20260615_JPLBAIL_2343 — pseudonymisé

Texte pseudonymisé

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Rép. n° 2343/26

L-BAIL-952/25 et L-BAIL-46/26

Audience publique du 15 juin 2026

Le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial et d’occupation sans droit ni titre a rendu le jugement qui suit

dans la cause

entre

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

parties demanderesses,

comparant par Maître Alexandre GRIGNON, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Anne PRUM, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), représentée son conseil d’administration actuellement en fonctions et inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE4.), représentée par ses gérants actuellement en fonctions et inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

parties défenderesses,

sub 1) comparant par Maître Cécile MEYER, avocat, en remplacement de Maître Jerry MOSAR, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

sub 2) comparant par Maître Miloud AHMED-BOUDOUDA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

II)

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), représentée son conseil d’administration actuellement en fonctions et inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

partie demanderesse en intervention,

comparant par Maître Cécile MEYER, avocat, en remplacement de Maître Jerry MOSAR, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

e t

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE4.), représentée par ses gérants actuellement en fonctions et inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE5.),

PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE6.),

parties défenderesses sur intervention,

sub 1), 2) et 3) comparant par Maître Miloud AHMED-BOUDOUDA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

________________________________________________________

FAITS

Les affaires furent introduites par requêtes – annexées au présent jugement – déposées au greffe de la Justice de paix de Luxembourg les 30 octobre 2025 et 23 janvier 2026.

Sur convocations émanant du greffe, les affaires furent appelées pour fixation à l’audience publique du lundi 8 décembre 2025 à 15h, salle JP 0.015, respectivement lundi 2 février 2026 à 15h, salle JP 0.15.

Après deux remises contradictoires, les affaires furent utilement retenues à l’audience du 13 avril 2026, lors de laquelle Maître Alexandre GRIGNON se présenta pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), Maître Cécile MEYER se présenta pour la SOCIETE1.) S.A. et Maître Miloud AHMED-BOUDOUDA se présenta pour la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., PERSONNE3.) et PERSONNE4.).

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Le tribunal prit l’affaire en délibéré et fixa le prononcé du jugement au 4 mai 2026. Suite à la rupture du délibéré, l’affaire fut réappelée à l’audience publique du 28 mai 2026.

A ladite audience, les mandataires des parties furent réentendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal reprit les affaires en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Par requête déposée en date du 30 octobre 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (ci-après « les consorts PERSONNE5.) ») ont fait convoquer la société anonyme SOCIETE1.) S.A. (ci-après « la SOCIETE1.) ») et la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l. à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de :

- constater que le contrat de bail commercial conclu le 1er octobre 2013 entre les consorts PERSONNE5.) et la SOCIETE1.) a pris fin le 14 mars 2025 suite au courrier de résiliation du 26 juin 2024 de cette dernière,

- constater que la SOCIETE1.) n'a pas restitué aux consorts PERSONNE5.) les lieux loués et qu'elle les occupe sans droit ni titre depuis le 14 mars 2025 ensemble avec la société SOCIETE2.) et divers autres occupants sans droit ni titre,

principalement :

- condamner la SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.) in solidum à payer à chacune des parties requérantes la moitié de la somme totale de 43.629,75 euros au titre d'indemnités d'occupations indexées pour la période du 15 mars 2025 au 31 octobre 2025, avec les intérêts légaux à compter du 15 mars 2025 (date d'expiration du bail), sinon à compter du 21 août 2025 (date des mises en demeure), sinon à compter de la demande en justice et ce jusqu'à solde,

- condamner la SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.) in solidum à payer à chacune des parties requérantes la moitié de la somme totale de 4.043,47 euros au titre de frais courants, avec les intérêts légaux à compter du 15 mars 2025 (date de l'expiration du bail), sinon à compter du 21 août 2025 (date des mises en demeure), sinon à compter de la demande en justice et ce jusqu'à solde,

subsidiairement :

- condamner la SOCIETE1.) à payer à chacune des parties requérantes la moitié de la somme totale de 43.629,75 euros au titre d'indemnités d'occupations indexées pour la période du 15 mars 2025 au 31 octobre 2025, avec les intérêts légaux à compter du 15 mars 2025 (date d'expiration du bail), sinon à compter du 21 août 2025 (date de la mise en demeure), sinon à compter de la demande en justice et ce jusqu'à solde,

- condamner la SOCIETE1.) à payer à chacune des parties requérantes la moitié de la somme totale de 4.043,47 euros au titre de frais courants, avec les intérêts légaux à compter du 15 mars 2025 (date d'expiration du bail), sinon à compter du 21 août 2025 (date de la mise en demeure), sinon à compter de la demande en justice et ce jusqu'à solde,

en tout état de cause :

- constater que la SOCIETE1.) n'a pas réalisé les travaux repris à l'article 1er du contrat de bail du 1er octobre 2013 dont notamment les travaux suivants :

- boucher le trou d'aération niveau casé côté ADRESSE4.)

- revoir le seuil de la porte d'entrée du café,

- réviser la porte d'entrée privative,

- repeindre la partie basse de la façade de l'immeuble,

- enlever la parabole se trouvant au 3ème étage et rénover la partie bois détériorée,

- placer les portes RF nécessaires, (à la cave, à la cuisine ou ailleurs),

- autoriser les consorts PERSONNE5.) à les faire effectuer par un/des corps de métier de leur choix aux frais exclusifs de la société SOCIETE1.),

- dire qu'un état des lieux de sortie sera à dresser contradictoirement et par voie d'huissier entre les parties requérantes et la SOCIETE1.) au moment de la restitution totale des lieux, libres de toutes personnes et de tous objets,

- ordonner le déguerpissement de la SOCIETE1.) et de la société SOCIETE2.) ainsi que de tous ceux qui occupent les lieux de leur chef, dans un délai de huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir, et faute de ce faire dans le délai imparti, à voir expulser par la force publique et voir mettre leurs meubles et effets et ceux des personnes occupant les lieux de leur chef sur le carreau, le tout à leurs frais et récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés.

Les consorts PERSONNE5.) demandent à voir condamner la SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.) in solidum à payer à chacune des parties requérantes une indemnité de procédure de 2.000,- euros sur base de l'article 240 du nouveau code de procédure civile. Ils demandent, principalement, à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, sinon à voir ordonner l’exécution provisoire en ce qui concerne les seules condamnations pécuniaires à intervenir et ils demandent finalement à voir condamner les parties défenderesses à tous les frais et dépens de l'instance.

A l’appui de leur demande, les consorts PERSONNE5.) exposent qu'ils sont propriétaires d'un immeuble de commerce et d'habitation sis à L-ADRESSE4.) et que suivant contrat de bail commercial du 1er octobre 2013, ils ont donné en location l'intégralité dudit immeuble à la SOCIETE1.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de base indexé de 3.200,- euros pour les dix-huit premiers mois, puis porté à 4.700,- euros à compter du 15 septembre 2014 et s’élevant au montant de 5.843,27 euros en 2025.

Ils expliquent que le bail a été conclu pour une durée initiale de six ans, courant du 15 mars 2013 au 14 mars 2019, et qu'à défaut de dénonciation par l'une ou l'autre des parties, il se renouvelle tacitement par périodes successives de trois ans.

Ils font valoir que l'article 1 er du bail dispose que « le locataire déclare avoir pris bonne connaissance du courrier de la SOCIETE3.) du 19.02.2013 et du fait que certaines chambres ne peuvent pas être mises en location », courrier qui a été annexé au bail pour en faire partie intégrante, et que ce même article précise encore que « le locataire s'engage à réaliser ou à faire réaliser par son sous locataire, les travaux repris sur ce courrier ainsi que les travaux ci-après, avant le 15.03.2014 :

- boucher le trou d'aération niveau casé côté ADRESSE4.),

- revoir le seuil de la porte d'entrée du café,

- réviser la porte d'entrée privative,

- repeindre la partie basse de la façade de l'immeuble,

- enlever la parabole se trouvant au 3eme étage et rénover la partie bois détériorée,

- placer les portes RF nécessaires, (à la cave, à la cuisine ou ailleurs).

