Répertoire No. 2391/26  

L-BAIL-611/25

 

Audience publique du 17 juin 2026

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

 

dans la cause

 

e n t r e

 

1 ) PERSONNE1.), et

 

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

 

parties demanderesses

 

les deux comparant en personne

 

 

e t

 

 

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

 

partie défenderesse

 

comparant par Maître Fränk ROLLINGER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

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F a i t s

 

 

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 26 juin 2025.

 

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 1er septembre 2025.

 

Lors de la prédite audience, Maître Fränk ROLLINGER se présenta pour PERSONNE3.) tandis que les parties demanderesses comparurent en personne. L’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 17 novembre 2025, puis remise aux 28 janvier 2026 et 20 avril 2026.

 

Lors de cette dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et Maître Fränk ROLLINGER furent entendus en leurs moyens et conclusions. L’affaire fut ensuite refixée pour la continuation des débats au 1er juin 2026.

 

Lors de cette prédite audience, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et Maître Fränk ROLLINGER furent entendus en leurs derniers moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

 

l e      j u g e m e n t      q u i      s u i t :

 

Par requête déposée en date du 26 juin 2025, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation de PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour  voir constater la résiliation du bail existant entre les parties à la date du 31 mai 2025 en raison de l’accomplissement de travaux de grande ampleur et de condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués actuellement occupés par elle et toutes celles et ceux qui s’y trouvent de son chef dans la huitaine de la notification du jugement à intervenir, sinon à défaut de s’exécuter, voir autoriser les parties requérantes à l’expulser et si besoin d’avoir recours à cet effet, à la force publique.

 

Ils sollicitent encore la condamnation de PERSONNE3.) à une indemnité de procédure de 2.000.-EUR ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance.

 

À l’appui de leur requête, les requérants exposent qu’ils sont propriétaires d’un immeuble sis à L-ADRESSE2.) qu’ils ont donné en location à PERSONNE3.) suivant bail écrit conclu le 21 juillet 2014 avec prise d’effet au 1er septembre 2014, lequel prévoit un délai de préavis de trois mois en cas de résiliation. Ils indiquent avoir informé verbalement leur locataire depuis environ un an de leur intention de procéder à des travaux de rénovation de grande envergure et avoir, par la suite, résilié le bail en date du 28 février 2025 avec effet au 31 mai 2025.

 

Ils précisent que ces travaux sont étayés par des devis émanant de différentes entreprises, qu’ils présentent une ampleur telle qu’ils rendent impossible le maintien du locataire dans les lieux sans perturber leur bonne exécution, et qu’ils sont en outre nécessaires pour prévenir la dépréciation de l’immeuble. Malgré plusieurs mises en demeure, le locataire n’a toutefois pas libéré les lieux.

 

À l’audience du 20 avril 2026, les requérants ont expliqué que les lieux donnés en location sont constitués d’une ferme rénovée comprenant une maison accolée à une grange, cette dernière faisant office de garage. Or, la grange en question présenterait divers vices au niveau de la structure et sa stabilité ne serait plus garantie, de sorte que d’importants travaux de rénovation seraient nécessaires afin d’y remédier. Il en découlerait qu’un maintien dans les lieux du défendeur ne serait pas possible pendant l’accomplissement de ceux-ci.

 

La partie défenderesse, pour sa part, s’est opposée à la demande et a fait plaider que les travaux escomptés viseraient uniquement la grange et non pas la maison accolée servant à l’habitation, et que, dans la mesure où des emplacements de parking existeraient à l’extérieur, elle pourrait s’accommoder sans problème du chantier. En outre, il ne résulterait pas des pièces versées par les requérants qu’un maintien dans la maison serait impossible en raison des travaux projetés.

 

Face aux contestations adverses, l’affaire fut remise pour continuation des débats afin de permettre aux requérants de se renseigner auprès d’un homme de l’art quant à l’impact des travaux sur la maison d’habitation.

 

À l’audience du 1er juin 2026, les requérants ont exposé, sur base d’une attestation du bureau d’architecture SOCIETE1.), qu’un maintien dans les lieux serait impossible en raison de travaux de désamiantage à effectuer au niveau du toit et des cloisons. Un risque d’effondrement partiel subsisterait au niveau des murs pignons. En outre, le chauffage devrait être démonté, tout comme les canalisations. Il serait dès lors impossible de maintenir le locataire dans les lieux.

 

La partie défenderesse, pour sa part, a maintenu ses contestations. La problématique liée à l’amiante serait surfaite, alors que, si elle était avérée, toute la rue devrait être évacuée lors des travaux. En outre, l’architecte ne serait pas ingénieur en statique pour se prononcer sur de telles questions.

Sur invitation du tribunal, elle a toutefois déclaré ne pas solliciter de mesure d’expertise. Elle a encore contesté l’indemnité de procédure sollicitée.

 

Appréciation

 

La demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi est à dire recevable en la forme.

 

Suivant l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que :

a) le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement,

b) le locataire ne remplisse pas ses obligations,

c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur ; le transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime.

