Rép. n° 2538/26

L-BAIL-1055/25 et L-BAIL-111/26

 

 

Le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer a rendu le jugement qui suit

 

dans la cause

 

ENTRE

 

I)

 

1. PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

 

2. PERSONNE2.), demeurant à la même adresse,

 

parties demanderesses, comparant par Maître Sandro LUCI, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

 

ET

 

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

 

partie défenderesse, comparant par Maître Céline SCHMITZ, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg.

 

II)

 

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

 

partie demanderesse, comparant par Maître Céline SCHMITZ, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

 

ET

 

1. PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

 

2. PERSONNE2.), demeurant à la même adresse,

 

parties défenderesses, comparant par Maître Sandro LUCI, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

 

 

 

FAITS :

 

Les affaires furent introduites par requêtes – annexées au présent jugement – déposées au greffe de la Justice de paix de Luxembourg les 5 décembre 2025 et 5 février 2026.

 

Sur convocations émanant du greffe, les affaires furent appelées pour fixation à l’audience publique du lundi 12 janvier 2026 à 15h, salle JP 0.15, respectivement du lundi 13 mars 2026 à 9h, salle JP 0.02.

 

Après trois remises contradictoires, les affaires furent utilement retenues à l’audience du 1er juin 2026, lors de laquelle, Maître Sandro LUCI se présenta pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et Maître Céline SCHMITZ se présenta pour PERSONNE3.).

 

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit les affaires en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été refixé,

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

Par requête déposée le 5 décembre 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à leur restituer la garantie locative à hauteur de 3.200,- euros.

 

A l’appui de leur demande, les requérants exposent que leur ancienne bailleresse PERSONNE3.) retient de façon non justifiée la garantie locative à hauteur de 3.200,- euros. Ils soutiennent que le refus de la défenderesse sur base d’un devis à hauteur de 11.677,27 euros à titre de frais de remise en état n’est pas justifié alors qu’il ne s’agit pas d’une facture, qu’il n’a aucune valeur contraignante et qu’il ne constitue pas une preuve légale de dommages imputables aux locataires.

 

Ils font valoir que la bailleresse leur a rédigé une lettre de recommandation en date du 28 août 2025 certifiant que « le logement a été entretenu avec soin » et que « aucun incident n’est à signaler ». Ce courrier contredirait totalement ses revendications ultérieures.

 

Ils donnent encore à considérer que l’état des lieux de sortie du 1er octobre 2025 mentionne uniquement « usure normal », « peinture/puncture tache » ainsi qu’une remarque non détaillée concernant une tuile. Etant donné qu’aucune mention de dommage important n’y figure, rien ne justifierait une rénovation complète d’un montant supérieur à 11.000,- euros.

 

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro L-BAIL-1055/25.

 

Par requête déposée en date du 5 février 2026 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE3.) a fait convoquer PERSONNE4.) et PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de voir dire que les parties défenderesses ont causé des dégâts locatifs évalués, sous réserve d’augmentation, au montant de 7.560,- euros et pour voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, au paiement du montant de 4.360,- euros, après compensation avec la garantie locative, sinon à tout autre montant à évaluer par le tribunal, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

 

Elle sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,- euros, la condamnation des parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

 

A l’appui de sa demande, PERSONNE3.) expose que suivant contrat de bail signé en date du 1er mars 2023, elle a donné en location à PERSONNE4.) et à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.600,- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 326,50 euros. Conformément aux stipulations du bail, les locataires ont payé une garantie locative à hauteur de 3.200,- euros.

 

Elle soutient que l’état des lieux d’entrée a été signé en date du 1er décembre 2023 et que le contrat de bail a pris fin, pour besoin personnel dans son chef, en date du 1er octobre 2025, date à laquelle les clés lui ont été remises.

 

Elle explique que le même jour, les parties ont dressé un état des lieux de sortie qui fait état de plusieurs dégâts locatifs non présents lors de l’état des lieux d’entrée, notamment au niveau des murs, des plafonds et du sol. Elle soutient que les murs et plafonds présentaient de nombreuses griffures ainsi que des salissures importantes et que certains carrelages sont cassés. Elle estime que ces dégradations dépassent l’usure normale résultant d’un usage conforme et raisonnable des lieux et qu’elles traduisent un défaut d’entretien, sinon un usage anormal du logement, engageant la responsabilité des locataires et nécessitant des travaux de remise en état.

