Rép. no. 2544/26

Dossier no. L-BAIL-1019/25

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

 

dans la cause

 

ENTRE

 

1.  PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

 

2. PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

 

parties demanderesses au principal,

parties défenderesses sur reconvention, comparant par PERSONNE1.),

 

ET

 

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de commerce et des Sociétés sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

 

partie défenderesse au principal,

partie demanderesse par reconvention, comparant par Maître Sara SORGON, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Lars GOSLINGS, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg.

________________________________________________________

 

FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 21 novembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 5 janvier 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.15.

 

Après trois remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 1er juin 2026, lors de laquelle PERSONNE1.) se présenta pour les parties demanderesses tandis que Maître Sara SORGON se présenta pour la partie défenderesse.

 

PERSONNE1.) fut entendu en ses explications et déclarations et le mandataire de la partie défenderesse fut entendu en ses moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

Par requête déposée le 21 novembre 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à leur payer la somme de 18.240,- euros à titre d’arriérés de loyers et de charges avec les intérêts légaux à compter des mises en demeure et de condamner la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l’instance. Elle demande encore à voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire.

 

A l’appui de leur demande, les requérants exposent qu’en vertu d’un contrat de bail signé en date du 7 août 2015, ils ont donné en location à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. un appartement sis à L-ADRESSE3.).

 

Ils font valoir que l’article 2 du contrat de bail dispose que « Le présent bail prend cours à partir du 01 octobre 2015. Il est conclu pour une durée de 1 an et se renouvelle par tacite reconduction de 1 an en 1 an. Avant l’expiration de chaque période de location, chacune des parties peut, moyennant préavis de 6 mois notifié par lettre recommandée, dénoncer le bail. Le locataire adressera une copie de la lettre de résiliation à l’agence SOCIETE2.). »

 

Ils expliquent que par courrier daté du 6 août 2024, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a résilié le bail en fixant unilatéralement la date de fin du contrat au 6 février 2025. Ils estiment que cette date est contraire au contrat alors que le préavis doit obligatoirement précéder la prochaine échéance contractuelle, à savoir en l’occurrence le 1er octobre 2025. Ils en déduisent que la résiliation de la société SOCIETE1.) S.A. produit effet au 30 septembre 2025 et non pas au 6 février 2025.

 

Les requérants soutiennent que malgré nombreux rappels et une mise en demeure, la société SOCIETE1.) S.A. n’a pas payé les loyers dus et redoit la somme de 24.240,- euros. En déduisant la garantie locative à hauteur de 6.000,- euros, les requérants demandent à voir condamner la société SOCIETE1.) S.A. au paiement du montant de 18.240,- euros.

 

A l’audience des plaidoiries du 1er juin 2026, les requérants maintiennent leur demande en paiement telle que formulée dans la requête. Ils demandent en outre à voir condamner la partie défenderesse au paiement du montant de 585,- euros à titre de frais et honoraires d’un avocat qu’ils affirment avoir consulté dans le cadre de la présente affaire.

 

La société SOCIETE1.) S.A. soulève en premier lieu l’irrecevabilité de la requête en soutenant qu’elle n’est pas une société commerciale, mais une société holding, de sorte que le bail conclu entre parties serait à qualifier de bail professionnel et que la demande aurait dû être introduite par voie de citation.

 

Quant au fond, elle conteste la demande tant en son principe qu’en son quantum. A titre reconventionnel, elle demande à voir condamner les requérants solidairement à lui rembourser la garantie locative à hauteur de 6.000,- euros. Pour autant que de besoin, elle ne s’oppose pas à la compensation de la garantie avec d’éventuels arriérés. Elle sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,- euros.

 

Elle explique avoir résilié le contrat de bail conclu entre parties avec effet au 6 février 2025 en respectant le délai de préavis de six mois tel que prévu dans le contrat de bail. A titre subsidiaire, elle demande au tribunal de fixer la date de résiliation au 19 février 2025, date à laquelle le bail aurait été résilié d’un commun accord des parties par l’envoi par lettre recommandée des clés des lieux loués aux bailleurs. Plus subsidiairement, elle estime qu’il y a lieu de retenir la date du 25 février 2025, date à laquelle les bailleurs ont réceptionné les clés. A titre tout à fait subsidiaire, elle est d’avis qu’en date du 15 avril 2025 le bail a définitivement pris fin par la lettre des bailleurs dans laquelle ces derniers admettent avoir pris possession des lieux et avoir entamé des travaux de rénovation.

 

La partie défenderesse soutient que dès le mois d’août 2024, les bailleurs étaient informés de son départ et que les lieux ont été libérés en date du 3 décembre 2024, date à laquelle le siège social a été transféré. Elle estime ainsi que les bailleurs disposaient d’un temps suffisamment long pour trouver un nouveau locataire et elle leur reproche de ne pas avoir répondu aux nombreuses demandes de pouvoir restituer les clés.

 

Elle conteste en tout état de cause redevoir des charges à compter du mois de février 2025 alors que les lieux avaient été entièrement restitués. Elle donne encore à considérer qu’elle n’a jamais reçu de décomptes des charges. Elle précise que le loyer du garage est de 100,- euros et non pas de 200,- euros. Elle s’oppose finalement à la demande en paiement à titre de frais d’avocat.

