Rép. no. 2441/26

L-BAIL 92/26

 

 

 

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit dans la cause

 

 

ENTRE:

 

1.     PERSONNE1.), et

 

2.     PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

 

parties demanderesses,   

comparant par Maître Pauline GLESS, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Marisa ROBERTO, avocat à la Cour,les deux demeurant à Luxembourg

 

ET:

 

1.     PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

 

2.     PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE3.)

 

parties défenderesses,

sub 1) comparant en personne, et sub 2) comparant par Maître Anass MANDOURI, avocat, se présentant pour la société à responsabilité limitée NC ADVOCAT SARL, établie et ayant son siège social à L-1222 Luxembourg, 16 rue Beck / coin, 95, Grand-Rue, représentée pour les besoins de la présente affaire par Maître Nadia CHOUHAD, avocat à la Cour

 

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FAITS :

 

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 14 janvier 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 16 avril 2026 à 9.00 heures, salle JP 1.19.

 

Après une remise contradictoire à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 28 mai 2026, lors de laquelle Maître Pauline GLESS comparut pour les parties demanderesses, PERSONNE3.) comparut en personne, tandis que Maître Anass MANDOURI se présenta pour PERSONNE4.).

 

Les mandataires des parties et PERSONNE3.) furent entendus en leurs moyens et conclusions.

 

Sur quoi, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le 

 

JUGEMENT QUI SUIT:

 

 

A. La procédure et les prétentions des parties

 

Par requête déposée en date du 14 janvier 2026, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, pour voir :

 

-          constater que le contrat de bail initial existant entre les parties demanderesses et le locataire principal, PERSONNE3.) a été valablement résilié et a pris fin en date du 1 er janvier 2026,

-          constater qu’PERSONNE4.), sous-locataire, est occupante sans droit ni titre depuis le 1 janvier 2026,

-          condamner PERSONNE4.) au déguerpissement,

-          condamner PERSONNE4.) à payer aux parties requérantes une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 750,00 euros pour la période allant du 2 janvier 2026 jusqu'à son départ effectif, avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice jusqu'à solde,

-          condamner PERSONNE4.) au paiement des frais et honoraires d'avocat, d’un montant de 2.500,00 euros sur base des dispositions de l'article 1382 et 1383 du Code civil,

-          condamner PERSONNE4.) à payer aux parties requérantes une indemnité de procédure de 1.500,00 euros sur base de l'article 240 sur base du Nouveau Code de Procédure Civile,

-          condamner PERSONNE4.) à tous les frais et dépens de l'instance,

-          prononcer l'exécution provisoire du jugement à intervenir sans caution,

-          réserver aux requérants le droit de réclamer des dommages et intérêts en cas de dégradations éventuelles occasionnées à l'appartement pris en sous-location.

 

A l’audience du 28 mai 2026, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont encore sollicité la condamnation d’PERSONNE4.) à leur payer le montant de 5.289,46 euros à titre de dégâts locatifs.

 

B.) L’argumentaire des parties

 

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que par contrat de bail daté du 30 mars 2009, ayant pris effet le 1er avril 2009, PERSONNE5.) a donné en location à Monsieur PERSONNE3.), un appartement sis à L-ADRESSE3.) et que par la suite PERSONNE3.) aurait sous-loué le bien à PERSONNE4.).

Suivant acte notarié du 10 juin 2025 passé par-devant Maître Josiane PAULY, les parties demanderesses aurait acquis la propriété dudit l'appartement et auraient directement informé le locataire principal PERSONNE3.) de la résiliation de son contrat de bail pour besoin personnel dans leur chef et ce avec un préavis de six mois prenant fin au 1er janvier 2026 au plus tard.

 

Le 12 juin 2025 PERSONNE3.) aurait accepté la résiliation de son contrat de bail principal et adressé une copie de la lettre de résiliation par recommandé à sa sous-locataire PERSONNE4.), qui aurait cependant refusé de quitter les lieux, de sorte que les parties demanderesses auraient directement envoyé à PERSONNE4.) par lettre recommandé du 9 décembre 2025 une mise en demeure de quitter les lieux.

 

Le contrat de bail principal ayant valablement été résilié, PERSONNE4.) serait devenue occupante sans droit ni titre à partir du 1er janvier 2026.

 

A l’audience PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont indiqué qu’PERSONNE4.) a finalement quitté les lieux le 17 mars 2026, de sorte que la demande en déguerpissement serait devenue sans objet.

 

Elle serait cependant à condamner au montant de 1.875,00 euros, correspondant aux indemnités d’occupation pour la période du 2 janvier au 17 mars 2026.

 

De plus ils auraient constaté postérieurement à la sortie d’PERSONNE4.) des dégâts locatifs documentés dans les photos versées à l’audience, dont le coût pour la réparation se chiffrerait suivant devis du 24 mars 2026 à 5.289,46 euros.