Ces travaux seront réalisés dans les règles de l'art afin de mettre les lieux en conformité avec les différents règlements et prescriptions, notamment celles contenues dans le règlement grand-ducal du 25.02.1979, tel que modifié ultérieurement, déterminant les critères de location, de salubrité et d'hygiène auxquels doivent répondre les logements destinés à la location. Après réalisation de ces travaux, un nouvel état des lieux contradictoire sera établi. »

Aux termes de l’article 4 (5) les parties auraient encore convenu que « toutes les taxes communales, telles que poubelles, égouts, scellement des sols..., toutes les taxes d'abonnement, de location ou de consommation, telles que eau, gaz, électricité, ainsi que le nettoyage du chauffage central et les frais de ramonage, sont à charge du locataire ».

L'article 4 (1) du bail stipulerait que le locataire « s'oblige à remettre le bien loué à la fin du présent contrat de bail au bailleur dans le même état, ou tel que décrit dans l'état des lieux dont question au dernier alinéa de l'article 1 ci-avant, abstraction faite des dégradations de l'usure normale ».

Les consorts PERSONNE5.) expliquent que suivant contrat de sous-location du 25 juin 2019, la SOCIETE1.) a sous-loué les prédits lieux à la société SOCIETE2.) et que les lieux loués dans le cadre du sous-bail sont exactement les mêmes que ceux visés dans le contrat de bail initial. Ledit sous-bail aurait été conclu pour une durée initiale courant du 30 juin 2019 au 14 mars 2022, et qu'à défaut de dénonciation, il se renouvelle tacitement par périodes successives de trois ans. Il y serait expressément stipulé qu'il « ne pourra en aucun cas dépasser la durée du bail liant la SOCIETE1.) au(x) propriétaire(s) de l'immeuble ».

Ils font valoir qu’en violation de l'article 1762-6 (4) du code civil, le loyer été fixé à un montant supérieur à celui prévu dans le bail initial, soit au montant de 4.987,44 euros par mois, outre indexation, avec une avance mensuelle sur charges de 100.- euros, et que, contrairement au bail initial dans lequel les propriétaires ne bénéficient d'aucune garantie locative, le contrat de sous-bail prévoit une garantie locative à première demande d'un montant de 16.400,- euros au profit de la SOCIETE1.). Ils relèvent encore que le sous-bail ne contient aucune référence à d'éventuels travaux à réaliser par le sous-locataire, ni d'ailleurs ceux à la réalisation desquels la SOCIETE1.) s'est engagée conformément à l'article 1er du contrat de bail initial.

Ils expliquent que par courrier recommandé du 9 novembre 2023 la SOCIETE1.) a résilié le contrat de sous-location aux torts exclusifs de son sous-locataire et qu’il ressort de ce courrier que la société SOCIETE2.) a, à son tour, sous-loué diverses chambres et les combles de l'immeuble. Il en ressortirait également que cette situation a commencé dès le début du contrat de sous-location alors que la SOCIETE1.) fait référence à un premier courrier du 31 octobre 2019 relative à une sous-location illégale.

Ils affirment que la SOCIETE1.) les a, de manière irrégulière et non transparente, informés ponctuellement de situations d'occupations illégales, notamment dans les combles de l'immeuble et que PERSONNE1.) a, à de multiples reprises, sommé la SOCIETE1.) de prendre toutes les mesures nécessaires pour y remédier sans délais, en insistant sur le caractère intolérable et dangereux de telles occupations non conformes aux exigences de la SOCIETE3.).

Ils déclarent ignorer si la SOCIETE1.) a effectivement entrepris, ou non, les démarches nécessaires pour faire cesser ces occupations illégales. Force serait néanmoins de constater qu’en tout état de cause, ces éventuelles démarches se sont révélées infructueuses, alors que les occupations illicites constituent la raison pour laquelle la SOCIETE1.) a résilié le sous-bail aux torts exclusifs de son sous-locataire, ce dernier n’ayant réservé aucune suite à la résiliation du contrat de sous-location alors qu’il occupe toujours les lieux.

Les consorts PERSONNE5.) reprochent à la SOCIETE1.), consciente de cette situation, de s’être simplement contentée de résilier le bail principal dès la première échéance possible en espérant se « débarrasser du problème ».

La SOCIETE1.) aurait ainsi par courrier recommandé du 26 juin 2024 notifié la résiliation du bail principal à PERSONNE1.) avec effet au 14 mars 2025, tout en précisant dans ce même courrier que « notre service immobilier prendra contact avec vous pour l'établissement de l'état des lieux de sortie et la remise des clés »

Or, au jour du dépôt de la requête, aucune remise des clés n'aurait eu lieu et aucun état des lieux de sortie n'aurait été dressé, les lieux demeurant occupés par la SOCIETE1.), ainsi que, de son chef, par la société SOCIETE2.) et divers autres occupants, sans aucun droit ni titre.

Ils reprochent ainsi à la SOCIETE1.) de se maintenir dans les locaux malgré sa propre résiliation et d’avoir cessé tout paiement de loyer et charges depuis le 14 mars 2025, alors même que les lieux n'ont été ni libérés ni restitués et demeurent illégalement occupés de son chef.

Ils soutiennent que la SOCIETE1.) leur a indiqué en date du 31 mars 2025 ne plus être leur redevable d'une quelconque somme depuis le 14 mars 2025, ce qui serait néanmoins en violation de l'article 1315, alinéa 2 du code civil. Ils sont d’avis que le locataire n'est libéré de tout paiement de loyer/indemnité d'occupation qu'après la restitution complète des lieux loués, cette obligation découlant des articles 1730 et 1732 du code civil ainsi que de l'article 4, point 1) du contrat de bail, disposant que le locataire est tenu, à la fin du bail, de restituer l'objet loué au bailleur.

Ils font valoir que cette obligation de restitution se compose de deux obligations, à savoir la remise effective des clés et la restitution du bien dans un état conforme à celui exigé par le bail. Ils rappellent que la restitution implique que les locaux doivent être libres de toutes personnes ou de tous objets n'ayant rien à voir avec le bailleur.

Ils en concluent que la SOCIETE1.) est tenue de leur restituer les lieux en bon état locatif et libres de toute occupation. La SOCIETE1.) aurait par ailleurs reconnu expressément la non-remise des clés et l'absence d'établissement d'un état des lieux de sortie, en précisant par le biais de son mandataire que « aucun état des lieux de sottie n'a été dressé et les clés n'ont pas été remises ».

Les consorts PERSONNE5.) affirment qu’ils ont, à de multiples reprises, sommé la SOCIETE1.) afin de régulariser la situation et d'expulser son sous-locataire SOCIETE2.) ainsi que les divers occupants sans droit ni titre, sans qu'aucune mesure concrète n'ait été entreprise.

Ils soutiennent que, face à la passivité de la SOCIETE1.) quant à la libération et la restitution des locaux ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation, PERSONNE1.) a, en date du 3 mai 2025, adressé un courrier de mise en demeure à la société SOCIETE2.), l'informant qu'elle occupait les lieux sans droit ni titre et la sommant de les libérer immédiatement ainsi que de s'acquitter des indemnités d'occupation dues, sans qu'aucune réaction ne soit intervenue de sa part. Par courrier recommandé du 21 août 2025, la SOCIETE1.) aurait été mise en demeure de régler les indemnités d'occupation dues pour la période postérieure au 15 mars 2025, ainsi que de libérer et restituer les lieux libres d'occupants et en bon état locatif. La société SOCIETE2.) aurait été mise en demeure par courrier du 22 août 2025 de libérer immédiatement l'immeuble, sans qu'aucune suite n'ait été donnée.

Les requérants exposent qu’au jour du dépôt de la requête, la SOCIETE1.) demeure redevable des indemnités d'occupation indexées suivantes :

- la moitié du mois de mars 2025 à hauteur de 2.726,86 euros, et

- les mois d'avril à octobre 2025 inclus (7 x 5.843,27 euros) à hauteur de 40.902,89 euros,

soit la somme totale 43.629,75 euros.

