Texte pseudonymisé
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Rép. no. 2647/26
Dossier no. L-BAIL-207/26
AUDIENCE PUBLIQUE DU
LUNDI, 6 JUILLET 2026
Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit
dans la cause
ENTRE
PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),
partie demanderesse au principal,
partie défenderesse sur reconvention, comparant par Maître Chahrazed HAYA, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Mario DI STEFANO, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,
ET
PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),
partie défenderesse au principal,
partie demanderesse par reconvention, comparant par Maître Martine KRIEPS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.
________________________________________________________
FAITS
L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 3 mars 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.
Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 13 avril 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.15.
Après deux remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi 8 juin 2026, lors de laquelle Maître Chahrazed HAYA se présenta pour la partie demanderesse tandis que Maître Martine KRIEPS se présenta pour la partie défenderesse.
Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été reporté
LE JUGEMENT QUI SUIT
En tout état de cause, la requérante demande à voir condamner le défendeur au paiement du montant de 7.795,45 euros, correspondant aux décomptes des charges du 1er août 2017 au 31 juillet 2024, avec les intérêts légaux à compter de chaque échéance, sinon à compter de la demande en justice, chaque fois jusqu'à solde, ainsi que la somme de 4.294,23 euros à titre des frais et honoraires d'avocat exposés. Elle sollicite encore la condamnation du défendeur au paiement des frais et dépens de l’instance, l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ainsi que l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
A l’appui de sa demande, la requérante expose que suivant contrat de bail ayant pris effet le 1er février 2018, elle a donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE2.), pour une durée initiale de douze mois, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes successives de même durée, moyennant paiement d'un loyer mensuel de 1.450,- euros ainsi que d'une avance mensuelle sur charges de 250,- euros, payables d'avance, au plus tard le premier jour de chaque mois.
Elle explique qu’à partir du mois de septembre 2024, le défendeur a commencé à rencontrer des difficultés récurrentes pour procéder au paiement du loyer et des avances sur charges. Elle fait valoir que par courrier recommandé du 28 août 2024, elle l’a mis en demeure de procéder au paiement de la somme de 4.805,97 euros au titre de la régularisation des charges locatives, conformément aux décomptes établis pour les exercices 2017 à 2023, en précisant que, dans ce premier récapitulatif, le décompte afférent à l'exercice 2021/2022 avait été omis par erreur. Elle affirme avoir renouvelé son rappel par courrier recommandé du 19 septembre 2024, puis par un nouveau courrier recommandé du 27 novembre 2024, par lequel elle l’a mis en demeure de régler la somme de 6.212,16 euros au titre de la régularisation des charges locatives, conformément aux décomptes établis pour les années 2017 à 2023, incluant cette fois le décompte relatif à l'exercice 2021/2022.
La requérante soutient que face aux impayés, elle a décidé de procéder à une révision du montant des avances mensuelles sur charges, pour les porter à compter du 1er septembre 2024 de 100,- euros à 350,- euros.
Malgré ces nombreuses relances, le défendeur n’aurait jamais procédé au paiement des régularisations des charges depuis son entrée dans les lieux loués et demeurerait redevable d’un montant s’élevant au jour de la requête au montant de 7.795,45 euros, soit le montant de 6.212,16 euros correspondant aux années 2017 à 2024 et le montant de 1.583,29 euros pour les années 2023 à 2024.
La requérante explique que malgré plusieurs mises en demeure envoyées à compter du 19 septembre 2024, le défendeur n’a fait que des paiements partiels, de sorte que, face aux difficultés financières croissantes du défendeur, les parties ont décidé de résilier le contrat de bail d’un commun accord avec effet au 31 janvier 2025 suivant un écrit daté du 4 décembre 2024.
Malgré cette résiliation d'un commun accord, le défendeur n’aurait pas quitté les lieux le 31 janvier 2025 comme convenu et le loyer pour le mois de janvier 2025, d'un montant de 1.800,- euros, n'aurait été réglé que le 5 mars 2025. Depuis cette date, plus aucun versement ne serait intervenu.
