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Rép. no. 2231/26
Dossier no. L-BAIL-211/26
AUDIENCE PUBLIQUE DU
LUNDI, 8 juin 2026
Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause
ENTRE
parties demanderesses, comparant par la société SOCIETE1.) s.à r.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) et sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats au Barreau de Luxembourg, représentée aux fins des présentes par Maître Andrei ZAMFIROIU, Avocat à la Cour, en l’étude de laquelle domicile est élu,
se présentant à l’audience par Maître Andrei ZAMFIROIU précité,
ET
parties défenderesses, comparant en personne et assistées de leur fils PERSONNE5.).
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FAITS
L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 4 mars 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.
Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 13 avril 2026 à 15.00 heures, salle JP 0.15.
Après une remise contradictoire à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 18 mai 2026 à 15.00 heures, salle JP 0.15, lors de laquelle Maître Andrei ZAMFIROIU se présenta pour les parties demanderesses, tandis que les parties défenderesses comparurent en personne, assistées de leur fils PERSONNE5.).
Le mandataire de la partie demanderesse et les parties défenderesses furent entendus en leurs moyens et conclusions.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé
LE JUGEMENT QUI SUIT
Par requête déposée le 4 mars 2026 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) et PERSONNE4.) devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater que la résiliation du contrat de bail est bonne et valable et pour voir ordonner le déguerpissement des parties défenderesses des lieux avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef à compter du jugement à intervenir.
Les requérants demandent à voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.200,- euros, ventilée à parts égales entre les parties défenderesses, ou tout autre montant même supérieur à arbitrer par le tribunal, à compter du mois de février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux.
Ils réclament encore une indemnité de procédure de 2.000,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement à intervenir ainsi que la condamnation des parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance.
A l’appui de leur requête, les requérants exposent que suivant contrat de bail signé en date du 11 novembre 2020, ils ont donné en location à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) un appartement sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.100,- euros et d’un montant mensuel de 100,- euros à titre de charges. Ils soutiennent que le contrat de bail a été conclu pour une durée initiale d’une année et qu’il a été prorogé tacitement à plusieurs reprises jusqu’en 2022.
Ils expliquent que par courrier du 29 mars 2022, le Bourgmestre de la Ville de Luxembourg les a informés que suite à un contrôle des lieux loués, la commission de contrôle a émis une injonction de procéder à des travaux de réfection afin de les mettre en conformité.
Ils font valoir qu’afin de pouvoir effectuer ces travaux, ils ont contacté les parties défenderesses pour trouver d’un commun accord une date de fin du bail.
A défaut de pouvoir s’accorder, les requérants expliquent avoir envoyé aux parties défenderesses un courrier de résiliation du bail en date du 11 décembre 2024 pour mettre fin au bail en mars 2025. Ils affirment avoir réitéré leur intention par courriers du 31 mars 2025 et du 18 juillet 2025.
Ils soutiennent que par courrier du 24 septembre 2025, leur mandataire a formellement réitéré la résiliation, sinon la non-reconduction du contrat de bail et qu’il a fixé un ultime délai de trois mois pour quitter les lieux au plus tard le 24 décembre 2025.
A l’appui de leur demande en résiliation du bail et en déguerpissement des locataires, les requérants expliquent que les travaux impérieusement commandés par la Ville de Luxembourg constituent un motif grave et légitime tel que prévu à l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Ils estiment ainsi avoir valablement résilié le bail et que depuis le 25 décembre 2025, les parties défenderesses se maintiennent illégitimement dans les lieux loués.
Ils demandent au tribunal de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant de 1.200,- euros, correspondant à l’ancien loyer et de condamner les preneurs au paiement du mois de février 2026.
A l’audience des plaidoiries du 18 mai 2026, les requérants font valoir que les parties défenderesses ont payé les mois de février à avril 2026 et qu’actuellement, elles ne redoivent que le mois de mai 2026. Ils expliquent que les travaux projetés concernent tout l’immeuble notamment au niveau de l’électricité, du chauffage et de tous les murs qui sont affectés de moisissures. Ils versent des photos pour démontrer l’état vétuste des lieux loués ainsi qu’un devis des travaux prévus.
