Rép. no. 2541/26

Dossier no. L-BAIL-48/26

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

 

dans la cause

 

ENTRE

 

PERSONNE1.), demeurant à B-ADRESSE1.),

 

partie demanderesse, comparant par Maître Isaline DELANGE, avocat, en remplacement de Maître Mario DI STEFANO, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

 

ET

 

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

 

partie défenderesse, ne comparant pas à l’audience du 8 juin 2026.

 

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FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 26 janvier 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 16 février 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.15.

 

Après deux remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 8 juin 2026, lors de laquelle Maître Isaline DELANGE se présenta pour la partie demanderesse tandis que la partie défenderesse fit défaut.

 

Le mandataire de la partie demanderesse fut entendu en ses moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

 

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

Par requête déposée le 26 janvier 2026 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 16.157,16 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges.

 

A l’appui de sa demande, le requérant expose qu’il a repris le bail que son père avait conclu avec le défendeur concernant un bien immobilier sis à L-ADRESSE3.). Il soutient que depuis plusieurs mois, le défendeur ne donne plus de nouvelles et accuse des arriérés de retard. Plusieurs démarches amiables de prises de contact par téléphone et au lieu de travail seraient restées vaines. Face à l’absence totale de réaction, le requérant explique avoir envoyé deux lettres recommandées de sommation en date du 14 novembre 2025 et du 22 décembre 2025 qui sont également restées sans réponse.

 

A l’audience des plaidoiries du 8 juin 2026, le requérant demande acte qu’il formule les demandes suivantes qu’il qualifie d’additionnelles :

 

« Dire la présente demande recevable en la forme,

 

Au fond, la dire justifiée,

 

Prononcer la résolution, sinon la résiliation judiciaire du Contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur PERSONNE2.) en raison du non-paiement du loyer et des provisions de charges ;

 

Condamner Monsieur PERSONNE2.) à déguerpir des Lieux Loués avec tous ceux qui les occupent de son chef, au plus tard un mois après la notification du jugement à intervenir ;

 

Au besoin, autoriser d'ores et déjà Monsieur PERSONNE1.) à faire expulser Monsieur PERSONNE2.) des Lieux Loués par la force publique et à mettre ses meubles et effets et ceux des personnes occupant les Lieux Loués dans son chef sur le carreau, dans la forme légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

 

Condamner Monsieur PERSONNE2.) à payer à Monsieur PERSONNE1.) un montant de 24.582,16 € au titre de loyers, de provisions de charges et de régularisations de charges dus, à majorer des intérêts légaux à dater de l'introduction de la présente demande en justice jusqu'à complet paiement;

 

Condamner Monsieur PERSONNE2.) à payer à Monsieur PERSONNE1.) à partir du jugement a intervenir sinon à partir de toute autre date à déterminer par le Tribunal de ce siège et jusqu'au déguerpissement effectif des Lieux Loués par Monsieur PERSONNE2.) une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1,975 € ;

 

Réserver encore à Monsieur PERSONNE1.) le droit de réclamer à Monsieur PERSONNE2.), tous dommages-intérêts, en réparation des éventuels dégâts affectant les Lieux Loués qui seraient constatés par Monsieur PERSONNE1.), lors de l'état des lieux de sortie ;

 

Condamner Monsieur PERSONNE2.) à payer à Monsieur PERSONNE1.) la somme de 2.000 € à titre des frais et honoraires d'avocat exposés par lui en raison du comportement de Monsieur PERSONNE2.) ayant mené au présent litige ;

 

Condamner Monsieur PERSONNE2.) à payer, à Monsieur PERSONNE1.), le montant de 3.000 € sur la base de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile, étant donné qu'il serait manifestement inéquitable de laisser tous les frais (frais de déplacements, frais de téléphone, frais postaux, frais de photocopies, frais de télécopies etc.) non compris dans les frais et dépens de l'instance à la seule charge de Monsieur PERSONNE1.) qui a dû les engager uniquement en raison de l'attitude déloyale de Monsieur PERSONNE2.);

 

Condamner Monsieur PERSONNE2.) aux entiers frais et dépens de l'instance, sur la base de l'article 238 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

 

Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant opposition ou appel, sans caution, sur minute et avant enregistrement. »

 

Questionné quant à la recevabilité des demandes formulées à l’audience, le requérant fait plaider qu’aux termes de la requête il a indiqué que « La présente requête a pour objet le recouvrement des loyers impayés et la reconnaissance des mes droits en tant que bailleur. » Il en conclut que toutes les demandes formulées à l’audience sont implicitement comprises dans la requête initiale.

 

Bien que régulièrement convoqué, PERSONNE2.) n’a comparu ni en personne ni par mandataire à l’audience publique du 8 juin 2026.

