Rép. no. 2421/26

Dossier no. L-BAIL-39/26

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause  

 

ENTRE

 

1. PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), comparant en personne,

 

2. PERSONNE2.), épouse PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE1.), comparant par sa sœur, dûment mandatée,

 

3. PERSONNE4.), épouse PERSONNE5.), demeurant à L-ADRESSE2.), comparant par sa sœur, dûment mandatée,

 

4. PERSONNE6.), demeurant à L-ADRESSE3.), comparant par sa sœur, dûment mandatée,

 

parties demanderesses,

 

ET

 

 

1. PERSONNE7.),

 

2. PERSONNE8.), les deux demeurant à L-ADRESSE4.),

 

parties défenderesses, comparant par Maître Anna BRACKE, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

 

________________________________________________________

 

FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 20 janvier 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 19 mars 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.02.

 

Après deux remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 4 juin 2026, lors de laquelle PERSONNE1.) comparut personnellement et en remplacement de ses sœurs, PERSONNE4.), PERSONNE2.) et PERSONNE6.), agissant en vertu de procurations écrites. Maître Anna BACKES se présenta pour les parties défenderesses.

 

Les parties demanderesses et la mandataire des parties défenderesses furent entendues en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

 

 

l e    j u g e m e n t    q u i    s u i t :

 

 

Par requête déposée le 20 janvier 2026 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE1.), PERSONNE4.), PERSONNE2.) et PERSONNE6.) ont fait convoquer PERSONNE7.) et PERSONNE8.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir déclarer le bail existant entre parties résilié pour rénovation et pour voir ordonner le déguerpissement des locataires des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de leur chef dans les huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir.

 

A l’appui de leur demande, les requérantes exposent, qu’elles sont copropriétaires d’un immeuble sis L-ADRESSE4.). Qu’en vertu d’un contrat de bail signé en date du 23 juillet 2011, elles ont donné en location à PERSONNE7.) et PERSONNE8.) un appartement à ladite adresse.

 

Actuellement et au vu de l’âge du logement, les requérantes auraient décidé de rénover complètement l’appartement. En l’espèce, des travaux de rénovation importants rendant l’occupation du logement impossible sont prévus. Elles sollicitent partant la résiliation avec effet immédiat du contrat.

 

A l’audience des plaidoiries du 4 juin 2026, les requérantes maintiennent leurs demandes telles que formulées dans la requête. Elles versent un rapport technique arrivant à la conclusion que le renouvellement complet des tuyauteries d’eau est obligatoire, ainsi que le renouvellement de toute la salle de bains, WC et cuisine. Elles versent des devis y relatifs.

 

PERSONNE7.) et PERSONNE8.) s’opposent à la demande. Ils soulèvement en premier lieu le libellé obscur. A titre subsidiaire, ils soutiennent que la demande de résiliation du contrat de bail aurait d’autres raisons. De plus, ils n’auraient pas reçu la lettre recommandée de résiliation du 29 décembre 2025. Les défendeurs estiment par ailleurs que la réalisation des travaux projetés en l’espèce n’est pas incompatible avec le maintien des locataires dans les lieux loués.

 

Les défendeurs sollicitent une indemnité de procédure de 500,- euros.

 

Motifs de la décision

 

Quant au libellé obscur :

 

L’article 154 du nouveau code de procédure civile a pour but de faire connaître, dès l’ingrès, à la partie défenderesse les moyens émis par la partie demanderesse, ceci avec suffisamment de précision pour lui permettre de préparer utilement sa défense, au vu du seul acte introductif d’instance (cf. en ce sens Cour, 5 avril 2001, n° 23361 du rôle; Cour, 11 juillet 2001, n° 25340 du rôle; Cour, 15 juillet 2004, 32, 615).

 

La partie citée doit en effet, pour préparer sa réponse, savoir de façon précise ce qu’on lui demande et sur quelle qualité, quel titre, quels motifs le demandeur se fonde. En effet, l’objet de la demande doit toujours être énoncé de façon claire et complète, à la différence de l’exposé des moyens, qui peut être sommaire.

 

Il appartient en outre à la partie qui invoque une nullité pour vice de forme d’alléguer et d’établir le grief que lui cause l’irrégularité.

 

PERSONNE7.) et PERSONNE8.) prétendent ne pas avoir été en mesure de préparer utilement leur défense, de sorte qu’ils allèguent un grief au sens de l’article 264 du nouveau code de procédure civile.