Ils soutiennent que la SOCIETE1.) reste en outre débitrice à titre de frais courants :

- d'une facture émise par la SOCIETE3.) en date du 18 mars 2025 relative aux déchets résiduels et recyclables, pour un solde de 760,- euros,

- d'une facture du 15 juillet 2025 afférente aux eaux usées (acompte du 01/06/25 au 31/08/25) d'un montant de 1.387,57 euros,

- d'une facture de la SOCIETE3.) du 15 octobre 2025 relative aux eaux usées (période du 25/04/25 au 11/09/25) d'un montant de 1.895,90 euros,

soit la somme totale de 4.043,47 euros.

Les consorts PERSONNE5.) rappellent que conformément à l'article 1762-6 (3) du code civil « Le cédant demeure tenu, à titre de caution solidaire du cessionnaire ou du sous-locataire, de toutes les obligations qui dérivent du bail ».

A défaut d’état des lieux de sortie dressé au jour du dépôt de la requête, ils rappellent encore que conformément à l'article 1735 « Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires » et notamment que « si l'immeuble reste occupé du chef du locataire par un occupant sans droit ni titre, le locataire reste tenu de la réparation des dégradations, peu importe que celles-ci aient été commises avant ou après l'expiration du bail ».

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro L-BAIL-952/25 du rôle.

Par requête déposée en date du 23 janvier 2026 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, la SOCIETE1.) a fait convoquer la société SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) (ci-après les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ») à intervenir dans le litige introduit devant le juge de paix, siégeant en matière de bail commercial, sous le numéro 952/25, aux fins de :

- voir déclarer la requête principale irrecevable, sinon non fondée,

- sinon, voir déclarer la requête en intervention recevable en la forme,

- au fond la dire fondée et justifiée, partant voir :

- condamner les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, à tenir quitte et indemne la SOCIETE1.) de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre du chef d'indemnités d'occupations ou de toute autre indemnité,

- condamner les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, sinon chacun pour le tout, à tenir quitte et indemne la SOCIETE1.) de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre du chef de frais courants,

- voir constater la résiliation du contrat de bail entre la SOCIETE1.) et les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en date du 21 novembre 2023,

- voir constater la résiliation du contrat de bail principal entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et la SOCIETE1.) en date du 14 mars 2025,

- voir ordonner le déguerpissement des consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de l'immeuble sis L-ADRESSE4.), avec tout et tous ceux qui les occupent de leur chef dans un délai de huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir,

- voir condamner les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, sinon chacune pour le tout à payer à la SOCIETE1.) une indemnité de procédure de 2.000,- euros au voeu de l'article 240 du nouveau code de procédure civile,

- voir condamner les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, sinon chacune pour le tout, à tous les frais et dépens de l'instance.

A l’appui de la demande en intervention, la SOCIETE1.) expose que suivant accord de sous-bail et d'approvisionnement en boissons conclu en date du 25 juin 2019, prenant cours le 30 juin 2019, elle a donné en sous-location aux consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) l’immeuble qu’elle a loué auprès des consorts PERSONNE5.). Elle soutient que le bail de sous-location a été consenti moyennant paiement d'un loyer mensuel de base du débit de boisson de 4.987,44 euros, payable par anticipation et pour la première fois le 1er juillet 2019 et que ce loyer est basé sur l'indice semestriel de 863,07 points et est adapté à chaque augmentation ou diminution dudit indice de minimum 5 points.

Elle relève que la sous-location de l'immeuble à des tiers par les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) n'est possible qu'avec l'autorisation écrite et préalable de la SOCIETE1.). Il en serait de même de la location de chambres meublées.

Elle explique que lors d'une première visite des lieux le 23 octobre 2019, en présence de la propriétaire PERSONNE1.), il a été constaté que les combles étaient sous-loués à deux personnes, alors que le contrat de bail précise que les combles ne sont pas aménageables. Elle affirme que tout au long des relations contractuelles PERSONNE1.) était la personne de contact aussi bien de la SOCIETE1.) que des consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.).

Elle fait valoir qu’elle a adressé un courrier le 31 octobre 2019 à la société SOCIETE2.), la mettant en demeure de cesser cette sous-location, mais que malgré ce courrier, au mois de janvier 2020, des tiers occupaient toujours les combles. Lors d'une deuxième visite des lieux loués le 3 décembre 2021, en présence de PERSONNE1.), il aurait été constaté que le 1er étage avait été transformé et sous-loué en deux appartements-studios et qu'au 2e étage la cuisine avait été supprimée.

Elle soutient que par courrier du 1er mars 2022, elle a mis en demeure les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de cesser la sous-location. Ce courrier serait demeuré sans effet et elle affirme avoir essayé de trouver des solutions, mais en vain.

La SOCIETE1.) explique que c’est dans ce contexte, qu’elle a résilié l'accord de sous-bail du 25 juin 2019 par courrier du 21 novembre 2023 avec effet immédiat pour faute grave des parties défenderesses.

Elle soutient que les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) et PERSONNE1.) sont alors entrés en négociation en vue de la conclusion d'un nouveau bail. Ces discussions démontreraient que la situation contractuelle était appelée à être redéfinie et que la poursuite du bail de sous-location n'était plus envisagée par la SOCIETE1.), tant en raison des irrégularités constatées que de la volonté des propriétaires et parties défenderesses de renégocier directement les termes de leur relation contractuelle.

La SOCIETE1.) fait valoir qu’en parallèle de ces négociations, elle a résilié le contrat de bail avec les propriétaires en date du 25 juin 2024 avec effet au 14 mars 2025.

Elle explique que la société SOCIETE2.) est demeurée dans les lieux après la fin du contrat de bail avec la SOCIETE1.) en raison de l'existence de pourparlers avec les propriétaires, portant sur une reprise du bail, voire sur une cession de bail, de sorte que leur maintien dans les locaux s'inscrivait dans l'attente de l'issue de ces négociations.

En date du 24 mars 2025 PERSONNE1.) aurait envoyé un courriel au gestionnaire de la SOCIETE1.) le remerciant pour son aide et conseil pendant toutes les années de collaboration.

Compte tenu des échanges avec PERSONNE1.), la SOCIETE1.) explique qu’elle a considéré que sous réserve des éventuelles factures échues au 14 mars 2025, la relation contractuelle était définitivement terminée. Face à cette situation et compte tenu de la longue relation de confiance, tant la SOCIETE1.) que PERSONNE1.) auraient renoncé à solliciter une remise formelle des clés et un état des lieux à la date 14 mars 2025. Aucune objection n'aurait d'ailleurs été formulée par PERSONNE1.), pendant plusieurs mois, ce qui confirmerait qu'un accord avait été trouvé entre PERSONNE1.) et les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en vue de la conclusion d'un nouveau contrat de bail.

La SOCIETE1.) affirme avoir été stupéfaite de recevoir un courrier recommandé du mandataire des consorts PERSONNE5.) en date du 21 août 2025 dans lequel ils ont sollicité des loyers/indemnités d'occupation après la seconde moitié du mois de mars 2025.

Elle précise finalement qu’à l'heure actuelle, les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) occupent toujours l'immeuble.

Compte tenu de toutes ses considérations, la SOCIETE1.) estime que le contrat de bail principal conclu en date du 1er octobre 2013 a été valablement résilié avec effet au 14 mars 2025 conformément au courrier de notification de fin de contrat qu’elle a envoyé le 25 juin 2024. Le bail ayant partant pris fin à la date convenue, elle conclut au rejet de toute demande en paiement à titre d'indemnités postérieures à la date du 14 mars 2025. Elle conteste avoir la qualité de locataire postérieurement à la fin du contrat de bail avec les propriétaires. Elle soutient qu'au vu de l'ensemble des faits et circonstances, les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont eu la jouissance de l'immeuble en accord avec les propriétaires à partir du 15 mars 2025.

A titre subsidiaire et pour autant que la SOCIETE1.) est à considérer comme occupante postérieurement à cette date, elle demande à voir dire que les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) la tiennent quitte et indemne de toute condamnation de qui pourrait intervenir à son encontre du chef des causes susmentionnées.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro L-BAIL-46/26 du rôle.

