Rép. no. 2539/26

Dossier no. L-BAIL-221/26

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

 

dans la cause

 

ENTRE

 

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

 

partie demanderesse au principal,

partie défenderesse sur reconvention, comparant en personne,

 

ET

 

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

 

partie défenderesse au principal,

partie demanderesse par reconvention, comparant par Maître Philippe HOFFMANN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

 

________________________________________________________

 

FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 12 mars 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 20 avril 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.15.

 

Après une remise contradictoire à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 1er juin 2026, lors de laquelle PERSONNE1.) comparut en personne tandis que Maître Philippe HOFFMANN comparut pour la partie défenderesse.

 

La partie demanderesse fut entendue en ses explications et déclarations et le mandataire de la partie défenderesse fut entendu en ses moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

Par requête déposée le 12 mars 2026 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 2.300,- euros à titre d’arriérés de loyers et de frais de remise en état, après déduction de la garantie locative, avec les intérêts légaux à compter du jour de la demande en justice. Le requérant sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 150.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation de la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

 

A l’appui de sa demande, le requérant expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé en date du 28 janvier 2014, il a donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE3.) moyennant paiement d’un loyer mensuel actuel de 1.328,25 euros et d’une avance mensuelle sur charges de 190,- euros.

 

Il explique que la locataire a résilié le contrat de bail sans respecter les stipulations contractuelles et qu’en date du 9 août 2025 un compromis a été trouvé entre parties en vertu duquel le bail a été résilié d’un commun accord des parties avec effet au 30 septembre 2025.

 

Il soutient qu’il résulte de l’état des lieux de sortie contradictoire signé en date du 9 août 2025 que la locataire s’engage à payer les loyers jusqu’à la fin du mois de septembre 2025 et qu’elle prend en charge les frais de remise en état pour la réfection du lavabo dans la salle de bain, de deux vitrages dans la porte du salon ainsi que des dégâts d’eau sur le parquet du salon. Etant donné que la locataire a refusé de demander des devis pour lesdits dégâts à sa charge, le requérant affirme avoir sollicité lui-même des devis.

 

Il en conclut que malgré plusieurs rappels, la locataire reste redevable de la moitié du loyer du mois d’août 2025 ainsi que du loyer complet du mois de septembre 2025, pour un montant total de 1.663,61 euros.

 

Il fait en outre valoir que la garantie locative à hauteur de 2.700,- euros payée en début de bail ne permet pas de couvrir les arriérés de loyers ainsi que les frais de remise en état qu’il évalue au montant total de 3.400,- euros, de sorte qu’il demande à voir condamner la partie défenderesse à lui payer le montant de 2.300,- euros.

 

A l’audience des plaidoiries du 1er juin 2026, le requérant maintient ses demandes telles que formulées dans la requête. Il soutient qu’après avoir convenu d’une résiliation avec effet au 30 septembre 2025 et du fait que la locataire devait prendre en charge les frais de remise en état tels qu’actés dans l’état des lieux de sortie du 9 août 2025, elle a changé d’avis et n’a voulu prendre à sa charge que 30% des frais de remise en état du parquet. Par la suite, aucun accord n’aurait pu être trouvé entre parties. 

 

 

A l’appui de sa demande en paiement, il verse un devis de la société SOCIETE1.) pour le remplacement du vitrage de la porte du salon pour un montant de 1.076,35 euros TTC ainsi qu’une facture de la société SOCIETE2.) pour la remise en état du parquet et le remplacement du lavabo pour un montant de 3.091,83 euros TTC (en précisant que sur cette facture il prend à sa charge un montant de 200,- euros HTVA pour la fourniture et la pose d’une nouvelle chasse d’eau dans le WC).

 

PERSONNE2.) conteste en premier lieu la demande en paiement à titre d’arriérés de loyers jusqu’à la fin du mois de septembre 2025. Elle soutient que par lettre recommandée du 14 mai 2025, elle a valablement résilié le bail moyennant préavis de trois mois avec effet au 13 août 2025. Elle fait valoir que depuis la modification de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation par la loi du 24 juillet 2024, tout bail qui vient à expiration devient à un bail à durée déterminée, de sorte qu’il n’y a pas lieu de respecter l’échéance du bail pour le résilier valablement.

