Rép. no. 2540/26

Dossier no. L-BAIL-954/25

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

 

dans la cause

 

ENTRE

 

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

 

partie demanderesse au principal,

partie défenderesse sur reconvention, comparant en personne,

 

ET

 

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

 

partie défenderesse au principal,

partie demanderesse par reconvention, comparant par Maître Joëlle CHRISTEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

 

________________________________________________________

 

FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 31 octobre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 8 décembre 2025 à 15.00 heures, salle JP.0.15.

 

Après trois remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 8 juin 2026, lors de laquelle PERSONNE1.) comparut en personne tandis que Maître Joëlle CHRISTEN se présenta pour la partie défenderesse.

 

Les parties furent entendues en leurs moyens et conclusions, respectivement en leurs explications et déclarations.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

Par requête déposée le 31 octobre 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater que la retenue de garantie opérée par la partie défenderesse est abusive et sans fondement juridique et pour l’entendre condamner à lui restituer la totalité de la garantie locative à hauteur de 4.050,- euros, sous déduction du montant déjà versé de 1.388,74 euros, soit un solde de 2.661,26 euros avec les intérêts de retard à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à solde. Elle demande à voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance et à la voir condamner à communiquer tout document justificatif relatif à la retenue de garantie.

 

A l’appui de sa demande, la requérante expose que lors de la signature du contrat de location concernant un logement sis à L-ADRESSE3.), elle a constitué, sous forme de garantie bancaire, une garantie locative à hauteur de 4.050,- euros et que par la suite, cette garantie bancaire a été remplacée par une garantie en espèces du même montant.

 

Elle explique avoir quitté les lieux loués le 31 août 2025 et que l’état des lieux de sortie a été réalisé le lundi 1er septembre 2025.

 

Elle fait valoir qu’en date du 5 juillet 2025, elle a procédé à la réparation complète de la porte d'entrée par la société SOCIETE1.) et que la facture, portant sur un montant de 268,63 euros, établie au nom de son ancien co-occupant PERSONNE3.), a été réglé par ce dernier.

 

Lors de cette intervention, le technicien aurait constaté que la porte elle-même était intacte et que le cadre présentait seulement une légère dégradation superficielle au niveau de la gâche, sans atteinte structurelle. Seul le mécanisme de serrure (serrure et gâche) aurait été endommagé et aurait fait l'objet d'une réparation ciblée, suffisante pour rétablir pleinement le fonctionnement et la sécurité de la porte. Elle affirme qu’après la réparation, la porte a parfaitement fonctionné jusqu'à son départ le 31 août 2025, sans aucun problème de sécurité ni de verrouillage.

 

Elle soutient que la bailleresse a elle-même a reconnu, par message du 12 juillet 2024, que la porte réparée était « parfaitement sécurisée » et que ce n’est qu’après la fin du bail, sans aucun incident supplémentaire signalé, qu’elle a procédé de sa propre initiative au remplacement intégral de la porte, alors que celle-ci était déjà réparée et fonctionnelle. Elle aurait ensuite tenté d'imputer la totalité du coût de ce remplacement postérieur, à savoir le montant de 2.711,26 euros sur la caution locative, ce qui constituerait une pratique manifestement abusive et injustifiée.

 

La requérante explique que dès l'origine, elle a exprimé le souhait de remplacer entièrement la porte, mais que comme le technicien de la société SOCIETE1.) lui a indiqué qu'un remplacement complet n'était pas nécessaire, elle a fait les réparations, conformément au diagnostic technique de ce dernier, rendant la porte entièrement fonctionnelle et sécurisée.

 

Elle fait valoir que par courriel du 1er septembre 2025 adressé à la partie défenderesse, elle a formellement contesté toute retenue sur la caution au titre du remplacement intégral de la porte, en rappelant les dispositions légales applicables et en mettant la défenderesse en demeure de restituer la caution conformément à la loi. Elle soutient que la bailleresse ne lui a restitué qu’un montant de 1.388,74 euros, de sorte qu’elle réclame le solde de la caution de 2.661,26 euros.

