Rép. no. 2339/26

Dossier no. L-BAIL-333/26

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

 

dans la cause

 

entre

 

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

 

partie demanderesse, comparant en personne, assisté de PERSONNE2.) aux fins de traduction, demeurant à L-ADRESSE1.)

 

et

 

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

 

partie défenderesse, faisant défaut.

 

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FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 20 avril 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 28 mai 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.02.

 

Lors de cette audience, l’affaire fut utilement retenue. PERSONNE1.), assisté de PERSONNE2.), fut entendu en ses explications et déclarations, tandis que la partie défenderesse fit défaut.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

Par requête déposée le 20 avril 2026 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE3.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à lui restituer le montant de 2.040,- euros à titre de garantie locative, le montant de 280,- euros à titre de prorata du loyer du mois d’octobre ainsi que des dommages et intérêts à déterminer par le tribunal.

 

Il se réserve le droit d’augmenter sa demande en cours d’instance ainsi que de solliciter le remboursement de montants virés à titre d’avances sur charges.

 

Il sollicite encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir ainsi que la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

 

A l’appui de sa demande, le requérant expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé en date du 25 juillet 2025, PERSONNE3.) lui a donné en sous-location un logement dans une maison d’habitation sise à L-ADRESSE3.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 870.- euros et d’un montant forfaitaire de 150,- euros pour les charges. Il soutient avoir payé, conformément aux stipulations du contrat, une garantie locative à hauteur de 2.040,- euros.

 

Le requérant fait valoir qu’en date du 23 octobre 2025, le contrat de bail a été résilié suite à l’expulsion de PERSONNE3.) de la maison litigieuse et qu’en conséquence, tous les sous-locataires ont également été expulsés. Il affirme avoir appris le jour-même que PERSONNE3.) ne réglait que partiellement, voire pas du tout, le loyer au propriétaire de l’immeuble alors qu’il percevait régulièrement et intégralement les loyers versés par les sous-locataires.

 

Il donne à considérer que le jugement ordonnant l’expulsion de PERSONNE3.) a été rendu en date du 15 juillet 2025, soit avant la signature du contrat de sous-location du 25 juillet 2025, de sorte qu’à ce moment PERSONNE3.) avait déjà connaissance du risque très concret d’expulsion. Il estime qu’en omettant d’en informer les sous-locataires, il les a induits en erreur quant à la stabilité et à la légalité de la situation locative. En outre, PERSONNE3.) aurait été officiellement informé de la procédure d’expulsion le 7 octobre 2025, mais n’en a pas averti les sous-locataires qui ont de ce fait disposé de trente minutes pour rassembler leurs affaires et pour quitter les lieux en date du 23 octobre 2025.

 

Le requérant reproche ainsi au défendeur de ne pas avoir respecté ses obligations de bailleur tirées des articles 1719 et suivants du code civil, notamment en privant les locataires de la jouissance paisible des lieux loués.

 

Il précise encore qu’aucun état des lieux d’entrée, ni de sortie n’a été signé et que le jour de l’expulsion, PERSONNE3.) a écrit dans un groupe Whatsapp « Je vais prendre une autre maison si vous voulez me suivre on le fera sinon je vous rembourserai. » Malgré multiples relances, aucun remboursement n’aurait été effectué.

 

Compte tenu des circonstance, à savoir l’expulsion précipitée, le détournement des loyers payés et non reversés au propriétaire, la mauvaise foi récurrence du bailleur (de nombreux anciens sous-locataires affirmant ne toujours pas avoir récupéré leur caution), le requérant estime que PERSONNE3.) a engagé sa responsabilité contractuelle, de sorte qu’il est tenu de rembourser la garantie locative à hauteur de 2.040,- euros ainsi que le prorata du loyer du mois d’octobre 2025 correspondant à la période comprise entre la date d’expulsion et la fin du mois, à savoir le montant de 280,- euros.

 

Il demande encore au tribunal de déterminer, le cas échéant, le montant des dommages et intérêts dus pour réparer l’ensemble des préjudices subis. Il donne notamment à considérer que cette expulsion non-annoncée lui a causé un dommage matériel et moral.

 

A l’audience des plaidoiries du 28 mai 2026, le requérant maintient ses demandes telles que formulées dans la requête et il précise qu’à titre de dommages et intérêts il réclame le montant de 675,- euros pour frais d’hôtel qu’il a dû engager suite à l’expulsion précipitée.

