Rép. no. 2336/26

Dossier no. L-BAIL-797/25

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

 

dans la cause

 

entre

 

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son/ses gérant(s) en fonctions et immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

 

partie demanderesse, comparant par Maître Clara HEISING , avocat exerçant sous son titre professionnel d'origine, en remplacement de Maître Thomas BERGER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

 

et

 

La société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions et immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

 

partie défenderesse, ayant initialement comparu par mandataire, ne comparant plus à l’audience du 8 juin 2026.

 

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FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 4 septembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 20 octobre 2025 à 15.00 heures, salle JP.0.15.

 

Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 8 juin 2026, lors de laquelle Maître Clara HEISING se présenta pour la partie demanderesse, tandis que la partie défenderesse, ayant initialement comparu par par mandataire, fit défaut.

 

Le mandataire de la partie demanderesse fut entendu en ses moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

Par requête déposée le 4 septembre 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. a fait convoquer la société anonyme SOCIETE2.) S.A. à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 271.762,59 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges locatives, avec les intérêts légaux à compter du jour de la demande en justice, jusqu’à solde. La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation de la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

 

A l’appui de sa demande, la requérante expose qu’elle est propriétaire d’un immeuble sis à L-ADRESSE1.) et que suivant contrat de bail signé en date du 12 janvier 2023, ayant pris effet le 1er février 2023, elle a donné en location des surfaces situées dans cet immeuble à la société SOCIETE2.) S.A. moyennant paiement d’un loyer trimestriel de 57.445,97 euros HTVA (+ 17% TVA), les décomptes des charges étant édités trimestriellement.

 

Elle fait valoir que malgré relances et mise en demeure, la locataire redoit la somme de 201.371,37 euros TTC à titre d’arriérés de loyers ainsi que la somme de 60.391,22 euros à titre de charges.

 

A l’audience des plaidoiries du 8 juin 2026, la requérante verse deux décomptes actualisés au 1er juin 2026 suivant lesquels elle augmente la demande en paiement à titre d’arriérés de loyers au montant total de 405.758,44 euros et la demande en paiement à titre d’arriérés de charges au montant total de 132.115,73 euros.

 

Elle explique qu’un plan d’apurement de la dette avait été acceptée, mais que la locataire n’a pas respecté les délais de paiement y prévus.

 

Elle demande acte qu’elle demande à voir assortir les condamnations au paiement des arriérés de loyers et de charges des intérêts de retard tels que prévus à l’article 7 du contrat de bail, à savoir des échéances respectives, sinon à compter de la mise en demeure du 20 août 2025, jusqu’à solde.

 

Elle demande en outre au tribunal de résilier le contrat de bail aux torts de la partie défenderesse en application de l’article 1728 du code civil et de l’article 19 du contrat de bail et d’ordonner le déguerpissement de la partie défenderesse. Elle réclame le paiement de l’indemnité compensatoire telle que prévue à l’article 19.4 du contrat pour un montant total de 114.891,94 euros. Elle demande encore au tribunal de fixer l’indemnité d’occupation à payer par la partie défenderesse après la résiliation du bail au même montant que le loyer convenu.

 

Elle sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure 2.000,- euros, l’exécution provisoire du jugement à intervenir ainsi que la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance, avec distraction des frais au profit de Maître Thomas BERGER, qui la demande en affirmant en avoir fait l’avance.

 

Questionnée quant à la recevabilité des demandes formulées à l’audience, la requérante répond qu’il s’agit de demandes additionnelles. Elle donne à considérer que la partie défenderesse a sollicité la remise à deux ou trois reprises.

 

La société SOCIETE2.) S.A., comparant initialement par mandataire, ne s’est plus présentée ni fait représenter à l’audience du 8 juin 2026 pour faire valoir ses moyens de défense. En application des dispositions des articles 74 et 76 du nouveau code de procédure civile il y a lieu de statuer par jugement contradictoire à son encontre.

 

Aux termes de l’article 78 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile le juge qui statue par défaut à l’encontre du défendeur ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

 

En application de ce texte, le juge est d’office tenu d’examiner tous les moyens qui s’opposent à la demande, qu’ils soient ou non d’ordre public.

 

Motifs de la décision

 

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

 

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du 12 janvier 2023 et suivant avenant signé en date du 24 février 2023, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. a donné en location à la société anonyme SOCIETE2.) S.A. des surfaces situées dans un immeuble sis à L-ADRESSE1.) moyennant paiement d’un loyer trimestriel indexé hors taxes de 54.984,- euros, payable le 1er janvier, le 1er avril, le 1er juillet et le 1er octobre de chaque année et d’une avance sur charges trimestrielle de 9.317,- euros TTC.

 

 

 

 

Quant à la recevabilité des demandes formulées l’audience des plaidoiries

 

Il importe de rappeler que c’est l’acte introductif d’instance (en l’occurrence la requête déposée au greffe en date du 4 septembre 2025) qui délimite l’étendue du litige en déterminant ses trois éléments constitutifs, à savoir : parties, objet et cause.

 

Aux termes de cette requête, la société SOCIETE1.) s.à r.l. a uniquement réclamé le paiement des arriérés de loyers et de charges.

 

L’article 53 du nouveau code de procédure civile dispose que « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».

 

Le contrat judiciaire se forme sur la demande contenue dans l'assignation introductive d'instance.