 

Elle fait valoir qu’au vu des dégâts constatés, elle a sollicité des devis de deux sociétés différentes, le premier de la société SOCIETE1.) du 29 octobre 2025 pour un montant de 7.560,- euros et le deuxième de la société SOCIETE2.) du 31 octobre 2025 pour un montant de 11.677,27 euros. Elle explique avoir choisi le devis le moins coûteux et qu’après avoir effectué les travaux de remise en peinture, la société SOCIETE1.) a établi en date du 11 novembre 2025 une facture pour le montant de 7.560,- euros.

 

Elle ne s’oppose pas à la compensation dudit montant avec la garantie locative et elle demande ainsi à voir condamner les parties défenderesses à lui payer le montant de (7.560 – 3.200 =) 4.360,- euros.

 

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro L-BAIL-111/26.

 

A l’audience des plaidoiries du 1er juin 2026, PERSONNE4.) et PERSONNE2.) maintiennent leur demande en remboursement de la garantie locative à hauteur de 3.200,- euros et ils demandent à voir assortir cette condamnation des intérêts légaux à compter du 6 novembre 2025, sinon à compter de la demande en justice, jusqu’à solde. Ils sollicitent en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 750,- euros.

 

Ils contestent l’ensemble des dégâts qui leur sont reprochés par la bailleresse et ils soutiennent qu’il s’agit tout au plus d’une usure normale. Ils donnent à considérer que l’état des lieux d’entrée mentionne que les lieux se trouvaient dans un état qualifié de « OK », ce qui ne signifierait pas qu’ils se trouvaient dans un état neuf, mais qu’il y avait probablement déjà des traces d’usure.

 

Ils soutiennent que l’état des lieux de sortie ne renseigne pas avec précision la localisation des prétendus dégâts, ni ne fournit des précisions quant à leur ampleur. Il n’en résulterait en tout état de cause pas qu’ils dépassent l’usure normale, d’autant plus que la bailleresse leur a certifié dans une lettre de recommandation du 28 août 2025, soit un mois avant leur départ, qu’ils ont entretenu les lieux loués avec soin et qu’aucun incident n’était à signaler. Ils se demandent ainsi comment en un mois la situation aurait changé de telle sorte que des rénovations à hauteur de 7.560,- euros soient devenues nécessaires.

 

Ils contestent encore le montant réclamé alors qu’il n’est pas ventilé en fonction des différentes pièces de l’appartement.

 

Ils concluent au rejet des photos versées en cause à défaut d’être datées et d’indication quant à l’endroit où elles ont été prises.

 

PERSONNE3.) indique que la mention « OK » sur l’état des lieux d’entrée signifie que les lieux se trouvaient dans un bon état et qu’il n’y avait pas de traces, griffes ou carrelages cassés.

 

Elle demande par ailleurs à voir condamner les parties défenderesses au paiement du montant de 617,82 euros suivant facture du 24 décembre 2025 de la société SOCIETE3.) pour l’installation de deux nouveaux radiateurs.

 

Elle précise que la lettre de recommandation du 28 août 2025 a été rédigée afin de faire partir les locataires le plus vite possible, parce qu’elle avait besoin du logement en question. Elle affirme ne pas avoir visité l’appartement avant la rédaction de cette lettre.

 

Au vu de l’importance des dégâts imputables aux locataires, elle s’oppose à la restitution de la garantie locative et elle demande à ce qu’elle soit compensée avec les frais de remise en état.

 

Elle conclut au rejet de la demande en paiement adverse à titre d’indemnité de procédure pour constituer une demande nouvelle. A titre subsidiaire, elle demande à la voir déclarer non fondée.

 

PERSONNE4.) et PERSONNE2.) concluent au rejet de la demande en paiement relative à l’installation de deux radiateurs à défaut de toute mention relative à un dégât ou un dysfonctionnement au niveau d’un radiateur dans l’état des lieux de sortie.