A l’audience des plaidoiries du 13 avril 2026, les consorts PERSONNE5.) versent un nouveau décompte aux termes duquel ils réclament également les indemnités d’occupation des mois de novembre 2025 à avril 2026 ainsi, de sorte qu’ils augmentent leur demande en paiement de ce chef au montant total de 78.689,37 euros. Ils déclarent encore augmenter leur demande en paiement à titre de charges courantes au montant total de 5.003,47 euros.

Pour le surplus, les consorts PERSONNE5.) maintiennent leurs demandes telle que formulées dans la requête.

La SOCIETE1.) maintient sa position que le contrat de bail principal avec les consorts PERSONNE5.) a pris fin en date du 14 mars 2025 et qu’à partir de cette date, elle n’est plus à considérer comme occupante des lieux. Elle insiste sur le fait que compte tenu des échanges avec PERSONNE1.), elle a valablement considéré que la relation contractuelle était définitivement terminée et qu’elle n’avait pas à insister vis-à-vis de ses sous-locataires pour qu’ils quittent les lieux. Les consorts PERSONNE5.) n’auraient par ailleurs formulé aucune objection pendant plusieurs mois. La reprise du bail serait encore prouvée par le courrier du 11 juillet 2025 dans lequel la société SOCIETE2.) a demandé à PERSONNE1.) de recevoir les coordonnées bancaires afin de pouvoir payer les loyers et de fixer un rendez-vous pour la signature du contrat de bail.

Elle conclut ainsi au rejet de toutes les demandes en paiement dirigées à son encontre.

Elle soulève la prescription de la demande relative aux travaux prétendument dus en vertu de l'article 1er du contrat de bail du 1er octobre 2013 sur base de l'article 189 du code de commerce disposant que les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par dix ans.

Elle soutient qu’ainsi toute demande fondée sur des obligations contractuelles nées avant 2014 est prescrite et que les consorts PERSONNE5.) sont forclos à en solliciter l'exécution ou l'indemnisation.

A titre subsidiaire, elle conclut au rejet de la demande en soutenant que les travaux visés au contrat de bail ont été réalisés en leur temps, ce qui ressortirait notamment du courrier adressé par la bailleresse en date du 26 avril 2021 dans lequel celle-ci se limiterait à solliciter la réalisation de certaines réparations ponctuelles, sans formuler la moindre revendication relative à l'exécution des obligations de travaux prévues au contrat de bail. Il en découlerait qu'à cette date, la bailleresse considérait ces obligations comme exécutées. D'ailleurs, un montant de 5.261,16 euros aurait été réglé pour solde de tout compte, conformément à sa demande, ce qui confirmerait l'absence de contestation subsistante à ce titre.

Elle souligne encore que, si les travaux n'avaient pas été réalisés dans les délais contractuellement prévus, soit endéans le 15 mars 2014, il aurait appartenu à la bailleresse de se manifester en temps utile et de mettre en demeure le locataire d'y procéder. Or, aucune mise en demeure n'aurait été adressée pendant toute la durée du bail, ni même postérieurement, ce qui caractériserait une acceptation tacite de la situation. Cette acceptation serait d'autant plus manifeste que la bailleresse n'est jamais revenue sur ces prétendues obligations et a, au contraire, remercié la locataire à l'issue de la relation contractuelle, consacrant ainsi l'absence de litige à ce sujet.

Elle conclut par ailleurs que la demande tendant à voir ordonner l'exécution de travaux après résiliation du contrat de bail constitue une demande d'exécution forcée en nature d'une obligation de faire et est fortement contestée pour ne pas être admise en matière de bail. En droit des obligations, et plus particulièrement en matière de bail à loyer, l'exécution forcée en nature d'obligations de faire ne constituerait pas le principe, contrairement à ce qui peut exister en matière de contrats de construction. En tout état de cause, une telle demande serait devenue sans objet dès lors que le contrat de bail a pris fin, de sorte qu'aucune obligation contractuelle ne peut plus être exécutée en nature. Elle serait en outre disproportionnée et la seule sanction possible consisterait en l’allocation de dommages et intérêts.

En ce qui concerne la conformité de l'immeuble, elle rappelle que le cadre légal existant lors de la conclusion du bail en 2013 a été substantiellement modifié en date du 19 décembre 2019 par la loi imposant les mesures d'hygiène et de conformité à tout propriétaire. Or, depuis cette date, les propriétaires n'auraient entrepris aucune mise en conformité telle qu'exigée par la législation applicable. Elle en conclut que ces obligations relèvent en réalité de la responsabilité du bailleur et non du locataire.

En outre, ces travaux de mise en conformité s'inscriveraient dans le cadre des négociations engagées par les propriétaires avec la société SOCIETE2.) en vue de la conclusion d'un nouveau bail.

La SOCIETE1.) explique qu’en l'espèce, la résiliation du contrat de bail est intervenue entre les parties, sans qu'une remise formelle des clés ni un état des lieux de sortie n'aient été réalisés et que cette situation s'inscrit dans le cadre d'une relation de confiance ancienne entre parties, comme en atteste le courriel de PERSONNE1.) du 24 mars 2025. En l'occurrence, la volonté de résiliation ne ferait aucun doute. Elle résulterait notamment du courrier de résiliation daté du 26 juin 2024, avec effet au 14 mars 2025 ainsi que du courriel adressé par PERSONNE1.) à la SOCIETE1.), par lequel elle la remercie pour les années de collaboration, après plus de dix années de relation contractuelle. Ces éléments traduiraient une volonté commune, certaine et non équivoque de mettre un terme au bail.

Elle ne conteste pas qu’il n’y a pas eu de remise formelle des clés, mais elle soutient la remise des clés constitue un fait juridique dont l'appréciation relève du pouvoir souverain du juge et qu’une remise tacite peut être retenue lorsqu'elle résulte d'un ensemble d'éléments concordants traduisant la volonté des parties de mettre fin à la jouissance des lieux.

En l'espèce, il serait constant que PERSONNE1.) n'a jamais sollicité la remise des clés ni convoqué la SOCIETE1.) à un état des lieux de sortie. Au contraire, elle lui aurait adressé un courrier de remerciement, acceptant ainsi la fin de la relation contractuelle. Par ailleurs, il ressortirait des pièces du dossier que des négociations étaient en cours entre PERSONNE1.) et la société SOCIETE2.) en vue de la conclusion d'un nouveau bail, ce qui expliquerait l'absence d'état des lieux, voire de remise des clés en fin de bail.

Ainsi, l'ensemble de ces éléments permettrait de retenir une remise tacite des clés et une restitution des lieux acceptée par les propriétaires. Par ailleurs, les consorts PERSONNE5.) ne seraient pas revenus vers la SOCIETE1.) après le dernier contact du 24 mars 2025 et que leur mandataire n’aurait envoyé une mise en demeure que cinq mois plus tard.

Elle donne encore à considérer que l'absence d'état des lieux de sortie ne saurait davantage lui être reprochée alors qu'aucune des parties n'a pris l'initiative de convoquer l'autre à cette fin et qu’il n'y a de surcroît pas eu d'état des lieux d'entrée.

Les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) expliquent que suite à la résiliation du bail principal, il y a eu des négociations entre la société SOCIETE2.) et les consorts PERSONNE5.) aux termes desquelles un contrat de bail oral a été conclu qui n’a cependant pas été exécuté alors que les consorts PERSONNE5.) n’ont plus donné de suite. Ils affirment qu’un projet de contrat de bail a été envoyé aux consorts PERSONNE5.).

Ils ne contestent pas qu’actuellement aucun loyer n’est payé en raison du fait que les consorts PERSONNE5.) n’ont pas communiqué les coordonnées bancaires. Ils font valoir que les consorts PERSONNE5.) n’ont pas été honnêtes et qu’ils ont attendu de bonne foi pour obtenir le contrat de bail tel que négocié.