 

Suite à la convocation à la première audience du 16 février 2026, PERSONNE2.) avait adressé une demande de remise au tribunal pour raisons médicales. Par la suite, il n’a plus comparu, ni ne s’est fait représenter pour faire valoir ses moyens de défense. Il est partant établi qu’il a été touché à personne, de sorte qu’il y a lieu de statuer par un jugement réputé contradictoire à son encontre conformément aux dispositions de l’article 79 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile.

 

En vertu de l’article 78 du nouveau code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La non-comparution du défendeur n’est pas, à elle seule, un motif suffisant pour le condamner. Le juge doit examiner les moyens allégués par le demandeur et ce n’est que si ceux-ci lui paraissent bien fondés qu’il doit prononcer la condamnation du défendeur.

 

 

 

Motifs de la décision

 

-          Quant à la recevabilité des demandes formulées à l’audience

 

L’article 53 du nouveau code de procédure civile dispose que « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. »

 

L’acte introductif d’instance, donc en l’occurrence la requête déposée au greffe en date du 24 février 2016, délimite l’étendue du litige en déterminant ses trois éléments constitutifs, à savoir : les parties, l’objet et la cause.

 

Toute demande qui diffère de la demande introductive d’instance par un de ces trois éléments est nouvelle (cf. Cour 13 juin 2012, n°36.356 du rôle).

 

Est nouvelle toute demande saisissant le juge d’une prétention non exprimée dans le cadre de l’acte introductif d’instance.

 

L’objet en tant qu’avantage que poursuit le demandeur doit être énoncé dans l’exploit introductif d’instance. Le défendeur doit savoir exactement, afin qu’il puisse prendre position, ce qu’on lui réclame.

 

Force est de constater qu’aux termes de la requête introductive d’instance, le requérant ne formule qu’une seule demande concrète, à savoir la demande en paiement du locataire aux arriérés de loyers et de charges s’élevant à ce moment au montant total de 16.157,16 euros.

 

Contrairement aux plaidoiries à la barre, le tribunal retient que la formulation « reconnaissance de mes droits en tant que bailleur » est trop vague pour englober toutes les autres demandes formulées à l’audience en ce qu’il n’en ressort pas à quels droits spécifiques il est fait référence.

 

Cette clause ne saurait ainsi remédier à une indication inexacte de l’objet des demandes.

 

Si l’irrecevabilité des demandes nouvelles est d’un intérêt privé et ne peut normalement pas être soulevée d’office par les tribunaux, il en est autrement en cas de défaut. En pareil cas, le défendeur a seulement connaissance de ce qui est demandé dans l’acte introductif d’instance et il y aurait méconnaissance du contrat judiciaire et violation des droits de la défense si la demande nouvelle était déclarée recevable. La juridiction saisie doit donc écarter d’office la demande nouvelle présentée en cours d’instance (Cour, 8 mai 1979, Pas. 24, p. 336).

 

Il en suit que mis à part l’augmentation de la demande en paiement à titre d’arriérés de loyers et de charges, qui est à qualifier de demande additionnelle, toutes les autres demandes formulées à l’audience constituent des demandes nouvelles par leur objet que le requérant n’est pas recevable à former en l’absence du défendeur.

 

Pour le surplus, la requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

 

-          Quant au fond

 

Il résulte des pièces versées au dossier et des explications fournies à l’audience que suivant contrat de bail signé en date du 16 octobre 2019, ayant pris effet le 1er novembre 2019, PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.700,- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 275,- euros.

 

Aux termes d’un avenant signé en date du 12 avril 2023, le fils du bailleur initial, PERSONNE1.) a repris le prédit contrat de bail.

 

Au dernier stade des plaidoiries, le requérant verse un décompte actualisé et il réclame la somme de 24.852,16 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges jusqu’au mois de juin 2026 inclus ainsi qu’à titre de régularisation des charges des années 2023/2024 et 2024/2025.

 

Tel qu’il a été retenu ci-avant, l’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la demande initiale est recevable.

 

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix du bail aux termes convenus.

 

Au vu des explications fournies à l’audience et des pièces versées au dossier, il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que formulée par le requérant pour le montant total de 24.852,16 euros.

 

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

 

PAR CES MOTIFS :

 

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement à l’égard de PERSONNE1.), par jugement réputé contradictoire à l’égard de PERSONNE2.) et en premier ressort,

 

reçoit la demande initiale en la pure forme,

 

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de ses demandes formulées à l’audience,

 

les déclare irrecevables, mis à part l’augmentation de la demande en paiement à titre d’arriérés de loyers et de charges,

 

dit la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers et de charges fondée à hauteur de 24.582,16 euros,

 

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 24.582,16 euros,

 

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

 

 

Michèle HANSEN                   Lex REUTER