Rép. no. 2230/26

Dossier no. L-BAIL-210/26

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause  

 

ENTRE

 

Monsieur PERSONNE1.) et

Madame PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

 

parties demanderesses, comparant par Maître Ornelle DJOKO LAYOUMO, avocat, en remplacement de Maître Lex THIELEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg, en l’étude duquel domicile est élu,

 

ET

 

 

Madame PERSONNE3.) et

Monsieur PERSONNE4.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.)

 

parties défenderesses, comparant par Maître Valentine ROBERT, avocat, en remplacement de Maître Pierre REUTER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg.

 

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FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 4 mars 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 13 avril 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.15.

 

Après une remise contradictoire à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 18 mai 2026 à 15.00 heures, salle JP. 0.15. Maître Ornelle DJOKO LAYOUMO, en remplacement de Maître Lex THIELEN, se présenta pour les parties demanderesses, tandis que Maître Valentine ROBERT, en remplacement de Maître Pierre REUTER, comparut pour les parties défenderesses.

 

Les mandataires des parties furent entendues en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

Par requête déposée le 4 mars 2026 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater, sinon prononcer la résiliation du contrat de bail et de dire que les parties défenderesses sont occupantes sans droit ni titre des lieux. Ils demandent à voir ordonner aux parties défenderesses de déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui les occupent de leur chef dans un délai de huit jours à compter de la notification du jugement à intervenir. Ils demandent à voir fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à partir du        1er février 2026 au montant de 1.423,- euros et à voir condamner les parties défenderesses au paiement de cette indemnité d’occupation à partir du 1er février 2026.

 

Les requérants demandent encore à voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour la moitié, au paiement du montant de 3.500,- euros à titre de frais d’avocat, avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice, jusqu’à solde, sous réserve d’augmentation en cours d’instance.

 

Ils sollicitent l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la condamnation de chacune des parties défenderesses au paiement d’une indemnité de procédure de 2.000,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ainsi que la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon conjointe, des parties défenderesses au paiement des frais et dépens de l’instance.

 

A l’appui de leur demande, les requérants exposent qu’en vertu d’un contrat de bail signé en date du 30 août 2008, ils ont donné en location à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) un appartement avec garage sis à ADRESSE2.) pour une durée initiale de 12 mois à compter du 1er octobre 2008, avec reconduction tacite d’année en année.

 

Ils expliquent que par courrier recommandé du 20 mars 2025, ils ont notifié leur intention de résilier le contrat de bail pour occupation personnelle dans le chef de leur fille PERSONNE5.), avec une libération des lieux au 1er octobre 2025.

 

Ils soutiennent que les parties ont décidé, d’un commun accord, de conclure à titre exceptionnel et transitoire, une convention d’occupation précaire encadrant juridiquement la prolongation de l’occupation des lieux au-delà de la date d’échéance du bail, soit au         1er octobre 2025, jusqu’au 1er février 2026. Aux termes de cette convention, il aurait été prévu que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) paient mensuellement une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer, soit de 1.423,- euros, payable au plus tard le 5 de chaque mois. La convention stipulerait expressément qu’elle ne confère aucun droit au maintien dans les lieux au-delà de la durée convenue, ni aucun droit à un renouvellement du bail initial.

 

Les requérants font valoir que ladite occupation précaire ne constituait qu’une tolérance exceptionnelle accordée aux parties défenderesses et que ces dernières ont été suffisamment informées du fait qu’elles devaient impérativement libérés les lieux pour le    1er février 2026 au plus tard, sans qu’aucune formalité supplémentaire ne soit requise.

 

Toutefois, par courrier du 24 janvier 2026, les parties défenderesses auraient contesté la résiliation du bail et refusé de quitter les lieux.

 

A l’audience des plaidoiries du 18 mai 2026, les requérants maintiennent leurs demandes telles que formulées dans la requête.

 

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) concluent au rejet de la demande en résiliation du bail en contestant la réalité du besoin personnel avancé par les requérants. Ils soutiennent que dans un premier courrier recommandé du 17 février 2025, les bailleurs ont indiqué que leur fille allait emménager le 1er septembre 2025 et que par un deuxième courrier recommandé du 17 mars 2025, ils ont demandé l’annulation du 1er courrier et la résiliation du bail au 1er octobre 2025 sans fournir la même motivation que dans le premier courrier.