Les parties défenderesses, assistées de leur fils PERSONNE5.), expliquent avoir contacté les services sociaux afin de les aider dans la recherche d’un logement social compte tenu de leur situation personnelle et financière difficile. Elles affirment que depuis deux semaines les bailleurs ont déjà commencé les travaux et qu’elles doivent subir les inconvénients.
Elles ne contestent pas la résiliation, mais elles demandent à se voir accorder un délai de déguerpissement d’au moins un moins pour pouvoir se reloger. Elles font valoir que le loyer est toujours payé en fin de mois.
Les requérants expliquent que les travaux dans les parties communes, au niveau de la toiture et de la façade, ont débuté et que les parties défenderesses sont les seuls locataires qui occupent encore les lieux, tous les autres ayant déjà déménagé.
Motifs de la décision
La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi.
Suivant contrat de bail signé en date du 11 novembre 2020, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné en location à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) un appartement sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.100,- euros et d’un montant mensuel de 100,- euros à titre de charges.
Il résulte des pièces versées que suite à un contrôle effectué en date du 1er décembre 2021, la Ville de Luxembourg a informé PERSONNE1.) et PERSONNE2.) que l’immeuble sis à L-ADRESSE3.) n’est pas conforme aux dispositions de la loi modifiée du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation. Ils ont été mis en demeure de procéder à un certain nombre de travaux sous peine de fermeture des locaux.
Par courrier du 11 décembre 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont informé PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de la résiliation du bail au mois de mars 2025 au vu des travaux imposés par la Commune.
Par courrier recommandé du 24 septembre 2025, le mandataire de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) a réitéré cette résiliation et a accordé à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) un ultime délai de quitter les lieux pour le 24 décembre 2025 au plus tard.
A l’appui de leur demande en résiliation, les requérants versent un devis de la société SOCIETE2.) s.à r.l. du 12 mai 2026 portant sur la remise en état complète des murs et plafonds ainsi que des carrelages dans toute la maison ainsi qu’un devis de la société SOCIETE3.) s.à r.l. du 12 mai 2026 relatif au remplacement de la chaudière et de tous les radiateurs, à la rénovation de toutes les salles de bain et à la mise en place de kitchenettes.
Suivant l’article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 modifiée sur le bail à usage d’habitation, tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que :
Si, dans l’hypothèse d’une résiliation pour besoin personnel, le bailleur est cru sur parole pour autant que le besoin ne soit pas contredit par les éléments de la cause, il appartient cependant au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif grave et légitime en vue de procéder à des travaux de démolition, d’établir son intention d’y procéder réellement.
Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le maintien dans les lieux du locataire, étant donné que ce dernier, aux termes de l’article 1724 du code civil, est contraint de subir les réparations urgentes qui s’imposent, sauf à prendre lui-même l’initiative de la rupture du contrat de bail ou à demander une réduction du loyer pour perte de jouissance de l’immeuble pris en location pendant la période des travaux.
S’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (PERSONNE6.), Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pas., tome 31, n° 163).
Il appartient, dès lors, au tribunal d’apprécier si le motif invoqué est suffisamment grave et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail.
L’analyse du bien-fondé du motif ne se fait pas au moment de la dénonciation, mais au moment où la résiliation du bail et le déguerpissement du locataire sont requis (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg 11 mai 1989, n° 39745).
Pour juger si la résiliation répond aux critères prévus par la loi, le juge ne doit pas prendre en compte les intérêts respectifs des parties, critère subjectif non prévu par la loi, pour évaluer et comparer les intérêts du locataire et du bailleur les uns par rapport aux autres. Il doit examiner et apprécier objectivement si les faits invoqués par le bailleur constituent un motif suffisamment grave et légitime pour justifier une résiliation ou non, sans autre considération (Cour de Cassation 5 avril 1990, Pas. 28, p. 4).
En l’occurrence, il résulte des éléments du dossier que les lieux loués se trouvent dans un état de vétusté très avancé et que les requérants sont obligés de les remettre aux normes.