 

Pour le surplus les demandeurs ont maintenu leurs autres demandes.

 

PERSONNE3.) a confirmé à l’audience avoir sous-loué l’appartement pris en location à PERSONNE4.) et avoir informé cette dernière de la résiliation du contrat par les nouveaux propriétaires, résiliation qu’il aurait acceptée.

 

PERSONNE4.) a soulevé in limine litis l’irrecevabilité de la demande, au motif qu’à défaut de contrat de bail existant entre les demandeurs et PERSONNE4.), la demande aurait dû être introduite par voie de citation et non par voie de requête. A titre subsidiaire et quant au fond, elle a conclu au rejet de toutes les demandes.

 

Concernant le moyen d’irrecevabilité soulevé par PERSONNE4.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont répliqué qu’une demande en matière d’occupation sans droit ni titre peut valablement être introduite par voie de requête, dès lors qu’elle est liée à un contrat de bail, ce qui serait le cas en l’espèce alors que le contrat de sous-location était directement lié au contrat de bail principal.

 

C.) Appréciation

 

Quant à la recevabilité de la demande

L’article 3, 3° du Nouveau Code de procédure civile dispose que le juge de paix est compétent pour connaître tant des « contestations entre bailleurs et locataires relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles » que des « demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention ».

Le Tribunal de Paix siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre est partant compétent pour connaître du litige en question alors que la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tend justement à voir déclarer PERSONNE4.) occupant sans droit ni titre.

Ensuite, il y a lieu de souligner que d’après l’article 20 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, la demande portée devant le juge de paix conformément à l’article 3, 3° du Nouveau Code de procédure civile sera formée par simple requête sur papier libre à déposer au greffe de la justice de paix en autant d’exemplaires qu’il y a des parties en cause.

A ce titre, il y a lieu de citer la jurisprudence suivante:

« L’article 1er de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation prévoit que:

« (…)

(2) Sous réserve des dispositions des articles 16 à 18, la présente loi s’applique exclusivement à la location, par un contrat de bail écrit ou verbal, de logements à usage d’habitation à des personnes physiques, quelle que soit l’affectation stipulée dans le contrat de bail, sauf opposition justifiée par le bailleur en cas de réaffectation par le locataire en cours de contrat ».

Le paragraphe 2 de l’article 1er précité limite donc l’application de la loi modifiée du 21 septembre 2006 à « la location, par un contrat de bail écrit ou verbal, de logements à usage d’habitation à des personnes physiques ».

Etant donné qu’en l’espèce, les parties n’avaient pas conclu de bail, écrit ou verbal, la loi modifiée du 21 septembre 2006 ne s’applique a priori pas à leur situation.

L’article 19 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation énonce que « le juge de paix est compétent, même si le titre est contesté, pour connaître de toutes les contestations entre bailleurs et locataires relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles (…) ».

L’article 20 poursuit que « la demande portée devant le juge de paix conformément à l’article 3, 3° du Nouveau Code de procédure civile sera formée par simple requête sur papier libre à déposer au greffe de la justice de paix en autant d’exemplaires qu’il y a de parties en cause ».

Il résulte de la lecture combinée de ces articles que le juge de paix « compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et locataires relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles » conformément à l’article 3, 3° du nouveau code de procédure civile est saisi « par simple requête sur papier libre ».

La lecture que la société à responsabilité limitée […] fait des dispositions en question, à savoir que le renvoi par l’article 20 aux dispositions de l’article 3, 3° du nouveau code de procédure civile – prévoyant la compétence du juge de paix tant en ce qui concerne les « contestations entre bailleurs et locataires relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles » qu’en ce qui concerne « les demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention » - impliquerait la possibilité de saisir le juge de paix par voie de requête en cas de « demande en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit », est partant à rejeter.

La préoccupation du législateur d’unifier la compétence du juge de paix en matière de bail à loyer et en matière d’occupation sans droit ni titre invoquée par la société à responsabilité limitée […] n’est pas remise en cause par la lecture que fait le tribunal de céans des dispositions en question.

En effet, le juge de paix est compétent pour connaître tant des « contestations entre bailleurs et locataires relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles » que des « demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention » tel que le prévoit l’article 3, 3° du nouveau code de procédure civile.

Cependant, pour les « demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit » qui ne sont pas la suite d’une convention, devront être introduites par voie de citation à défaut de disposition dérogatoire prévoyant la saisine par voie de requête.

La société à responsabilité limitée […] invoque encore que certaines demandes relatives à des immeubles exclus du champ d’application de la loi modifiée du 21 septembre 2006, doivent être introduites par voie de requête.

En effet, les demandes relatives à certains contrats, expressément exclus du champ d’application de la loi modifiée du 21 septembre 2006 par l’article 1er paragraphe 3, doivent être introduites par voie de requête.