 

A titre subsidiaire, elle est d’avis que l’indication dans l’état des lieux de sortie « Mieterin ist einverstanden, die Miete bis Ende September zu bezahlen, auβer wenn die Renovierungsarbeiten Mitte September anfangen können » est une clause potestative simple dépendant de la seule volonté de la partie adverse. Le requérant ne verserait par ailleurs aucune preuve qu’il a sollicité des devis avant le mois de septembre.

 

La partie défenderesse accepte de prendre en charge les frais de remplacement du lavabo à hauteur de 400,- euros HTVA. Elle conteste cependant les frais relatifs au remplacement du vitrage de la porte du salon à défaut de facture versée en cause.

 

En ce qui concerne le dommage causé au parquet (« Schramme im Schalfzimmerparkett »), elle donne à considérer qu’elle a habité dans les lieux loués pendant onze années et elle refuse de devoir prendre à sa charge les frais de remise en état du parquet de tout l’appartement. Elle affirme avoir proposé de payer 600,- euros pour le dégât retenu dans l’état des lieux de sortie. Elle se demande encore pourquoi elle devrait supporter des frais relatifs à l’enlèvement des plinthes et au ponçage.

 

Elle précise en outre que l’état général de l’appartement a été qualifié de « gut », de sorte qu’elle ne devrait pas supporter de quelconques frais de remise en état.

 

A titre reconventionnel, elle sollicite le remboursement de la garantie locative à hauteur de 2.700,- euros. Elle réclame par ailleurs l’allocation d’une indemnité de procédure de 750,- euros.

 

PERSONNE1.) soutient que les nouvelles dispositions légales introduites par la loi du 24 juillet 2024 ne sont pas applicables aux baux en cours, de sorte que le bail n’a pas été valablement résilié avec effet au 13 août 2025 et qu’il aurait en principe encore dû courir jusqu’au 31 janvier 2026. Il donne encore à considérer qu’elle n’a pas notifié la résiliation du bail par courrier recommandé, mais par simple courrier électronique.

 

 

 

Motifs de la décision

 

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

 

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail écrit ayant pris effet le 1er février 2014, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE3.) moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 1.150,- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 200,- euros.

 

Aux termes du contrat, le bail a été conclu pour une période initiale d’une année, reconductible d’année en année par tacite reconduction, sauf résiliation par une des parties moyennant lettre recommandée trois mois avant l’expiration de la prochaine échéance.

 

La résiliation du bail et la demande en paiement à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

 

Par lettre de résiliation datée du 14 mai 2025, envoyée par courrier électronique le même jour, PERSONNE2.) a informé PERSONNE1.) qu’elle entend résilier le bail avec effet au 13 août 2025, en respectant le délai de préavis de trois mois.

 

Les parties sont en litige quant à la validité de cette résiliation.

 

PERSONNE1.) estime qu’en application des stipulations du contrat, le bail ne peut être résilié qu’en respectant le délai de préavis de trois mois avant l’échéance du bail tandis que PERSONNE2.) est d’avis qu’en vertu de l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation tout bail qui vient à expiration est prorogé à durée indéterminée, de sorte que la résiliation peut valablement intervenir sans respecter l’échéance du bail.

 

Le tribunal se doit de noter que l’article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation tel invoqué par la partie défenderesse résulte d’une modification qui a été apportée par la loi du 23 juillet 2024 portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du code civil.

 

Etant donné que la loi du 23 juillet 2024 est entrée en vigueur après la signature du contrat de bail et qu’elle ne prévoit pas de disposition dérogatoire quant à l’entrée en vigueur pour l’article 12, il y a lieu de retenir que l’ancienne version de l’article 12 est applicable au présent litige.

 

L’article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation tel qu’applicable au bail conclu entre parties se lit comme suit :

« Tout contrat de bail visé par la présente loi, (…) qui vient à cesser pour n’importe quelle cause, est prorogé à moins que (…) »

 

Contrairement aux affirmations de la partie défenderesse, le bail ne s’est pas prorogé à durée indéterminée après l’expiration de la première année.

 

Il s’ensuit qu’en donnant congé par courrier du 14 mai 2025, la locataire n’a pas respecté un délai de trois mois avant l’échéance du bail, de sorte que le bail a en principe été prorogé pour une nouvelle période d’une année jusqu’au 31 janvier 2026.