Elle soutient qu’en raison de l'obstination du défendeur à se maintenir dans les lieux malgré la résiliation du contrat, elle n'a pas eu d'autre choix que de lui adresser, par l'intermédiaire de son mandataire, une mise en demeure datée du 21 août 2025 lui rappelant qu’il aurait dû quitter les lieux depuis le 31 janvier 2025 et le sommant de quitter les lieux sans délai et au plus tard pour le 1er septembre 2025 avec remise des clés prévue le même jour à 14:00 heures. Le défendeur ne se serait pas exécuté, de sorte qu’elle estime qu’il se maintient dans les lieux sans droit ni titre.
Elle fait valoir que par courriel du 8 septembre 2025, elle lui a accordé un délai supplémentaire jusqu’au 22 septembre 2025 et le défendeur lui aurait promis qu’il aller quitter les lieux pour cette date, promesse qu’il n’aurait cependant pas tenue.
A l’audience des plaidoiries du 8 juin 2026, la requérante verse le décompte des charges de l’année 2024/2025 et elle réclame le paiement du montant de 4.445,06 euros de ce chef. Elle déclare qu’elle réclame également les indemnités d’occupation jusqu’au mois de juin 2026, en précisant qu’elle ne réclame cependant que le montant mensuel de 1.450,- euros à compter du mois de mars 2025, compte tenu du fait qu’elle dispose du décompte des charges de 2024/2025 dont elle demande le paiement.
Pour le surplus, elle maintient ses demandes telles que formulées dans la requête. Elle insiste sur le fait que le défendeur ne paie plus rien depuis seize mois.
PERSONNE2.) conclut au rejet du décompte de l’année 2024/2025 qui ne lui aurait été versé qu’à l’audience et il demande, le cas échéant, à voir réserver cette demande.
Il soulève ensuite la prescription de la demande en paiement des décomptes des charges avant le mois de mars 2021 et il soutient que seul le montant de 3.551,97 euros n’est pas prescrit.
En tout état de cause, il conteste le montant des charges en soutenant qu’aux termes de la résiliation d’un commun accord, la bailleresse a renoncé à tout ce qui était dû jusqu’au 31 janvier 2025, y compris les arriérés de charges, en compensation avec la garantie locative.
PERSONNE2.) ne conteste pas que son dernier paiement à hauteur de 1.800,- euros remonte au 5 mars 2025 et a été fait au titre du loyer et de l’avance sur charges du mois de janvier 2025. Il conteste cependant la demande en paiement à titre d’indemnités d’occupation à compter du mois de février 2025 en affirmant que conformément aux dispositions de l’article 1738 du code civil, un nouveau contrat de bail s’est formé entre parties. Il soutient que la bailleresse l’a laissé dans les lieux malgré la résiliation du bail et que dans le courrier du 18 juin 2025, elle ne sollicite que le paiement des charges et ne l’a pas mis en demeure de quitter les lieux.
Il est ainsi d’avis que la requérante peut tout au plus réclamer des loyers et solliciter la résiliation du bail. Si le tribunal devait faire droit à cette demande, il sollicite un délai de déguerpissement de trois mois compte tenu de sa situation financière précaire. Il affirme encore avoir été victime d’un vol et d’un cyber-crime.
Il demande à voir compenser les arriérés avec la garantie locative payée en début de bail et il conteste la demande en paiement à titre de frais et honoraires d’avocat.
PERSONNE1.) conteste qu’il y ait eu prescription en soutenant que le délai de cinq ans a été interrompu par les nombreuses relances envoyées au locataire. Elle conteste également la formation d’un nouveau contrat de bail et avoir renoncé aux arriérés de charges. Elle explique que la formulation « sans indemnité » signifie qu’elle ne réclamait pas d’indemnité pour la résiliation anticipée du bail. Par ailleurs, le locataire n’aurait jamais dit qu’il y a eu un nouveau bail, mais il aurait au contraire demandé des délais supplémentaires afin de pouvoir se reloger.
Elle s’oppose en l’état actuel à la compensation des arriérés avec la garantie locative alors qu’aucun état des lieux de sortie n’a encore été dressé entre parties.
