Texte pseudonymisé
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Rép. n° 2359/26
du 16.06.2026
L-BAIL-1081/25
Audience publique du seize juin deux mille vingt-six
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Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit
dans la cause e n t r e
la société anonyme SOCIETE1.) SA,
établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,
partie demanderesse,
représentée par la société anonyme SCHILTZ & SCHILTZ SA, établie et ayant son siège social à L-1610 Luxembourg, 24-26, avenue de la Gare, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 220251, représentée dans le cadre de la présente procédure par Maître Franz SCHILTZ, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même adresse,
comparant à l’audience par Maître Mathieu LOMONACO, avocat, demeurant à Luxembourg, lequel se présenta pour compte de la société anonyme SCHILTZ & SCHILTZ SA,
e t
1) la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL,
établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,
partie défenderesse,
et
2) PERSONNE1.),
demeurant à L-ADRESSE2.),
partie défenderesse,
sub 1) représenté par sub 2) comparant en personne.
Faits
L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée 8 décembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.
Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 20 janvier 2026 à 9.00 heures, salle JP 0.15.
Après deux remises, l’affaire fût utilement retenue à l’audience publique du mardi, 19 mai 2026 à 09.00 heures salle JP 0.15, lors de laquelle Maître Mathieu LOMONACO, avocat, se présentant pour la société anonyme SOCIETE1.) SA, fut entendu en ses moyens et conclusions, tandis que la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) SARL et PERSONNE2.) firent défauts.
Sur ce, le tribunal prit les deux affaires en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,
le jugement qui suit :
Exposé du litige
Suivant contrat de bail commercial avec clause d’approvisionnement signé en date du 19 mai 2025 avec effet au 1er avril 2025, la société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-après la société SOCIETE1.)) a donné en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl et à PERSONNE1.), une maison unifamiliale d’habitation et de commerce connu sous l’enseigne «ENSEIGNE1.)» sis à L-ADRESSE3.), pour une durée allant du 1er avril 2025 jusqu’au 28 février 2029, reconductible tacitement à durée indéterminée. Le loyer est fixé à la somme de 2.910 euro indexé et payable en début de chaque mois.
Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg le 8 décembre 2025, la société SOCIETE1.) a sollicité la convocation de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl et de PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins d’entendre condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout, au paiement de
- la somme de 14.965,41 euros au titre d’arrières de loyer,
- la somme 2.242,90 euros au titre de charges impayées,
- la somme de 8.903,40 euros au titre d’indemnité de relocation.
Elle demande encore à voir assortir les montants précités des intérêts légaux et à voir ordonner la majoration du taux légal de trois points, à voir prononcer la résiliation du contrat de bail et à voir ordonner le déguerpissement des parties défenderesses endéans un délai de 15 jours suivant la notification du jugement à intervenir.
A titre subsidiaire, et pour le cas où le contrat de bail ne devrait pas être résilié, la société SOCIETE1.) demande la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl et de PERSONNE1.) au paiement de la somme de 8.214 euros au titre du dépôt de garantie, outre les intérêts légaux.
La société SOCIETE1.) sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000 euros, à voir assortir le jugement de l’exécution provisoire et à voir condamner les parties défenderesses au paiement des frais et dépens de l’instance.
Les moyens et prétentions des parties
A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) fait valoir que le parties défenderesses accuseraient des arriérés de loyers et charges locatives depuis le mois d’avril 2025 Le non-paiement des loyers aux échéances constituerait un juste motif de résiliation du contrat de bail.
A l’audience des plaidoiries du 19mai 2026, la société SOCIETE1.) a augmenté sa demande pour la porter à
- la somme de 27.833,31 euros au titre d’arrières de loyer,
- la somme 5.980,79 euros au titre de charges impayées,
- la somme de 8.990,10 euros au titre d’indemnité de relocation.
Pour le surplus, elle s’est rapportée à la requête introductive d’instance.
La société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl et PERSONNE1.) ne contestent pas les arriérés de loyers et charges réclamés. Ils s’opposent toutefois à la demande en résiliation et en déguerpissement.
PERSONNE1.) fait plaider qu’un paiement de 20.000 euros allait intervenir dans les prochaines semaines et qu’il aurait trouvé un nouvel associé permettant ainsi de relancer le commerce.
Appréciation
Le tribunal, siégeant en matière de bail commercial, est compétent pour connaître de la demande.
La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi.