 

Elle estime que les dégâts à la porte ne dépassent pas l’usure normale et que les dégradations réparées ne justifient pas une retenue intégrale de la caution. La conduite de la bailleresse constituerait un enrichissement sans cause et une rétention abusive de fonds. Aucun préjudice certain et justifié ne serait établi. Elle donne encore à considérer que, conformément au principe de proportionnalité reconnu par la jurisprudence luxembourgeoise, le bailleur est tenu de limiter les coûts de réparation aux mesures strictement nécessaires pour rétablir la fonctionnalité de l'équipement, même lorsque la réparation incombe au locataire. Le remplacement complet ne saurait être justifié dès lors qu'une réparation partielle, effective et suffisante a permis de restaurer l'usage normal de la porte.

 

Elle soutient qu’en l'espèce, le remplacement intégral effectué après le départ de la locataire ne constituait pas une réparation nécessaire, mais une amélioration personnelle décidée unilatéralement par la bailleresse qui devrait rester à sa charge exclusive.

 

A l’audience des plaidoiries du 8 juin 2026, la requérante montre, avec l’accord de la partie défenderesses deux vidéos, l’une effectuée en présence du technicien qui était en train de réparer la porte et l’autre effectuée le jour de l’état des lieux de sortie.

 

Elle soutient que le fait que suite à la réparation, il y a des couleurs différentes sur la porte et le chambranle est une question purement esthétique, qui ne justifie pas le remplacement intégral de la porte alors que cette dernière se ferme correctement et assure la sécurité du logement.

 

PERSONNE2.) conteste la demande adverse tant en son principe qu’en son quantum. Elle réclame, à titre reconventionnel, le montant de 2.711,26 euros à titre de frais de remplacement de la porte, qu’elle entendait déduire de la caution, ainsi qu’une indemnité de procédure de 1.000,- euros.

 

Elle explique que pendant la durée de la location, il y a eu deux incidents concernant la porte, le premier en avril/mai 2025 (selon les indications de la locataire) et le deuxième au mois de juin 2025.

 

Elle fait valoir qu’il résulte du contrat de bail signé en date du 3 mai 2022 que les lieux ont été loués dans un bon état et que l’état des lieux d’entrée indique également que les lieux se trouvaient dans un bon état lors de la remise des clés en date du 5 mai 2022. Le bon état des lieux serait encore confirmé par l’attestation de l’Administration communale du 25 novembre 2025 qui louait les lieux auparavant.

 

Elle indique que l’état des lieux de sortie a été réalisé en deux journées, le 29 août 2025 et le 1er septembre 2025 et qu’il indique que la porte d’entrée ne se trouvait plus dans le même état qu’à l’entrée et que le devis pour une nouvelle porte s’élève au montant de 2.711,26 euros.

 

Elle ne conteste pas que suite aux dégradations causées par les locataires, ces derniers ont pris en charge des frais de réparation de la porte, mais elle fait valoir qu’il ne s’agit que de travaux de bricolage et que la porte ne se trouve plus dans un bon état. Elle estime qu’il n’est pas pertinent que la porte est toujours fonctionnelle et elle conteste avoir reconnu que ces réparations étaient suffisantes.

 

La partie défenderesse soutient que l’obligation de restituer les lieux dans le même état est une obligation de résultat et qu’en l’occurrence, l’état de la porte à la sortie des locataires ne saurait être qualifié d’usure normale.

 

Elle donne à considérer que la porte a été forcée à deux reprises et qu’elle n’a pas pu relouer l’appartement avec la porte telle qu’elle avait été provisoirement réparée.

 

Elle explique encore qu’elle a sollicité deux devis pour le remplacement de la porte et que même si elle a choisi de remplacer la porte par une porte plus sécurisée et plus chère, elle ne réclame que le montant du devis moins cher pour une porte similaire que celle qui a été abîmée.

 

Elle indique qu’il résulte de l’enregistrement vidéo montré par la requérante à l’audience que la porte a été fortement endommagée.

 

A titre subsidiaire, elle formule une offre de preuve par témoins aux termes de laquelle elle entend prouver les faits suivants :

« que la porte d’entrée de l’appartement loué par Madame PERSONNE1.) sis à ADRESSE3.) était dans un bon état au moment de l’entrée dans les lieux de la locataire en date du 5.5.2023 ;

qu’à la sortie des lieux en date du 29.08.2025 respectivement en date du 01.09.2025, la porte endommagée par les locataires ne fut pas remise par eux en pristin état ;

que les photos versées en cause par la dame PERSONNE1.) reflètent l’état de la porte à la sortie des lieux des locataires PERSONNE4.) ;

que l’endommagement de la porte fut tel qu’elle a dû être remplacée. » 

 

PERSONNE1.) réplique qu’en début de bail, la porte avait déjà des traces de réparation, qu’elle n’était pas droite et qu’elle a dû être réparée avant le début du bail. Elle explique qu’il s’agissait d’une porte très fragile ce qui explique qu’elle s’est cassée avec un seul coup de pied. Elle soutient qu’au mois de mars 2025, elle avait oublié les clés à l’intérieur de l’appartement et qu’elle a ouvert la serrure de la porte avec une carte.

