Rép. no. 2417/26

Dossier no. L-BAIL-341/26

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause  

ENTRE

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse, comparant par Maître Janete SOARES , avocat, en remplacement de Maître Daniel BAULISCH, avocat à la Cour, les deux demeurant à Diekirch,

ET

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse, faisant défaut.

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FAITS

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 22 avril 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 21 mai 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.02.

Lors de cette audience, l’affaire fut utilement retenue. Maître Janete SOARES se présenta pour la partie demanderesse tandis que la partie défenderesse fit défaut.

Le mandataire de la partie demanderesse fut entendu en ses moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 22 avril 2026 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à lui payer le montant de 9.450,- euros à titre d’arriérés de loyers et charges avec les intérêts légaux à compter du jour de la demande en justice, jusqu’à solde et pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties dans un délai de huitaine à partir de la notification du jugement à intervenir. Elle demande la condamnation de la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de relocation à hauteur de 3.600,- euros avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice. La requérante demande à voir condamner la partie défenderesse au paiement du montant de 950,- euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile. Elle sollicite la condamnation de la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, la requérante expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé en date du 20 décembre 2021, elle a donné en location à PERSONNE2.) un studio meublé sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.200,- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 150,- euros.

PERSONNE2.) serait en retard de paiement des loyers et charges comme suit :

SCAN

Le locataire serait en retard de paiement du montant de (21.600-12.150) 9.450,- euros.

Elle sollicite par ailleurs une indemnité de relocation de trois mois de loyers à hauteur de 3.600,- euros sur base de l’article 1760 du code civil.

A l’audience des plaidoiries du 21 mai 2026, la requérante explique que le mois de mai 2026 n’a pas non plus été payé, de sorte qu’elle augmente la demande en paiement au montant total de 10.800,- euros. Pour le surplus, elle maintient sa demande telle que formulée dans la requête.

Bien que régulièrement convoqué, PERSONNE2.) n’a comparu ni en personne ni par mandataire à l’audience publique du 21 mai 2026. La partie défenderesse n’ayant pas été touchée à personne, il y a lieu de statuer par un jugement par défaut à son encontre conformément aux dispositions de l’article 79 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile.

Aux termes de l’article 78 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile le juge qui statue par défaut à l’encontre du défendeur ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de ce texte, le juge est d’office tenu d’examiner tous les moyens qui s’opposent à la demande, qu’ils soient ou non d’ordre public.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du 20 décembre 2021, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un studio meublé sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.200,- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 150,- euros.

La demande en paiement à titre d’arriérés de loyers et charges

Au dernier stade des plaidoiries, la requérante réclame le montant de 10.800,- euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances pour les mois de mars, mai et décembre 2025 et pour les mois de janvier à mai 2026.

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la demande initiale est recevable.

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix du bail aux termes convenus.

Au vu des explications fournies à l’audience et des pièces versées au dossier, il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que formulée par la requérante pour le montant total de 10.800,- euros.

La demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement du locataire

En vertu de l’article 1728 du code civil l’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail.

Par ailleurs, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Marcel LA HAYE et Joseph VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le louage de choses, I, les baux en général, n°388 bis).

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier que depuis le mois de mars 2025, le locataire ne s’est plus acquitté du paiement intégral des mensualités et qu’il redoit actuellement huit mensualités.

Eu égard à l’importance des arriérés, le tribunal constate que PERSONNE2.) a manqué gravement à ses obligations et que ces manquements justifient la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire et la condamnation de ce dernier au déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement de trente jours à partir de la notification du présent jugement.

La demande en paiement à titre d’indemnité de relocation

PERSONNE1.) demande à voir condamner PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de relocation à hauteur de 3.600,- euros, correspondant à trois mois de loyers.

L’article 1760 du code civil dispose qu’: «En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.»

L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur. Le temps nécessaire à la relocation est déterminé par le juge selon l’état du marché locatif au moment de la rupture du bail (M. La Haye et J. Vankerckhove, Les Novelles, Le louage des choses, I n° 408).

L’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis à la disposition du bailleur (op. cit).

En l’espèce, les lieux loués n’ont pas encore été restitués, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer la durée nécessaire à la relocation. Il est en effet possible que l’objet du bail puisse être reloué dès la libération des lieux. Tendant à la réparation d’un dommage futur, non établi à l’heure actuelle, la demande de paiement d’une indemnité de relocation est prématurée de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y faire droit.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Compte tenu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge de la requérante l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de déclarer sa demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 350,- euros.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

PERSONNE2.) n’ayant comparu ni en personne ni par mandataire pour contester les montants réclamés, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne les condamnations pécuniaires. Par contre, en ce qui concerne la demande en résiliation du bail et en déguerpissement du locataire, les dispositions d’ordre public sur le sursis s’opposent à l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r    c e s   m o t i f s  :

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement à l’égard de PERSONNE1.), par défaut à l’égard de PERSONNE2.)  et en premier ressort,

r e ç o i t  la demande en la forme,

d o n n e   a c t e  à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande en paiement,

d i t  la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur charges fondée à hauteur de 10.800,- euros,

partant,

c o n d a m n e  PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 10.800,- euros (dix mille huit cents euros), avec les intérêts légaux sur le montant de 9.450,- euros à partir du 22 avril 2026 et sur le montant de 1.350,- euros à partir du 21 mai 2026, dates des demandes respectives en justice, jusqu’à solde,

r é s i l i e  le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE2.),

c o n d a m n e  PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 30 (trente) jours à partir de la notification du présent jugement,

au besoin  a u t o r i s e  la requérante à faire expulser la partie défenderesse dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

d i t  non fondée la demande en paiement à titre d’indemnité de relocation, partant en déboute,

d i t  la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 350,- euros,

c o n d a m n e  PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 350,- euros (trois cent cinquante euros) sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

o r d o n n e  l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de recours et sans caution en ce qui concerne les condamnations pécuniaires,

c o n d a m n e  PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Patrice HOFFMANN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

Patrice HOFFMANN                   Lex REUTER