Texte pseudonymisé
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Rép. n° 2310/26
du 12/06/2026
L-BAIL-112/26
Audience publique du douze juin deux mille vingt-six
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Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit
dans la cause e n t r e
PERSONNE1.),
demeurant à L-ADRESSE1.),
partie demanderesse,
partie défenderesse sur reconvention,
comparant en personne, assistée du traducteur PERSONNE2.),
e t
PERSONNE3.),
demeurant à L-ADRESSE2.),
partie défenderesse,
partie demanderesse par reconvention,
comparant à l’audience par Maître Max KREUTZ, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Philippe PENNING, avocat à la Cour, tous deux demeurant à Luxembourg.
Faits
L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 4 février 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.
Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du vendredi, 13 mars 2026 à 9.00 heures, salle JP 0.02.
Après une remise, l’affaire fût utilement retenue à l’audience publique du vendredi, 8 mai 2026 à 09.00 heures salle JP 0.15, lors de laquelle PERSONNE1.) et Maître Max KREUTZ, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE3.), furent entendus en leurs moyens et conclusions.
Sur ce, le tribunal prit les deux affaires en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,
le jugement qui suit :
Exposé du litige
Par contrat de bail conclu le 26 juillet 2022 avec effet au 1er septembre 2022, PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE1.), pour une durée d’une année, reconductible tacitement pour la même durée, un logement sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer de 1.950 euros et d’une avance mensuelle sur charge de 200 euros.
Le contrat de bail a pris fin le 15 décembre 2025 et les clés ont été restituées à la même date.
Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg le 4 février 2026, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner au paiement de la somme de 5.850 euros, outre les intérêts, du chef de dépôt de garantie locative indûment retenu, la somme de 3.850 euros au titre des avances sur charges indûment perçues et au paiement des pénalités de retard dues en application de la loi modifiée du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation.
Les moyens et prétentions des parties
A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que malgré la fin du contrat de bail, PERSONNE3.) resterait en défaut de lui restituer la garantie locative payée en début de bail.
Elle expose qu’en application de la loi modifiée du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation le bailleur serait dans l’obligation de restituer la garantie locative endéans un délai précité. En effet, la loi imposerait la restitution d’au moins 50% de la garantie locative endéans un délai d’un mois et le solde endéans les délais légaux, sous peine de pénalité.
Elle fait encore valoir que le bailleur aurait appliqué de manière unilatérale une augmentation de l’avance mensuelle sur charges de 200 euros à 300 euros sans notification par courrier recommandé et donc en violation de la loi et du contrat de bail. Elle demande dès lors la restitution des charges indûment perçues pour la période allant du mois d’octobre 2022 au mois de décembre 2025.
PERSONNE3.) conclut au rejet de la demande pour être prématurée et il conteste l’application de l’article, paragraphe 2bis de la loi modifiée du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation.
Il explique avoir procédé au remboursement de la somme de 3.000 euros sur la garantie locative en date du 4 février 2026.
En ce qui concerne le remboursement du solde de la garantie locative, PERSONNE3.) fait plaider que les lieux auraient été restitués dans un état de propreté insuffisant. De plus, la peinture des lieux loués aurait dû être refaite.
Il demande dès lors, à titre reconventionnel, la condamnation de PERSONNE1.) au paiement de la somme de 784 euros au titre des frais de nettoyage et la somme de 766,66 euros au titre des frais de peinture en tenant compte de l’amortissement des peintures. Il demande par conséquent, à voir procédé à la compensation des créance réciproques.
En ce qui concerne les avances sur charges, PERSONNE3.) fait valoir que le fait que PERSONNE1.) ait payé le montant mensuel de 300 euros au titre des avances sur charges équivaudrait à une acceptation de cette augmentation.
Par ailleurs, il indique qu’il résulterait des décomptes des charges pour les années 2022 à 2024 qu’il existe un surplus en faveur de PERSONNE1.). Il ne s’oppose pas à la restitution de ces sommes.
Il demande encore acte de ce que pour l’année 2025 le décompte des charges ne serait pas encore établi, mais que tout laisserait à croire qu’il existera un solde en faveur de PERSONNE1.) et qu’il s’engage à rembourser ce montant dès que le décompte aura été établi.
A l’audience des plaidoiries du 8 mai 2026, PERSONNE1.) a réduit sa demande en remboursement de la garantie locative à la somme de 2.850 euros en expliquant que le bailleur lui aurait d’ores et déjà remboursé la somme de 3.000 euros.
Il y a lieu de lui en donner acte.
PERSONNE1.) conteste les frais de nettoyage en arguant qu’elle avait nettoyé l’appartement avant de la remise des clés. Elle conteste également les frais de remise en peinture pour être non fondés.
Elle rappelle qu’elle n’aurait jamais accepté l’augmentation de l’avance sur charges locatives.
Appréciation
Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la demande.
La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi.
Le tribunal est saisi d’une demande émanant de PERSONNE1.) tendant à obtenir la restitution de la garantie locative payée par eux en début de bail.
