Rép. no. 2338/26

Dossier no. L-BAIL-108/26

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

 

dans la cause

 

entre

 

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

 

partie demanderesse, comparant par Maître Nathalie BORON, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Marisa ROBERTO, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

 

et

 

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

 

partie défenderesse, comparant par Maître Jamila BOUAYSS, avocat, en remplacement de Maître Olivier WIES, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg.

 

________________________________________________________

 

FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 6 février 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 16 avril 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.02.

 

Après une remise contradictoire à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience du 28 mai 2026 lors de laquelle Maître Maître Nathalie BORON se présenta pour la partie demanderesse tandis que Maître Jamila BOUAYSS se présenta pour la partie défenderesse.

 

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

Par requête déposée le 6 février 2026 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir déclarer le bail conclu entre parties résilié avec effet au 14 février 2026 et pour voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux dans un délai de huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir.

 

Le requérant demande à voir condamner la partie défenderesse au paiement du montant de 50.700,- euros à titre d’arriérés de loyers et d‘avances sur charges ainsi que le montant de 2.703,98 euros à titre d’arriérés de charges de l’exercice 2025, à chaque fois avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice, jusqu’à solde.

 

Il sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation de la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

 

A l’appui de sa demande, le requérant expose qu’en vertu d’un contrat de bail ayant pris effet le 15 mars 2021, la copropriété PERSONNE3.) et PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.300,- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 100,- euros. Il explique avoir repris le bail suite au décès de PERSONNE3.).

 

Il soutient qu’à compter du mois de juin 2021, la locataire a commencé à payer le loyer et l’avance sur charges de manière partielle et qu’à compter du mois de septembre 2021 jusqu’au 5 avril 2024, elle n’a plus rien payé. Il explique que certains paiements sont intervenus depuis lors qui ont été imputés sur les arriérés les plus anciens. Malgré plusieurs mises en demeure et une proposition d’apurement de la dette par paiements échelonnés, les arriérés s’élèveraient au jour du dépôt de la requête à un montant total de 50.700,- euros.

 

Il fait encore valoir que le décompte des charges de l’exercice 2025 s’élève au montant de 2.703,98 euros et qu’à défaut de paiement d’avances sur charges pour 2025, le montant est dû dans son intégralité.

 

Le requérant soutient qu’il doit effectuer d’importants travaux de rénovation de grande envergure et de mise en conformité de tout l’immeuble au courant de l’année 2026, de sorte que le logement doit être libéré de ses occupants. Ainsi, il aurait, en date du 5 novembre 2026, résilié le contrat de bail pour travaux d’envergure avec effet au 14 février 2026. Il affirme avoir refusé la prolongation de délai de préavis de trois à six mois tel que sollicité par le mandataire de la locataire en date du 12 novembre 2025.

Il estime que les travaux projetés, affectant notamment la toiture, la façade, le remplacement de l’électricité, l’installation d’une nouvelle chaudière, la réfection de tous les sols et murs, la mise en conformité aux normes d’incendie, l’installation de nouvelles salles de bains et de cuisines, s’opposent au maintien du locataire dans les lieux loués, de sorte que la résiliation est justifiée pour motifs graves et légitimes au sens de l’article 12(2) point c) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

 

A l’audience des plaidoiries du 28 mai 2026, le requérant augmente sa demande en paiement à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges jusqu’au mois de mai 2026 inclus au montant total de 51.100,- euros. Pour le surplus, il maintient ses demandes telles que formulées dans la requête. Il précise que les baux de tous les locataires de l’immeuble ont été résiliés pour le même motif et que la partie défenderesse est la seule à occuper l’immeuble.

 

PERSONNE2.) ne conteste pas le motif de résiliation du bail ni les demandes en paiement à titre d’arriérés de loyers, d’avances sur charges et de charges de l’année 2025. Elle précise ne jamais avoir reçu de décompte pour l’année 2024. Elle explique qu’elle se trouve dans une situation financière précaire et que ses faibles revenus sont grevés de plusieurs saisies. Elle demande à se voir accorder un délai de déguerpissement en affirmant que malgré ses recherches actives, elle n’a pas encore trouvé de nouveau logement. Elle donne en outre à considérer qu’elle est âgée de 76 ans. Elle conteste finalement l’indemnité de procédure réclamée par le requérant.

 

PERSONNE1.) s’oppose à l’octroi d’un délai de déguerpissement allongé à défaut de preuve concernant la prétendue situation financière précaire et les recherches actives de logement infructueuses.  

 

Motifs de la décision

 

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

 

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail écrit, ayant pris effet le 15 mars 2021, la copropriété PERSONNE3.) et PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.300,- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 100,- euros. Il n’est pas contesté que suite au décès de PERSONNE3.), PERSONNE1.) a repris ledit bail.

 

La demande en paiement à titre d’arriérés de loyers, d’avances sur charges et de charges

 

Au dernier stade des plaidoiries, le requérant réclame la somme de 51.100,- euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges jusqu’au mois de mai 2026 inclus et le montant de 2.703,98 euros à titre de charges de l’année 2025.

 

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la demande initiale est recevable.

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix du bail aux termes convenus.

 

A défaut de contestations des montants réclamés, il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que formulée par le requérant pour le montant total de (51.100 + 2.703,98 =) 53.803,98 euros avec les intérêts légaux à compter du 28 mai 2026, date du décompte actualisé, jusqu’à solde.

 

La demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement de la locataire

 

Le requérant demande à voir constater que le bail a été valablement résilié par courrier recommandé du 5 novembre 2025 avec effet au 14 février 2026 pour motifs graves consistant dans des travaux d’envergure dans les lieux loués conformément aux dispositions de l’article 12 (2) c) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

 

PERSONNE2.) ne conteste ni la régularité de la résiliation ni le motif avancé.

 

Il résulte par ailleurs des éléments du dossier que les travaux projetés sont d’une envergure telle qu’ils sont incompatibles avec le maintien de la locataire dans les lieux loués.

 

Il y a partant lieu de retenir que le bail a été valablement résilié avec effet au 14 février 2026.

 

Au vu des éléments du dossier, il y a lieu d’accorder à PERSONNE2.) un délai de déguerpissement d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir.

 

Les demandes accessoires

 

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par le requérant, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

 

Ne justifiant pas de l’iniquité requise, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en allocation d’une indemnité de procédure.

 

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

 

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

PERSONNE2.) ne contestant pas les montants réclamés, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire. Par contre, en ce qui concerne la demande en résiliation du bail et en déguerpissement de la locataire, les dispositions d’ordre public sur le sursis s’opposent à l’exécution provisoire.

 

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

 

PAR CES MOTIFS :

 

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

reçoit la demande en la forme,

 

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande en paiement,

 

dit la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers, d’avances sur charges et de charges de l’année 2025 fondée à hauteur de 53.803,98 euros,

 

partant,

 

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 53.803,98 euros avec les intérêts légaux à partir du 28 mai 2026, date de la demande actualisée en justice, jusqu’à solde,

 

dit que le contrat de bail a été valablement résilié avec effet au 14 février 2026,

 

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 1 (un) mois à partir de la notification du présent jugement,

 

au besoin autorise le requérant à faire expulser la partie défenderesse dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

 

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

 

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire,

 

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

 

 

Michèle HANSEN                   Lex REUTER