 

Motifs de la décision

 

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il convient d’ordonner la jonction des deux affaires enrôlées sous les numéros L-BAIL-1055/25 et L-BAIL-111/26.

 

Les requêtes sont recevables pour avoir été introduites dans la forme requise par la loi.

 

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du 1er mars 2023, PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE4.) et à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.600,- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 316,50 euros.

 

Ledit contrat de bail a été résilié par la bailleresse pour besoin personnel dans son chef avec effet au 1er octobre 2025, date à laquelle les lieux ont été restitués et un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé.

 

Les demandes principales respectives des parties

 

Il n’est pas contesté que PERSONNE4.) et PERSONNE2.) ont payé à PERSONNE3.) une garantie locative à hauteur de 3.200,- euros en début de bail dont ils réclament actuellement le remboursement.

 

PERSONNE3.) s’y oppose en soutenant que les locataires ont causé des dégâts locatifs qu’elle évalue au-delà du montant de la garantie locative.

 

Le tribunal rappelle que la garantie locative n’est remboursable, ou sujette à restitution, qu’après l’expiration du bail : le preneur ne peut en réclamer la remise aussi longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations couvertes par cette garantie, le plus souvent, toutes celles que le contrat et la loi lui imposent : il doit restituer le bien, réparer les éventuels dégâts locatifs ou en payer le coût. Il ne peut en cours de bail imposer des compensations s’il omet d’exécuter l’une de ses obligations. N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur exerce sur elle le droit de rétention et n’est tenu de remettre le solde revenant au preneur qu’au moment où la rétention n’a plus de raison d’être (Les Novelles, Le louage de choses, p. 441 et 442 sub n°1165b et s.).

 

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, n°65).

 

Il convient dès lors d’analyser en premier lieu si des dégâts locatifs sont imputables aux locataires.

 

Il résulte du contrat de bail signé entre parties que « Le locataire accepte les lieux loués en état propre et s’engage à les restituer dans le même état en fin de bail ». L’état des lieux d’entrée dressé le 1er mars 2023 renseigne, mis à part quelques annotations manuscrites illisibles, de façon très succincte « OK » pour les différentes pièces des lieux loués.

 

Le tribunal en déduit que les lieux ne se trouvaient certes pas dans un état neuf, mais dans un bon état locatif en début de bail.

 

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver, sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

 

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

 

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (Trib. Lux. 5 février 1987, rôle no 35323).

 

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

 

Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.

 

Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou dans le chef de ceux dont il est responsable (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 344).

 

Le preneur ne doit, en effet, supporter les conséquences de l’usage normal de la chose, de son usure, de sa vétusté même s’il en découle certaines détériorations, car il est manifeste que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une certaine mesure.

 

En usant du bien en tant que bon père de famille, il n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure; tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (Trib. Lux. 27 mars 2012, B.I.J. n°8/2012).

 

Il appartient dès lors dans un premier temps au propriétaire d’établir les dégâts par lui allégués.

 

Le tribunal rappelle encore que le droit à indemnité du bailleur naît dès le départ du preneur si ce dernier n’a pas effectué les réparations nécessaires avant cette date. C’est le coût des réparations nécessaires qui est dû. Le preneur ne pourrait subordonner l’indemnisation des dégâts locatifs qui lui sont imputables à l’exécution effective des travaux de réparation par le bailleur. La réparation des dégâts locatifs est due même si le locataire ultérieur prend envers le bailleur l’engagement de remettre les lieux en état. Les dégâts locatifs doivent en effet être estimés au moment de la restitution du bien. Si le juge doit évaluer, au moment où il statue, le montant de l’indemnité qu’il alloue en raison de dégâts locatifs, il ne peut tenir compte, dans cette évaluation, des événements postérieurs aux manquements du locataire et étrangers à ceux-ci et au dommage en lui-même, qui auraient amélioré ou aggravé la situation du bailleur, tels que la revente de l’immeuble (Y. Merchiers, Le bail en général, n° 287, p. 227).

 

En l’occurrence, la bailleresse soutient que les locataires ont causé des dégâts au niveau des murs et des plafonds ayant nécessité la remise en peinture complète de l’appartement. A l’appui de sa demande, elle verse une facture de la société SOCIETE1.) du 11 novembre 2025 portant sur un montant de 7.560,- euros.