 

Motifs de la décision

 

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

 

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du 3 mai 2023, ayant pris effet le 5 mai 2023, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un appartement meublé sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.350,- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 250,- euros.

 

Suivant avenant du 1er novembre 2023 audit contrat de bail, PERSONNE2.) a donné son accord que PERSONNE3.), compagnon de PERSONNE1.), puisse établir sa résidence principale dans les lieux loués.

 

Ledit contrat de bail a pris fin en date du 31 août 2025 et les clés ont été restituées en date du 1er septembre 2025. L’état des lieux de sortie a été commencé en date du 29 août 2025 et finalisé en date du 1er septembre 2025.

 

Les demandes principales respectives des parties

 

Il n’est pas contesté que conformément aux stipulations contractuelles, PERSONNE1.) a fourni à PERSONNE2.) une garantie locative à hauteur de 4.050,- euros.

 

PERSONNE2.) a restitué à PERSONNE1.) le montant de 1.388,74 euros et elle a retenu le solde de 2.711,26 euros pour couvrir les frais de réparation de la porte d’entrée.

 

Le tribunal rappelle que la garantie locative n’est remboursable, ou sujette à restitution, qu’après l’expiration du bail : le preneur ne peut en réclamer la remise aussi longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations couvertes par cette garantie, le plus souvent, toutes celles que le contrat et la loi lui imposent : il doit restituer le bien, réparer les éventuels dégâts locatifs ou en payer le coût. Il ne peut en cours de bail imposer des compensations s’il omet d’exécuter l’une de ses obligations. N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur exerce sur elle le droit de rétention et n’est tenu de remettre le solde revenant au preneur qu’au moment où la rétention n’a plus de raison d’être (Les Novelles, Le louage de choses, p. 441 et 442 sub n°1165b et s.).

 

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, n°65).

 

Il convient dès lors d’analyser en premier lieu si les frais de remplacement de la porte d’entrée doivent être pris en charge par la locataire.

 

Il résulte du contrat de bail signé entre parties que « Le locataire déclare connaître parfaitement les lieux pris en location et les avoir loués dans un bon état et entièrement repeints (conforme à la description faite dans l’état des lieux annexé au contrat de bail. ». L’état des lieux d’entrée dressé le 5 mai 2023 renseigne, mis à part quelques usures normales, que les lieux loués se trouvaient en bon état.

 

En ce qui concerne plus particulièrement la porte d’entrée, il est indiqué qu’elle se trouvait en bon état.

 

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver, sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

 

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

 

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (Trib. Lux. 5 février 1987, rôle no 35323).

 

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

 

Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.

 

Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou dans le chef de ceux dont il est responsable (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 344).

 

Le preneur ne doit, en effet, supporter les conséquences de l’usage normal de la chose, de son usure, de sa vétusté même s’il en découle certaines détériorations, car il est manifeste que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une certaine mesure.

 

En usant du bien en tant que bon père de famille, il n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure; tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (Trib. Lux. 27 mars 2012, B.I.J. n°8/2012).

 

Il appartient dès lors dans un premier temps au propriétaire d’établir les dégâts par lui allégués.

 

Le tribunal rappelle encore que le droit à indemnité du bailleur naît dès le départ du preneur si ce dernier n’a pas effectué les réparations nécessaires avant cette date. C’est le coût des réparations nécessaires qui est dû. Le preneur ne pourrait subordonner l’indemnisation des dégâts locatifs qui lui sont imputables à l’exécution effective des travaux de réparation par le bailleur. La réparation des dégâts locatifs est due même si le locataire ultérieur prend envers le bailleur l’engagement de remettre les lieux en état. Les dégâts locatifs doivent en effet être estimés au moment de la restitution du bien. Si le juge doit évaluer, au moment où il statue, le montant de l’indemnité qu’il alloue en raison de dégâts locatifs, il ne peut tenir compte, dans cette évaluation, des événements postérieurs aux manquements du locataire et étrangers à ceux-ci et au dommage en lui-même, qui auraient amélioré ou aggravé la situation du bailleur, tels que la revente de l’immeuble (Y. Merchiers, Le bail en général, n° 287, p. 227).