 

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) expliquent que le loyer mensuel du garage a été augmenté par courrier du 9 octobre 2025 à 200,- euros.

 

En ce qui concerne le moyen d’irrecevabilité soulevé par la partie défenderesse, ils se rapportent à la sagesse du tribunal.

 

Ils ne contestent pas avoir réceptionné les clés des lieux loués par courrier recommandé en date du 29 février 2025. Ils expliquent que dans un souci de restreindre les dommages, ils ont commencé à faire des travaux de rénovation au mois de mars 2025. Ces travaux auraient duré jusqu’au mois de mai 2025. A partir de cette date, les lieux auraient été remis en location et auraient finalement pu être reloués à partir du 1er octobre 2025.

 

La société SOCIETE1.) S.A. soutient que la lettre du 9 octobre 2024 versée en cause ne prouve pas l’augmentation du loyer pour le garage.

 

 

Motifs de la décision

 

Quant à la recevabilité

 

Afin de pouvoir toiser la question de la recevabilité de la demande, il convient, dans un premier temps de qualifier le contrat conclu entre parties.

 

Il résulte des pièces versées au dossier qu’en date du 7 août 2015, les parties ont conclu un contrat intitulé « contrat de bail professionnel » aux termes duquel PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné en location à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. une surface de bureaux dans in immeuble sis à L-ADRESSE3.).

 

Il convient de rappeler que le juge n’est pas lié par la qualification donnée par les parties, mais qu’il lui appartient, au contraire, de restituer aux faits leur véritable qualification.

 

Aux termes de l’article 1762-3 du code civil, est commercial tout bail d’un immeuble destiné à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

 

Les auteurs du projet de loi n°6864, ayant introduit l’article 1762-3 du code civil en sa version actuelle, ont précisé que « Dans le cadre de la présente loi, le terme « bail commercial » est donc un terme générique qui vise indistinctement les immeubles affectés à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. (…) Si les bureaux constituent l’accessoire de l’activité commerciale, industrielle ou artisanale, les bureaux sont, tout comme l’activité commerciale, protégés par la présente loi ».

 

Il y a lieu de noter qu’à l’appui de ses dires qu’elle est une société holding, la société SOCIETE1.) S.A. ne verse qu’une capture d’écran du site internet du Luxembourg Business Registers qui indique « NACE code 64.209 – Activities of holding companies n.e.c. ». Or, cette information ne permet pas de retenir que la société SOCIETE1.) S.A. n’exerce qu’une activité holding non commerciale et il lui aurait appartenu de verser un extrait de Registre de commerce et des sociétés indiquant son objet social complet.

 

Il y a lieu de relever que la société SOCIETE1.) S.A. est constituée comme une société anonyme, donc une société commerciale par la forme. Il se dégage qu’en vertu du principe de spécialité, ses opérations sont nécessairement commerciales et comme telles soumises aux lois et usages du commerce.

 

Par ailleurs, son siège social était établi dans les lieux loués jusqu’au 3 décembre 2024.

 

Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, il y a lieu de conclure qu’en l’espèce, il s’agissait des bureaux exploités par la société SOCIETE1.) S.A. pour l’exercice de son activité commerciale.

 

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, le tribunal décide que le contrat de bail du 7 août 2015 est à qualifier de contrat de bail commercial, de sorte qu’il y a lieu de déclarer l’acte introductif d’instance par voie de requête déposée en date du 21 novembre 2025 recevable en la pure forme.

Quant au fond

 

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du 7 août 2015, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné en location à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. une surface de bureaux dans un immeuble sis à L-ADRESSE3.) moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de 2.000,- euros. La location comporte également la sous-location d’un emplacement de parking au prix de 100,- euros par mois et les parties ont convenu du paiement d’une avance mensuelle sur charges de 200,- euros.

 

Les parties sont en litige quant à la date de résiliation du bail.

 

Aux termes de l’article 2 du contrat de bail, il est stipulé que « Le présent bail prend cours à partir du 01 octobre 2015. Il est conclu pour une durée de 1 an et se renouvelle par tacite reconduction de 1 an en 1 an. Avant l’expiration de chaque période de location, chacune des parties peut, moyennant préavis de 6 mois notifié par lettre recommandée, dénoncer le bail. Le locataire adressera une copie de la lettre de résiliation à l’agence SOCIETE2.). »

 

Il s’ensuit qu’en donnant congé par courrier du 6 août 2024 avec effet au 6 février 2025, la locataire n’a pas respecté l’échéance du bail, de sorte que le bail a en principe été prorogé pour une nouvelle période d’une année jusqu’au 30 septembre 2025.

 

En l’espèce, il résulte néanmoins des éléments du dossier que les clés des lieux loués ont été restituées en date du 29 février 2025 aux bailleurs.

 

Les bailleurs admettent par ailleurs avoir commencé des travaux de rénovation dans les lieux loués à partir du mois de mars 2025, de sorte qu’il est établi qu’ils ont eu la jouissance exclusive des lieux loués à partir du 1er mars 2025.

