Rép. no. 2228/26

Dossier no. L-BAIL-331/26

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause  

 

ENTRE

 

Monsieur PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

 

partie demanderesse, comparant par Maître Maximilien WANDERSCHEID, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à L-ADRESSE2.), en l’étude de laquelle domicile est élu,

 

ET

 

 

Madame PERSONNE2.), demeurant à F-ADRESSE3.),

 

partie défenderesse, faisant défaut.

 

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FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 15 avril 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 18 mai 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.15.

 

A la prédite audience, l’affaire fut utilement retenue. Maître Maximilien WANDERSCHEID se présenta pour la partie demanderesse, tandis que la partie défenderesse fit défaut.

 

Le mandataire de la partie demanderesse fut entendu en ses moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

 

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

Par requête déposée le 15 avril 2026 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 27.731,87 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges, avec les intérêts conventionnels, sinon légaux à compter de la mise en demeure, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, ainsi que le montant de 3.500,- euros à titre de frais de remise en peinture, avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

 

Il sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation de la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

 

A l’appui de sa demande, le requérant expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé en date du 27 mars 2024, ayant pris effet le 15 mai 2024, il a donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE4.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.350,- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 300,- euros, payables le premier de chaque mois.

 

Il explique que par courrier recommandé du 29 septembre 2025, la locataire a notifié la résiliation du bail avec effet au 31 décembre 2025 et qu’elle s’est également engagée à repeindre l’appartement conformément à l’article 16 du contrat de bail. Par courrier manuscrit de la même date, la locataire se serait par ailleurs engagée à payer les arriérés de loyers et de charges.

 

Il soutient qu’afin de permettre la relocation des lieux délaissés au courant du mois d’octobre 2025, les parties ont convenu de mettre fin au contrat d’un commun accord au 14 décembre 2025.

 

Le requérant soutient que malgré les promesses de la locataire, celle-ci n’a procédé à aucun paiement, de sorte qu’elle redoit la somme de 24.975,- euros à titre d’arriérés de loyers ainsi que la somme de 5.806,87 euros à titre d’arriérés de charges. La locataire n’aurait pas non plus tenu sa promesse de repeindre les lieux. Le requérant affirme ainsi avoir dû exposer des frais de remise en état à hauteur de 3.500,- euros qui sont imputables à la locataire conformément à l’article 16 du contrat de bail.

 

L’huissier de justice Yves TAPELLA aurait dans son procès-verbal de constat du 29 novembre 2025 retenu les nombreuses traces sur les murs ayant nécessité la remise en peinture complète des lieux loués.

 

Le requérant réclame ainsi le paiement des montants suivants :

-          Loyers du 1er juin 2024 au 14 décembre 2025   24.975,00 euros

-          Charges 2024 suivant décompte       2.206,87 euros

-          Avances sur charges 2025         3.600,00 euros

-          Remise en peinture         3.500,00 euros

-          Dépôt de garantie       - 4.050,00 euros

Total :         30.231,87 euros

A l’audience des plaidoiries du 18 mai 2026, le requérant diminue sa demande en paiement à titre de charges de l’année 2024 au montant de 1.652,32 euros. Pour le surplus, il maintient ses demandes telles que formulées dans la requête.

 

Bien que régulièrement convoquée, PERSONNE2.) n’a comparu ni en personne ni par mandataire à l’audience publique du 18 mai 2026. La défenderesse n’ayant pas été touchée à personne, il y a lieu de statuer par un jugement par défaut à son encontre conformément aux dispositions de l’article 79 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile.

 

Aux termes de l’article 78 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile le juge qui statue par défaut à l’encontre du défendeur ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

 

En application de ce texte, le juge est d’office tenu d’examiner tous les moyens qui s’opposent à la demande, qu’ils soient ou non d’ordre public.

 

Motifs de la décision

 

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

 

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du 27 mars 2024, ayant pris effet le 15 mai 2024, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE4.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.350,- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 300,- euros, payables le premier de chaque mois.

 

Par courrier recommandé du 29 septembre 2025, PERSONNE2.) a informé PERSONNE1.) de son intention de résilier le bail avec effet au 31 décembre 2025. Elle s’est engagée à repeindre l’appartement avant la remise des clés.

 

Par un document manuscrit signé en date du 29 septembre 2025, PERSONNE2.) s’est engagée à régulariser au plus vite les arriérés de loyers et de charges et de payer les loyers et charges jusqu’au mois de décembre 2025 pour un montant total de 27.400,- euros ainsi que de repeindre l’appartement.

 

Il résulte encore d’un autre document signé par PERSONNE2.) en date du 11 décembre 2025 que le contrat de bail est résilié d’un commun accord des parties avec effet au 14 décembre 2025.

 

En date du 19 novembre 2025, un procès-verbal de constat a été dressé par l’huissier de justice Yves TAPELLA en présence de l’épouse du bailleur ainsi que d’une représentante de l’agence immobilière.

 

L’agence immobilière a établi un état des lieux de sortie en date du 15 décembre 2025.

