Rép. no. 2332/26

Dossier no. L-BAIL-107/26

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

 

dans la cause

 

entre

 

1. PERSONNE1.),

 

2. PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

 

parties demanderesses, comparant par Maître Vincent RICHARD, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Brice OLINGER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

 

et

 

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s. à r.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonction, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

 

partie défenderesse, comparant par Maître Samet KURT, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Ersan ÖZDEK, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg.

 

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FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 5 février 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 16 avril 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.02.

 

 

Après une remise contradictoire à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 28 mai 2026, lors de laquelle Maître Vincent RICHARD se présenta pour la partie demanderesse tandis que Maître Samet KURT se présenta pour la partie défenderesse.

 

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

Par requête déposée le 5 février 2026 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) (ci-après « les GROUPE1.) ») ont fait convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir dire que le bail conclu entre parties est résilié et pour voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués dans un délai de huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir. Les requérants sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation de la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

 

A l’appui de leur demande, les GROUPE1.) exposent qu’en vertu d’un contrat de bail commercial signé en date du 24 janvier 2022, ayant pris effet le 1er février 2022 pour une durée de deux années, ils ont donné en location à la société SOCIETE1.) s.à r.l. un appartement sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de 1.950,- euros, augmenté de 2% tous les deux ans ainsi que d’une avance mensuelle sur charges de 110,- euros.

 

Ils expliquent que par lettre recommandée du 12 septembre 2024, ils ont notifié à la locataire une première résiliation du bail qui s’est avérée irrégulière. Suite aux contestations de la locataire, ils affirment avoir informé cette dernière par lettre du             12 février 2025 que leur lettre de résiliation du 12 septembre 2024 est à considérer comme non avenue et que le contrat de bail a partant été reconduit tacitement pour une année.

 

Ils font valoir que par lettres recommandées du 12 février 2025 et du 13 juin 2025, ils ont régulièrement notifié la résiliation du bail avec effet à la date anniversaire du contrat de bail, soit au 1er février 2026.

 

Ils soutiennent qu’ils ont abandonné leur idée de louer l’appartement litigieux à une société commerciale qui sous-loue les lieux et qu’ils désirent à l’avenir donner en location eux-mêmes leur appartement à des particuliers à des fins d’habitation principale. Ils précisent que l’activité de la société SOCIETE1.) s.à r.l. consiste à louer des appartements pour de courtes durées à des vacanciers ou des personnes de passage ce qui leur causerait trop de tracas alors que ce type de locataires ne font pas suffisamment attention aux lieux pris en location et ne se soucient pas de maintenir des relations de bon voisinage.

 

Malgré les courriers précités du 12 février 2025 et 13 juin 2025, la société SOCIETE1.)        s.à r.l. n’aurait pas quitté les lieux, de sorte que les requérants demandent au tribunal de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner le déguerpissement de la locataire.

 

A l’audience des plaidoiries du 28 mai 2026, les requérants maintiennent leur demande en résiliation du bail. Ils soutiennent que malgré la rédaction du contrat comme bail d’habitation, il s’agit d’un bail commercial alors que la locataire sous-loue les lieux loués dans le cadre de son activité commerciale. Ils précisent que l’article 1762-11 alinéa 2 b) du code civil prévoit que le bailleur peut résilier le bail commercial en respectant un délai de préavis de six mois en cas d’abandon de toute location aux fins d’activité identique. Tel serait le cas en l’espèce, alors qu’ils envisagent de louer l’appartement litigieux à titre d’habitation principale et non pas pour des locations de courte durée.

 

La partie défenderesse se rapporte à prudence de justice en ce qui concerne la recevabilité de la demande.

 

Quant au fond, elle conteste le motif de résiliation invoqué par les requérants et en contestant qu’elle ne sous-loue pas qu’à de courtes durées. Elle donne à considérer que l’activité envisagée par les requérants ne diffère pas de celle qui est actuellement poursuivie. Par ailleurs, les requérants resteraient en défaut de rapporter une quelconque preuve de leur intention de changer d’activité.