Pour prouver l’existence du contrat de bail oral, ils offrent de prouver les faits suivants en preuve par l’audition du témoin PERSONNE6.) :

« 1°Après la résiliation du contrat de location avec la SOCIETE1.), Madame PERSONNE1.) et Monsieur PERSONNE2.) ont négocié avec la société SOCIETE2.) SARL, Monsieur PERSONNE4.) et Monsieur PERSONNE3.) afin que la société reprenne le bail du commerce et d’habitation sis à L-ADRESSE4.) ;

2° A cet égard Monsieur PERSONNE6.) a négocié le projet de contrat, rencontré à 3 reprises au moins Madame PERSONNE1.) et Monsieur PERSONNE2.) dans cette optique ;

3° Monsieur PERSONNE6.) a également accompagné Madame PERSONNE1.) et Monsieur PERSONNE2.) à la commune de Luxembourg afin de discuter des éléments nécessaires à la mise en conformité des logements de l’immeuble sis à L-ADRESSE4.) ;

4° Que les parties avaient convenu d’un loyer du montant de 2.000,00.-€ mensuels pour le commerce sis à L-ADRESSE4.) ;

La location de la partie immeuble d’habitation n’avait pas fait l’objet d’une décision définitive et était subordonnée à la mise en conformité par les propriétaires ;

5° Madame PERSONNE1.) et Monsieur PERSONNE2.) n’ont plus donné suite et n’ont plus jamais répondu au téléphone laissant les autres parties dans le flou le plus total. »

Ils font ainsi valoir qu’il existe un contrat de bail oral entre la société SOCIETE2.) et les consorts PERSONNE5.). Ils sont d’accord à voir déclarer résilié ce contrat avec effet immédiat et ils sont également d’accord à payer un loyer mensuel de 2.000,- euros à partir du 15 mars 2025, soit la somme de 26.000,- euros.

Ils expliquent qu’il y a toujours des sous-locataires qui occupent les lieux et qui paient des loyers.

Pour autant que de besoin, ils demandent au tribunal d’ordonner une expertise pour déterminer la valeur locative de l’immeuble, tenant compte de l’ensemble des observations de la commune de Luxembourg, pour déterminer l’éventuelle indemnité d’occupation.

En ce qui concerne la demande tendant aux travaux dans les lieux loués, ils donnent à considérer que la société SOCIETE2.) n’a pas signé le contrat de bail principal et ils se rallient aux conclusions de la SOCIETE1.) pour dire qu’il y a prescription.

Si le tribunal devait faire droit à la demande de la SOCIETE1.) tendant à voir dire qu’ils doivent la tenir quitte et indemne de toute condamnation envers les consorts PERSONNE5.), ils demandent que cette condamnation soit limitée au montant mensuel de 2.000,- euros.

En tout état de cause, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) seraient à mettre hors cause, alors que seule la société SOCIETE2.) a conclu le contrat de bail oral avec les consorts PERSONNE5.).

Ils contestent finalement les demandes en allocation d’indemnités de procédure.

Les consorts PERSONNE5.) répliquent qu’ils ont cru que la SOCIETE1.) allait libérer les lieux. Ils contestent tout accord verbal, respectivement toute relation juridique avec les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.).

Ils contestent encore qu’il y ait eu prescription en ce qui concerne les travaux prévus dans le contrat de bail principal et ils soutiennent que le contrat de bail est un contrat à exécution successive, de sorte que la prescription n’a démarré qu’au mois de mars 2025. Ce serait encore faux de dire que les travaux auraient été réalisés. Ils contestent avoir renoncé à l’exécution de ces travaux et ils sont d’avis que l’introduction de nouvelles normes par la loi du 19 décembre 2019 n’est pas pertinente.

Ils contestent toute restitution tacite des lieux loués et ils insistent sur le fail que le locataire doit faire déguerpir à ses frais les sous-locataires et autres occupants.

Ils concluent finalement au rejet de l’offre de preuve par témoins ainsi que de la demande tendant à voir instaurer une expertise.

* * *

En cours de délibéré, le tribunal a ordonné la rupture du délibéré afin de permettre aux parties de l’instance principale de prendre position quant à la recevabilité de la saisine du juge de paix, siégeant en matière de bail commercial /et ou d’occupation sans droit ni titre, par voie de requête introduite par les consorts PERSONNE5.) contre la société SOCIETE2.) et, pour autant que de besoin, de prendre position quant à la compétence ratione materiae du juge saisi en ce qui concerne les demandes dirigées par les consorts PERSONNE5.) contre la société SOCIETE2.).

A l’audience des plaidoiries du 28 mai 2026, les consorts PERSONNE5.) expliquent avoir introduit les demandes contre la société SOCIETE2.) par voie de requête par souci de cohérence procédurale et de parallélisme des procédures. En ce qui concerne la compétence ratione materiae, ils se rapportent à prudence de justice.

La SOCIETE1.) estime que le tribunal saisi est compétent conformément aux dispositions de l’article 3 point 3° du nouveau code de procédure civile.

La société SOCIETE2.) se rapporte à prudence de justice, tout en soutenant que la demande des consorts dirigée à son égard aurait dû être introduite par voie de citation.

Pour le surplus, les parties se rallient à leurs moyens et conclusions antérieurs.

Motifs de la décision

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de joindre les deux rôles pour statuer par un seul et même jugement.

I. Quant à la compétence du tribunal saisi et quant à la recevabilité de la saisine du tribunal par voie de requête

Le tribunal précise qu’en raison du caractère d’ordre public des questions de compétence ratione materie et du mode de saisine des juridictions, la rupture du délibéré a été prononcée afin de permettre aux parties de prendre position quant à ces points qui n’avaient pas été débattus lors de la première audience des plaidoiries.

La demande principale

Dans le cadre de la requête introductive d’instance déposée en date du 30 octobre 2025, les consorts PERSONNE5.) ont fait convoquer tant la SOCIETE1.) que la société SOCIETE2.) devant le juge de paix siégeant en matière de bail commercial.

Il convient de déterminer dans un premier temps si le tribunal de céans est compétent pour connaître desdites demandes. Ensuite, il y a lieu d’analyser si les demandes ont été valablement introduites par voie de requête sachant que conformément à l’article 101 du nouveau code de procédure civile, la citation est le mode de saisine de droit commun du juge de paix et que la procédure de saisine du juge de paix par requête est dérogatoire au droit commun et doit être spécifiquement prévue par la loi.

L’article 3 point 3° du nouveau code de procédure civile donne compétence exclusive au juge de paix pour connaître « de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention ».

Les consorts PERSONNE5.) dirigent leurs demandes principalement contre la SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.) et subsidiairement contre la SOCIETE1.) uniquement.

Les demandes des consorts PERSONNE5.) sont dirigées contre la SOCIETE1.) en sa qualité de locataire en vertu du contrat de bail commercial signé entre parties en date du 1er octobre 2013 et contre la société SOCIETE2.) en sa qualité d’occupante sans droit ni titre. Lesdites demandes tombent incontestablement dans le champ d’application de l’article 3 point 3° du nouveau code de procédure civile.

Conformément à l’article 1er de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du code civil, les dispositions prévues par la chapitre V concernant le règlement des litiges (dont l’article 20 qui dispose que la demande sera formée par requête au greffe de la justice de paix) sont applicables aux baux d’immeubles affectés à un usage commercial, de sorte que la demande qui oppose les consorts PERSONNE5.) à la SOCIETE1.) a été valablement faite par requête.

En ce qui concerne la demande dirigée par les consorts PERSONNE5.) contre la société SOCIETE2.), les parties sont en litige quant à l’existence d’un contrat de bail oral.

Il est constant en cause qu’aucun contrat n’a été signé entre les consorts PERSONNE5.) et la société SOCIETE2.).

C’est à celui qui se prévaut d’un bail à en rapporter la preuve, de sorte qu’il appartient à la société SOCIETE2.) de rapporter la preuve de l’existence du contrat de bail oral.

En vertu de l’article 1715 du code civil, si le bail sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne pourra être reçue par témoins.

Il en découle que l’existence d’un bail verbal contesté qui n’a encore reçu aucune exécution ne peut être établie, sauf aveu, ni par témoins, ni par présomptions.

Si le bail a, par contre, reçu un début d’exécution, la preuve du contrat de bail peut être administrée par toutes voies de droit.