Ni la nécessité de ces travaux, ni la régularité de la résiliation n’ont été remises en cause par les parties défenderesses.
Au vu des pièces versées au dossier, le tribunal retient ainsi que le motif grave et légitime invoqué par les requérants est à suffisance établi et que le maintien dans les lieux des locataires est impossible en raison de l’importance des travaux projetés.
Il y a dès lors lieu de retenir que c’est pour de justes motifs que les requérants ont résilié le contrat de bail conclu entre parties et que PERSONNE3.) et PERSONNE4.), qui continuent à occuper les lieux, sont à considérer comme occupants sans droit ni titre à partir du 25 décembre 2025.
La demande en condamnation de la partie défenderesse au déguerpissement des lieux est partant à déclarer fondée.
Au vu des éléments du dossier, il y a lieu d’allouer aux parties défenderesses un délai de déguerpissement d’un mois à partir de la notification du présent jugement.
Les requérants demandent au tribunal de fixer l’indemnité d’occupation au montant mensuel de 1.200,- euros, correspondant à l’ancien prix du bail, et de condamner les parties défenderesses au montant de 1.200,- euros à titre d’indemnité d’occupation du mois de mai 2026 ainsi qu’à celles à échoir jusqu’à la libération effective des lieux.
Il est de principe que si l’occupant continue à occuper les lieux après la résiliation du contrat, il est redevable au bailleur d’une indemnité d’occupation. Cette prestation ne constitue pas un loyer, mais une indemnité en raison de la privation de la jouissance subie par le bailleur.
L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans le fait pour l’occupant sans droit ni titre de se maintenir indûment dans les lieux et de porter ainsi préjudice au légitime propriétaire en le privant de la jouissance de son bien. Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire du seul fait de l’occupation.
L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux. Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien dans les lieux. L’indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait qu’on est privé de la libre disposition des lieux.
Le montant de l’indemnité due pour l’occupation des lieux relève en principe de l’appréciation souveraine des juges du fond. Si cette indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l’immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur.
En l’absence de tout autre élément d’appréciation, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à partir de la résiliation du contrat de bail au montant de 1.200,- euros, charges comprises.
A défaut de preuve de paiement relative au mois de mai 2026, la demande en paiement est à déclarer fondée pour le montant de 1.200,- euros. Il résulte des explications fournies à l’audience que les parties défenderesses sont mariées et que les lieux loués servent de domicile conjugal, de sorte qu’il y a lieu de les condamner solidairement au montant précité.
Il n’y a cependant pas lieu de faire droit à la demande en paiement des indemnités d’occupation à échoir jusqu’à la libération effective des lieux, cette demande constituant une demande future non chiffrée.
Les requérants sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de 2.000,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.
Les requérants ne justifiant pas de l’iniquité requise, il convient de les débouter de leur demande en allocation d’une indemnité de procédure.
Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution ».
La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.
En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.
Les frais et dépens sont à mettre à charge de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.), conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,
reçoit la demande en la forme,
déclare la résiliation du contrat de bail bonne et valable avec effet au 24 décembre 2025,
constate que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont occupants sans droit ni titre d’un appartement sis à L-ADRESSE3.), à compter du 25 décembre 2025,
partant, condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard dans un délai de 1 (un) mois à compter de la notification du présent jugement,
au besoin, autorise PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à faire expulser PERSONNE3.) et PERSONNE4.) dans la forme légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,
fixe l’indemnité d’occupation mensuelle, charges comprises, au montant de 1.200,- euros,
dit la demande en paiement à titre d’indemnité d’occupation fondée à hauteur de 1.200,- euros,
la dit non fondée pour le surplus, partant en déboute,
condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement à payer à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) le montant de 1.200,- euros,
dit non fondée la demande PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de procédure, partant en déboute,
dit qu’il n’y a pas lieu à l’exécution provisoire du présent jugement,
condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement aux frais et dépens de l’instance.
Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.
Michèle HANSEN Lex REUTER
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