 

Elle conteste l’indemnité de procédure réclamée et sollicite elle-même une indemnité de procédure de 1.500,- euros.

 

Les GROUPE1.) soutiennent qu’il résulte de la plateforme Booking que la société SOCIETE1.) s.à r.l. propose l’appartement litigieux à la location de courte durée (p.ex. 6 jours au mois de juin). Ils soutiennent que le bail conclu entre parties est un bail commercial permettant la sous-location tandis qu’ils envisagent de louer les lieux à des fins d’habitation pour longue durée, ce qui serait un objet différent. L’article 1762-11 du code civil aurait été introduit afin d’éviter qu’un propriétaire s’approprie de la clientèle de son locataire, ce qui ne serait pas le cas en l’espèce.

 

Ils sont d’avis qu’ils doivent être crus sur parole et qu’en tout état de cause, ils sont dans l’impossibilité de verser des pièces alors qu’à défaut d’être en possession des lieux loués, ils ne peuvent pas encore les proposer à la location. Par ailleurs, si le motif s’avérait non réel, ils seraient redevables d’une indemnité d’éviction.

 

A titre subsidiaire, si le tribunal ne devait pas faire droit à la demande en résiliation du bail sur base de l’article 1762-11 alinéa 2 b) du code civil, ils sollicitent la résiliation du bail avec effet immédiat aux torts de la locataire au vu des troubles de voisinage causés par les sous-locataires.

La partie défenderesse conclut au rejet de la demande en résiliation pour motifs graves pour constituer une demande nouvelle non reprise dans la requête. Elle insiste sur le fait que la charge de la preuve incombe aux bailleurs.

 

Motifs de la décision

 

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

 

Quant à la recevabilité de la demande en résiliation judiciaire formulée à titre subsidiaire à l’audience

 

A l’audience des plaidoiries, pour le cas où le tribunal ne valide pas la résiliation du bail avec effet au 1er février 2026 sur base de l’article 1762-11 alinéa 2 b) du code civil, les GROUPE1.) sollicitent, à titre subsidiaire, la résiliation du bail avec effet immédiat aux torts de la société SOCIETE1.) s.à r.l. compte tenu des troubles causés par les sous-locataires de courte durée au sein de la copropriété.

 

La société SOCIETE1.) s.à r.l. soulève l’irrecevabilité de cette demande qu’elle qualifie de demande nouvelle.

 

Le contrat judiciaire se forme sur la demande contenue dans l’acte introductif d’instance.

 

Aux termes de l’article 53 du nouveau code de procédure civile « L'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».

 

C’est le principe de l’immutabilité du litige.

 

Les parties ne peuvent modifier leurs conclusions qu’à la condition que le principe de la demande reste le même; les demandes nouvelles prohibées sont celles qui diffèrent de la demande originaire, inscrite dans l’exploit introductif, par leur objet, par leur cause ou par la qualité des parties.

 

Une demande est nouvelle lorsqu’elle saisit le juge d’une prétention qui n’était pas déjà soit expressément, soit implicitement, exprimée dans l’acte introductif d’instance. Celui-ci délimite en effet l’étendue du litige en déterminant ses éléments constitutifs, à savoir, les parties, l’objet et la cause. Toute demande présentée en cours d’instance et qui diffère de la demande introductive par l’un de ces trois éléments est par conséquent irrecevable.

 

La demande des requérants tendant à la résiliation judiciaire du contrat de bail pour motifs graves constitue une demande nouvelle non contenue dans la demande introductive d’instance.

 

Cette demande est dès lors à déclarer irrecevable.

Quant au fond

 

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du 24 janvier 2022, ayant pris effet le 1er février 2022, PERSONNE2.) a donné en location à la société SOCIETE2.) s.à r.l. (et non pas SOCIETE3.) tel qu’erronément indiqué dans le contrat), qui a depuis lors changé de dénomination sociale en SOCIETE1.) s.à r.l., un appartement meublé au troisième étage d’un immeuble sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.950,- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 110,- euros.

