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Rép. no. 2419/26
Dossier no. L-BAIL-294/26
AUDIENCE PUBLIQUE DU
JEUDI, 18 JUIN 2026
Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause
ENTRE
parties demanderesses, comparant par Maître François KAUFFMAN , avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,
ET
parties défenderesses, faisant défaut.
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FAITS
L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 31 mars 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.
Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 4 juin 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.02.
Lors de cette audience, l’affaire fut utilement retenue. Maître François KAUFFMAN se présenta pour les parties demanderesses tandis que les parties défenderesses ne comparurent ni en personne, ni par mandataire.
Le mandataire des parties demanderesses fut entendu en ses moyens et conclusions.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,
l e j u g e m e n t q u i s u i t :
Par requête déposée le 31 mars 2026 au greffe du tribunal de paix de et à Luxembourg, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) a fait convoquer PERSONNE4.) et PERSONNE5.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour les entendre condamner solidairement à payer à chacune des parties requérantes le montant de 5.550,- euros à titre d’arriérés de loyers avec les intérêts légaux, subsidiairement à les entendre condamner chacun au paiement de 2.775,- euros à titre d’arriérés de loyers avec les intérêts légaux et pour les entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties dans un délai de 40 jours. Les requérants sollicitent encore la condamnation des défendeurs à une indemnité de procédure de 1.500,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement à intervenir et la condamnation des parties défenderesses au paiement des frais et dépens de l’instance.
A l’appui de leur demande, les requérants exposent qu’en vertu d’un contrat de bail signé en date du 1er décembre 2024, feu PERSONNE6.), décédé le DATE1.), avait donné en location à PERSONNE5.) et PERSONNE4.) une maison sise à L-ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.650,- euros payable d’avance le premier de chaque mois.
Les parties requérantes sont les héritiers de feu PERSONNE6.).
Suivant contrat de bail, la maison louée est exclusivement affectée à un usage commercial.
Depuis juin 2025 les locataires n’auraient plus payé les loyers.
A l’audience des plaidoiries du 4 juin 2026, les requérants expliquent que les parties défenderesses n’ont pas non plus payé les mensualités échues depuis l’introduction de la demande en justice, de sorte qu’ils augmentent la demande en paiement au montant total de 21.600,- euros. Pour le surplus, ils maintiennent leurs demandes telles que formulées dans la requête.
Bien que régulièrement convoqués, PERSONNE5.) et PERSONNE4.) n’ont comparu ni en personne ni par mandataire à l’audience publique du 4 juin 2026. Les défendeurs n’ayant pas été touchés à personne, il y a lieu de statuer par un jugement par défaut à leur encontre conformément aux dispositions de l’article 79 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile.
Aux termes de l’article 78 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile le juge qui statue par défaut à l’encontre du défendeur ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Motifs de la décision
La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.
Il résulte des pièces versées au dossier et des explications fournies à l’audience que suivant contrat de bail signé en date du 1er décembre 2024, ayant pris effet le même jour, feu PERSONNE6.), avait donné en location à PERSONNE5.) et PERSONNE4.) la maison sise à L-ADRESSE4.), en vue d’y exploiter un café au rez-de-chaussée moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.650,- euros. Les lieux sont exclusivement affectés à une activité commerciale.
Il résulte des éléments soumis au tribunal que la succession de feu PERSONNE6.) est échue à raison d’un tiers à chacun des requérants.
La demande en paiement à titre d’arriérés de loyers
Au dernier stade des plaidoiries, les requérants réclament le montant de 21.600,- euros à titre d’arriérés de loyers échus du 1er juin 2025 au 1er juin 2026.
L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la demande initiale est recevable.
Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix du bail aux termes convenus.
Au vu des explications fournies à l’audience et des pièces versées au dossier, il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que formulée par les requérants pour le montant total de 21.600,- euros.
En cas de pluralité de débiteurs, c’est l’obligation conjointe qui constitue le type d’obligation de droit commun. Les obligations indivisibles et les obligations solidaires ne constituent que des formes exceptionnelles qui, en tant que telles, ne peuvent résulter que de la loi ou de la volonté des parties (Henri De Page : Traité de droit civil belge, T.II Les obligations II, p. 291 ss). Il y a une responsabilité in solidum en matière contractuelle pesant sur des débiteurs d’obligations contractuelles distinctes, c’est-à-dire découlant de sources différentes (Philippe Malaurie & Laurent Aynès : Cours de droit civil, Tome VI Les obligations, p. 709 et 712).
Lorsque plusieurs personnes ont cosigné le bail, comme en l’espèce, chaque locataire est en principe débiteur conjoint du loyer et des frais locatifs car il n’y a pas de présomption de solidarité des loyers pour les baux consentis à des colocataires. Il est de principe que chaque locataire n’est tenu de payer qu’une partie de la dette, généralement une part égale à celle des autres locataires (Jurisclasseur bail à loyer, fasc. 240, n° 5). En effet, aux termes de l’article 1202 du code civil, la solidarité ne se présume point : il faut qu’elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d’une disposition de la loi.