 

PERSONNE3.) n’a comparu ni en personne ni par mandataire. La convocation n’ayant pas lui été remise en mains propres, il y a lieu de statuer par défaut à son égard, conformément à l’article 79 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile.

 

Motifs de la décision

 

Aux termes de l’article 78, alinéa 2 du nouveau code de procédure civile le juge qui statue par défaut à l’encontre du défendeur ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

 

La requête introduite par PERSONNE1.) est recevable pour avoir été déposée dans la forme prévue par la loi.

 

Suivant contrat de sous-location signé en date du 25 juillet 2025, PERSONNE3.) a sous-loué à PERSONNE1.) un logement dans une maison d’habitation sise à         L-ADRESSE3.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 870.- euros et d’un montant forfaitaire de 150,- euros pour les charges.

 

En date du 23 octobre 2025, il a été procédé à l’expulsion forcée des occupants de la maison d’habitation sise à L-ADRESSE3.) par voie d’huissier de justice à la demande du propriétaire de l’immeuble et en exécution d’un jugement du 15 juillet 2025 ayant prononcé la résiliation du bail principal aux torts de PERSONNE3.) pour non-paiement des loyers.

 

Il est de principe que la cessation du contrat de bail principal entraîne la cessation du contrat de sous-location, en raison de la perte des droits d’usage et de jouissance dans le chef du locataire principal.

 

Il y a partant lieu de retenir que le contrat de sous-location conclu entre parties a pris fin en date du 23 octobre 2025.

 

Le contrat de sous-location prévoyait le versement d’une garantie de 2.040,- euros correspondant à deux mois de loyer, charges comprises.

 

Selon les pièces versées au dossier, PERSONNE1.) a payé cette garantie, ensemble avec le prorata du loyer du mois de juillet 2025, en date du 25 juillet 2025, date de la signature du bail.

 

La garantie locative est remboursable après entière exécution, le bailleur n’est tenu de remettre le solde de la garantie locative revenant au locataire qu’au moment où la garantie n’a plus de raison d’être. La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail, défaut de paiement de loyers ou de charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs (cf. Marianne HARLES, Le bail à loyer : compte-rendu de jurisprudence, n° 65, Pas. 31, p. 319).

 

A défaut pour le défendeur de s’être présenté à l’audience pour faire valoir des motifs justifiant un éventuel refus de restitution de la garantie, la demande de PERSONNE1.) portant sur le remboursement de la somme de 2.040,- euros est à déclarer fondée.

 

PERSONNE1.) réclame encore le remboursement du montant de 280,- euros pour le loyer et les charges payés pour la période du 23 au 31 octobre 2025.

 

Le bail ayant pris fin aux torts de PERSONNE3.) en date du 23 octobre 2025, la demande est à déclarer fondée pour le montant réclamé de 280,- euros.

 

A l’audience, PERSONNE1.) précise qu’à titre de dommages et intérêts, il demande le paiement du montant de 675,- euros déboursés à titre de frais d’hôtel pour la période du 23 au 28 octobre 2026.

 

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la demande initiale est recevable.

 

En vertu de l’article 1134 alinéa 3 les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

 

En l’occurrence, il y a lieu de retenir que PERSONNE3.) a été d’une mauvaise foi particulière, non seulement en signant un contrat de sous-location à un moment où le bail principal avait d’ores et déjà été résilié judiciairement, mais également en omettant d’avertir son sous-locataire de l’expulsion imminente.

 

Il y a partant lieu de faire droit à la demande de PERSONNE1.) et de condamner PERSONNE3.) à lui payer le montant de 675,- euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel subi.

 

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

 

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

PERSONNE3.) n’ayant comparu ni en personne ni par mandataire pour contester les montants réclamés, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

 

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

 

PAR CES MOTIFS :

 

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement à l’égard de PERSONNE1.), par défaut à l’égard de PERSONNE3.) et en premier ressort,

 

reçoit la demande en la forme,

 

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande en paiement,

 

dit la demande en paiement à titre de remboursement de la caution fondée à hauteur de 2.040,- euros,

 

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 2.040,- euros,

 

dit la demande en paiement à titre de remboursement du prorata du loyer et des charges du mois d’octobre 2025 fondée à hauteur de 280,- euros,

 

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 280,- euros,

 

dit la demande de PERSONNE1.) à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel fondée à hauteur de 675,- euros,

 

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 675,- euros,

 

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de recours et sans caution,

 

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

 

 

Michèle HANSEN                   Lex REUTER