 

Ils soutiennent qu’au mois de juin 2025, ils ont informé les bailleurs qu’ils ne pourraient pas quitter les lieux pour le 1er octobre 2025 et ainsi un accord aurait été trouvé pour décaler l’échéance au 1er février 2026.

 

A la lecture du dispositif de la requête, il ne serait par ailleurs pas clair à quelle date la résiliation est demandée.

 

Les défendeurs estiment ainsi que la réalité du motif invoqué n’est pas établi au vu du fait que les bailleurs ont accepté de décaler la fin du bail à deux reprises. Ils donnent à considérer que le cabinet vétérinaire de la fille des bailleurs est situé à proximité des lieux loués et que leur fille réside actuellement dans une maison qui est plus grande que l’appartement litigieux. Par ailleurs, une visite annoncée de leur fille n’aurait pas eu lieu et cette dernière se serait simplement contentée d’une vidéo des lieux loués.

 

Ils contestent la demande en paiement à titre de frais d’avocat à défaut de pièces justifiant de tels frais ainsi que les demandes en allocation d’indemnités de procédure.

 

A titre subsidiaire, ils sollicitent un délai de déguerpissement de six mois en précisant qu’ils occupent les lieux loués depuis 17 ans.

 

Ils réclament par ailleurs une indemnité de procédure de 2.000,- euros.

 

Les requérants expliquent que la première lettre de résiliation du 17 février 2025 n’était pas régulière, de sorte qu’ils ont envoyé la deuxième lettre de résiliation du 20 mars 2025 qui respecte les prescriptions légales pour une résiliation pour besoin personnel.

 

Ils font valoir que leur fille vient de quitter son partenaire et qu’elle désire s’installer avec son enfant dans l’appartement litigieux. Ils précisent que leur fille n’est ni propriétaire ni locataire de la maison qu’elle occupe actuellement.

 

Ils affirment avoir accepté de décaler la libération des lieux suite à la demande des locataires, mais que ce fait ne change rien au besoin personnel de leur fille. La signature de la convention d’occupation précaire n’aurait en aucun cas accordé un nouveau bail.

 

Ils soutiennent par ailleurs que depuis le mois de février 2026, les parties défenderesses ne paient plus l’indemnité d’occupation et ils demandent le paiement du montant de 4.269,- euros de ce chef.

 

Ils s’opposent à l’octroi d’un délai de déguerpissement de six mois.

 

En cours de délibéré, le mandataire des parties défenderesses verse les preuves de paiement des mois de février à mai 2026 et conclut ainsi au rejet de la demande en paiement.

 

Motifs de la décision

 

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

 

La demande en résiliation du bail et en déguerpissement des locataires

 

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du 30 août 2008, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné en location à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) un appartement avec garage sis à ADRESSE2.) pour une durée initiale d’une année à compter du 1er octobre 2008, avec reconduction tacite d’année en année.

 

Par courrier recommandé du 17 février 2025, les bailleurs ont informé les locataires de leur intention de résilier le bail avec effet au 1er septembre 2025 pour besoin personnel dans le chef de leur fille PERSONNE5.).

 

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont contesté cette résiliation par courrier du 14 mars 2025.

 

Par courrier recommandé du 20 mars 2025, le mandataire des bailleurs a informé les bailleurs de la résiliation du bail pour besoin personnel dans le chef de leur fille avec un préavis de six se terminant le 1er octobre 2025.

 

En date du 18 juillet 2025, les parties ont signé un document intitulé « convention d’occupation précaire » aux termes de laquelle ils rappellent que le bail a été résilié par courrier du 20 mars 2025 avec effet au 1er octobre 2025 et que suite à la demande des locataires d’obtenir un délai supplémentaire pour quitter les lieux, les bailleurs sont d’accord à leur accorder une prolongation de l’occupation des lieux au-delà de la date d’échéance le 1er octobre 2025 jusqu’au 1er février 2026, moyennant paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.423,- euros.

 

Par courrier du 24 janvier 2026, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) contestent la résiliation en soutenant qu’elle présente un caractère manifestement abusif à défaut de preuve du besoin réel, sérieux, actuel, personnel et proportionné dans le chef de la fille des bailleurs.