L’exécution, de nature à établir l’existence du bail, ne peut cependant pas plus que le bail lui-même, être établie par témoignages ou présomptions ; elle reste soumise à l’article 1341 du code civil ; le commencement d’exécution doit être prouvé par écrit, ou par un des modes subsidiaires classiques, aveu ou serment (cf. Les Novelles, n° 173, p. 115).

L’exécution à laquelle l’article 1715 du code civil subordonne la recevabilité de la preuve d’un bail fait sans écrit comporte à la fois l’occupation du locataire et le versement de sommes d’argent ou tout au moins de certaines prestations, le bail étant un contrat à titre onéreux. Le commencement d’exécution suppose, de la part de celui qui s’en prévaut, non seulement l’exercice de droits, mais également l’accomplissement de l’obligation découlant du prétendu bail (cf. Les Novelles, n° 176, p. 117).

Pour que l’occupation d’un immeuble soit considérée comme exécution du bail, il faut donc qu’elle ne soit pas équivoque et qu’elle ne puisse s’expliquer autrement que par l’existence d’un contrat de bail entre parties. En effet, la simple occupation est dès lors insuffisante pour prouver l’exécution d’un bail verbal. Il faut que cette occupation soit complétée par d’autres indices (cf. TAL, 18 février 2014, n° 156090 du rôle).

En effet, l’occupation peut avoir d’autres sources que le bail, recouvrant une situation de copropriétaire, de précariste ou de salarié. Elle peut s’expliquer aussi par une simple tolérance du propriétaire ou même plus simplement par l’abus d’un occupant sans droit ni titre, parfois aussi par la concession d’une occupation gratuite. La simple occupation ne s’identifie partant pas nécessairement avec l’existence d’un bail, ni même avec un commencement d’exécution du louage, même si elle s’est poursuivie pendant une longue durée.

La preuve d’un bail verbal résulte donc notamment de l’occupation des lieux par le preneur et du versement de sommes d’argent au propriétaire en contrepartie de la jouissance des lieux.

En l’occurrence, il est constant en cause que la société SOCIETE2.) occupe toujours l’immeuble litigieux appartenant aux consorts PERSONNE5.).

Pour déterminer la qualité de la société SOCIETE2.) à l’égard des consorts PERSONNE5.), il convient de retracer l’historique des relations entre les différentes parties.

Suivant contrat de bail commercial signé en date du 1er octobre 2013, ayant rétroactivement pris effet au 1er mars 2013, les consorts PERSONNE5.) ont donné en location à la SOCIETE1.) un immeuble de commerce et d’habitation à usage de café, sis à L-ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de 3.200,- euros, s’élevant au jour de l’introduction de la demande en justice au montant de 5.843,27 euros.

La SOCIETE1.) a sous-loué aux consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) le même immeuble suivant accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons signé en date du 25 juin 2019 moyennant paiement d’un loyer mensuel de base indexé de 4.987,44 euros et d’une avance mensuelle sur charges de 100,- euros.

Par courrier recommandé du 9 novembre 2023, la SOCIETE1.) a résilié avec effet immédiat ledit accord de sous-bail en reprochant aux consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) une sous-location non autorisée des combles.

Il est constant en cause que les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) n’ont pas donné suite à ce courrier de résiliation et se sont maintenus dans les lieux loués.

Par courrier recommandé du 25 juin 2024, la SOCIETE1.) a résilié le contrat de bail principal conclu avec les consorts PERSONNE5.) avec effet au 14 mars 2025, date de l’échéance suivante, tout en respectant le délai de préavis de six mois.

Les consorts PERSONNE5.) n’ont pas remis en cause la fin du bail principal avec effet au 14 mars 2025, de sorte qu’il y a lieu de retenir que le bail principal a pris fin à cette date.

La cessation du contrat de bail principal entraîne la cessation du contrat de sous-location, en raison de la perte des droits d’usage et de jouissance dans le chef du locataire principal.

Il s’ensuit que le contrat de sous-location, à savoir l’accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons signé entre la SOCIETE1.) et les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.), a également pris fin en date du 14 mars 2025.

Par courrier recommandé du 3 mai 2025 adressé aux consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.), les consorts PERSONNE5.) les ont informés que le bail principal a pris fin et qu’ils occupent désormais les lieux sans droit ni titre à défaut d’existence de contrat et sans payer une quelconque contrepartie. Par ce courrier, les consorts PERSONNE5.) ont réclamé le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 5.843,27 euros à compter du 15 mars 2025 (tout en indiquant les coordonnées bancaires) et ils ont sollicité la prise en charge des frais par les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.). Ils leur ont par ailleurs demandé de quitter et de libérer l’immeuble au plus vite et de faire changer le siège social de la société SOCIETE2.).

Par courrier du 21 août 2025, le mandataire des consorts PERSONNE5.) a informé la société SOCIETE2.) qu’elle se maintient de manière illicite dans les lieux dans la mesure où suite à la résiliation du bail principal avec effet au 14 mars 2025, le contrat de sous-location est devenu caduc, ce dernier ne pouvant excéder la durée du bail principal.

A l’appui de ses dires quant à l’existence d’un bail oral avec les consorts PERSONNE5.), la société SOCIETE2.) se prévaut d’un courrier du 11 juillet 2025 qu’elle affirme avoir envoyé à PERSONNE1.) et dans lequel elle demande à obtenir les coordonnées bancaires pour pouvoir payer le loyer alors qu’elle n’arrive plus à la joindre par téléphone. Dans ce courrier, elle demande par ailleurs un rendez-vous pour signer le contrat de bail.

Or, contrairement aux affirmations de la société SOCIETE2.), ce document unilatéral ne permet pas d’établir qu’il y a eu un accord oral entre parties concernant la location de l’immeuble sis à L-ADRESSE4.).

L’argument des consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de dire qu’ils ont été dans l’impossibilité de payer un quelconque loyer à défaut de disposer de coordonnées bancaires tombe à faux alors qu’il résulte du courrier du 3 mai 2025 que les coordonnées bancaires leur avaient été dûment transmises pour le paiement d’indemnités d’occupation.

Il résulte clairement de ce courrier du 3 mai 2025, que les consorts PERSONNE5.) considéraient les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) comme occupants sans droit ni titre et il n’en résulte aucunement qu’ils avaient l’intention de conclure un nouveau contrat de bail.

Le tribunal note par ailleurs que la société SOCIETE2.) ne verse pas le prétendu projet de bail qu’elle affirme avoir négocié avec les consorts PERSONNE5.).

Quant à l’offre de preuve, le tribunal se doit de noter qu’elle manque de précision, alors qu’elle n’indique ni les personnes qui auraient donné leur accord, ni les dates et les circonstances exactes ayant entouré la conclusion dudit accord.

L’offre de preuve requiert dès lors un rejet.

La preuve de l’existence d’une convention entre les consorts PERSONNE5.) et la société SOCIETE2.) fait partant défaut, de sorte que ces parties n’ont jamais été liées par une convention tombant sous le champ de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

En l’absence d’une disposition légale prévoyant une saisine par voie de requête dans l’hypothèse d’une occupation sans droit ni titre qui n’est pas la suite de l’une des conventions tombant sous le champ d’application de la loi précitée du 21 septembre 2006, la demande des consorts PERSONNE5.) à l’encontre de la société SOCIETE2.) n’a pas été valablement introduite par voie de requête, de sorte que ladite demande doit être déclarée irrecevable.

La demande de mise en intervention

En application des dispositions de l’article 3 point 3° du nouveau code de procédure civile, le tribunal saisi est compétent pour connaître de la demande dirigée par la SOCIETE1.) contre les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.), qui étaient ses locataires dans le cadre de l’accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons signé en date du 25 juin 2019.

Cette demande a également été valablement introduite par voie de requête conformément aux dispositions précitées de l’article 1er de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

II. Quant au fond

Tel qu’il a été retenu ci-avant, le contrat de bail principal signé entre les consorts PERSONNE5.) et la SOCIETE1.) a pris fin le 14 mars 2025 et il en est de même du contrat de sous-location entre la SOCIETE1.) et les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.).

Les consorts PERSONNE5.) et la SOCIETE1.) sont en litige quant à la question de savoir s’il y a eu restitution des lieux loués.