 

Les prescriptions de l’article 154 du nouveau code de procédure civile doivent être interprétées en ce sens que l’indication exacte des prétentions et la désignation des circonstances de fait qui forment la base de la demande sont requises. La description des faits doit être suffisamment précise pour mettre le juge en mesure de déterminer le fondement juridique de la demande, pour ne pas laisser le défendeur se méprendre sur l’objet de celle-ci et pour lui permettre le choix des moyens de défense appropriés (Cour, 14 juillet 2010, n° 34588 du rôle).

 

Il n’est toutefois pas nécessaire de qualifier juridiquement les circonstances de fait.

 

Tel que précédemment indiqué, une action en justice n’est recevable qu’à la condition que le défendeur soit en mesure de préparer utilement sa défense et la partie défenderesse doit savoir de façon précise ce qu’on lui demande et sur quelle qualité, quel titre, quels motifs le demandeur se fonde. La description des faits doit être suffisamment précise pour ne pas laisser le défendeur se méprendre sur l’objet de la demande et pour lui permettre le choix des moyens de défense appropriés.

 

Il y a donc lieu de se référer uniquement à la requête introductive d’instance pour apprécier si la demande est suffisamment motivée.

 

Il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si un libellé est suffisamment explicite (cf. TAL, 26 juin 1997, no 55166 du rôle, TAL, 30 novembre 1979, Pas. 25, p. 69).

 

En l’espèce, il ressort de la requête que les requérantes demandent la résiliation du contrat de bail afin de procéder à la rénovation de leur appartement.

 

La défenderesse n’a pas pu se méprendre sur l'objet de la demande et était en mesure de faire le choix des moyens de défense appropriés, de sorte qu’il convient de rejeter le moyen du libellé obscur.

 

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

 

Il est constant en cause que suivant contrat de bail signé en date du 23 juillet 2011, ayant pris effet le 1er septembre 2011, l’appartement précité a été donné en location à PERSONNE7.) et PERSONNE8.).

 

Par courrier recommandé du 29 décembre 2025, les requérantes ont informé les locataires de la résiliation du bail en raison des travaux substantiels de rénovation projetés.

 

PERSONNE7.) et PERSONNE8.) contestent la réception de cette lettre.

 

L’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation dispose que « tout contrat de bail visé par la présente loi, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause, est prorogé à durée indéterminée à moins que

1.                  le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement,
2.                  le locataire ne remplisse pas ses obligations,
3.                   il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur, étant précisé que le seul transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime. »

 

En vertu de l’article 1736 du code civil « Si le bail a été fait sans écrit ou si le bail est stipulé à durée indéterminée, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux. Le délai de résiliation d’un contrat de bail d’habitation est de trois mois, sauf clause contraire dans le contrat de bail écrit prévoyant un délai supérieur à trois mois. »

 

Il y a cependant lieu de retenir que le contrat de bail à durée déterminée ne peut être résilié qu’à son terme. Le préavis à respecter se situe nécessairement par rapport à l’échéance du bail. En d’autres termes, le délai de résiliation devant être observé dans le cadre d’un bail conclu à durée déterminée se situe nécessairement par rapport à la date d’expiration de ce bail, c’est-à-dire par rapport à la durée de ce bail, qui est à respecter (cf. JPL 28 mai 2008, Rép. fisc. n° 1995/08 ; JPL 15 juillet 2010, Rép. fisc. n° 3036/10 confirmé par TAL 30 novembre 2010, n° 132.404).

 

Or, un congé donné prématurément n’est pas nul, mais ses effets sont reportés jusqu’à la date pour laquelle il peut être donné.

 

En l’occurrence, le contrat de bail stipule que le bail est conclu pour une durée initiale d’un an ayant pris cours le 1er septembre 2011 et qu’il est renouvelable par tacite reconduction d’année en année sauf dénonciation écrite de trois mois avant l’expiration.

 

Même à admettre que la lettre recommandée n’a pas été reçue, il y a lieu de rappeler que les requérantes sollicitent par requête déposée le 20 janvier 2026 que le bail entre parties soit résilié.

 

Compte tenu des stipulations contractuelles, le bail entre parties est susceptible d’être résilié avec effet au 31 août 2026.

 

Selon la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, le bailleur doit « établir » les motifs graves et légitimes. La charge de la preuve lui appartient donc, en cas de contestation par le locataire. Par contre la lettre de résiliation ne doit pas nécessairement mentionner les motifs graves et locataires, le locataire ne pouvant pas invoquer la nullité de la résiliation de ce fait, alors que ces motifs graves et légitimes peuvent encore être indiqués au moment des plaidoiries (cf. JPL 21 décembre 2011, n° 4916/11, cité dans l’ouvrage de Lex THIELEN, Le contrat de bail en droit luxembourgeois, 2e édition, n° 407, p.324).