 

La demande en paiement à titre d’arriérés de loyers, de charges et d’avances sur charges

 

Au dernier stade des plaidoiries, le requérant réclame les montants suivants :

-          Loyers du 1er juin 2024 au 14 décembre 2025   24.975,00 euros

-          Charges 2024 suivant décompte       1.652,32 euros

-          Avances sur charges 2025        3.600,00 euros

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix du bail aux termes convenus.

 

Au vu des explications fournies à l’audience et des pièces versées au dossier, il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que formulée par le requérant pour le montant total de 30.227,32 euros.

 

Le requérant se déclare d’accord à déduire la garantie locative à hauteur de 4.050,- euros de ces arriérés, de sorte qu’il y a lieu de condamner PERSONNE2.) au paiement du montant de (30.227,32 – 4.050 =) 26.177,32 euros avec les intérêts conventionnels de 1% par mois à compter du 18 mai 2026, date du décompte actualisé en justice, jusqu’à solde.

 

La demande en paiement à titre de frais de remise en état

 

Le requérant demande à voir condamner PERSONNE2.) au paiement du montant de 3.500,- euros à titre de frais de remise en peinture suivant facture du 15 décembre 2025 de la société SOCIETE1.).

 

Aux termes de l’article XI – Obligations du locataire, le locataire s’est obligé à « avant de quitter les lieux, repeindre à ses frais les plafonds et les murs. La peinture utilisée (marque et tonalité) doit être identique à la tonalité actuelle. »

 

S’il est vrai qu’en vertu des articles 1730 et 1732 du code civil, le preneur ne répond que des dégradations excédant l’usure normale, il n’empêche que ces dispositions ne sont pas d’ordre public et qu’il peut y être dérogé par la volonté commune des parties.

 

Il s’ensuit qu’une « clause de peinture » librement convenue entre parties, comme en l’espèce, est parfaitement valable.

 

Tant dans la lettre de résiliation que dans l’écrit manuscrit datés du 29 septembre 2025, PERSONNE2.) s’est expressément engagée à repeindre les lieux loués.

 

Il résulte du procès-verbal de constat de l’huissier de justice Yves TAPELLA du 29 novembre 2025 que lors de la visite des lieux en date du 18 novembre 2025 les murs et les plafonds de l’appartement présentaient de nombreuses traces noires et de marques d’usure sur les murs et les plafonds.

 

Le tribunal en déduit qu’à cette date PERSONNE2.) n’avait pas encore procédé à la remise en peinture.

 

Dans document daté du 11 décembre 2025 qui acte la résiliation d’un commun accord au 14 décembre 2025, PERSONNE2.) reconnaît que « les obligations relatives à l’état des lieux de sortie, à la remise en état éventuelle, ainsi qu’aux décomptes de charges et à la libération de la garantie bancaire (ou du dépôt de garantie, le cas échéant) resteront applicables conformément aux dispositions du bail. »

En date du 15 décembre 2025, un état des lieux de sortie a été dressé par l’agence immobilière en l’absence de PERSONNE2.). Il y est noté que « Les murs et les plafonds de l’appartement ont été entièrement repeints par la société SOCIETE1.), à la demande expresse du propriétaire. Conformément aux dispositions applicables, les frais afférents à cette intervention sont mis à la charge de la locataire. »

 

A l’appui de sa demande, le requérant verse la facture de la société SOCIETE1.) du 16 décembre 2025 portant sur les travaux de remise en peinture des murs et plafonds de l’appartement pour un montant total de 3.500,- euros TTC.

 

Il résulte des éléments du dossier que malgré ses multiples engagements, PERSONNE2.) n’a pas procédé à la remise en peinture, de sorte qu’elle est tenue de prendre en charge les frais y relatifs.

 

Il y a partant lieu de faire droit à la demande en paiement du requérant pour le montant réclamé de 3.500,- euros avec les intérêts légaux à compter du 15 avril 2026, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

 

L’indemnité de procédure

 

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par le requérant, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

 

Compte tenu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge du requérant l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de déclarer sa demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 350.- euros.

 

L’exécution provisoire

 

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

 

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

PERSONNE2.) n’ayant comparu ni en personne ni par mandataire pour contester les montants réclamés, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

 

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

 

PAR CES MOTIFS :

 

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement à l’égard de PERSONNE1.), par défaut à l’égard de PERSONNE2.) et en premier ressort,

 

reçoit la demande en la forme,

 

donne acte à PERSONNE1.) de la diminution de sa demande en paiement à titre de décompte des charges de l’année 2024,

 

dit la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers et de charges fondée à hauteur de 26.177,32 euros avec les intérêts conventionnels de 1% par mois à compter du 18 mai 2026, date du décompte actualisé en justice, jusqu’à solde,

 

partant,

 

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 26.177,32 euros avec les intérêts conventionnels de 1% par mois à compter du 18 mai 2026, date du décompte actualisé en justice, jusqu’à solde,

 

dit  la demande en paiement à titre de frais de remise en peinture fondée à hauteur de 3.500,- euros,

 

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 3.500,- euros, avec les intérêts légaux à compter du 15 avril 2026, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

 

dit la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 350.- euros,

 

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 350.- euros sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

 

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de recours et sans caution,

 

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

Michèle HANSEN                   Lex REUTER