 

En l’occurrence, la bailleresse demande à se voir rembourser le montant de 2.711,26 euros résultant d’un devis de la société SOCIETE2.) du 17 septembre 2025.

 

PERSONNE1.) conteste cette demande tant en son principe qu’en son quantum.

 

Il résulte des explications fournies ainsi que des pièces versées au dossier qu’il y a eu deux incidents relatifs à la porte d’entrée de l’appartement loué par PERSONNE1.) pendant la période de location. Elle a en effet expliqué à l’audience qu’au mois de mars 2025, elle a été contrainte de forcer la serrure de la porte parce qu’elle avait laissé les clés à l’intérieur de l’appartement. Aucun dégât n’aurait cependant été causé.

 

Ensuite, en date du 30 juin 2025, PERSONNE1.) a porté plainte auprès de la police contre son ex-compagnon PERSONNE5.) qui avait cassé la porte d’entrée de l’appartement en la poussant fortement.

 

Le 5 juillet 2027, la société SOCIETE2.) est intervenue pour réparer la porte. Il est constant en cause que la facture de cette réparation à hauteur de 268,63 euros a été prise en charge par PERSONNE5.).

 

L’état des lieux de sortie indique que « porte d’entrée : chambranle cassée et réparé mais non identique à l’état des lieux d’entrée » et « porte entrée appartement a été forcée par les locataires, une réparation a été effectuée avec de la colle à bois mais l’état complet de la porte et du chambranle n’est plus identique que à l’entrée des locataires. Montant du devis pour une nouvelle porte identique = 2.711,26 € ».

 

Les photos annexées à l’état des lieux de sortie montrent effectivement que la serrure dans le chambranle de la porte a été réparée avec de la colle noire et que les dégâts sont encore fortement visibles.

 

Le tribunal note qu’il importe peu que la porte soit encore fonctionnelle et sécurisée, du moment qu’elle présente d’importants dégâts qui n’existaient pas en début de bail.

 

Contrairement aux affirmations de PERSONNE1.), les dégâts dépassent en l’espèce largement l’usure normale.

 

Il ne saurait par ailleurs été retenu qu’PERSONNE2.) avait accepté cette réparation provisoire alors que dans son message du 12 juillet 2025 adressé à PERSONNE1.), elle a écrit « En ce qui concerne la porte d’entrée, je trouve très bien que ce soit réparé provisoirement de façon que pour le moment, personne ne peut plus entrer tout simplement. Bien-sûr un cadre collé n’est pas acceptable à la longue. Voilà pourquoi nous avons demandé à la même société de remplacer le cadre de la porte. Le monsieur aurait déjà dû passer pour prendre les mesures pour faire un devis. Est-ce qu’il est déjà passé ? Car ça durera +- 6 semaines pour commander et remplacer une porte. »

 

Au vu de la rédaction de ce message, il était clair pour la bailleresse que la réparation effectuée par la locataire n’était que provisoire, qu’elle n’acceptait pas cet état de la porte et qu’il fallait en commander une nouvelle.

 

Compte tenu de ces considérations, il y a lieu de retenir que PERSONNE1.) est tenue de prendre à sa charge les frais de réparation de la porte qui a été endommagée pendant de la période de location.

 

La demande reconventionnelle d’PERSONNE2.) est partant à déclarer fondée pour le montant réclamé de 2.711,26 euros tandis qu’il y a lieu de débouter PERSONNE1.) de sa demande en remboursement de la garantie locative.

 

Les demandes accessoires

 

En ce qui concerne la demande en allocation d’une indemnité de procédure d’PERSONNE2.), le tribunal note que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

 

Compte tenu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à charge d’PERSONNE2.) l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de déclarer sa demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 350.- euros.

 

En application de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

 

PAR CES MOTIFS :

 

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

 

dit la demande reconventionnelle d’PERSONNE2.) fondée pour le montant de 2.711,26 euros,

 

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 2.711,26 euros,

 

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en remboursement de la garantie locative, partant en déboute,

 

dit la demande d’PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 350.- euros,

 

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 350.- euros sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

 

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

 

 

Michèle HANSEN                   Lex REUTER