Rép. n° 2357/26

du 16.06.2024

L-BAIL-233/26

O R D O N N A N C E

 

rendue le 16 juin 2026

 

dans la cause

e n t r e

 

 

PERSONNE1.),

 

demeurant à L-ADRESSE1.),

 

partie demanderesse,

 

comparant par Maître Julien RAUM, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

 

e t

 

PERSONNE2.),

 

demeurante à L-ADRESSE2.),

 

partie défenderesse,

 

 

Faits

 

L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 16 mars 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 21 avril 2026 à 09.00 heures, salle JP 0.15.

 

Après deux remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du vendredi 12 juin 2026 à 9 heures, salle JP 0.02, lors de laquelle Maître Julien RAUM, avocat à la Cour, en se présentant pour PERSONNE1.), et Maître Joëlle CHOUCROUN, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE2.) furent entendus en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

 

 

l’ordonnance qui suit :

Exposé du litige

 

Par requête déposée le 16 mars 2026 au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg siégeant en matière de référé bail à loyer, pour l’entendre condamner à lui donner accès au lieux loués sis à L-ADRESSE2.) chaque mardi et chaque samedi.

 

Il demande également à voir enjoindre à PERSONNE2.) de permettre les visites dans des conditions normales de commercialisation en présentant les lieux dans un état de propreté correcte et rangement raisonnable.

 

Il demande encore à voir assortir les injonctions qui précèdent d’une astreinte de 200 euros par jour de retard.

 

Il sollicite enfin l’allocation d’une indemnité de procédure de 500 euros.

 

Les moyens et prétentions des parties

 

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir qu’il souhaiterait vendre l’appartement donné en location à PERSONNE2.) et que nonobstant les stipulations contractuelles et les démarches amiables entreprises par lui, PERSONNE2.) refuserait, annulerait ou entraverait de manière récurrente les créneaux proposés pour les visites de l’appartement. De plus, lors des rares visites qui auraient pu avoir lieu, l’appartement aurait été en désordre et sale.

 

A l’audience des plaidoiries du 12 juin 2026, PERSONNE1.) a indiqué être conscient de l’état de santé d’PERSONNE2.) mais que celui-ci ne rendrait pas toutes visites des lieux loués impossible.

 

Il a encore indiqué ne pas s’opposer à l’annulation d’une visite pour le cas où PERSONNE2.) serait malade aux jour et heure prévus, à condition qu’un certificat médical soit alors versé par PERSONNE2.) .

 

PERSONNE2.) s’est opposée à la demande en faisant plaider que son état de santé ne lui permettrait de faire visiter l’appartement loué. Elle explique qu’elle souffrirait d’un cancer et qu’à ce titre elle serait souvent hospitalisée et donc absente de son logement.

 

Elle s’oppose dès lors à voir fixer le droit de visite tel que demandé par le bailleur. Elle verse cependant un courriel de son mandataire aux termes duquel elle aurait proposé 4 dates auxquelles elle serait disponible pour la tenue de visite de l’appartement.

 

Elle s’oppose encore à l’indemnité de procédure demandé par PERSONNE1.).  

 

Appréciation

 

La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi.

 

Aux termes de l’article 24 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, le juge de paix peut prendre par ordonnance toutes mesures provisoires et notamment fixer le loyer provisoire. Sont applicables les articles 15, 16 et 17 du nouveau code de procédure civile.

 

L’article 15 du nouveau code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le juge de paix peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

 

De même, il peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

 

La loi du 21 septembre 2006 précité a donc introduit en matière de bail à loyer le référé-urgence et en partie le référé-sauvegarde. Ladite loi permet au juge de paix de prescrire en cas de litige entre les bailleurs et les locataires toutes les mesures provisoires et toutes les mesures qu’il est habilité à prendre sur base des articles 932 et 933 du nouveau code de procédure civile, sauf celles destinées à empêcher le dépérissement des preuves étant donné que l’article 15 du nouveau code de procédure civile ne reprend pas la deuxième phrase de l’article 933, alinéa 1er  du nouveau code de procédure civile (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 17 décembre 2010, n° 133.151).

 

Le référé-urgence est soumis à la double condition de l’urgence et de l’absence de contestation sérieuse. Il y a urgence toutes les fois que le retard apporté à une solution provisoire et ne préjugeant en rien le fond met en péril les intérêts d’une des parties.

 

L’urgence s’apprécie au moment où la décision est prise (Cour d’appel 22 décembre 1992, n° 13.567 du rôle).

 

L’urgence ne consiste pas dans la célérité avec laquelle une mesure doit être sollicitée et prise, mais dans la nécessité dans laquelle une personne peut se trouver de voir prendre une mesure actuellement nécessaire pour éviter un préjudice certain.

 

Dans le cadre du référé-sauvegarde, le juge ne peut se fonder que sur une situation de fait qui n’est ou ne peut être sérieusement contestable.