 

Le motif de résiliation consistant dans la nécessité de procéder à des travaux de rénovation d’envergure constitue le cas échéant dans le chef du bailleur un motif grave et légitime de résiliation du bail, à condition pour lui d’établir tant la nécessité des travaux rendant impossible le maintien du locataire dans les lieux loués que son intention d’y procéder réellement.

 

Il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de délabrement avancé pour que le juge puisse suivre le bailleur dans son argumentation de vouloir y effectuer des travaux. Le bailleur doit en effet être en droit d’apporter une plus-value à son immeuble. Des travaux qui se justifient par une certaine vétusté de l’immeuble loué et par la volonté du bailleur de remettre les lieux en conformité avec les standards du confort moderne, peuvent justifier la résiliation du bail (cf. TAL, 29 septembre 2000, n° 64134).

 

Dès lors qu’il est établi que les travaux de rénovation ont une utilité réelle pour l’immeuble en lui apportant un supplément de confort et en modernisant ses éléments d’équipement, le motif est à considérer comme justifié. Il en est ainsi notamment d’un immeuble d’une certaine ancienneté qui ne correspond plus aux standards modernes, dès lors qu’il est établi que les travaux projetés constituent une amélioration effective de l’immeuble, alors même que le locataire déclare se plaire dans les locaux existants (cf. TAL, 3 mars 2015, n° 167060).

 

Des travaux qui se justifient par une certaine vétusté de l’immeuble loué et par la volonté du bailleur de remettre les lieux en conformité avec les standards du confort moderne, peuvent justifier la résiliation du bail (cf. TAL, 29 septembre 2000, n° 64.134).

 

Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le maintien dans les lieux du locataire, étant donné que celui-ci, aux termes de l’article 1724 du Code civil, est contraint de subir les réparations urgentes qui s’imposent, sauf à prendre lui-même l’initiative de la rupture du contrat de bail ou à demander une réduction du loyer pour perte de jouissance des lieux pris en location pendant la période des travaux.

 

Si le locataire peut se déclarer prêt à accepter les inconvénients des travaux de transformation, il faut qu’objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 163).

 

Pour juger si la résiliation répond aux critères prévus par la loi, le juge ne doit pas prendre en compte les intérêts respectifs des parties, critère subjectif non prévu par la loi, pour évaluer et comparer les intérêts du locataire et du bailleur les uns par rapport aux autres. Il doit examiner et apprécier objectivement si les faits invoqués par le bailleur constituent un motif suffisamment grave et légitime pour justifier une résiliation ou non, sans autre considération (cf. Cass., 5 avril 1990, Pas. 28, p. 4).

 

Il appartient, dès lors, au tribunal d’apprécier si le motif invoqué est suffisamment grave et légitime pour justifier la résiliation du bail.

 

La partie défenderesse conteste le bien-fondé de la demande et notamment le caractère suffisamment grave des travaux empêchant tout maintient dans les lieux. Elle a encore remis en cause les éléments rapportés par l’architecte commis par les requérants pour ne pas être compétent en matière de statique.

 

S’il est exact que l’attestation versée aux débats par les requérants émane d’un architecte, force est toutefois de constater que la partie défenderesse n’apporte aucun élément concret de nature à en remettre utilement en cause le contenu et les conclusions. Elle s’est en outre abstenue de solliciter une mesure d’expertise, de sorte que les constatations de l’homme de l’art demeurent non utilement contredites.

 

Par ailleurs, au regard de la nature des travaux envisagés, impliquant notamment des opérations de désamiantage, il ne saurait être sérieusement contesté qu’ils présentent des contraintes et des risques particuliers. À cet égard, il convient de relever que l’architecte fait état d’un danger aigu pour la vie (« akute Lebensgefahr »), ce qui renforce la crédibilité et la gravité de son appréciation.

 

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que les travaux projetés sont incompatibles avec la présence du locataire dans les lieux et qu’un maintien dans l’immeuble est objectivement impossible.

 

Au vu des devis et plans versés, l’intention de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de procéder réellement aux travaux de rénovation est encore bien établie.

 

Compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de retenir que la résiliation du contrat de bail avec effet au 31 mai 2025 est valablement intervenue et est encore à déclarer justifiée.

 

La résiliation du contrat de bail ayant été valablement intervenue avec effet au 31 mai 2025, il y a lieu de faire droit à la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en condamnation au déguerpissement de PERSONNE3.).

 

Eu égard au fait que le contrat de bail a été valablement résilié il y a plus d’un an, le tribunal décide d’accorder à PERSONNE3.) un délai de déguerpissement de deux mois.

 

Au vu de l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de leur allouer une indemnité de procédure de 250.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

 

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

 

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, dans la mesure où les conditions de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile ne sont pas remplies.

 

La partie défenderesse succombant à l’instance, les frais et dépens de l’instance sont à mettre à sa charge.

 

 

P a r      c e s      m o t i f s

 

 

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement à l’égard des parties et en premier ressort,

 

reçoit la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en la forme ;

 

la dit fondée ;

 

constate que le contrat de bail conclu par les parties a été valablement résilié avec effet au 31 mai 2025 ;

 

condamne PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tout et tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de deux mois à partir de la notification du présent jugement ;

 

au besoin, autorise PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à faire expulser PERSONNE3.) des lieux loués avec tout et tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

 

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 250.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

 

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire ;

 

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.