 

Etant donné que PERSONNE2.) ne tire pas de conclusion juridique de son affirmation que la mention sur l’état des lieux de sortie que « Mieterin ist einverstanden, die Miete bis Ende September zu bezahlen, auβer wenn die Renovierungsarbeiten Mitte September anfangen können » est une clause potestative simple dépendant de la seule volonté de la partie adverse, il n’y a pas lieu d’analyser ce moyen.

 

En tout état de cause, le tribunal note que PERSONNE1.) verse des devis datés du mois d’août 2025, de sorte que contrairement aux affirmations de la partie adverse, il a entrepris des démarches pour faire avancer les travaux de remise en état dès la signature de l’état des lieux de sortie.

 

Compte tenu des éléments du dossier, PERSONNE1.) est partant fondé à réclamer les loyers et avances sur charges jusqu’à la fin du mois de septembre 2025.

 

La demande en paiement, non autrement contestée quant à son quantum, est partant à déclarer fondée pour le montant réclamé de 1.663,61 euros.

 

La demande en paiement à titre de frais de remise en état

 

PERSONNE1.) demande à voir condamner PERSONNE2.) à prendre à sa charge les frais de remise en état qu’il évalue au montant de 3.400,- euros.

 

PERSONNE2.) n’accepte que le montant de 400,- euros HTVA à titre de frais de remplacement d’un lavabo et elle conteste la demande pour le surplus tant en son principe qu’en son quantum.

 

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver, sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

 

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

 

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (Trib. Lux. 5 février 1987, rôle no 35323).

 

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.

 

Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou dans le chef de ceux dont il est responsable (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 344).

 

Le preneur ne doit, en effet, supporter les conséquences de l’usage normal de la chose, de son usure, de sa vétusté même s’il en découle certaines détériorations, car il est manifeste que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une certaine mesure.

 

En usant du bien en tant que bon père de famille, il n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure; tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (Trib. Lux. 27 mars 2012, B.I.J. n°8/2012).

 

Il appartient dès lors dans un premier temps au propriétaire d’établir les dégâts par lui allégués.

 

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) verse l’état des lieux de sortie du 9 août 2025 ainsi qu’un devis de la société SOCIETE1.) du 28 août 2025 et une facture de la société SOCIETE2.) du 28 octobre 2025.

 

Il résulte de l’état des lieux de sortie contradictoire signé en date du 9 août 2025 que les parties ont noté ce qui suit :

 

« Observations :

Eingang : kleine Delle in Haustür, Löcher neben Internet Anschluss, Loch in Fussleiste bei Küche

Wohnzimmer : 2 Risse in Scheiben von Tür, 2 Fussleisten haben sich etwas gelöst, Wasserschaden in Parkett

Küche: Fettfleck in Stein (Boden)

Bad: mehrere Risse und Loch im Waschbecken

Schlafzimmer: Schramme von ca 20 cm im Parkett

 

Etat général:

Gut

 

Travaux à être effectués au frais du locataire :

Die Mieterin nimmt Kontakt auf mit der Versicherung hinsichtlich Parkett im Wohnz., Risse im Waschbecken und in Scheiben von Wohnzimmertür. Sollte die Versicherung die Reparaturkosten ablehnen, kommt die Mieterin für die Schäden auf.

Schramme im Schlafzimmerparkett. »

 

La facture de la société SOCIETE2.) du 28 octobre 2025 pour un montant total de 3.091,83 euros TTC a trait aux travaux suivants :

 

-          Installation du chantier, protection du chantier et de la zone du travail, nettoyage du chantier régulièrement pour un prix HTVA de 485,- euros,

-          Enlèvement des plinthes dans le salon et recyclage pour un montant HTVA de 125,- euros,

-          Ponçage du sol en plusieurs passes en différents grain du papier de ponçage pour un montant HTVA de 1.432,59 euros,

-          Fourniture et pose d’un nouveau lavabo suspendu blanc en céramique de 60 cm y compris matériel de pose pour un montant HTVA de 400,- euros,

-          Fourniture et pose d’une nouvelle chasse d’eau dans le WC séparé – Geberit en blanc pour un montant HTVA de 200,- euros.

 

PERSONNE1.) explique qu’il ne réclame pas les frais de renouvellement de la chasse d’eau.

 

Tel qu’indiqué ci-avant, PERSONNE2.) ne conteste pas le montant de 400,- euros HTVA, soit 468,- euros TTC à titre de frais de remplacement du lavabo.