 

Elle réclame en outre le paiement du montant de 617,82 euros pour l’installation de deux radiateurs suivant une facture du 24 décembre 2025 de la société SOCIETE3.).

 

PERSONNE4.) et PERSONNE2.) contestent ces demandes tant en leur principe qu’en leur quantum.

 

Dans l’état des lieux de sortie signé en date du 1er octobre 2025, les parties ont noté les remarques suivantes en ce qui concerne les murs et les plafonds :

-          Chambre 1 :

Plafond, coché la case « remarque », ajout manuscrit « pinture, des griff, sale »

Mur : coché la case « remarque », ajout manuscrit « pinture, griffe, salle »

-          Chambre 2 :

Plafond : coché la case « remarque », ajout manuscrit « pinture + tache »

Mur : pas coché de case, ajout manuscrit « pinture + tache »

-          WC :

Mur : coché les cases « usage normal » et « à traiter » sans ajout manuscrit

-          Cuisine :

Plafond : coché la case « remarque », ajout manuscrit « pinture, salle »

Mur : coché la case « remarque », ajout manuscrit « pinture »

-          Hall d’entrée :

Plafond : pas coché de case, ajout manuscrit « pinture »

Mur : pas coché de case, ajout manuscrit « pinture »

 

Les quatre photos gros plan en noir et blanc versées en cause ne sont pas datées et il n’en résulte pas où elles ont été prises, de sorte qu’elles ne permettent pas de documenter d’avantage l’état des lieux en fin de bail.

 

Compte tenu des annotations très lacunaires de l’état des lieux de sortie et à défaut de photos y annexées, le tribunal n’est pas en mesure l’ampleur des dégâts retenus sur les plafonds et les murs, de sorte que la bailleresse ne rapporte pas la preuve qu’ils dépassent l’usure normale.

 

PERSONNE3.) est partant à débouter de sa demande en paiement à titre de frais de remise en état des murs et des plafonds.

 

Aucun dégât n’ayant été retenu au niveau d’un radiateur, elle est également à débouter de sa demande en paiement de ce chef.

 

La demande en restitution de la garantie locative est ainsi fondée pour le montant de 3.200,- euros et il y a lieu de condamner PERSONNE3.) à payer à PERSONNE4.) et à PERSONNE2.) le montant de 3.200,- euros, avec les intérêts légaux à compter du 5 décembre 2025, date de la demande en justice,  jusqu’à solde.

 

Les demandes accessoires

 

Les deux parties concluent à l’allocation d’une indemnité de procédure.

 

Contrairement aux allégations de PERSONNE3.), la demande en paiement de l’indemnité de procédure présentée pour la première fois à l’audience ne constitue pas une demande nouvelle, mais une demande incidente (Cour, 29 juin 1999, no 15172 du rôle), qui peut être présentée en cours d’instance, sous condition du respect des droits de la défense, ce qui est le cas en l’espèce.

 

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

 

Aucune des parties ne justifiant en l’espèce de l’iniquité requise, il convient de rejeter les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de procédure.

 

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

 

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution provisoire de sorte que celle-ci est à rejeter.

 

En application de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

 

PAR CES MOTIFS :

 

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

ordonne la jonction entre les affaires enrôlées sous les numéros L-BAIL-1055/25 et L-BAIL-111/26,

 

reçoit les demandes en la forme,

 

dit non fondée la demande en paiement de PERSONNE3.) à titre de frais de remise en état, partant en déboute,

 

dit la demande de PERSONNE4.) et de PERSONNE2.) en remboursement de la garantie locative fondée à hauteur de 3.200,- euros,

 

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE4.) et à PERSONNE2.) le montant de 3.200,- euros, avec les intérêts légaux à partir du 5 décembre 2025, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

 

dit non fondées les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de procédure,

 

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

 

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg par, Michèle HANSEN, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier assumé Lex REUTER, avec lequel le présent jugement a été signé, le tout date qu’en tête.

 

 

 

 

Michèle HANSEN                   Lex REUTER