Rép. no. 2420/26

Dossier no. L-BAIL-1030/25

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause  

ENTRE

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, comparant par Maître Marwane FEKRAWI, avocat, en remplacement de Maître Alex PENNING, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

ET

PERSONNE2.), demeurant à F-ADRESSE2.),

partie défenderesse, comparant par Maître Sandra CORTINOVIS, avocat à la Cour, demeurant à Remich.

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FAITS

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 28 novembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 5 février 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.02.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 26 mars 2026, lors de laquelle Maître Marwane FEKRAWI se présenta pour la partie demanderesse tandis que Maître Sandra CORTINOVIS se présenta pour la partie défenderesse.

Les représentants des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Le tribunal prit l’affaire en délibéré, prononça la rupture du délibéré et refixa l’affaire à l’audience publique du 4 juin 2026 pour continuation des débats.

A l’audience publique du jeudi, 4 juin 2026, Maître Marwane FEKRAWI se présenta pour la partie demanderesse tandis que Maître Sandra CORTINOVIS se présenta pour la partie défenderesse.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé

LE JUGEMENT QUI SUIT

Par requête déposée le 28 novembre 2025 au greffe du tribunal de paix de et à Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer pour voir :

-          résilier le bail ;

-          condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 17.670,95 euros, avec les intérêts légaux à partir des échéances de paiement respectives, jusqu'à solde ;

-          condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux par elle loués, avec tous ceux qui les occupent de son chef, endéans la huitaine à partir de la notification du jugement à intervenir, sinon et faute par elle de ce faire endéans le délai imparti, autoriser d'ores et déjà la requérante à l'en faire expulser si besoin en est à l'aide de la Force Publique, les frais en résultant récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

-          condamner PERSONNE2.) à tous les frais et dépens de l'instance ;

-          condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 1.000,- euros sur base de l'article 240 du nouveau code de procédure civile ;

-          ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel ou opposition, sans caution et avant l'enregistrement pour la seule condamnation pécuniaire à intervenir ;

-          voir réserver à PERSONNE1.) tous autres droits, dus et actions, notamment le droit d'augmenter la demande en cours d'instance pour les loyers/frais et charges locatives encore à échoir.

A l’appui de sa demande, la requérante expose avoir donnée en location, suivant contrat de bail du 7 décembre 2021, ayant pris effet le 1er janvier 2022, par l'intermédiaire de l'agence immobilière SOCIETE1.) SA, un cabinet médical avec dépendances situé au 5ème étage d'un immeuble sis au ADRESSE3.) à L-ADRESSE3.), à PERSONNE2.). Le loyer mensuel de base a été fixé à 1.580,- euros dont 180,- euros d'avances sur charges et frais locatifs, actuellement 1.758,11 euros (indice 1.032,50).

La partie défenderesse aurait affiché, depuis le mois de décembre 2024, des retards dans le paiement des loyers et n'aurait, par ailleurs, jamais adapté ledit loyer aux augmentations liées à l'indice des prix à la consommation. Il se dégagerait des différents décomptes récapitulatifs dressés par SOCIETE1.) SA au fur et à mesure des derniers mois, que le loyer réglé depuis le mois de décembre 2024 ne l'a été qu'à concurrence de 620,- euros, sauf pour ce qui est du mois de mars 2025. Les loyers relatifs aux mois de septembre et octobre 2025 resteraient en souffrance à hauteur de la totalité.

Le montant dû au jour du dépôt de la requête s'élèverait ainsi, toutes causes confondues, à 17.670,95 euros, dont 10.414,32 euros pour les arriérés de loyers et frais et charges locatives et 7.256,62 euros en ce qui concerne la non-adaptation à l'indice.

Il serait de jurisprudence constante que le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une violation grave par le locataire de ses obligations découlant du contrat de bail justifiant ainsi la résiliation du bail. Il y aurait dès lors lieu à résiliation du bail et de condamner la partie adverse aux arriérés exposés ci-dessus.

Lors de l’audience des plaidoiries du 26 mars 2026, la partie demanderesse a augmenté sa demande pécuniaire au montant de 20.305,28 euros. PERSONNE2.) aurait quitté les lieux le 5 février 2026 de sorte qu’elle renonce à la demande de déguerpissement.

Il y a lieu de lui en donner acte.