 

Une demande est nouvelle lorsqu’elle saisit le juge d'une prétention qui n’était pas déjà exprimée dans l'acte introductif d'instance. (Encyclopédie DALLOZ, procédure civile et commerciale V° Demande nouvelle no. 1.2).

 

Les parties ne peuvent modifier leurs conclusions qu’à la condition que le principe de la demande reste le même ; les demandes nouvelles prohibées sont celles qui diffèrent de la demande originaire, inscrite dans l’exploit introductif, par leur objet, par leur cause ou par la qualité des parties (Cour d'appel, 12 juin 1986, SOCIETE3.)).

 

Le défendeur doit savoir exactement l’objet de la demande, afin qu’il puisse prendre utilement position sur ce qu’on lui réclame.

 

Une demande contenue dans une requête et tendant à voir condamner une partie au paiement d’arriérés de loyers et de charges prend appui sur d’autres faits qu’une demande en résiliation du bail et une demande en paiement d’une indemnité conventionnelle suite à la résiliation.

 

En l’espèce, les demandes formulées à l’audience portant sur un complément de loyers et de charges échus depuis la requête et en augmentation de l’indemnité de procédure sollicitée sont à qualifier de demandes additionnelles qui ont un lien suffisant avec la demande initiale et ces demandes sont partant recevables conformément à l’article 53 du nouveau code de procédure civile

 

Par contre, les autres demandes formulées pour la première fois à l’audience et non comprises dans la requête introductive d’instance, tendant à l’octroi d’intérêts conventionnels, à la résiliation du bail, au déguerpissement de la locataire, à la condamnation à une indemnité conventionnelle et à la fixation d’une indemnité d’occupation, sont des demandes nouvelles, qui diffèrent par leur objet de la demande initiale.

 

La partie demanderesse n’est partant pas recevable à formuler lesdites demandes en l’absence de la partie défenderesse.

 

En effet, si l’irrecevabilité des demandes nouvelles est d’un intérêt privé et ne peut normalement pas être soulevée d’office par les tribunaux, il en est autrement en cas de défaut. En pareil cas, le défendeur a seulement connaissance de ce qui est demandé dans l’acte introductif d’instance et il y aurait méconnaissance du contrat judiciaire et violation des droits de la défense si la demande nouvelle était déclarée recevable. La juridiction saisie doit donc écarter d’office la demande nouvelle présentée en cours d’instance (cf. not. Cour, 08.05.1979, Pas. 24, 336).

 

Le fait que la partie défenderesse, comparant initialement par mandataire, a sollicité plusieurs remises est sans incidence alors que lesdites demandes ont été formulées pour la première fois à l’audience du 8 juin 2026.

 

Par conséquent, les demandes tendant à l’octroi d’intérêts conventionnels, à la résiliation du bail, au déguerpissement de la locataire, à la condamnation à une indemnité conventionnelle et à la fixation d’une indemnité d’occupation sont irrecevables.

 

Quant au fond

 

La demande en paiement à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

 

Au dernier stade des plaidoiries, la requérante réclame la somme de 405.758,44 euros à titre d’arriérés de loyers et la somme de 132.115,73 euros à titre d’arriérés sur charges suivant décomptes arrêtés au 1er juin 2026.

 

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix du bail aux termes convenus.

 

Au vu des explications fournies à l’audience et à défaut de preuves de paiement versées au dossier, il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que formulée par la requérante pour le montant total de (405.758,44 + 132.115,73 =) 537.874,17 euros.

 

Les demandes accessoires

 

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par la requérante, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

 

Compte tenu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge de la requérante l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de déclarer sa demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 350.- euros.

 

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

 

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

La requérante ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure, il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

 

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner la société SOCIETE2.) S.A. aux frais et dépens de l’instance.

 

La demande en distraction n’est cependant pas fondée, la faculté réservée par l’article 242 du nouveau code de procédure civile à l’avocat à la Cour de demander la distraction des dépens, n’existant que pour les frais dont il a fait l’avance dans les instances où son ministère est obligatoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce (cf. CSJ 25 janvier 2006, n° 30.748 du rôle).

 

PAR CES MOTIFS :

 

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuant contradictoirement à l’égard de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l., par jugement réputé contradictoire à l’égard de la société anonyme SOCIETE2.) S.A. et en premier ressort,

 

déclare irrecevables les demandes formulées à l’audience du 8 juin 2026 tendant à l’octroi d’intérêts conventionnels, à la résiliation du bail, au déguerpissement de la locataire, à la condamnation à une indemnité conventionnelle et à la fixation d’une indemnité d’occupation,

 

déclare les demandes recevables pour le surplus,

 

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. de l’augmentation de sa demande en paiement à titre d’arriérés de loyers et de charges,

 

dit la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers et de charges fondée à hauteur de 537.874,17 euros,

 

condamne la société anonyme SOCIETE2.) S.A. à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. le montant de 537.874,17 euros,

 

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 350.- euros,

 

condamne la société anonyme SOCIETE2.) S.A. à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. le montant de 350.- euros sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

 

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

 

condamne la société anonyme SOCIETE2.) S.A. aux frais et dépens de l’instance,

 

dit qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en distraction des frais au profit de Maître Thomas BERGER.

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

 

 

Michèle HANSEN                   Lex REUTER