Si le tribunal devait faire droit à la demande de rejet du décompte de l’année 2024/2025, qu’elle affirme avoir communiqué au mandataire du défendeur à l’audience, mais avoir envoyé au défendeur-même en date du 21 mai 2026, elle demande acte qu’elle réclame le montant mensuel de 1.800,- euros à titre d’indemnité d’occupation.
Elle demande encore acte que si le tribunal devait conclure à la formation d’un nouveau bail, elle sollicite la résiliation du bail avec effet immédiat aux torts du locataire compte tenu de l’importance des impayés qui ne sont pas remis en cause par le défendeur. Elle s’oppose en tout état de cause à l’octroi d’un délai de déguerpissement de trois mois et elle maintient sa demande en paiement à titre de frais d’avocat.
PERSONNE2.) réplique que les mises en demeure envoyées pas la bailleresse ne sauraient valoir acte interruptif de la prescription. Il conteste en outre le montant de 1.800,- euros à titre d’indemnité d’occupation qu’il qualifie de surfait.
La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.
Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du 16 janvier 2018, ayant pris effet le 1er février 2018, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE2.), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1.450,- euros ainsi que d'une avance mensuelle sur charges de 250,- euros, payables d'avance le premier de chaque mois.
La demande tendant au rejet de pièces
A l’audience des plaidoiries du 8 juin 2026, le mandataire de PERSONNE1.) a remis au mandataire de PERSONNE2.) une deuxième farde de pièces contenant le décompte des charges pour l’exercice 2024/2025 en affirmant avoir envoyé cette pièce en date du 21 mai 2026 à PERSONNE2.).
Le mandataire de PERSONNE2.) conteste avoir eu connaissance de cette pièce avant l’audience et il en demande le rejet.
Il convient de rappeler que, conformément à l’article 64 du nouveau code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les éléments de preuve qu’elles produisent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.
Aux termes de l’article 279, alinéa 1er du nouveau code de procédure civile, il est disposé que « La partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance ».
L’article 282 du même code dispose, par ailleurs, que « Le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile ».
La communication des pièces a pour objectif de porter à la connaissance de l’adversaire les documents écrits préexistants invoqués par le demandeur pour fonder ses prétentions ou par le défendeur pour arguer du rejet de la demande. Toute pièce qui n’est pas communiquée en temps utile est écartée des débats. L’appréciation du caractère utile de communication incombe à la juridiction saisie du litige. Cette communication doit se faire suffisamment tôt (PERSONNE3.), Le droit judiciaire privé, nos 539, 540 et 541).
La communication des pièces doit se faire de telle manière que la partie adverse ait matériellement le temps d’en prendre inspection pour préparer sa défense.
En l’espèce, il n’est pas établi que le mandataire de PERSONNE1.) a communiqué la pièce litigieuse avant l’audience, de sorte qu’il y a lieu de l’écarter des débats dans un souci de respect des droits de la défense.
La résiliation du bail
Il est constant en cause qu’en date du 4 décembre 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont signé un document intitulé « RESILIATION DU CONTRAT DE BAIL D’UN COMMUN ACCORD » aux termes duquel ils se sont engagés comme suit :
« Il a été convenu entre parties de mettre fin, avec effet au plus tard le 31 janvier 2025, sans indemnité de part et autre (sauf la caution locative, qui restera entre les mains du bailleur), au contrat de bail, signé en date du 16 janvier 2018, concernant un appartement sis au ADRESSE2.), L-ADRESSE2.).
Le locataire est autorisé à quitter les lieux loués à tout moment avant le 31 janvier 2025, auquel cas un état des lieux comparatif avec la remise des clés sera organisé entre parties le jour du départ, la fin du bail coïncidant avec la date dudit état des lieux. »
Il résulte des explications fournies que PERSONNE2.) n’a pas quitté les lieux au 31 janvier 2025.