 

L’urgence a un caractère relatif et s’apprécie au regard de la possibilité d’obtenir satisfaction devant le juge ordinaire. Elle a encore un caractère objectif en ce qu’elle résulte de la nature des choses et non des convenances des parties ou des diligences plus ou moins grandes de celles-ci. L’urgence s’apprécie au moment où la décision est prise (CSJ, 22 décembre 1992, n° 13.567).

 

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir le locataire paisiblement de la chose louée.

 

Il est de principe que le bailleur dispose d’un droit de visite des lieux donnés en location pour s’enquérir de l’état des lieux et vérifier si des travaux de réparation doivent être entrepris. Le bailleur dispose également d’un droit de visite pour effectuer tous les travaux qui s’imposent. Le locataire est tenu en vertu de l’article 1728 du code civil de l’obligation de jouir des lieux loués en bon père de famille. Cette obligation comporte une obligation de courtoisie vis-à-vis du bailleur (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 9 décembre 1993, numéro 49049 du rôle ; Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, M. HARLES, Pas. 31, no 127).

 

Le bailleur doit user du droit de visite avec modération. En l’absence de stipulation contractuelle, le droit de visite doit pouvoir s’exercer deux ou trois jours non fériés, à raison de deux heures par jour.

 

Le bailleur est obligé de garantir la jouissance paisible des lieux loués, de sorte qu’il ne peut pas imposer l’exercice d’un droit de visite tous les jours de la semaine dans la mesure où il existe des alternatives qui permettent au bailleur d’exercer son droit de visite dans des conditions normales sans troubler l’activité du locataire.

 

En outre, le droit de visite du bailleur doit même être subi avec courtoisie par le locataire, sous peine pour ce dernier de se voir reprocher de ne pas user en bon père de famille de l’immeuble loué (L. Thielen, Le contrat de bail, n°140 ; M. Harles, Le bail à loyer – compte rendu de jurisprudence, n°127, P. 31, p.350).

 

Il est admis en jurisprudence que la demande du propriétaire tendant à se voir accorder à lui-même et à des acquéreurs potentiels un droit de visite des lieux mis à disposition en vue d’une vente du bien et/ou afin de prendre inspection de l’état de son immeuble, satisfait à la condition de l’urgence posée par l’article 15 précité (Justice de paix de et à Luxembourg, 18 décembre 2002, n° 5695/02 ; Justice de paix de et à Luxembourg, 5 décembre 2005, n° 4980/05).

 

Par contrat de bail conclu le 10 juillet 2018 avec effet au 1er septembre 2018, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 660 euros et d’une avance sur charges de 90 euros.

 

En l’espèce, il est constant en cause que le bailleur a demandé à plusieurs reprises à pouvoir inspecter l’appartement donné en location à PERSONNE2.) qui a refusé à de nombreuses reprises la tenue des visites.

 

S’y ajoute que le contrat de bail prévoit que « le bailleur se réserve le droit d visiter l’objet au moins deux fois par an après avoir avisé le locataire de sa visite. De même, le bailleur est en droit, pendant les trois derniers mois du contrat de bail, de montrer l’objet du bail au moins deux fois par semaines, après avis préalable, à des locataires potentiels. En cas de vente, également pendant la durée du bail, le bailleur bénéficie à tout moment du même droit ».

 

Il ressort des éléments soumis à l’appréciation du tribunal qu’PERSONNE2.) souffre d’un cancer et que cette maladie, qui constitue une maladie longue, entraîne des hospitalisations plus ou moins régulières et peut présenter des contraintes dans la vie de tous les jours.

 

PERSONNE2.) s’oppose au droit de visite tel que demandé par le bailleur au motif qu’elle ne saurait prévoir ses disponibilités aux jours et heures sollicités au regard de ses rendez-vous médicaux et d’éventuelles hospitalisations. Elle verse cependant un courrier de son mandataire qui reprend quatre dates auxquelles elle serait disponible.

 

De prime abord, le tribunal relève que l’argument d’PERSONNE2.) selon lequel elle ne saurait prévoir ses disponibilités aux jours et heures sollicités par le bailleur pour les visites tombe à faux.

En effet, PERSONNE1.) demande à se voir accorder un droit de visite tous les mardis de 18.00 heures à 20.00 heures et tous les samedis de 10.00 heures à 12.00 heures, soit à des plages horaires se situant en dehors des horaires d’ouvertures des cabinets médicaux. De plus, PERSONNE2.) propose elle-même, dans son courriel versé en cause, la tenue de visite de 18.00 heures à 20.00 heures.

 

Ensuite, il y a lieu de relever que l’argumentaire d’PERSONNE2.) ne saurait convaincre le tribunal en ce qu’elle indique d’une part s’opposer à la demande au motif qu’elle ne serait pas en mesure de prévoir à l’avance d’éventuels rendez-vous médicaux urgents ou hospitalisations et d’autre part, elle fournit une liste de quatre dates auxquelles elle assure être disponible.

