Répertoire No. 2348/26  

L-BAIL-763/25

 

Audience publique du 15 juin 2026

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

 

dans la cause

 

e n t r e

 

1 ) PERSONNE1.), et

 

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

 

parties demanderesses au principal

parties défenderesses sur reconvention

 

comparant par Maître Stefan SCHMUCK, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

 

 

e t

 

 

1 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

 

2 ) PERSONNE4.), demeurant à D-ADRESSE3.)

 

parties défenderesses au principal

parties demanderesses par reconvention

 

les deux comparant initialement en personne

 

n’étant ni présentes ni représentées à l’audience du 1er juin 2026

 

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F a i t s

 

 

Les faits et rétroactes de l'affaire résultent à suffisance de droit des qualités, considérants et motifs d'un jugement du 15 avril 2026 ( Répertoire No. 1434/26 ) ayant réservé la demande reconventionnelle, l’indemnité de procédure ainsi que les accessoires et la demande de délais de paiement. L’affaire fut refixée pour la continuation des débats à l’audience du lundi, 1er juin 2026.

 

Lors de la prédite audience, Maître Stefan SCHMUCK fut entendu en ses moyens et conclusions. PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ne s’étaient plus présentés.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

 

l e      j u g e m e n t      q u i      s u i t :

 

Par requête déposée le 22 août 2025, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE4.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre condamner solidairement, sinon chacun pour le tout, sinon individuellement pour le tout, sinon chacun pour la moitié, à leur payer la somme de 8.250.-EUR à titre de loyers impayés pour la période de juin à octobre 2024, ainsi que la somme de 6.600.-EUR au titre des indemnités d’occupation dues pour la période de novembre 2024 à février 2025.

 

Ils sollicitent encore la condamnation des défendeurs à leur verser 8.000.-EUR correspondant aux frais de remise en état de l’immeuble restitué, de sorte que le montant total réclamé s’élève à 22.850.-EUR, à augmenter des intérêts légaux à compter de la requête, intérêts eux-mêmes majorés de trois points de pourcentage à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la notification du jugement à intervenir.

 

Les requérants demandent en outre que les défendeurs soient condamnés à leur payer la somme de 4.950.-EUR à titre de dommages et intérêts pour les manquements fautifs ayant caractérisé l’exécution du contrat de bail, ainsi qu’une somme de 2.500.-EUR sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Ils requièrent enfin que PERSONNE4.) et PERSONNE3.) soient condamnés à supporter l’intégralité des frais et dépens de l’instance.

 

Le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience du 15 avril 2026 le jugement n° 1434/26 dont le dispositif est conçu comme suit :

« déclare la demande recevable ;

 

dit la demande en paiement au titre des arriérés de loyers, d’indemnité d’occupation et de dégâts locatifs fondée pour la somme de 19.490.-EUR;

 

rejette la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention de la somme de 4.950.-EUR à titre de dommages et intérêts ;

 

pour le surplus, refixe l’affaire à l’audience publique du lundi, 1er juin 2026 à 9.00 heures, salle JP.0.15 afin de permettre aux parties de prendre position quant à la clause 7 du contrat de bail relative à la garantie locative;

 

réserve le surplus »

 

Appréciation

 

À l’audience du 1er  juin 2026, les parties requérantes ont conclu au rejet de la demande de compensation avec la garantie locative sollicitée par les parties défenderesses, soutenant que celle-ci n’aurait jamais été versée au nouveau propriétaire et que les parties défenderesses n’apportent aucun élément de preuve contraire.

 

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) ne se sont plus présentés à l’audience du 1er juin 2026.

 

Il résulte du contrat de bail conclu entre parties que la garantie locative à fournir par les locataires s’élève à 2.400.-EUR.

 

Le contrat mentionne en outre que « la garantie de 2.400.-EUR a été remise par Monsieur PERSONNE5.) (ancien propriétaire) ».

 

Toutefois, cette clause ne permet pas de déterminer de manière claire et non équivoque à qui la garantie locative aurait été remise par l’ancien propriétaire, dès lors qu’elle n’indique pas si cette remise est intervenue au profit des locataires ou du nouveau bailleur.

 

Cette ambiguïté ne permet dès lors pas d’établir, sur la seule base du contrat de bail, l’existence d’une garantie locative actuellement détenue par le bailleur.

 

En outre, le contrat prévoit encore que « le bailleur peut refuser l’entrée en jouissance jusqu’au moment du paiement de la garantie », ce qui laisse plutôt entrevoir que celle-ci n’aurait pas encore été versée. Il ne peut toutefois être exclu qu’il s’agisse d’une clause de style figurant dans un contrat pré-rédigé, lequel aurait été ensuite imparfaitement adapté à la situation concrète des parties.

Néanmoins, dans la mesure où ce sont les locataires qui entendent se prévaloir de l’existence de cette garantie, notamment aux fins de compensation, il leur appartient d’en rapporter la preuve.

 

Ainsi, à défaut d’éléments probants permettant d’établir tant la réalité du versement que l’identité du détenteur actuel de la garantie locative, il n’y a pas lieu de faire droit à la compensation invoquée.

 

Par voie de conséquence, et statuant en continuation du jugement interlocutoire n° 1434/26 du 15 avril 2026, les parties défenderesses sont condamnées à payer aux parties requérantes la somme de 19.490.-EUR, augmentée des intérêts légaux à compter du 22 août 2025.

 

Conformément aux articles 15 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, la majoration du taux de l’intérêt légal est acquise de plein droit.

 

Accessoires

 

Eu égard à l’issue du litige et de l’attitude des parties défenderesses, il paraît inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de leur allouer une indemnité de procédure de 500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

 

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile, l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure. (Trib. d’Arrondissement Luxembourg, 20.12.2002 ).

 

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

 

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) succombant à l’instance, ils sont encore à condamner aux frais et dépens.

 

 

 

 

P a r      c e s      m o t i f s

 

 

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

statuant en continuation du jugement interlocutoire n° 1434/26 du 15 avril 2026 ;

 

dit la demande reconventionnelle de PERSONNE4.) et PERSONNE3.) en restitution de la garantie locative non-fondée, partant en déboute ;

 

partant condamne PERSONNE4.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de 19.490.-EUR, augmentée des intérêts légaux à compter du 22 août 2025, le tout jusqu’à solde ;

 

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du jugement ;

 

condamne PERSONNE4.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

 

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

 

condamne PERSONNE4.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.