Tout en ne remettant pas en cause la validité de cette résiliation d’un commun accord avec effet au 31 janvier 2025, il soutient qu’un nouveau contrat de bail oral s’est formé entre parties en application de l’article 1738 du code civil dans la mesure où PERSONNE1.) n’a pas autrement critiqué le fait qu’il se maintenait dans les lieux au-delà du 1er février 2025. Elle aurait, au contraire, dans un courrier du 18 juin 2025, uniquement réclamé le paiement d’arriérés de charges, sans solliciter son déguerpissement.
PERSONNE1.) conteste formellement la formation d’un nouveau contrat de bail.
Les parties s’accordent pour dire que le contrat de bail conclu en date du 16 janvier 2018 a été résilié d’un commun accord avec effet au 31 janvier 2025.
Il est constant en cause qu’aucun nouveau contrat n’a été signé entre parties après cette date.
L’article 1738 du code civil, qui consacre le principe de la tacite reconduction en matière de bail à loyer, prévoit que si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations sans écrit.
L’article 1739 du code civil précise que lorsqu’il y a un congé signifié, le preneur, quoiqu’il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.
En l’espèce, il est constant en cause que le bail écrit conclu entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.) a été résilié d’un commun accord des parties en date du 4 décembre 2024 avec effet au 31 janvier 2025.
PERSONNE2.) ne saurait ainsi se prévaloir de la reconduction tacite du bail sur base de l’article 1738 du code civil alors que le bail a pris fin d’un commun accord des parties et qu’il n’est pas établi que PERSONNE1.) ait changé d’avis avant le 1er février 2025.
En ce qui concerne l’éventuelle formation d’un nouveau contrat de bail oral entre parties à compter du 1er février 2025, le tribunal se doit de noter qu’il faut dans le chef de celui qui se prévaut d’un bail oral, non seulement l’exercice de droits, c'est-à-dire la jouissance des lieux occupés, mais encore l’accomplissement des obligations découlant du prétendu bail, consistant par exemple dans le paiement régulier de loyers.
En l’occurrence, PERSONNE2.) n’a plus rien payé depuis le mois de février 2025 et il reste par ailleurs en défaut de préciser quels auraient été les termes d’un tel prétendu bail oral alors qu’il se contente de dire que l’indemnité d’occupation réclamée de 1.800,- euros, correspondant à l’ancien prix du bail, est surfaite.
Contrairement à ses affirmations, il ne saurait pas non plus être retenu que PERSONNE1.) a accepté une nouvelle relation de bail entre parties en réclamant uniquement les arriérés de charges dans son courrier du 18 juin 2025.
Compte tenu de ces considérations, il y a lieu de retenir que depuis le 1er février 2025, PERSONNE2.) est occupant sans droit ni titre de l’appartement sis à L-ADRESSE2.).
PERSONNE2.) occupant encore actuellement les lieux, il y a lieu de le condamner à quitter les lieux occupés sans droit ni titre dans un délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement.
La demande en paiement à titre d’indemnités d’occupation
Au dernier stade des plaidoiries, la requérante demande à voir condamner PERSONNE2.) au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.800,- euros pour la période du 1er mars 2025 jusqu’à son déguerpissement effectif.
L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la demande initiale est recevable.
Tel qu’il a été retenu ci-avant, PERSONNE2.) occupe l’appartement appartenant à PERSONNE1.) sans droit ni titre depuis le 1er février 2025.
Il est de principe que si l’occupant continue à occuper les lieux après la fin du contrat, il est redevable au bailleur d’une indemnité d’occupation. Cette prestation ne constitue pas un loyer, mais une indemnité en raison de la privation de la jouissance subie par le bailleur.
L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans le fait pour l’occupant sans droit ni titre de se maintenir indûment dans les lieux et de porter ainsi préjudice au légitime propriétaire en le privant de la jouissance de son bien. Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire du seul fait de l’occupation.
L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux. Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien dans les lieux. L’indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait qu’on est privé de la libre disposition des lieux.
Le montant de l’indemnité due pour l’occupation des lieux relève en principe de l’appréciation souveraine des juges du fond. Si cette indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l’immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur.
