Répertoire No. 2592/26  

L-BAIL-957/25

 

Audience publique du 1er juillet 2026

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

 

dans la cause

 

e n t r e

 

 

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

 

partie demanderesse

 

comparant par Maître Isaline DELANGE, avocate exerçant sous son titre professionnel d'origine, en remplacement de Maître Mario DI STEFANO, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

 

 

e t

 

 

1 ) PERSONNE2.), et

 

2 ) PERSONNE3.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.)

 

parties défenderesses

 

comparant par Maître Max KREUTZ, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

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F a i t s

 

 

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 31 octobre 2025.

 

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 1er décembre 2025.

 

Lors de la prédite audience, Maître Max KREUTZ se présenta pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 2 février 2026. Par la suite, elle fut remise aux 16 mars 2026 et 27 mai 2026.

 

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Isaline DELANGE, en remplacement de Maître Mario DI STEFANO, et Maître Max KREUTZ furent entendus en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis,

 

l e      j u g e m e n t      q u i      s u i t :

 

Par requête déposée au greffe le 31 octobre 2025, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant la justice de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de voir dire que le contrat de bail a valablement été résolu, sinon résilié d’un commun accord avec effet au 22 août 2025, sinon à toute autre date à déterminer par le tribunal, dire que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre depuis le 23 août 2025, et les voir condamner à déguerpir des lieux loués, avec autorisation, au besoin, de procéder à leur expulsion par la force publique.

 

Le requérant conclut encore à la condamnation des défendeurs au paiement d’un montant de 516.-EUR au titre du loyer pour la période du 15 août 2025 au 22 août 2025, ainsi qu’au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 2.000.-EUR à partir du 23 août 2025 et jusqu’à leur déguerpissement effectif, le tout avec les intérêts légaux.

 

À titre subsidiaire, il sollicite la résolution, sinon la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts des défendeurs pour défaut de paiement, avec condamnation au paiement d’un loyer mensuel de 2.000.-EUR à compter du 15 août 2025 jusqu’à la date de la résiliation à intervenir, ainsi qu’au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 2.000.-EUR à partir de cette date et jusqu’au déguerpissement effectif, le tout avec les intérêts légaux.

 

En dernier ordre de subsidiarité, il demande la condamnation des défendeurs au paiement des loyers échus à raison de 2.000.-EUR par mois depuis le 15 août 2025 jusqu’à la date de la requête, ainsi qu’au paiement de la somme de 4.000.-EUR au titre du dépôt de garantie.

En tout état de cause, il requiert la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 5.000.-EUR au titre des frais et honoraires d’avocat, de la somme de 2.000.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance, et sollicite l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

 

À l’appui de sa requête, PERSONNE1.) expose que suivant contrat de bail conclu en date du 30 juillet 2025 avec prise d’effet au 15 août 2025, il a donné en location à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) un appartement sis à L-ADRESSE2.) pour une durée déterminée d’un an, renouvelable par tacite reconduction d’année en année, moyennant un loyer mensuel de 2.000.-EUR, payable d’avance.

 

Aux termes de l’article 4 du contrat de bail, les locataires étaient tenus de verser un dépôt de garantie d’un montant de 4.000.-EUR avant toute entrée dans les lieux loués.

 

Dans ce contexte, les locataires auraient procédé les 5 et 6 août 2025 à plusieurs paiements pour un montant total de 6.462.-EUR correspondant au loyer du mois d’août 2025 payé d’avance, au dépôt de garantie ainsi qu’aux frais d’agence.

 

Par courriel du 22 août 2025 adressé à l’agence immobilière du bailleur, les locataires auraient cependant affirmé que le contrat de bail serait nul de plein droit et auraient sollicité le remboursement de la somme versée, soit 6.462.-EUR.

 

Ce courriel manifesterait sans équivoque la volonté des locataires de mettre fin au contrat de bail et de cesser avec effet immédiat toute relation contractuelle avec le bailleur. De son côté, il aurait accepté cette situation, de sorte qu’il y aurait lieu de considérer que les parties ont résilié le contrat de bail d’un commun accord.

 

Il fait valoir qu’il est de jurisprudence que la résiliation d’un contrat de bail d’un commun accord n’est soumise à aucune forme particulière et que la preuve de cet accord peut résulter d’un consentement tacite déduit des circonstances de fait. En l’espèce, le comportement des parties traduirait clairement une volonté concordante de mettre un terme à leur relation contractuelle.

 

En dépit de cette résiliation d’un commun accord, les locataires refuseraient de quitter les lieux loués. Ce maintien dans les lieux serait manifestement abusif et porte un préjudice évident au bailleur, lequel se trouverait empêché de disposer librement de son bien et de le remettre en location.