 

Le bail a été conclu pour une durée initiale de deux années, reconductible par tacite reconduction d’année en année.

 

Aux termes du bail, le bailleur autorise le locataire à sous-louer l’appartement dans le cadre de son activité.

 

Les parties s’accordent pour dire que le contrat de bail a un objet commercial. De surcroît, lors des plaidoiries, les parties ont expressément entendu se baser sur les dispositions du code civil relatives aux baux commerciaux.

 

Il est partant admis que le contrat litigieux constitue un bail commercial régi par les dispositions applicables aux baux commerciaux.

 

Il est constant en cause que suite à une première résiliation du bail par courrier du 12 septembre 2024, que les bailleurs ont révoquée alors qu’elle était irrégulière, le mandataire des bailleurs, a, par courrier recommandé du 12 février 2025, notifié à la locataire la résiliation du bail à sa prochaine échéance pour abandon de l’activité poursuivie aux termes du bail conclu entre parties.

 

Par courrier recommandé du 13 juin 2025, le mandataire des bailleurs a réitéré la résiliation du bail en précisant qu’elle prendra effet au 1er février 2026 et non pas au 11 février 2026 tel qu’erronément indiqué dans la lettre du 12 septembre 2025.

 

En matière de bail commercial, l’article 1762-11 alinéa 2 du code civil dispose que « le bailleur peut résilier le bail avec le préavis prévu à l’article 1762-7, ou en refuser le renouvellement :

1. aux fins d’occupation personnelle par le bailleur ou par ses descendants au 1er degré,

2. en cas d’abandon de toute location aux fins d’activité identique,

3. en cas de reconstruction ou de transformation de l’immeuble loué. »

 

Aux termes de cette disposition, le bailleur peut résilier le bail moyennant un préavis de six mois, notamment en cas d’abandon de toute location aux fins d’activité identique.

 

En cas de contestation par le preneur, la charge de la preuve du motif de résiliation incombe au bailleur, lequel doit établir l’existence d’un motif réel et sérieux.

 

Le tribunal rappelle que la loi n’exige pas que le bailleur indique le motif dans la lettre de résiliation, ni qu’il produise, à ce stade, des pièces justificatives à l’appui de celle-ci.

 

La preuve de la réalité du motif invoqué peut être rapportée par tous moyens et résulter d’un faisceau d’indices, pour autant que les éléments produits permettent d’établir qu’au moment du congé, le bailleur entendait abandonner toute location aux fins d’activité identique.

 

L’abandon de toute location aux fins d’activité identique s’apprécie au regard de la nature et de la finalité de l’activité exercée et de celle projetée.

 

En l’espèce, la régularité formelle de la résiliation intervenue suivant courrier recommandé du 12 février 2025 n’est pas contestée, en ce qu’elle est intervenue moyennant le respect du délai de préavis de six mois et à l’échéance contractuelle.

 

Le litige porte donc exclusivement sur la réalité du motif de résiliation invoqué par le bailleur, à savoir l’abandon de toute location aux fins d’activité identique.

 

S’agissant de la notion d’ « activité identique », les parties s’opposent quant à son interprétation.

 

Les requérants soutiennent que la location saisonnière de courte durée, telle qu’exploitée par la partie défenderesse, est une autre activité qu’une location à des fins d’habitation principale.

 

La partie défenderesse fait valoir, au contraire, que la finalité de l’activité demeure la location, de sorte que l’activité projetée ne saurait être regardée comme différente de celle actuellement exercée.

 

Il y a lieu de relever qu’une activité ne saurait être définie par sa seule nature générale, en l’occurrence la mise en location d’un bien immobilier, mais doit s’apprécier au regard de sa finalité concrète et de ses modalités d’exploitation (cf. 2026TALCH14/00062 du 20 avril 2026).