En l’occurrence, le contrat de bail ne contient aucune clause de solidarité entre les locataires, de sorte qu’il y a lieu d’en conclure que ces derniers n’entendaient pas s’engager solidairement à l’égard du bailleur. Il n’est pas non plus établi qu’une solidarité légale existe entre les locataires.
Il y a partant lieu à division de la dette et de condamner tant PERSONNE5.) que PERSONNE4.) à la moitié du montant retenu ci-avant.
La demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement des locataires
Les requérants concluent à la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs des locataires suivie du déguerpissement de ces derniers.
En vertu de l’article 1728 du code civil l’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail.
Par ailleurs, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son immeuble est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.
L’article 1762-11 du code civil dispose encore qu’en cas de bail commercial, le bailleur peut résilier le bail avec effet immédiat en cas d’inexécution des obligations contractuelles par le preneur.
Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général, n°388 bis).
En l’occurrence, il résulte des éléments du dossier que les parties défenderesses redoivent actuellement treize mensualités. Le tribunal note que les parties défenderesses ne se sont pas présentées pour donner des explications quant à ces retards de paiement.
Eu égard à l’importance des arriérés de loyers, le tribunal constate que les parties défenderesses ont manqué gravement à leurs obligations et que ces manquements justifient la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires et la condamnation de ces derniers au déguerpissement, sauf à leur accorder un délai de déguerpissement de quarante jours à partir de la notification du présent jugement.
L’indemnité de procédure
L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).
Compte tenu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge des requérants l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de déclarer leur demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 350,- euros.
L’exécution provisoire
Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution ».
La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.
En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.
Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner PERSONNE5.) et PERSONNE4.) conjointement aux frais et dépens de l’instance.
P a r c e s m o t i f s :
le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuant contradictoirement à l’égard de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), par défaut à l’égard de PERSONNE5.) et PERSONNE4.) et en premier ressort,
reçoit la demande en la forme,
donne acte à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de l’augmentation de leur demande en paiement à titre d’arriérés de loyers,
dit la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers fondée à hauteur de 21.600,- euros,
dit qu’il y a lieu à division de la dette,
condamne PERSONNE5.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 3.600,- euros (trois mille six cents euros) avec les intérêts légaux sur le montant de 2.775,- euros à partir du 31 mars 2026 et sur le montant de 825,- euros à partir du 4 juin 2026, dates des demandes respectives en justice, jusqu’à solde,
condamne PERSONNE5.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 3.600,- euros (trois mille six cents euros) avec les intérêts légaux sur le montant de 2.775,- euros à partir du 31 mars 2026 et sur le montant de 825,- euros à partir du 4 juin 2026, dates des demandes respectives en justice, jusqu’à solde,
condamne PERSONNE5.) à payer à PERSONNE3.) le montant de 3.600,- euros (trois mille six cents euros) avec les intérêts légaux sur le montant de 2.775,- euros à partir du 31 mars 2026 et sur le montant de 825,- euros à partir du 4 juin 2026, dates des demandes respectives en justice, jusqu’à solde,
condamne PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 3.600,- euros (trois mille six cents euros) avec les intérêts légaux sur le montant de 2.775,- euros à partir du 31 mars 2026 et sur le montant de 825,- euros à partir du 4 juin 2026, dates des demandes respectives en justice, jusqu’à solde,
condamne PERSONNE4.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 3.600,- euros (trois mille six cents euros) avec les intérêts légaux sur le montant de 2.775,- euros à partir du 31 mars 2026 et sur le montant de 825,- euros à partir du 4 juin 2026, dates des demandes respectives en justice, jusqu’à solde,
condamne PERSONNE4.) à payer à PERSONNE3.) le montant de 3.600,- euros (trois mille six cents euros) avec les intérêts légaux sur le montant de 2.775,- euros à partir du 31 mars 2026 et sur le montant de 825,- euros à partir du 4 juin 2026, dates des demandes respectives en justice, jusqu’à solde,
résilie le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE5.) et PERSONNE4.),
condamne PERSONNE5.) et PERSONNE4.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de 40 (quarante) jours à partir de la notification du présent jugement,
au besoin autorise les requérants à faire expulser les parties défenderesses dans la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,
d i t la demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 350,- euros,
c o n d a m n e PERSONNE5.) et PERSONNE4.) conjointement à payer à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) le montant de 350,- euros (trois cent cinquante euros) sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,
dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,
condamne PERSONNE5.) et PERSONNE4.) conjointement aux frais et dépens de l’instance.
Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Patrice HOFFMANN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.
Patrice HOFFMANN Lex REUTER
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