Ledit article prévoit en son paragraphe 3 que

« La loi ne s’applique pas:

a) aux immeubles affectés à un usage commercial, administratif, industriel, artisanal ou affectés à l’exercice d’une profession libérale;

b) aux résidences secondaires;

c) aux locaux ne formant pas l’accessoire du logement;

d) aux chambres d’hôtel;

e) aux structures d’hébergement réservées au logement provisoire d’étrangers visés par la loi du 16 décembre 2008 concernant l’accueil et l’intégration des étrangers au Grand-Duché de Luxembourg;

f) aux logements meublés ou non-meublés dans des structures d’hébergement spéciales telles que maisons de retraite, centres intégrés pour personnes âgées, centres de gériatrie, centres pour personnes handicapées, et notamment les logements meublés ou non-meublés dans les structures d’hébergement tombant sous la loi modifiée du 8 septembre 1998 réglant les relations entre l’Etat et les organismes œuvrant dans les domaine social, familial et thérapeutique;

g) aux logements meublés ou non-meublés mis à disposition de personnes physiques à titre d’aide sociale par un promoteur public au sens de l’article 16, alinéa 1er, de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement, un office social, une association sans but lucratif, une fondation ou une société d’impact sociétal régie par la loi modifiée du 12 décembre 2016 portant création des sociétés d’impact sociétal et dont le capital social est constitué à 100 pour cent de parts d’impact, œuvrant dans le domaine du logement.

Toutefois, pour les immeubles visés au point a), les dispositions prévues par le chapitre V concernant le règlement des litiges et celles prévues par le chapitre VIII concernant les dispositions finales, abrogatoires et transitoires sont applicables. Pour les structures d’hébergement et logements visés aux points e), f) et g), les dispositions prévues par le chapitre V concernant le règlement des litiges sont applicables ».

Ainsi, les demandes concernant

* les « immeubles affectés à un usage commercial, administratif, industriel, artisanal ou affectés à l’exercice d’une profession libérale » visées au point a),

* celles concernant les « structures d’hébergement réservées au logement provisoire d’étrangers » visées au point e) ainsi que

* celles concernant les « logements meublés ou non-meublés dans des structures d’hébergement spéciales », respectivement les « logements meublés ou non-meublés mis à disposition de personnes physiques à titre d’aide sociale » visées aux points f) et g),

doivent être introduites par voie de requête. En effet, pour ces immeubles, le législateur a expressément prévu que « les dispositions prévues par le chapitre V concernant le règlement des litiges » s’appliquaient.

Il n’existe cependant aucune disposition dérogatoire pour les « demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit » qui ne sont pas « la suite d’une convention » pour reprendre les termes de l’article 3, 3° du nouveau code de procédure civile. »

C’est partant à juste titre que le juge de paix a retenu que la demande devait, en l’espèce, être introduite par voie de citation et qu’il a déclaré la demande, introduite par voie de requête, irrecevable ». (cf. Trib.d’arrondissement de et à Luxembourg, IIIe chambre, jugement p du 8 novembre 2022, numéro du rôle: TAL-2022-02632).

En l’espèce, il résulte des pièces versées que seules les parties GROUPE1.) et PERSONNE3.) étaient liées par un contrat de bail.

 

A l’audience PERSONNE3.) a confirmé qu’il avait sous-loué l’appartement à PERSONNE4.), ce qui est d’ailleurs également soutenu par les requérants dans leur requête.

 

Dès lors il y a lieu de constater que les parties GROUPE1.) et PERSONNE4.) n’étaient liées par aucun contrat de bail.

 

Compte tenu de la résiliation du contrat de bail principal, acceptée par PERSONNE3.), PERSONNE4.) est a priori devenue occupante sans droit ni titre.

 

Au vu des considérations en droit qui précèdent résultant du jugement précité et en l’absence de tout contrat de bail entre parties, la procédure de saisine du juge de paix par requête, dérogatoire au droit commun, prévue par la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation ne trouve pas à s’appliquer au présent litige tendant à l’expulsion d’occupants sans droit ni titre et au paiement d’indemnité d’occupation. Le litige est dès lors à introduire par voie de citation et la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) introduite par voie de requête est à déclarer irrecevable.

 

Les partie demanderesses n’établissant avoir rempli la condition d’iniquité requise par l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, leur demande en allocation d’une indemnité de procédure est à rejeter.

 

Les frais et dépens de l’instance sont à laisser à charge de PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

 

 

PAR   CES   MOTIFS :

 

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

dit la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) irrecevable,

 

rejette la demande en allocation d’une indemnité de procédure,

 

laisse les frais et dépens de l’instance à charge de PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Raphaël SCHWEITZER, juge de paix, assisté de la greffière Véronique RINNEN, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout date qu'en tête.