 

En l’espèce, les requérantes invoquent comme motif grave et légitime des travaux de rénovation substantiels rendant l’occupation du logement impossible ou dangereuse.

 

La loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation ne donne pas de liste de motifs graves et légitimes pouvant permettre une résiliation. Il s’agit de toutes sortes de raisons sérieuses et fondées du bailleur de nature à justifier une rupture du contrat, et que le juge appréciera de cas en cas si le locataire conteste la résiliation (cf. Lex THIELEN, op. cit., n° 401, p. 322).

 

Si, dans l’hypothèse d’une résiliation pour besoin personnel, le bailleur est cru sur parole pour autant que le besoin ne soit pas contredit par les éléments de la cause, il appartient cependant au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif grave et légitime en vue de procéder à des travaux de rénovation, d’établir son intention d’y procéder réellement.

 

Pour juger si la résiliation répond aux critères prévus par la loi, le juge ne doit pas prendre en compte les intérêts respectifs des parties, critère subjectif non prévu par la loi, pour évaluer et comparer les intérêts du locataire et du bailleur les uns par rapport aux autres. Il doit examiner et apprécier objectivement si les faits invoqués par le bailleur constituent un motif suffisamment grave et légitime pour justifier une résiliation ou non, sans autre considération (cf. Cass, 5 avril 1990, P. 28, p.4).

 

Il est de jurisprudence fermement établie de longue date que le projet de réalisation de travaux d’envergure dans l’immeuble donné à bail peut constituer un motif grave et légitime justifiant la résiliation du bail au sens de l’article 12 (2) c) précité (cf. M. Harles, Le bail à loyer, Compte rendu de jurisprudence, Pas. 31, page 366, n° 163 ; F. Biltgen et G. Krieger, Le bail d’habitation, éd. Saint-Paul, page 118, n° 140 ; M. Thewes, Le nouveau droit du bail, éd. U.L.C., page 95, n° 208 ; L. Thielen, Le contrat de bail, éd. Promoculture, page 307, n° 402).

 

Il n’est pas requis que les travaux projetés correspondent à une nécessité absolue dictée par l’état de délabrement de l’immeuble ou des désordres graves l’affectant. Dès lors qu’il est établi que les travaux de rénovation ont une utilité réelle pour l’immeuble donné à bail en lui apportant un supplément de confort et une plus-value, le motif est à considérer comme justifié. Il en ainsi notamment d’un immeuble d’une certaine ancienneté qui ne correspond plus aux standards modernes, dès lors qu’il est établi que les travaux projetés constituent une amélioration effective de l’immeuble, alors même que le locataire déclare se plaire dans les locaux existants (cf. TAL XIV, 03.03.2015, n° du rôle 162 633) (cf. TAL, 29 septembre 2000, n° 64.134). 

 

Permettre au bailleur de résilier un contrat de bail seulement dans l’hypothèse où il envisage d’effectuer des travaux de rénovation absolument nécessaires et indispensables, reviendrait à empêcher le bailleur à remettre les lieux aux normes du confort moderne et d’apporter une plus-value à son bien qui présente une certaine vétusté.

 

Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le maintien dans les lieux du locataire, étant donné que celui-ci, aux termes de l’article 1724 du code civil, est contraint de subir les réparations urgentes qui s’imposent, sauf à prendre lui-même l’initiative de la rupture du contrat de bail ou à demander une réduction du loyer pour perte de jouissance des lieux pris en location pendant la période des travaux.

 

S’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (cf. M. Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 163) (TAL, XIV, n° 2021-00298 du rôle, 10.5.2021).

 

Il convient, dès lors, d’apprécier si le motif invoqué est suffisamment grave et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

 

En l’espèce, les bailleurs soutiennent que la rénovation projetée englobe notamment les travaux suivants :

 

-                      renouvellement complet des salles de bains et WC ;

-                      modification et exécution d’une nouvelle installation de tuyauterie sanitaire,

-                      exécution d’une nouvelle distribution / installation électrique,

-                      installation d’une nouvelle d’une nouvelle cuisine,

-                      travaux de peinture,

-                      etc…

 

Les requérantes versent notamment un rapport technique et des devis relatifs aux travaux projetés.