La société SOCIETE1.) réclame, au terme de sa requête introductive d’instance, le paiement des arriérés de loyers pour les mois d’avril 2024 à décembre 2025, soit un montant total de 14.965,41 euros et des arriérés de charges locatives pour le montant de 2.242,90 euros.
A l’audience publique du 19 mai 2026, elle a augmenté sa demande à concurrence des loyers et charges échus depuis le dépôt de la requête introductive d’instance, pour la porter à la somme de 27.833,31 euros au titre d’arrières de loyer et de 5.980,79 euros au titre de charges impayées.
L’augmentation du montant réclamé au titre d’un chef de la demande initiale constitue une demande additionnelle recevable, dès lors qu’elle présente un lien suffisant avec les prétentions originaires.
En l’espèce, la partie requérante augmente sa demande des charges pour les mois échus depuis le dépôt de la requête introductive d’instance et jusqu’au jour de la résiliation du contrat de bail.
Ladite demande ayant un lien suffisant avec la demande initiale, elle est à déclarer recevable.
Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Conformément audit article, il appartient à la partie requérante d’établir le bien-fondé de sa demande.
En l’espèce, il ressort des éléments soumis à l’appréciation du tribunal, que les parties défenderesses sont en défaut de paiement des loyers et charges locatives depuis le mois le mois d’avril 2025, soit depuis le début du contrat de bail. Par ailleurs, les montants réclamés sont documentés par les pièces versées en cause.
La demande de la société SOCIETE1.) est dès lors à déclarer fondée à concurrence de
- la somme de 27.833,31 euros au titre d’arrières de loyer,
- la somme 5.980,79 euros au titre de charges impayées,
Le tribunal relève qu’il résulte des termes du contrat de bail que PERSONNE1.) a signé ledit contrat de bail non seulement pour le compte de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl, mais également en son nom personnel et que toutes les clauses et conditions sont acceptées solidairement et indivisiblement par les preneurs.
PERSONNE1.) est partant tenu au paiement des arriérés de loyers éventuellement en souffrance.
Par conséquent, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl et PERSONNE1.) sont tenues solidairement des engagements résultant dudit contrat.
Il y a partant lieu de condamner la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl et PERSONNE1.) solidairement au paiement de la somme de
- la somme de 27.833,31 euros titre d’arrières de loyer, avec les intérêts légaux sur la somme de 14.965,41 euros à partir du 8 décembre 2025, jour de la demande, et sur la somme de 12.867,90 euros à partir du 19 mai 2026, jour de l’augmentation de la demande, jusqu’à solde,
- la somme 5.980,79 euros au titre de charges impayées, avec les intérêts légaux sur la somme de 2.242,90 euros à partir du 8 décembre 2025, jour de la demande en justice, et sur la somme de 3.737,89 à partir du 19 mai 2026, jour de l’augmentation de la demande, jusqu’à solde.
Conformément aux articles 15 et 15-1 de la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, telle que modifiée, il y a lieu de faire droit à la demande en majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du jugement.
La société SOCIETE1.) sollicite la résiliation du contrat de bail et la condamnation des locataires au déguerpissement.
L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le preneur, alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le défaut de payer le loyer aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation du bail.
La demande en résiliation du bail et en condamnation au déguerpissement est partant également à déclarer fondée.
Un délai au déguerpissement de 3 mois est à accorder à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl et à PERSONNE1.).
Au vu de la résiliation du contrat de bail, il n’y a pas lieu d’analyser la demande subsidiaire formulée par la société SOCIETE1.) tendant à obtenir paiement de la garantie locative.
La société SOCIETE1.) réclame une indemnité de relocation à hauteur de 8.990,10 euros, correspondant à six mois de loyers, telle que prévue au contrat, outre les intérêts.
L’article XII), dernier alinéa du contrat de bail « En cas de rupture anticipative du bail, preneurs payeront à bailleresse une indemnité de relocation sont le montant ne pourra en tout cas être inférieur à 3 (trois) mois de loyer en prenant en compte le dernier loyer applicable, ceci sans préjudice quant à tous autres droits dans le chef de la bailleresse ».
Destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le bailleur pendant le délai requis pour trouver un nouveau preneur, l’indemnité de relocation est prévue à l’article 1760 du code civil aux termes duquel, en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail, pendant le temps nécessaire à la relocation.
La clause qui, comme en l’espèce, a pour objet de fixer de manière forfaitaire les dommages et intérêts dus par le preneur aux torts duquel le bail a été résilié est licite et doit être respectée dans les limites des prescriptions des articles 1152 et 1231 du code civil, relatifs au pouvoir de révision judicaire de la clause pénale.