La garantie locative n’est remboursable que si le preneur justifie de l’exécution de ses obligations et de la réparation d’éventuels dégâts locatifs.
N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur n’est tenu de remettre le solde revenant au locataire qu’au moment où la garantie n’a plus de raison d’être.
La garantie locative est en effet une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P. 31 n° 2/2001, n° 65).
Avant d’apprécier le bien-fondé de la demande concernant la restitution de la garantie locative, il y a lieu d’analyser s’il les lieux sont affectés de dégâts locatifs dont la réparation incomberait à PERSONNE1.).
PERSONNE3.) fait valoir que ce serait à bon droit qu’il a retenu le montant de 1.550,66 euros (784 + 766,66) au titre des frais de nettoyage et de remise en peinture des lieux loués.
Suivant l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été
dégradé par vétusté ou force majeure, alors que l’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.
Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil il n’incombe partant pas de prouver que la dégradation est imputable au locataire, mais il lui suffit de prouver que pendant la jouissance des lieux il y a eu dégradation excédante celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur. Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, n° 114, Pas. 31, p. 343 ; Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 5 février 1987, n° 35.323 du rôle).
Le preneur n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.
Par conséquent, seule la réparation de dégâts imputables au locataire et qui ne résultent pas d’une usure normale peut être mise à charge du preneur.
Il est évident que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une certaine mesure.
En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 27 mars 2012, BIJ n °8/12 p.157).
L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le chef du preneur, le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à démontrer lui-même la cause étrangère, le fait qui rend la dégradation ou la perte non imputable au locataire (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 3 juillet 1997, n° 58795 ; Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 21 octobre 2014, n° 160.810 du rôle ; M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 114).
Le droit à indemnité du bailleur naît dès le départ du preneur si ce dernier n’a pas effectué les réparations nécessaires avant cette date. Le preneur ne pourrait subordonner l’indemnisation des dégâts locatifs qui lui sont imputables à l’exécution effective des travaux de réparation par le bailleur (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 13 octobre 2000, n° 65592 ; M. HARLES, op. cit., n° 121).
Il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédante celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg 5 février 1987, n° 35.323 du rôle).
Le tribunal rappelle que le bailleur peut prouver les dégradations moyennant tous les moyens de preuve légalement admis.
Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou dans le chef de ceux dont il est responsable (Marianne Harles, op. cit., p. 344).
En vertu des articles 55 et 58 du nouveau code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer à l’appui de leurs prétentions les faits propres à les fonder et il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Au vu de ces principes directeurs qui régissent la charge des preuves, il appartient donc aux parties de soumettre les éléments de preuve qui justifient leurs prétentions.
Le juge apprécie les prétentions au vu des éléments de preuve, dont les pièces, que les parties lui soumettent.
Il appartient dès lors dans un premier temps à PERSONNE3.) de prouver les dégâts allégués.
En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est versé en cause, de sorte que PERSONNE1.) est présumée avoir reçu les lieux en bon état.
En l’espèce, le tribunal constate qu’aucun état des lieux de sortie en bonne et due forme n’a été réalisé et qu’il n’existe à part quelque échanges de messages WhatsApp entre parties et des photos prises par PERSONNE3.) à un moment inconnu étant donné qu’elles ne sont pas datées, aucun élément probant établissant la nature et l’étendue des prétendus dégâts.
En application des principes sus énoncés, PERSONNE3.) est à débouter de sa demande relative aux dégâts locatifs.
Il convient de rappeler que la garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître pendant la durée du bail, et notamment le recouvrement des loyers et charges impayés, ainsi que des frais de remise en état des dégradations et dégâts locatifs causés par le locataire.
La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues.
Le preneur ne peut réclamer la remise de la garantie locative aussi longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations lui imposées par le bail, de sorte que le remboursement doit être différé jusqu’au règlement final des comptes.
Il est constant en cause que PERSONNE1.) fourni une garantie locative d’un montant de 5.85o euros et qu’un montant de 3.000 euros lui d’ores et déjà été remboursé par PERSONNE3.).
Au vu des développements qui précèdent concernant les dégâts locatifs, il échet de retenir que c’est à tort que PERSONNE3.) a retenu le solde de 2.850 euros sur la garantie locative.
La demande de PERSONNE1.) en remboursement de la somme de 2.850 euros est dès lors fondée.
Il y a partant lieu de condamner PERSONNE3.) au paiement de la somme de 2.850 euros.
PERSONNE1.) demande l’allocation d’une indemnité de retard en application de la loi du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation.
Il y a lieu de rappeler que la loi du 23 juillet 2024, portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, a inséré à l’article 5 un nouveau paragraphe 2bis libellé comme suit :
« Lorsque à la fin du bail, l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, sauf usure et vétusté normale, et que le bailleur n’a pas de revendication en matière d’arriérés de loyer ou de dégâts locatifs, la moitié de la garantie locative la loi du 23 juillet 2024 portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation est à restituer dans un délai maximal d’un mois à partir de la remise en mains propres, ou par lettre recommandée avec avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire.