En l’absence de tout autre élément d’appréciation, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par PERSONNE2.) à partir du 1er février 2025 au montant de 1.800,- euros, avances sur charges comprises, correspondant à l’ancien prix du bail.
PERSONNE2.) occupant toujours les lieux, PERSONNE1.) est partant à fondée à réclamer des indemnités d’occupation pour la période de mars 2025 à juin 2026 inclus.
Par contre, la demande tendant à voir condamner PERSONNE2.) dès à présent les indemnités d’occupation à échoir jusqu’à son déguerpissement est à déclarer irrecevable pour constituer une demande indéterminée non chiffrée. En effet, il est de principe que ne peut être réparé que le préjudice né et actuel et le bailleur ne saurait demander les loyers, respectivement les indemnités d’occupation, jusqu’au déguerpissement effectif du locataire.
Au vu de ces considérations et à défaut de preuve de paiement concernant les montants réclamés, la demande en paiement de PERSONNE1.) est à déclarer fondée pour le montant de (16 x 1.800 =) 28.800,- euros à titre d’indemnités d’occupation, avec les intérêts légaux sur le montant de 23.400,- euros à compter du 3 mars 2026 et sur le montant de 5.400,- euros à compter du 8 juin 2026, dates des demandes respectives en justice, jusqu’à solde.
La demande en paiement à titre de décompte des charges
Au dernier stade des plaidoiries, le requérant réclame la somme de 12.640,51 euros à titre de régularisation des charges suivant les décomptes des charges de 2017 à 2025, répartie comme suit :
- le montant de 352,80 euros pour la période du 1er août 2017 au 31 juillet 2018,
- le montant de 947,73 euros pour la période du 1er août 2018 au 31 juillet 2019,
- le montant de 1.062,37 euros pour la période du 1er août 2019 au 31 juillet 2020,
- le montant de 358,25 euros pour la période du 1er août 2020 au 31 juillet 2021,
- le montant de 1.406,19 euros pour la période du 1er août 2021 au 31 juillet 2022,
- le montant de 2.084,82 euros pour la période du 1er août 2022 au 31 juillet 2023,
- le montant de 1.583,29 euros pour la période du 1er août 2023 au 31 juillet 2024,
- le montant de 4.845,06 euros pour la période du 1er août 2024 au 31 juillet 2025.
Etant donné que le décompte des charges de l’année 2024/2025 n’a pas été versé en temps utile, il convient de réserver la demande en paiement y relative.
Quant à la prescription quinquennale soulevée par PERSONNE2.), le tribunal rappelle qu’en vertu de l’article 2277 du code civil, les loyers se prescrivent par cinq ans. Cette prescription quinquennale s’applique aussi aux avances sur charges locatives et aux décomptes des charges locatives d’un immeuble, lorsque ces décomptes sont prévus annuellement par le contrat, alors que ledit article prévoit la même prescription pour « tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts ».
Fondée essentiellement sur une considération d’humanité et d’intérêt général, la prescription est destinée à protéger le débiteur contre l’accumulation de sa dette.
La prescription de cinq ans de l’article 2277 du code civil commence à courir à partir du jour de l’échéance de chaque période de loyers, il y a autant de délais que de termes (Précis Dalloz, Droit civil, Les obligations, n° 1109).
Concernant les décomptes de charges locatives, et même si aucun texte légal ne détermine à quel moment le décompte des charges doit être présenté au preneur, il ne saurait cependant être permis au bailleur de proroger artificiellement le délai de prescription en présentant les décomptes annuels avec des retards considérables (CA 23 novembre 2005, n° 29.355).
En l’occurrence, les parties ont opté pour le système des avances mensuelles sur charges et les décomptes sont à chaque fois arrêtés au 31 juillet. Le tribunal retient dès lors que le point de départ de la prescription quinquennale pour les charges locatives est l’occurrence le 1er août.
L’article 2244 du code civil dispose que « Une citation en justice, un commandement ou une saisie, signifiés à celui qu’on veut empêcher de prescrire, forment l’interruption civile » et l’article 2248 du même code prévoit encore que la prescription est interrompue par la reconnaissance que le débiteur fait du droit de celui contre lequel il prescrivait.