La clause qui, comme en l’espèce prévoit l’allocation au bailleur d’une indemnité de relocation forfaitaire correspondant à six mois de loyer n’est pas en elle-même excessive au regard des conditions édictées à l’article 1152 du code civil puisqu’elle correspond au délai de préavis qui est d’usage en matière commerciale.
Cependant, il n’en demeure pas moins que l’indemnité de relocation n’est due que si, à la suite de la résiliation du contrat de bail, l’immeuble n’est pas reloué (Y. Merchiers, Le bail en général, éd. Larcier, 1997, n° 551).
En effet, l’allocation de l’indemnité de relocation suppose que le bailleur ait subi un dommage consistant dans l’inoccupation des lieux.
Tant que le dommage n’est pas établi ou s’il est établi que le bailleur n’a subi aucun dommage, ce dernier n’a pas droit à l’indemnité de relocation.
Ce principe vaut même lorsqu’une indemnité de relocation est stipulée dans le contrat et que son montant est déterminé (B. Louveaux, Le droit du bail, régime général, éd. De Boeck, 1993, n° 614).
Pour le bailleur, l’évaluation conventionnelle de l’indemnité de relocation présente l’avantage de le dispenser de la preuve que l’indemnité réclamée correspond au préjudice réellement subi : son but est précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage en vue d’éviter toute discussion en cas de manquement conventionnel (Les Novelles, droit civil, tome VI, Le louage de chose, éd. Larcier, 2000, n° 409).
En revanche, l’évaluation conventionnelle de l’indemnité d’occupation, ne dispense pas le bailleur d’établir l’existence même d’un préjudice consistant dans l’inoccupation des lieux.
En l’état actuel de la procédure, on ne saurait exclure que l’objet du bail puisse être reloué dès la libération des lieux par les preneurs actuels.
Tendant à la réparation d’un dommage futur, non établi à l’heure actuelle et qui ne saurait être considéré comme la prolongation nécessaire de la situation actuelle, la demande de paiement d’une indemnité de relocation est prématurée de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y faire droit.
La société SOCIETE1.) sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.
L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).
Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution ».
La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.
En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire. Il s’ensuit que l’opportunité de l’exécution provisoire est soumise à l’appréciation souveraine du tribunal saisi.
En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.
Les frais et dépens sont à mettre à charge des parties défenderesses, conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile.
Par ces motifs
le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort,
reçoit la demande en la forme,
la dit recevable,
donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa demande en paiement des arriérées de loyer et de charges locative,
dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en paiement d’arriérés de loyers et des charges locatives,
partant condamne la société à responsabilité limitée la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl et PERSONNE1.) solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA
- la somme de 27.833,31 euros titre d’arrières de loyer, avec les intérêts légaux sur la somme de 14.965,41 euros à partir du 8 décembre 2025, jour de la demande, et sur la somme de 12.867,90 euros à partir du 19 mai 2026, jour de l’augmentation de la demande, jusqu’à solde,
- la somme 5.980,79 euros au titre de charges impayées, avec les intérêts légaux sur la somme de 2.242,90 euros à partir du 8 décembre 2025, jour de la demande en justice, et sur la somme de 3.737,89 à partir du 19 mai 2026, jour de l’augmentation de la demande, jusqu’à solde.
dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de 3 points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du jugement,
déclare résilié le contrat de bail entre parties aux torts exclusifs de la société à responsabilité limitée la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl et PERSONNE1.),
partant, condamne la société à responsabilité limitée la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl et
PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de 3 (trois) mois à partir de la notification du présent jugement,
au besoin, autorise la société anonyme SOCIETE1.) SA à faire expulser la société à responsabilité limitée la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl et PERSONNE1.) ainsi que les personnes occupant les lieux loués de leur chef dans la forme légale et à mettre leurs meubles et effets et ceux des personnes occupant les lieux de leur chef sur le carreau, le tout aux frais de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl et PERSONNE1.), frais récupérables sur simple quittance des ouvriers y employés,
dit irrecevable la demande en allocation d’une indemnité de relocation pour être prématurée et en déboute,
dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en obtention d’une indemnité de procédure et en déboute,
dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de recours et sans caution,
condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl et PERSONNE1.) solidairement aux frais et dépens de l’instance.
Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK, qui ont signé le présent jugement.
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Séverine LETTNER Juge de paix |
Michel BLOCK Greffier |
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