 

Le tribunal rappelle qu’aux termes de l’article 12(2) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation (tel qu’applicable au contrat conclu entre parties) « Tout contrat de bail visé par la présente loi, à l'exception du contrat portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n'importe quelle cause, est prorogé à moins que:

a. le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu'au troisième degré inclusivement;

b. le locataire ne remplisse pas ses obligations;

c. il existe d'autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur; le transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime. »

 

L’article 12(3) dispose que « Par dérogation à l’article 1736 du code civil, le délai de résiliation dans les cas prévus au paragraphe (2), point a, est de six mois. La lettre de résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle doit mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe. » 

 

En l’occurrence, les locataires contestent le besoin personnel invoqué par les bailleurs à défaut de preuve que leur fille entend effectivement l’occuper et en contestant le besoin de cette dernière.

 

Il est de principe que le bailleur personne privée n’a pas besoin de prouver le besoin personnel. Il n’a en principe qu’à le déclarer, le locataire pouvant cependant rapporter la preuve du contraire par la suite, par écrits ou témoins qui ont entendu le contraire.

 

La preuve du besoin personnel ne saurait être exigée stricto sensu. La circonstance rendant plausible le besoin personnel et excluant une affirmation inexacte du propriétaire suffit pour admettre la condition prévue par la loi (Lux. 27 mars 1997, no 58372 du rôle, Lux. 10 juillet 1997, no 59258 du rôle).

 

Il résulte des travaux préparatoires n°5216 (commentaire des articles page 26) de la loi que l’existence du besoin personnel est appréciée souverainement par le juge du fond. La jurisprudence, qui s’est développée sous la loi modifiée du 14 février 1955 sur les baux à loyer admettant que le bailleur est cru sur parole sauf si son affirmation est contredite par un élément, n’est pas remise en cause par la nouvelle loi.

 

Le bailleur est en effet cru sur parole quant au besoin personnel invoqué, pour autant que son affirmation n’est pas contredite par les éléments de la cause (Lex THIELEN, Le contrat de bail en droit luxembourgeois, n°365). 

 

Contrairement aux affirmations des parties défenderesses, les requérants ne sont pas tenus de leur apporter des preuves pour appuyer le besoin personnel avancé.

 

Si les bailleurs ont effectivement dû décaler la fin du bail du 1er septembre 2025 au                 1er octobre 2025 s’explique par le fait que la première lettre de résiliation ne respectait pas l’échéance du bail.

 

En l’espèce, la deuxième lettre de résiliation du 20 mars 2025 respecte le délai de préavis de six mois ainsi que l’échéance du bail. Elle reproduit par ailleurs le texte de l’article 12 (3) précité, de sorte qu’il y a lieu de retenir que le contrat de bail a été valablement résilié pour cause de besoin personnel avec effet au 1er octobre 2025.

 

Le fait que les parties aient, d’un commun accord, décidé de reporter la libération des lieux au 1er février 2026 ne saurait valoir renonciation à cette résiliation avec effet au 1er octobre 2025. Il résulte en effet clairement de la convention d’occupation précaire signée en date du 18 juillet 2025 qu’il ne s’agit que d’une tolérance exceptionnelle, sans création d’un nouveau bail ni reconnaissance d’un quelconque droit au maintien dans les lieux au-delà de la date convenue.

 

L’article 12 (3) précité dispose encore que « Dans les trois mois de l’avis de réception à la poste, le locataire peut, sous peine de forclusion, demander une prolongation du délai de résiliation au juge de paix. En l’absence de cette demande, le bailleur peut demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai de résiliation de six mois. »

 

Il en résulte que dans l’hypothèse où le locataire n’introduit pas de demande de prolongation du délai de résiliation dans le délai de trois mois et qu’il ne quitte pas non plus les lieux de sa propre initiative à l’expiration du délai de résiliation, il incombe au bailleur de saisir le juge en vue du déguerpissement forcé du locataire récalcitrant.

 

La loi n’impose aucun délai au bailleur. Il doit attendre trois mois à dater de l’avis de réception à la poste, mais aucun maximum n’est prévu (Marc THEWES, Le nouveau droit du bail, Commentaire de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail d’habitation et des dispositions du Code civil régissant le bail à loyer, p. 88).

 

La loi impose seulement au bailleur d’attendre les trois premiers mois après la résiliation pour besoin personnel avant d’introduire une demande en déguerpissement forcé du locataire à l’expiration du délai de résiliation eu égard au fait que pendant ces trois mois le locataire a la faculté de solliciter une prolongation du délai de résiliation.

