indemnité de procédure,

 

dit la demande de la société à responsabilité limitée de droit belge SOCIETE3.) en allocation d’une indemnité de procédure non fondée, partant en déboute,

 

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

 

condamne la société à responsabilité limitée de droit belge SOCIETE3.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Patrice HOFFMANN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

Patrice HOFFMANN        Lex REUTER