PERSONNE2.) déclara avoir loué les lieux. Au fil du temps il se serait rendu compte qu’il n’était pas possible de gérer un cabinet en France et un deuxième au Luxembourg. La partie défenderesse aurait sous-loué une partie des lieux. Les montants actuellement réclamés sont contestés.

Il y aurait lieu de noter que PERSONNE2.) aurait quitté les lieux le premier janvier 2026 et depuis les lieux seraient occupés par un autre locataire. Aussi, le montant de l’indexation se cumulerait au montant total de 4.200,- euros au 31 décembre 2025. Il y aurait également lieu de constater que deux paiements des 16 mai 2025 et 4 février 2026, de 1.580,- euros chacun n’auraient pas été pris en compte.

L’ensemble du montant des charges réclamés est contesté de sorte que PERSONNE2.) formule une demande reconventionnelle à la hauteur de 6.480,- euros réclamant ainsi remboursement des avances sur charges payées.

PERSONNE2.) réclame finalement le remboursement de la garantie bancaire à hauteur de 3.160,- euros.

Après une rupture du délibérée, l’affaire a été réappelée à l’audience du 4 juin 2026.

PERSONNE1.) a versé les décomptes des charges des années 2022 à 2025 ainsi que le décompte détaillé des montants impayés jusqu’au mois de janvier 2026. Elle verse en outre un relevé détaillé des affectations des loyers et avances sur charges versés.

PERSONNE2.) maintient que le bail a pris fin le 31 décembre 2025. Le loyer du mois de janvier ne serait pas dû. Quant au calcul de l’indexation et de l’affectation des avances sur charges, il se rapporte à prudence de justice. Il admet que les deux loyers payés les 16 mai 2025 et 4 février 2026 ont été imputés.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Aux termes de l’article 58 du nouveau code de procédure civile « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Conformément à l’article 1315 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé le 7 décembre 2021, ayant pris effet le 1er janvier 2022, par l'intermédiaire de l'agence immobilière SOCIETE1.) SA, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un cabinet médical avec dépendances situé au 5ème étage d'un immeuble sis au ADRESSE3.) à L-ADRESSE3.). Le loyer mensuel de base a été fixé à 1.580,- euros, dont 180,- euros d'avances sur charges et frais locatifs.

La demande en paiement relatif à la non-adaptation de l’indice

Il résulte du contrat de bail que le loyer est basé sur l’indice du coût de la vie (Indice des Prix à la Consommation Nationale : IPCN – C1) en partant du chiffre officiel du mois de janvier 2022. Le contrat stipule qu’en cas de variation du nombre d’indice par cinq points, le loyer sera ajusté dans la même proportion.

Il est constant en cause que PERSONNE2.) n’a, à aucun moment, payé un loyer indexé.

PERSONNE1.) réclame aux termes de sa requête le montant de 7.256,62 euros correspondant aux arriérés accumulés à la suite de la non-adaptation de l’indice pour la période allant de février 2022 à juin 2025. Elle verse en cause en pièce numéro 3 un tableau récapitulatif de l’indexation du loyer. Il y a lieu de constater que les indices y repris et appliqués correspondent aux indices applicables conformément au contrat de bail.

Il y a partant lieu de faire droit à cette demande, à hauteur du montant de 7.256,62 euros.

Les arriérés de loyers et la résiliation du bail

La requérante demande que le tribunal prononce la résiliation du bail.

Les parties sont en désaccord quant à la date de la restitution des locaux.

PERSONNE1.) affirme que PERSONNE2.) s’est maintenu dans les lieux jusqu’au 5 février 2026. PERSONNE2.) déclare que les lieux sont occupés depuis le 1er janvier 2026 par un nouveau locataire.

Il convient de rappeler que la restitution de l’objet loué se fait par la remise des clés qui matérialise la restitution de la garde et le transfert de la jouissance de l’objet au bailleur. Aussi, les locaux restitués doivent être libres de toutes personnes ou de tous objets du locataire.

Il ressort des pièces versées en cause que les clés ont été remises au nouveau locataire. Il résulte en outre d’un courrier du 29 décembre 2025 du mandataire de PERSONNE1.) que le bail en cause produit ses effets jusqu’au 31 décembre 2025.

Compte tenu des éléments qui précèdent le tribunal retient que la remise des clés et des lieux est intervenue le 31 décembre 2025.