 

Le tribunal relève encore que la maladie dont souffre PERSONNE2.) n’est pas remise en cause dans le cadre du présent litige, cependant, force est de constater qu’elle reste en défaut d’indiquer avec précision en quoi sa maladie rendrait des visites de l’appartement loué impossible. Par ailleurs, elle reste en défaut de justifier ses refus répétés et persistant pour permettre l’accès au lieux loués au bailleur, alors qu’aucune preuve d’hospitalisation n’est versée en cause, ni aucune preuve que l’état de santé d’PERSONNE2.) serait incompatible avec la tenue de visite de l’appartement qu’elle occupe à raison de 2 jours par semaines pendant une durée de 2 heures à chaque fois.

 

Au vu des éléments en droit surexposés et notamment du fait que le bailleur dispose d’un droit de visite des lieux donnés en location, qu’une demande de droit de visite est une mesure urgente et en l’absence de contestations sérieuses, il y a lieu de faire droit à la demande de la requérante et de lui accorder un droit de visite.

 

Il y a cependant lieu, suite aux plaidoiries du 12 juin 2026, de moduler la demande de droit de visite dans la mesure où le bailleur devra avertir PERSONNE2.) de la tenue d’une visite avec un préavis de 24 heures.

 

Il y a encore lieu de retenir que de son côté, PERSONNE2.) ne pourra se soustraire à la tenue d’une visite qu’à la condition de justifier d’une raison médicale rendant ladite visite impossible et de fournir un certificat à l’appui.

 

Par conséquent, une visite ne pourra être annulée que dans l’hypothèse où PERSONNE2.) se trouverait, pour des raisons médicales dûment justifiées par un certificat médical, dans l’incapacité d’assister à ladite visite ou de permettre l’accès aux lieux loués. À cet égard, la seule existence d’une pathologie ou d’un traitement médical ne saurait, en elle-même, justifier l’annulation systématique des visites, dès lors qu’il n’est pas établi qu’ils rendent concrètement impossible la tenue de celles-ci.

 

PERSONNE1.) demande à voir assortir le droit de visite d’une astreinte.

 

L’astreinte est une condamnation accessoire visant à obtenir l’exécution en nature d’une obligation de faire litigieuse en s’ajoutant à la condamnation principale dans l’hypothèse où celle-ci ne serait pas exécutée dans le délai imparti par le juge.

 

Afin d’assurer la bonne tenue des visites, il convient d’assortir la condamnation d’une astreinte de 50 euros par refus non justifié.

 

 

Les demandes accessoires

 

A l’audience des plaidoiries du 12 juin 2026, PERSONNE1.) sollicite l’allocation d’une indemnité de 1.500 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

 

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

 

Comme il paraît en l’espèce inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE1.) les sommes exposées, et non comprises dans les dépens, il y a lieu de dire sa demande sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile fondée à concurrence de 350 euros.

 

Les frais et dépens sont à mettre à charge d’PERSONNE2.) conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile.

 

La présente ordonnance est exécutoire par provision conformément à l’article 16 du nouveau code de procédure civile.

 

 

Par ces motifs

 

 

Nous, Séverine LETTNER, Juge de paix à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

recevons la demande en la forme,

 

la disons fondée,

 

partant accordons à PERSONNE1.) le droit d’effectuer des visites de l’appartement sis à L-ADRESSE2.) accompagnée d’un professionnel de l’immobilier et de potentiels acquéreurs, tous les mardis de 18.00 heures à 20.00 heures et tous les samedis de 10.00 heures à 12.00 heures, sous peine d’une astreinte de 50 euros par jour de refus injustifié,

 

disons que l’astreinte est plafonnée à 1.000 euros,

 

enjoignons à PERSONNE2.) de permettre les visites dans des conditions normales de commercialisation, en présentant les lieux dans un état de propreté correcte et de rangement raisonnable,

 

disons qu’PERSONNE1.) devra informer PERSONNE2.) au moins 24 heures en avance des visites ainsi prévues,

 

disons qu’une visite ne pourra être annulée que dans l’hypothèse où PERSONNE2.)  se trouverait, pour des raisons médicales dûment justifiées par un certificat médical, dans l’incapacité d’assister à ladite visite ou de permettre l’accès aux lieux loués, avec la précision que la seule existence d’une pathologie ou d’un traitement médical ne saurait, en elle-même, justifier l’annulation systématique des visites, dès lors qu’il n’est pas établi qu’ils rendent concrètement impossible la tenue de celles-ci,

 

disons fondée la demande d’PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure jusqu’à concurrence du montant de 350 euros,

 

partant, condamnons PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 350 euros,

 

ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant appel et sans caution,

 

condamnons PERSONNE2.) à tous les frais et dépens de l’instance.

 

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK, qui ont signé le présent jugement.