 

En l’espèce, l’activité exercée par la partie défenderesse consiste en la mise à disposition du bien pour des locations de courte durée via des plateformes en ligne.

 

L’activité envisagée par les requérants consiste, quant à elle, en une mise en location du bien à des fins d’habitation, régie par la législation applicable en matière de bail d’habitation.

 

Ces deux formes d’exploitation, bien qu’ayant en commun la mise en location d’un bien, poursuivent des finalités distinctes et reposent sur des modalités d’utilisation différentes.

 

Il s’ensuit que l’activité projetée par les requérants ne saurait être considérée comme identique à celle exercée par l’intimée au sens de l’article 1762-11 du code civil (cf. 2026TALCH14/00062 du 20 avril 2026).

 

Il y a dès lors lieu d’examiner si les requérants rapportent la preuve de leur intention d’abandonner toute location aux fins d’activité identique.

 

Contrairement à la position soutenue par les requérants, le bailleur n’est pas cru sur parole en ce qui concerne son affirmation relative à un abandon de toute location aux fins d’activité identique, mais il est tenu d’en rapporter la preuve.

 

Les requérants affirment être dans l’impossibilité de rapporter une telle preuve tant que le bien n’est pas en leur possession et qu’au cas où le motif s’avérait non réel, les parties adverses auraient en tout état de cause droit à une indemnité d’éviction.

 

Si dans le cadre de l’administration de cette preuve, il ne peut en l’espèce certes pas être exigé des requérants qu’ils disposent d’ores et déjà d’un nouveau contrat de bail à usage d’habitation signé, ils doivent néanmoins produire des pièces desquelles le tribunal peut déduire qu’ils ont entamé des démarches concrètes en vue de la mise en location de leur bien à titre d’habitation principale.

 

En l’espèce, force est cependant de constater que les GROUPE1.) ne versent aucune pièce ou autre élément de nature à établir qu’ils entendent concrètement abandonner toute location d’une activité identique respectivement, comme ils l’affirment, qu’ils entendent proposer le logement à des fins d’habitation privée.

 

Leur moyen relatif à l’indemnité d’éviction n’est pas non plus fondé. En effet, l’article 1762-12 du code civil dispose que lorsque le bailleur, au terme d’une occupation des lieux loués d’au moins neuf années, résilie le contrat de bail ou en refuse le renouvellement sans fournir de justification, il est tenu au paiement d’une indemnité d’éviction au preneur. En l’occurrence, les bailleurs ont avancé un motif de résiliation et le bail n’a pas couru pendant au moins neuf années.

 

Au vu des développements qui précèdent, le bail n’a pas été valablement résilié avec effet au 1er février 2026, de sorte que la résiliation du bail par courriers du 12 février 2025 et du 13 juin 2025 est à considérer comme inopérante et de nul effet.

 

Par conséquent, la demande des requérants en condamnation de la locataire au déguerpissement tombe également à faux.

 

En ce qui concerne les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de procédure, le tribunal rappelle que l’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

 

Compte tenu de l’issue du litige, la demande des requérants n’est pas fondée.

 

La partie défenderesse n’ayant pas établi la condition de l’iniquité requise par la loi, sa demande est également à rejeter.

 

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner les GROUPE1.) aux frais et dépens de l’instance.

 

PAR CES MOTIFS :

 

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

reçoit la requête en la forme,

 

donne acte à PERSONNE2.) et à PERSONNE1.) qu’ils sollicitent, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail avec effet immédiat aux torts de la partie défenderesse,

 

déclare irrecevable la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) en résiliation judiciaire du bail avec effet immédiat aux torts de la partie défenderesse,

 

dit la résiliation du bail effectuée par lettres du 12 février 2025 et du 13 juin 2025, avec effet au 1er février 2026, inopérante et de nul effet,

 

dit la demande en déguerpissement non fondée et en déboute,

 

dit les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de procédure non fondées et en déboute,

 

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

 

 

Michèle HANSEN                   Lex REUTER