Les courriers par lesquels PERSONNE1.) a réclamé le paiement des soldes des décomptes des charges ne valent partant pas interruption de la prescription, de sorte qu’il y a lieu de retenir que c’est la requête du 3 mars 2026 qui forme un acte d’interruption de la prescription.
Compte tenu des développements qui précèdent, il y a lieu de retenir que les charges se rapportant aux exercices 2017/2018, 2018/2019 et 2019/2020 sont prescrites.
PERSONNE2.) soutient encore que PERSONNE1.) a renoncé à réclamer les soldes des décomptes des charges en acceptant dans la résiliation d’un commun accord des parties du 4 décembre 2024 de mettre fin au contrat « sans indemnité de part et d’autre (sauf la caution locative, qui restera entre les mains du bailleur »).
A défaut d’indications plus précises et notamment en application du principe que les renonciations ne se présument point, le tribunal ne partage néanmoins pas cette interprétation de l’écrit signé entre parties en date du 4 décembre 2024
L’écrit du 4 décembre 2024 ne vaut partant pas renonciation de la part de PERSONNE1.) de réclamer les arriérés des charges.
A défaut de contestations concernant les montants réclamés tels qu’ils résultent des décomptes des années 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024, il y a lieu de dire la demande en paiement de PERSONNE1.) fondée pour le montant de (358,25 +1.406,19 + 2.084,82 + 1.583,29=) 5.432,55 euros avec les intérêts légaux à compter du 3 mars 2026, date de la demande en justice, jusqu’à solde.
La demande reconventionnelle de PERSONNE2.) en restitution de la garantie locative
PERSONNE2.) demande à se voir restituer la garantie, respectivement à la voir compenser avec les montants dus à PERSONNE1.).
PERSONNE1.) s’y oppose en l’état actuel alors que PERSONNE2.) occupe toujours les lieux et que les parties n’ont pas encore dressé d’état des lieux de sortie.
La garantie locative n’est remboursable, ou sujette à restitution, qu’après l’expiration du bail : le preneur ne peut en réclamer la remise aussi longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations couvertes par cette garantie, le plus souvent, toutes celles que le contrat et la loi lui imposent : il doit restituer le bien, réparer les éventuels dégâts locatifs ou en payer le coût. Il ne peut en cours de bail imposer des compensations s’il omet d’exécuter l’une de ses obligations. N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur exerce sur elle le droit de rétention et n’est tenu de remettre le solde revenant au preneur qu’au moment où la rétention n’a plus de raison d’être (Les Novelles, Le louage de choses, p. 441 et 442 sub n° 1165b et s.).
Etant donné que PERSONNE2.) occupe toujours les lieux, sa demande est à rejeter pour être prématurée.
La demande en paiement à titre de frais et honoraires d’avocat
PERSONNE1.) l’allocation d’un montant de 4.294,23 euros au titre du remboursement des frais et honoraires d’avocat exposés par elle. A l’appui de sa demande, elle verse un mémoire d’honoraires du 18 décembre 2025 pour ledit montant ainsi que la preuve du paiement des frais d’avocat.
PERSONNE2.) s’oppose à la demande pour être non fondée.
Il y a lieu de relever que la circonstance que l’article 240 du nouveau code de procédure civile permet au juge, sur le fondement de l’équité, d’allouer à une partie un certain montant au titre des sommes non comprises dans les dépens, dont les honoraires d’avocat, n’empêche pas une partie de réclamer ces honoraires au titre de réparation de son préjudice sur base de la responsabilité contractuelle ou délictuelle, à condition d’établir les éléments conditionnant une telle indemnisation, à savoir une faute, un préjudice et une relation causale entre la faute et le préjudice.