PERSONNE2.) ayant quitté les lieux, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de déguerpissement qui n’est en outre pas maintenue.

Au dernier stade des plaidoiries, la requérante réclame la somme de 13.048,66 euros à titre d’arriérés de loyers des mois de janvier 2025 à janvier 2026 inclus.

SCAN

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la demande initiale est recevable.

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix du bail aux termes convenus.

Il est constant en cause que les deux paiements intervenus les 16 mai 2025 et 4 février 2026 ont été imputés.

Il y a lieu de rappeler que le contrat de bail a pris fin le 31 décembre 2025 de sorte qu’aucun loyer n’est dû pour le mois de janvier 2026, il y a partant lieu de déduire le montant de 1.758,11 euros du montant réclamé.

Au vu des explications fournies à l’audience et des pièces versées au dossier, il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation pour le montant total de 11.290,55 euros.

Les demandes reconventionnelles de PERSONNE2.)

-La demande en remboursement des avances sur charges :

Lors de l’audience de plaidoiries du 26 mars 2026, PERSONNE2.) a réclamé remboursement du montant intégral des avances sur charges payés.

A la suite de la rupture du délibéré et de la communication des décompte, PERSONNE2.) n’a plus soutenu sa demande en remboursement.

Il y a partant lieu de déclarer la demande non fondée.

-La demande à titre de remboursement de la garantie locative :

PERSONNE2.) demande à se voir rembourser le montant de 3.160,- euros payé à titre de garantie locative en début du bail initial.

Le paiement de la garantie n’est pas contesté.

Le tribunal rappelle que la garantie locative n’est remboursable, ou sujette à restitution, qu’après l’expiration du bail : le preneur ne peut en réclamer la remise aussi longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations couvertes par le gage, c’est-à-dire, le plus souvent, toutes celles que le contrat et la loi lui imposent : il est d’abord tenu de restituer le bien et de réparer les éventuels dégâts locatifs. Seules ses ultimes obligations peuvent faire compensation avec la garantie, à due concurrence, dans le cadre de son obligation de restitution des lieux loués. Il n’a pas le droit d’imputer les loyers sur la garantie, en aucun cas ; il ne peut, moins encore, en cours de bail, imposer des compensations s’il omet d’exécuter l’une de ses obligations. N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur exerce sur elle le droit de rétention et n’est tenu de remettre le solde revenant au preneur qu’au moment où la rétention n’a plus de raison d’être (Marcel LA HAYE et Joseph VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le louage de choses, I, les baux en général, n° 1165).

Dans la mesure où le bail a été résilié et les lieux remis au bailleur et que la présente instance toise les demandes respectives entre parties, la garantie locative n’a plus de raison d’être. Il y a partant lieu de faire droit à la demande en restitution et d’ordonner la compensation judiciaire entre les créances réciproques.

* * *

Compte tenu des développements qui précèdent, il y a lieu de retenir que la demande de PERSONNE1.) est fondée à hauteur de (7.256,62 + 11.290,55) 18.547,17 euros et que la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) est fondée à hauteur de 3.160,- euros.

Après compensation judiciaire entre les dettes réciproques entre parties, il y a lieu de condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 15.387,17 euros.

L’indemnité de procédure

Chacune des parties réclame encore une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, respectivement à défaut de justifier du caractère d’iniquité, lesdites demandes sont à déclarer non fondées.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

La requérante ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

PAR   CES   MOTIFS

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande en paiement,

d i t  les demandes en paiement de PERSONNE1.) du chef d’arriérés de loyers et de non-adaptation à l’indice fondées à hauteur de (7.256,62 + 11.290,55) 18.547,17 euros, déboute pour le surplus,

d i t  la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) fondée à hauteur de 3.160,- euros, la dit non fondée pour le surplus,

o r d o n n e  la compensation judiciaire entre les créances réciproques,

partant,

c o n d a m n e  PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 15.387,17 euros (quinze mille trois cent quatre-vingt-sept euros et dix-sept cents), avec les intérêts légaux à partir du jugement, jusqu’à solde ;

c o n s t a t e  que le contrat de bail ayant existé entre parties a pris fin le 31 décembre 2025,

d i t  non fondées les demandes respectives en allocation d’une indemnité de procédure, partant en déboute les parties ;

d i t  qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Patrice HOFFMANN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

Patrice HOFFMANN                   Lex REUTER