Il est constant en cause que l’immeuble litigieux est actuellement toujours occupé par les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.), respectivement par les locataires de ces derniers.

Il y a lieu de rappeler que même si le contrat de location a pris fin, il n’en demeure pas moins que chaque locataire originaire est tenu envers son bailleur originaire à une restitution complète, conformément aux articles 1730 et suivants du code civil.

A la fin du contrat de bail, la restitution du bien implique la remise à la disposition du bailleur de tous les locaux compris dans la location ; le bailleur doit être mis en mesure de reprendre entièrement la jouissance du bien. Au besoin, le locataire est dès lors tenu de provoquer le départ des siens qui habiteraient avec lui, parents ou étrangers, de même que des sous-locataires éventuels ; car la durée d’une sous-location ne peut point dépasser celle du bail principal (M. La Haye et J. Vankerckhove, Le louage de choses, Les baux en général, Larcier, n° 850).

Aussi le preneur au bail est-il tenu de provoquer le départ de ceux qui occupent les lieux, même s’il s’agit de ses sous-locataires. Il importe peu, en effet, que l’occupant soit un sous-locataire, légitimement introduit ; le preneur qui sous-loue demeure tenu de l’exécution des obligations dérivant du bail comme s’il occupait lui-même (M. La Haye et J. Vankerckhove, op. cit., n° 849 et 850).

La SOCIETE1.) est d’avis qu’il y a eu restitution tacite des lieux à la date de la résiliation du contrat de bail, notamment au vu des échanges entre parties suite à la résiliation.

Elle se prévaut notamment d’un courriel du 24 mars 2025, dans lequel PERSONNE1.) aurait simplement réclamé le paiement de charges et l’aurait remerciée pour la bonne collaboration pendant toutes les années.

Elle soutient que suite à ce courriel, les consorts PERSONNE5.) ne se sont plus manifestés pendant cinq mois et n’ont pas insisté qu’elle fasse partir les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.).

Il résulte des pièces versées en cause qu’en date du 24 mars 2025, PERSONNE1.) a envoyé un courriel au gestionnaire de la SOCIETE1.) dans lequel elle a réclamé le paiement d’une facture de déchets résiduels à la SOCIETE1.) et a indiqué « Bien à vous et un grand merci pour votre aide et conseil pendant toutes les années dont nous avons travaillé ensemble ».

En date du 21 août 2025, le mandataire des consorts PERSONNE5.) a rappelé à la SOCIETE1.) qu’aux termes de son courrier de résiliation, elle avait indiqué que le service immobilier allait prendre contact pour établir un état des lieux de sortie et pour procéder à la remise des clés, ce qui n’aurait cependant pas été fait. La SOCIETE1.) a été mise en demeure de payer la somme de 26.610,- euros et de procéder sans délai à la restitution complète des lieux.

Contrairement aux affirmations de la SOCIETE1.) et en application du principe que les renonciations ne se présument point, la formule de politesse utilisée par PERSONNE1.) dans son courriel du 24 mars 2025 ne saurait être interprétée comme une renonciation à la restitution des lieux de la part de la SOCIETE1.).

Le courrier du 21 août 2025 indique au contraire clairement que les consorts PERSONNE5.) exigent une restitution en bonne et due forme des lieux loués.

L’existence de négociations entre les consorts PERSONNE5.) et la société SOCIETE2.) n’étant pas établie par les éléments du dossier, la SOCIETE1.) ne saurait s’en prévaloir pour retenir qu’il y a eu restitution tacite des lieux.

Le moyen de la SOCIETE1.) laisse partant d’être fondé.

Compte tenu du fait que l’immeuble litigieux est actuellement toujours occupé par les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) et en application des principes énoncés ci-avant, il y a lieu de retenir qu’il n’y a pas encore eu restitution des lieux loués par la SOCIETE1.) aux consorts PERSONNE5.).

La demande en paiement à titre d’indemnités d’occupation

Au dernier stade des plaidoiries, les consorts PERSONNE5.) demandent à voir condamner la SOCIETE1.) au paiement du montant total de 78.689,37 euros à titre d’arriérés d’indemnités d’occupation pour la période du 15 mars 2025 au mois d’avril 2026 inclus ainsi que le montant total de 5.003,47 euros à titre de charges courantes.

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la demande initiale est recevable.

Il est de principe que si suite à la résiliation du bail, l’ancien locataire continue à occuper les lieux, il est redevable au bailleur d’une indemnité d’occupation. Cette prestation ne constitue pas un loyer, mais une indemnité en raison de la privation de la jouissance subie par le bailleur.

Eu égard au fait que le contrat de bail principal a été résilié avec effet au 14 mars 2025 et que la SOCIETE1.) n’a pas libéré les lieux jusqu’au jour des plaidoiries, elle est à considérer comme occupante sans droit ni titre et elle est redevable d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans le fait pour l’occupant sans droit ni titre de se maintenir indûment dans les lieux et de porter ainsi préjudice au légitime propriétaire en le privant de la jouissance de son bien. Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire du seul fait de l’occupation.

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux. Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien dans les lieux. L’indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait qu’on est privé de la libre disposition des lieux.

Le montant de l’indemnité due pour l’occupation des lieux relève en principe de l’appréciation souveraine des juges du fond. Si cette indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l’immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur.

Il n’est pas contesté que les consorts PERSONNE5.) réclament à titre d’indemnité d’occupation mensuelle le montant du dernier loyer applicable conformément aux dispositions contractuelles.

En l’absence de tout autre élément d’appréciation et à défaut de contestations de la SOCIETE1.) concernant le quantum du montant réclamé, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par la SOCIETE1.) au montant de 5.843,27 euros, correspondant à l’ancien prix du bail.

La demande en paiement des consorts PERSONNE5.) est partant à déclarer fondée pour le montant total de [2.726,86 + (13 x 5.843,27) =] 78.689,37 euros à titre d’indemnités d’occupation, avec les intérêts légaux sur le montant de 43.629,75 euros à compter du 30 octobre 2025 et sur le montant de 35.059,62 euros à compter du 13 avril 2026, dates des demandes respectives en justice, jusqu’à solde.

Le montant des charges courantes n’étant pas autrement contesté et dûment documenté par des pièces, il y a également lieu de dire la demande en paiement fondée de ce chef pour le montant total de 5.003,47 euros, avec les intérêts légaux sur le montant de 4.043,47 euros à compter du 30 octobre 2025 et sur le montant de 960,- euros à compter du 13 avril 2026, dates des demandes respectives en justice, jusqu’à solde.

Il y a encore lieu de faire droit à la demande des consorts PERSONNE5.) tendant au partage des sommes réclamées, de sorte qu’il y convient de condamner la SOCIETE1.) à payer à chacun des requérants la moitié des montants repris ci-avant.

En se maintenant dans les lieux loués malgré la résiliation de l’accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons avec effet au 14 mars 2025 et sans payer d’indemnité d’occupation, les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont engagé leur responsabilité contractuelle vis-à-vis de la SOCIETE1.).

La demande de la SOCIETE1.) tendant à voir dire que les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) doivent la tenir quitte et indemne est partant fondée.

A défaut d’un quelconque accord conclu postérieurement à la résiliation du bail, les demandes des consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) tendant à voir limiter cette condamnation à la société SOCIETE2.) et au montant mensuel de 2.000,- euros sont à rejeter.

Aux termes du contrat signé entre parties en date du 25 juin 2019, les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) se sont engagés solidairement envers la SOCIETE1.), de sorte qu’il y a lieu de les condamner solidairement à tenir la SOCIETE1.) quitte et indemne tant de la condamnation au paiement du montant de 78.689,37 euros à titre d’indemnités d’occupation que du montant de 5.003,47 euros à titre de charges courantes, à chaque fois avec les intérêts tels que retenus ci-avant.

La résiliation des contrats, la demande en déguerpissement et la demande d’effectuer un état des lieux de sortie

Tel qu’il a été retenu ci-avant, le contrat de bail commercial du 1er octobre 2013 a été valablement résilié avec effet au 14 mars 2025 et l’accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons a également pris fin à cette date.