Le droit de se voir rembourser les frais d’avocat est ainsi soumis aux conditions strictes qui doivent être remplies dans le cadre de toute demande en responsabilité civile (tant contractuelle que délictuelle) et le juge est amené à vérifier dans chaque cas spécifique si les conditions prévues pour l’engagement de cette responsabilité, à savoir une faute, un préjudice et une relation causale directe entre la faute et le préjudice, sont cumulativement réunies (Cour d’appel, 17 février 2016, n°41704 du rôle ; Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 17 octobre 2018, n°183118 du rôle).
Afin de prospérer dans sa demande, il appartient à PERSONNE1.) de prouver une faute dans le chef de PERSONNE2.), un préjudice dans son propre chef et un lien de causalité entre les deux.
L’exercice de l’action en justice est libre. Ceci signifie qu’en principe l’exercice de cette liberté ne constitue pas une faute en soi, même de la part de celui qui perd le procès. En effet, chacun doit pouvoir défendre ses droits en justice sans craindre de se voir reprocher le simple fait d’avoir voulu soumettre ses prétentions à un tribunal en prenant l’initiative d’agir ou en résistant à la demande adverse. Le seul exercice d’une action en justice, n’est dès lors pas, d’une manière générale, générateur de responsabilité civile.
Il convient de sanctionner, non pas le fait d’avoir exercé à tort une action en justice ou d’y avoir résisté injustement, mais uniquement le fait d’avoir abusé de son droit en commettant une faute indépendante du seul exercice des voies de droit.
En l’espèce, PERSONNE1.) ne justifie pas d’une telle faute dans le chef de PERSONNE2.).
Au vu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de considérer que les conditions d’application des articles 1382 et 1383 du code civil ne sont pas réunies et la demande de PERSONNE1.) en remboursement des frais et honoraires d’avocat engagés dans le cadre du présent litige, est à dire non fondée.
Les demandes accessoires
Etant donné que la demande en paiement relative au décompte des charges de l’année 2024/2025 est réservée, il y a également lieu de tenir en suspens les demandes accessoires formulées par les parties.
PAR CES MOTIFS :
le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,
reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme,
donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande en paiement,
écarte des débats le décompte des charges de l’année 2024/2025 versé à l’audience,
dit que le contrat de bail conclu entre parties en date du 16 janvier 2018 a pris fin en date du 31 janvier 2025 et qu’aucun nouveau contrat s’est formé entre parties à partir du 1er février 2025,
dit que depuis le 1er février 2025 PERSONNE2.) est occupant sans droit ni titre de l’appartement sis à L-ADRESSE2.),
condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 1 (un) mois à partir de la notification du présent jugement,
au besoin autorise la requérante à faire expulser la partie défenderesse dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,
fixe l’indemnité d’occupation mensuelle due par PERSONNE2.) à compter du 1er février 2025 au montant de 1.800,- euros, avances sur charges comprises,
dit la demande en paiement de PERSONNE1.) du chef d’indemnités d’occupation fondée à hauteur de 28.800,- euros, déboute pour le surplus,
condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 28.800,- euros, avec les intérêts légaux sur le montant de 23.400,- euros à compter du 3 mars 2026 et sur le montant de 5.400,- euros à compter du 8 juin 2026, dates des demandes respectives en justice, jusqu’à solde.
réserve la demande en paiement de PERSONNE1.) relative au décompte des charges de 2024/2025,
déclare prescrites les demandes de PERSONNE1.) relatives aux charges des années 2017/2018, 2018/2019 et 2019/2020,
dit la demande en paiement de PERSONNE1.) à titre de décomptes des charges de 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024 fondée pour le montant de 5.432,55 euros,
condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 5.432,55 euros avec les intérêts légaux à compter du 3 mars 2026, date de la demande en justice, jusqu’à solde,
dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) à titre de restitution de la garantie locative, partant en déboute,
dit non fondée la demande de PERSONNE1.) à titre de remboursement des frais et honoraires d’avocat, partant en déboute,
refixe l’affaire pour continuation des débats quant à la demande en paiement de PERSONNE1.) relative au décompte des charges de 2024/2025 à l’audience publique du lundi 5 octobre 2026, à 15.00 heures, salle JP.0.15,
réserve les demandes des parties pour le surplus.
Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.
Michèle HANSEN Lex REUTER
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