 

Compte tenu de ces considérations, il y a lieu de retenir qu’en reprenant la jouissance exclusive des lieux, les bailleurs ont accepté la résiliation du bail avec effet au 29 février 2025.

 

Aux termes du décompte versé en cause, les requérants réclament les loyers et avances sur charges des mois de février 2025 à septembre 2025 inclus.

 

Etant donné que le bail a été résilié avec effet au 29 février 2025, seul le mois de février 2025 reste dû par la locataire.

 

En ce qui concerne le montant du loyer à payer, il résulte du contrat de bail versé en cause que les parties avaient convenu d’un loyer mensuel indexé de 2.000,- euros pour les bureaux, d’un loyer mensuel de 100,- euros pour l’emplacement de parking et d’une avance mensuelle sur charges de 200,- euros.

 

Par courrier du 9 octobre 2024, les bailleurs ont informé la locataire de l’adaptation indiciaire du loyer conformément au point 3 du contrat de bail et qu’à compter du 1er octobre 2024 le loyer mensuel pour les bureaux s’élève au montant mensuel de 2.630,- euros, le loyer de 200,- pour le garage et l’avance mensuelle sur charges de 200,- euros restant inchangés.

 

Il s’en suit que contrairement aux explications fournies à l’audience, le loyer du garage n’a pas été augmenté en date du 9 octobre 2024, mais à une date antérieure non autrement précisée.

 

Il résulte par ailleurs du décompte versé en cause, qui n’a pas été contesté par la locataire, qu’à partir du 1er octobre 2024, elle a payé le loyer adapté de 2.630,- euros ainsi que le loyer de 200,- euros pour le garage et le montant de 200,- euros à titre d’avances sur charges, soit un montant mensuel total de 3.030,- euros.

 

Le tribunal en déduit qu’elle a accepté les loyers et les avances sur charges tels que réclamés par les bailleurs.

 

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix du bail aux termes convenus.

 

Au vu des explications fournies à l’audience et des pièces versées au dossier, il y a partant lieu de faire droit à la demande des requérants à concurrence de 3.030,- euros pour le mois de février 2025.

 

La demande reconventionnelle en remboursement de la garantie locative, respectivement en compensation avec les arriérés dus n’étant pas contestée par les bailleurs, il y a lieu d’y faire droit.

 

En compensant les créances respectives des parties, il convient de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à la société SOCIETE1.) S.A. le montant de (6.000 – 3.030 =) 2.970,- euros.

 

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne contestant pas la condamnation solidaire telle que réclamée par la société SOCIETE1.) S.A., il convient de les condamner solidairement au paiement du prédit montant.

 

A l’audience, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent encore à voir condamner la société SOCIETE1.) S.A. à leur payer le montant de 585,- euros à titre de frais et honoraires d’avocat déboursés dans le cadre de la présente affaire.

 

La société SOCIETE1.) S.A. n’a pas remis en cause la recevabilité de cette demande, mais la conteste tant en son princique qu’en son quantum.

 

La possibilité pour une partie de réclamer une indemnité de procédure dans les conditions imposées par l’article 240 du nouveau code de procédure civile ne prive pas cette partie de son droit de recevoir réparation intégrale du préjudice qu’elle a subi en relation avec la faute commise par son adversaire, y compris les honoraires d’avocat, et de réclamer ces honoraires au titre de réparation de son préjudice sur base de la responsabilité contractuelle ou délictuelle, à condition d'établir les éléments conditionnant une telle indemnisation, à savoir une faute, un préjudice et une relation causale entre la faute et le préjudice (Cour de Cassation 9 février 2012, n° 2881 du registre).

 

A défaut de communication de pièces justifiant les frais d'avocat exposés à ce titre par les requérants, ceux-ci restent en défaut de justifier le préjudice allégué, de sorte que leur demande doit être déclarée non fondée.

 

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par la société SOCIETE1.) S.A. requérant, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

 

La société SOCIETE1.) S.A. ne justifiant pas de l’iniquité requise, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande.

 

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de faire masse des frais et dépens de l’instance et de les imposer pour moitié à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) et pour l’autre moitié à la société SOCIETE1.) S.A..

 

PAR CES MOTIFS :

 

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

rejette le moyen d’irrecevabilité soulevé par la société anonyme SOCIETE1.) S.A.,

 

partant, reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

 

donne acte à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) de leur demande en paiement à titre de frais et honoraires d’avocat,

 

dit que le contrat de bail a pris fin le 29 février 2025,

 

dit la demande en paiement de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) du chef d’arriérés de loyers et de charges fondée à concurrence de 3.030,- euros, et déboute pour le surplus,

 

dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en remboursement de la garantie locative fondée à hauteur de 6.000,- euros,

 

après compensation entre les créances respectives, condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de 2.970,- euros,

 

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à titre de frais et honoraires, partant en déboute,

 

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en allocation d’une indemnité de procédure, partant en déboute,

 

fait masse des frais et dépens de l’instance et les impose pour moitié à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) et pour l’autre moitié à la société SOCIETE1.) S.A..

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

 

 

Michèle HANSEN                   Lex REUTER