La régularisation définitive et la restitution du solde de la garantie locative, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant encore dues au bailleur, pour autant qu’elles sont dûment justifiées, sont effectuées au plus tard dans le mois qui suit soit la réception des décomptes relatifs aux charges locatives que le bailleur est tenu de demander auprès des différents services et administrations au plus tard un mois après la fin du bail soit l’approbation définitive des comptes annuels de l’immeuble lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires ».
La loi du 23 juillet précitée précise cependant en son article 33bis que
« (1)Les articles 2bis à 2sexies de la présente loi ne sont applicables qu’aux contrats de bail de colocation conclus après l’entrée en vigueur de la loi du 23 juillet 2024 modifiant la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil.
(2) (…)
Les articles 5, paragraphes 1er et 2 (…) de la présente loi continuent à s’appliquer dans leur teneur ayant existé avant l’entrée en vigueur de la loi précitée du 23 juillet 2024 aux baux verbaux et aux contrats de bail à usage d’habitation conclus avant l’entrée en vigueur de la loi précitée du 23 juillet 2024 ».
En l’espèce, le contrat de bail a été conclu en date du 22 juillet 2022, soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 23 juillet 2024 précitée.
La demande de PERSONNE1.) est partant à rejeter pour être non fondée.
PERSONNE1.) demande encore le remboursement des avances sur charges d’un montant mensuel de 300 euros payés à partir du mois d’octobre 2022.
En l’espèce, le contrat de bail dispose en ses articles 3 et 4 que le locataire redoit en plus du loyer, une avance sur charges mensuelle à concurrence de 200 euros.
Il ressort des échanges de correspondance versés en cause qu’au mois de septembre 2022, PERSONNE3.) a contacté PERSONNE1.) en vue de procéder à une augmentation de l’avances sur charges en raison de l’augmentation des prix du gaz. S’en sont suivi des négociations entre parties étant donné que PERSONNE1.) s’opposait à ce que l’avance sur charge soit portée à la somme de 440 euros.
Finalement, les parties se sont accordées pour fixer l’avance sur charges à 300 euros par mois.
Cette avance sur charges a été payée par PERSONNE1.) pendant toute la période allant du mois d’octobre 2022 jusqu’au mois de décembre 2025.
Le fait pour PERSONNE1.) d’avoir payé cette avance sur charge tous les mois pendant plus de 3 ans équivaut à une acceptation de sa part. Par ailleurs, elle n’a pas contesté avoir occupé les lieux et utilisé le gaz, l’eau etc. qui sont couverts par l’avance sur charges.
Dès lors, au vu des dispositions contractuelles, de l’accord entre parties et du fait que l’avance sur charge à hauteur de 300 euros a été payée pendant plus de trois années, la demande de PERSONNE1.) tendant au remboursement des avances sur charges est à rejeter pour être non fondée.
Le tribunal relève encore qu’il ressort des décomptes des charges pour les années 2022-2023, 2023-2024 et 2024-2025 versés en cause par PERSONNE3.) (pièces 6 à 8 de Maître Philippe PENNING) qu’il existe un solde en faveur de PERSONNE1.), à savoir un montant de 1.840 euros se composant comme suit :
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A l’audience des plaidoiries du 8 mai 2025, PERSONNE3.) s’est engagé à rembourser ce montant à PERSONNE1.) ainsi que tout surplus éventuel suite à l’établissement du décompte pour la période allant du mois d’avril au mois de décembre 2025.
Il y a lieu de lui en donner acte.
PERSONNE3.) sollicite l’allocation d’une indemnité de 250 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile alors que la demande de PERSONNE1.) aurait été prématurée.
L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).
Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE3.) n’est pas fondée.
Par application de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de mettre les frais et dépens de l’instance à charge de PERSONNE3.).
Par ces motifs
le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,
reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme,
donne acte à PERSONNE1.) de la réduction de sa demande tendant au remboursement de la garantie locative,
donne acte à PERSONNE3.) de ce qu’il s’engage à rembourser à PERSONNE1.) la somme de 1.840 euros au titre d’un trop-payé pour les charges locatives durant la période du mois de septembre 2022 à mars 2025,
donne acte à PERSONNE3.) de ce qu’il s’engage à rembourser à PERSONNE1.) tout trop-payé pour les charges locatives pour la période du mois d’avril à décembre 2025 après établissement du décompte des charges relatives à cette période,
dit fondée la demande de PERSONNE1.) en remboursement du solde de la garantie locative,
partant condamne PERSONNE3.) à payer PERSONNE1.) la somme de 2.850 euros,
dit non fondée la demande de PERSONNE1.) tendant au remboursement des avances sur charges payées, et en déboute,
dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE3.) tendant au paiement des frais de remise en peinture et des frais de nettoyage, et en déboute,
dit non fondée la demande de PERSONNE3.) en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et en déboute,
condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.
Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK, qui ont signé le présent jugement.
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Séverine LETTNER Juge de paix |
Michel BLOCK Greffier |
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