 

Il est constant en cause que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) n’ont pas, dans les trois mois de l’avis de réception de la lettre de résiliation, demandé une prolongation du délai de résiliation au tribunal de paix compétent.

 

En l’espèce, la requête a été déposée en date du 4 mars 2026, soit plus de trois mois après l’écoulement du délai imposé au locataire pour déposer une requête en prolongation du délai de résiliation, de sorte que la demande tendant au déguerpissement est à déclarer fondée.

 

Compte tenu des éléments du dossier et des explications fournies à l’audience, il y a lieu d’accorder aux parties défenderesses un délai de déguerpissement usuel d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir.

 

Aux termes de l’article 12 paragraphe (3) alinéa 2 in fine de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, la décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire dans le cadre d’une demande se fondant sur un besoin personnel du bailleur ne sera pas susceptible d’opposition ou d’appel.

 

Il est partant statué en dernier ressort à cet égard.

 

La demande en paiement à titre d’indemnités d’occupation

 

Aux termes de la requête, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent à voir condamner les parties défenderesses au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle telle que convenue dans la convention d’occupation précaire à partir du 1er février 2026.

 

A l’audience, les requérants ont demandé la condamnation des parties défenderesses au paiement du montant de 4.269,- euros à titre d’indemnités d’occupation des mois de février à mai 2026.

 

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la demande initiale est recevable.

 

Il résulte néanmoins des pièces versées en cours de délibéré que ces indemnités d’occupation ont été payées, de sorte que la demande est à déclarer non fondée.

 

La demande en paiement à titre de frais d’avocat

 

A titre de réparation de leurs frais d’avocats, les parties demanderesses réclament le paiement du montant de 3.500,- euros.

 

La possibilité pour une partie de réclamer une indemnité de procédure dans les conditions imposées par l’article 240 du nouveau code de procédure civile ne prive pas cette partie de son droit de recevoir réparation intégrale du préjudice qu’elle a subi en relation avec la faute commise par son adversaire, y compris les honoraires d’avocat, et de réclamer ces honoraires au titre de réparation de son préjudice sur base de la responsabilité contractuelle ou délictuelle, à condition d'établir les éléments conditionnant une telle indemnisation, à savoir une faute, un préjudice et une relation causale entre la faute et le préjudice (Cour de Cassation 9 février 2012, n° 2881 du registre).

 

En l’espèce, aucune pièce relatant les dépenses des requérants pour frais d’avocat n’est versée, de sorte que les requérants restent en défaut de justifier le préjudice allégué.

 

Il convient dès lors de déclarer leur demande en paiement à titre de frais d’avocat non fondée.

 

Les demandes accessoires

 

En ce qui concerne les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de procédure, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

 

Compte tenu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) n’est pas fondée.

 

Il serait par contre inéquitable de laisser à la charge des requérants l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de déclarer leur demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 450.- euros.

 

Étant donné qu’il résulte des éléments du dossier que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont mariés, il convient de les condamner solidairement au paiement du montant de 450,- euros.

 

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

 

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

La demande tendant à voir prononcer l’exécution provisoire du présent jugement est sans objet en ce qui concerne la demande en déguerpissement, le présent jugement étant rendu contradictoirement en dernier ressort à cet égard et un recours en cassation n’étant pas suspensif.

 

Pour le surplus, les requérants ne justifient pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

 

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement aux frais et dépens de l’instance.

 

PAR CES MOTIFS :

 

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement, en dernier ressort en ce qui concerne la condamnation au déguerpissement et en premier ressort pour le surplus,

 

reçoit la demande en la forme,

 

donne acte à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) de l’augmentation de leur demande en paiement,

 

dit que le contrat de bail a été valablement résilié pour besoin personnel avec effet au           1er octobre 2025,

 

dit que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont occupants sans droit ni titre à compter du 1er février 2026,

 

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir,

 

au besoin autorise les requérants à faire expulser les parties défenderesses dans la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

 

dit non fondée la demande en paiement de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) à titre d’indemnités d’occupation des mois de février à mai 2026, partant en déboute,

 

dit non fondée la demande en paiement de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) à titre de frais d’avocat, partant en déboute,

 

dit la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure fondée à hauteur de 450,- euros,

 

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement au paiement du montant de 450,- euros à titre d’indemnité de procédure,

 

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

 

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement aux frais et dépens de l’instance

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

 

 

Michèle HANSEN                   Lex REUTER