 

Sur base desdites pièces, il y a lieu de retenir qu’il s’agit de travaux de rénovation d’envergure qui sont utiles et justifiés dans la mesure où ils ont trait au remplacement et à la modernisation d’éléments d’équipements et d’installations. Même s’il n’existe aucun défaut d’ordre structurel ou technique, si les installations fonctionnent toujours, il convient de retenir qu’il s’agit néanmoins d’un projet d’envergure qui permettra incontestablement au bailleur d’apporter une plus-value à son immeuble et de remettre les lieux en conformité avec les standards du confort moderne. 

 

Ces travaux sont par ailleurs d’une ampleur telle qu’ils sont incompatibles avec le maintien des locataires dans les lieux.

 

Au vu des pièces versées au dossier et des explications fournies à l’audience, le tribunal retient que les travaux projetés sont de grande envergure qui empêcheront le maintien dans les lieux du locataire.

 

Compte tenu de ces considérations, il y a lieu de résilier le contrat de bail avec effet au 31 août 2026.

 

Les requérantes sollicitent que les locataires soient condamnés au déguerpissement endéans huitaine.

 

Cette action doit être qualifiée d’action préventive conservatoire. La recevabilité de telles actions est admise si l’intérêt qu’elles visent à protéger, quoique futur, est suffisamment certain pour pouvoir être pris en considération. Elles ne portent pas une dérogation à l’exigence d’un intérêt né et actuel, et permettent de rencontrer des situations dans lesquelles la probabilité du trouble à venir est suffisamment grande pour que l’intérêt à agir puisse d’ores et déjà être considéré comme certain (L. Cadiet et E. Jeuland, Droit judiciaire privé, Litec, 5e édition, n° 354 ; G. Couchez et X. Lagarde, Procédure civile, Sirey, 16e édition, n° 153 ; Droit judiciaire, Tome 2, Manuel de procédure civile, Larcier2015, n° 2.12). Ces hypothèses sont souvent consacrées par des dispositions légales, tel que la dénonciation de nouvel œuvre, le référé portant sur une mesure d’instruction in futurum ou le référé-voie de fait (TAL 7 octobre 2020, 2020TALCH01 / 00298, n° TAL-2019-03893 du rôle).

 

Or, l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation ne prévoit que dans le cas d’une résiliation pour besoin personnel, la possibilité pour le bailleur de demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé à l’issue du délai de résiliation, et ce seulement si le locataire n’a pas sollicité de prolongation du délai de résiliation pendant les trois premiers mois suivant la résiliation du bail.

 

Étant donné qu’en l’occurrence le contrat de bail n’a pas été résilié pour besoin personnel, mais pour motifs graves et légitimes, il n’y a pas de disposition légale autorisant le bailleur à solliciter le déguerpissement des locataires avant l’expiration du délai de résiliation.

 

Il résulte des développements ci-dessus que le bail est résilié avec effet au 31 août 2026, les requérantes ne rapportent cependant pas d’élément duquel le tribunal pourrait retenir que les parties défenderesses ne quitteront pas les lieux à la fin du bail.

 

Il a par ailleurs été jugé quant à une demande en déguerpissement que s’il appartient aux tribunaux de fixer une situation de droit avant l’époque où les conflits pourront se manifester par l’exercice même des droits prétendus, ils ne sauraient toutefois sanctionner les obligations en découlant pour les parties que si ces obligations ont été violées (TAL 20 février 1957, Pas. 17, p.77).

 

Le bail étant toujours en cours, la demande des requérantes tendant à voir ordonner le déguerpissement est à déclarer irrecevable.

 

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par les défendeurs, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

 

PERSONNE7.) et PERSONNE8.) sont à débouter de leur demande en obtention d’une indemnité de procédure, alors que la condition de l’iniquité requise par la loi fait défaut.

 

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner PERSONNE7.) et PERSONNE8.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

P a r   c e s   m o t i f s  :

 

 

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

reçoit la demande en la forme,

 

rejette le moyen de libellé obscur ;

 

résilie le contrat de bail avec effet au 31 août 2026,

 

déclare  irrecevable la demande tendant à voir ordonner le déguerpissement d’PERSONNE7.) et PERSONNE8.) à partir de cette date,

 

dit  la demande d’PERSONNE7.) et PERSONNE8.) en obtention d’une indemnité de procédure non fondée et en déboute,

 

condamne PERSONNE7.) et PERSONNE8.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Patrice HOFFMANN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

Patrice HOFFMANN                   Lex REUTER