 

En ce qui concerne les autres travaux repris dans la facture, PERSONNE1.) explique qu’il s’agit des frais relatifs à la remise en état du parquet.

 

Aux termes de l’état des lieux de sortie, PERSONNE2.) a reconnu devoir prendre à sa charge les frais de réparation des dégâts du parquet dans le salon et la chambre à coucher.

 

Or, le tribunal se doit de noter qu’il ne résulte pas des éléments du dossier quelle était l’ampleur des dégâts causés au niveau du parquet et à quel endroit ils étaient situées. PERSONNE1.) ne verse en effet aucune photo qui permettrait de retenir qu’il était effectivement requis de procéder au ponçage de l’ensemble du parquet de l’appartement et que pour ce faire, l’enlèvement des plinthes était requis.

 

Compte tenu des éléments du dossier, le tribunal décide de fixer ex aequo et bono les frais de remise en état du parquet à charge de la locataire au montant de 600,- euros qu’elle a par ailleurs offert de payer.

 

Tout en ne contestant pas avoir causé des fissures dans les vitrages de la porte du salon, PERSONNE2.) refuse de prendre en charge le montant de 1.076,35 euros résultant du devis de la société SOCIETE1.) du 28 août 2025 au motif qu’il ne s’agit pas d’une facture.

 

Le tribunal se doit de noter que le droit à indemnité du bailleur naît dès le départ du preneur si ce dernier n’a pas effectué les réparations nécessaires avant cette date. C’est le coût des réparations nécessaires qui est dû. Le preneur ne pourrait subordonner l’indemnisation des dégâts locatifs qui lui sont imputables à l’exécution effective des travaux de réparation par le bailleur. La réparation des dégâts locatifs est due même si le locataire ultérieur prend envers le bailleur l’engagement de remettre les lieux en état. Les dégâts locatifs doivent en effet être estimés au moment de la restitution du bien. Si le juge doit évaluer, au moment où il statue, le montant de l’indemnité qu’il alloue en raison de dégâts locatifs, il ne peut tenir compte, dans cette évaluation, des événements postérieurs aux manquements du locataire et étrangers à ceux-ci et au dommage en lui-même, qui auraient amélioré ou aggravé la situation du bailleur, tels que la revente de l’immeuble (Y. Merchiers, Le bail en général, n° 287, p. 227).

 

Le moyen avancé par PERSONNE2.) n’est partant pas fondé et il y a lieu de retenir qu’elle est tenue de prendre à sa charge les frais de remise en état du vitrage évalué au montant de 1.076,35 euros TTC.

 

Compte tenu des développements qui précèdent, la demande en paiement de PERSONNE1.) à titre de frais de remise en état est fondée pour le montant total de (468 + 600 + 1.076,35 =) 2.144,35 euros.

 

La demande reconventionnelle en remboursement de la garantie locative

 

Il n’est pas contesté que PERSONNE1.) détient le montant de 2.700,- euros que PERSONNE2.) a payé en début de bail à titre de garantie locative.

 

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P31 n° 2/2001, n° 65).

 

Etant donné que la présente affaire met fin au litige entre parties, la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) est à déclarer fondée.

 

* * *

 

En l’occurrence, la créance du bailleur à hauteur du montant total de (1.663,61 + 2.144,35 =) 3.807,96 euros dépasse le montant de la garantie locative, de sorte qu’il convient d’ordonner la compensation de la garantie locative avec la créance du bailleur.

 

En opérant cette compensation, PERSONNE2.) est à condamner à payer à PERSONNE1.) le montant de (3.807,96 – 2.700 =) 1.107,96 euros avec les intérêts légaux à compter du 12 mars 2026, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

 

Les demandes accessoires

 

En ce qui concerne les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de procédure, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

 

Aucune des parties ne justifiant de l’iniquité requise, il convient de débouter les deux parties de leurs demandes formulées sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

 

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

 

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

Le requérant ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

 

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

 

PAR CES MOTIFS :

 

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

 

dit la demande en paiement de PERSONNE1.) fondée à concurrence de 3.807,96 euros, déboute pour le surplus,

 

dit la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) fondée pour le montant de 2.700,- euros,

 

après compensation, condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 1.107,96 euros avec les intérêts légaux à partir du 12 mars 2026, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

 

dit non fondées les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de procédure sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

 

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

 

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

 

 

Michèle HANSEN                   Lex REUTER