A défaut de restitution des lieux, il convient d’ordonner le déguerpissement de la SOCIETE1.) ainsi que des consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.), avec tous ceux qui occupent les lieux de leur chef, dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir.

Etant donné qu’il ne résulte pas des éléments du dossier que la SOCIETE1.) s’oppose à ce qu’un état des lieux de sortie soit dressé entre parties, il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation à cet égard. Le tribunal retient par ailleurs que les parties sont libres de dresser un tel état des lieux de sortie par voie d’huissier de justice si elles l’estiment nécessaire.

La demande des consorts PERSONNE5.) dirigée contre la SOCIETE1.) en ce qui concerne la réalisation des travaux tels que prévus au contrat de bail

Aux termes de l’article I. du contrat de bail du 1er octobre 2013, les parties ont convenu que :

« Le locataire déclare avoir pris bonne connaissance du courrier de la SOCIETE3.) du 19.02.2013 et du fait que certaines chambres ne peuvent pas être mises en location », courrier qui a été annexé au bail pour en faire partie intégrante, et que ce même article précise encore que « le locataire s'engage à réaliser ou à faire réaliser par son sous locataire, les travaux repris sur ce courrier ainsi que les travaux ci-après, avant le 15.03.2014 :

- boucher le trou d'aération niveau casé côté ADRESSE4.),

- revoir le seuil de la porte d'entrée du café,

- réviser la porte d'entrée privative,

- repeindre la partie basse de la façade de l'immeuble,

- enlever la parabole se trouvant au 3eme étage et rénover la partie bois détériorée,

- placer les portes RF nécessaires, (à la cave, à la cuisine ou ailleurs).

La SOCIETE1.) soulève la prescription de la demande des consorts PERSONNE5.) tendant à l’exécution des travaux prévus au contrat de bail en application de l’article 189 du code de commerce.

D’après l’article 189 du code de code de commerce « Les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par dix ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes. »

La prescription décennale de l’article 189 du code de commerce vise toutes les obligations nées à l’occasion du commerce du commerçant, qu’elles soient contractuelles, quasi contractuelles, ou délictuelles. Il suffit que l’une des parties au rapport d’obligation soit commerçante et que l’obligation soit née à l’occasion de son activité commerciale (Cour d’appel 12 décembre 2018, pas. 39, p.289).

En vertu de l’article 2277 du code civil, les loyers se prescrivent par cinq ans. Cette prescription quinquennale s’applique aussi aux adaptations indiciaires du loyer, aux avances sur charges locatives et même aux décomptes des charges locatives d’un immeuble, lorsque ces décomptes sont prévus annuellement par le contrat ou la loi, étant donné que ledit article prévoit la même prescription pour « tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts ».

Contrairement aux affirmations des consorts PERSONNE5.), l’obligation d’effectuer les travaux indiqués dans le contrat avant une date précise ne constitue pas une dette périodique soumise à la prescription spéciale plus courte de l’article 2277 du code civil, de sorte que la prescription décennale de l’article 189 du code de commerce s’applique en l’espèce.

Le délai de prescription a pour point de départ non le jour où la créance est née, mais celui où le créancier peut agir. Chaque fois que le titulaire du droit est dans l’impossibilité de le faire valoir, la prescription ne court pas contre lui, ce tant que n’a pas cessé cette impossibilité (cf. Jurisclasseur civil, Art.2260 à 2264, n°84 et les références y citées ; Malaurie & Aynès, droit civil, les obligations, 9ième édition 1998/99).

Le point de départ de la prescription se situe à la date d’exigibilité de l’obligation qui lui a donné naissance. En effet, c’est au jour de l’exigibilité de la dette que le créancier peut agir utilement.

En l’occurrence, la SOCIETE1.) s’est engagée à effectuer certains travaux endéans la première année de location, soit avant le 15 mars 2014, de sorte que c’est à partir de cette date que le délai de dix ans a commencé à courir.

Il ne résulte d’aucun élément du dossier qu’antérieurement à la lettre de mise en demeure du 21 août 2025, les consorts PERSONNE5.) aient sollicité l’exécution des travaux repris dans le contrat de bail.

Il s’ensuit que la demande tendant à faire exécuter ces travaux après l’écoulement du délai de dix ans est à déclarer irrecevable pour être prescrite.

Les demandes accessoires

En ce qui concerne les demandes respectives des consorts PERSONNE5.) et de la SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité de procédure, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

Aucune des parties ne justifiant de l’iniquité requise, il convient de les débouter de leurs demandes à titre d’indemnité de procédure.

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

Les consorts PERSONNE5.) ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure, il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner la SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance principale et de dire que les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont tenus de la tenir quitte et indemne de ces frais et dépens de l’instance principale. Les consorts SOCIETE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont encore à condamner aux frais et dépens de l’instance de mise en intervention.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial et en matière d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,

ordonne la jonction des affaires introduites par requête principale du 30 octobre 2025 et par requête en intervention du 23 janvier 2026 et enrôlées sous les numéros L-BAIL-952/25 et L-BAIL-46/26,

déclare irrecevable la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) dirigée contre la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l.,

déclare les demandes principales et en intervention recevables pour le surplus,

donne acte à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) de l’augmentation de leurs demandes en paiement,

dit que le contrat de bail commercial principal conclu le 1er octobre 2013 a pris fin le 14 mars 2025,

dit que depuis le 15 mars 2025 la société anonyme SOCIETE1.) S.A. occupe sans droit ni titre l’immeuble sis à L-ADRESSE4.),

dit que l’accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons conclu en date du 29 juin 2019 a également pris fin le 14 mars 2024,

dit qu’il n’y a pas eu de bail oral entre d’un côté, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et d’un autre côté, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., PERSONNE3.) et PERSONNE4.),

dit que depuis le 15 mars 2025, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., PERSONNE3.) et PERSONNE4.) occupent sans droit ni titre l’immeuble sis à L-ADRESSE4.),

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A., respectivement la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de 1 (un) mois à partir de la notification du présent jugement,

au besoin autorise PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à faire expulser la société anonyme SOCIETE1.) S.A. avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

au besoin autorise la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à faire expulser la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., PERSONNE3.) et PERSONNE4.) avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) tendant à dire qu'un état des lieux de sortie sera à dresser contradictoirement et par voie d'huissier avec la société anonyme SOCIETE1.) S.A. au moment de la restitution totale des lieux, libres de toutes personnes et de tous objets,

dit la demande en paiement de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) fondée à hauteur de 78.689,37 euros à titre d’indemnités d’occupation et à hauteur de 5.003,47 euros à titre de charges courantes, avec les intérêts légaux sur le montant total de 47.673,22 euros à compter du 30 octobre 2025 et sur le montant total de 36.019,62 euros à compter du 13 avril 2026, dates des demandes respectives en justice, jusqu’à solde,

fait droit à la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) tendant au partage des sommes réclamées entre eux,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à payer à PERSONNE1.) le montant de 41.486,42 euros avec les intérêts légaux sur le montant de 23.836,61 euros à partir du 30 octobre 2025 et sur le montant de 18.009,81 euros à partir du 13 avril 2026, dates des demandes respectives en justice, jusqu’à solde,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à payer à PERSONNE2.) le montant de 41.486,42 euros avec les intérêts légaux sur le montant de 23.836,61 euros à partir du 30 octobre 2025 et sur le montant de 18.009,81 euros à partir du 13 avril 2026, dates des demandes respectives en justice, jusqu’à solde,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement à tenir la société anonyme SOCIETE1.) S.A. quitte et indemne desdites condamnation à l’égard de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.),

dit non fondées les demandes de PERSONNE1.), de PERSONNE2.) et de la société anonyme SOCIETE1.) basées sur l’article 240 du nouveau code de procédure et en déboute,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. aux frais et dépens de l’instance principale,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement à tenir la société anonyme SOCIETE1.) S.A. quitte et indemne de la condamnation aux frais et dépens de l’instance principale,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement aux frais et dépens du rôle en intervention.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg par, Michèle HANSEN, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier assumé Lex REUTER, avec lequel le présent jugement a été signé, le tout date qu’en tête.

Michèle Hansen Lex Reuter