 

Suivant courrier de mise en demeure du 3 octobre 2025, reçu le 7 octobre 2025, le bailleur aurait sommé les locataires de libérer les lieux loués au plus tard le 15 octobre 2025 et de lui verser la somme de 4.000.-EUR au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période courant du mois d’août 2025 au 15 octobre 2025.

 

Par courrier reçu le 10 octobre 2025, les locataires auraient admis occuper les lieux loués depuis le 15 août 2025, tout en refusant de régler tout loyer ou indemnité d’occupation en invoquant des motifs infondés. Ils soutiendraient en effet, de manière contradictoire, que le contrat de bail serait nul tout en estimant leur maintien dans les lieux légitime, sans verser aucune contrepartie au bailleur.

 

À l’audience des plaidoiries, la partie requérante a réitéré ses demandes, tout en augmentant ses demandes à titre d’indemnité d’occupations sinon de loyer pour le porter à la somme de 18.000.-EUR pour les mois entretemps écoulés. Elle a exposé qu’il se serait avéré qu’il n’était pas possible pour les locataires de s’inscrire auprès de la commune, la maison ayant été divisée en plusieurs appartements sans disposer des autorisations nécessaires.

 

Les locataires auraient alors résilié le contrat de bail, ce que le requérant aurait accepté. Toutefois, ceux-ci n’auraient pas quitté les lieux, après que leur proposition de relocation aurait été refusée. Ils auraient ainsi occupé les lieux pendant une durée totale d’environ neuf mois.

 

En réponse aux arguments des défendeurs, la partie requérante a fait valoir qu’elle avait, à la demande des locataires, procédé au remboursement de l’ensemble des montants perçus. Elle a encore soutenu que le dol ne serait pas établi et que les locataires auraient eu la pleine jouissance des lieux, de sorte qu’aucune réduction de loyer ne serait justifiée. Enfin, elle a fait valoir que les défendeurs n’auraient entrepris aucune démarche sérieuse en vue de se reloger, de sorte qu’aucun délai de déguerpissement conséquent ne devrait leur être accordé.

 

Les parties défenderesses, pour leur part, ont sollicité la nullité du contrat de bail pour dol, faisant valoir que les requérants auraient eu connaissance du fait qu’ils n’étaient pas autorisés à louer les lieux à des fins d’habitation, d’autant plus que plusieurs familles devaient être inscrites à cette même adresse.

 

À titre subsidiaire, elles ont soutenu que le contrat devrait également être annulé au motif qu’elles ne l’auraient pas signé si elles avaient eu connaissance de l’impossibilité de se déclarer à la commune.

 

Les défendeurs en ont déduit que, en l’absence de contrat de bail valable, la requête serait irrecevable, le litige ne relevant dès lors pas de la compétence du juge de paix siégeant en matière de bail à loyer et devant être introduit par voie de citation.

 

Quant au fond, ils ont conclu principalement au rejet de la demande et, à titre subsidiaire, à une réduction du loyer à 500.-EUR par mois en raison de l’impossibilité de s’inscrire à la commune.

 

Appréciation

 

Les parties défenderesses ont fait valoir que, dans la mesure où le contrat de bail serait nul, la demande introduite par voie de requête serait irrecevable, le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer ne pouvant connaître du litige.

 

Il résulte de l’article 3 du Nouveau Code de procédure civile que le juge de paix est exclusivement compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et locataires relatives aux baux d’immeubles, notamment en ce qui concerne l’existence de ces derniers.

 

Cette compétence couvre, de manière générale, toutes les questions qui trouvent leur origine dans la relation locative, en ce compris celles relatives à la validité du contrat de bail.

 

Il s’ensuit que la juridiction de céans est compétente ratione materiae pour connaître du litige et la demande, régulièrement introduite par voie de requête, est dès lors à déclarer recevable.

 

Quant au fond

 

Les défendeurs soutiennent que le contrat de bail serait nul, tandis que le requérant fait valoir que les parties ont, en réalité, mis fin à leur relation contractuelle d’un commun accord, de sorte que les défendeurs se maintiendraient actuellement dans les lieux sans droit ni titre.

 

Les parties défenderesses font valoir que le contrat de bail serait nul. Il convient toutefois de relever que, sept jours après l’entrée en vigueur du bail, elles ont adressé un courriel daté du 22 août 2025 ayant pour intitulé « bail nul – demande de remboursement intégral sous 24 heures ».

 

Dans ce courriel, les locataires exposent que le logement « est irrégulier et inexistant d’un point de vue légal » et en déduisent que le bail serait nul de plein droit. Ils exigent en conséquence le remboursement intégral des sommes versées dans un délai de vingt-quatre heures.

 

Or, indépendamment de la qualification juridique qu’ils entendent donner à leur démarche, il ressort sans équivoque du contenu de ce courriel que les locataires ont manifesté leur volonté de mettre un terme immédiat au contrat de bail.

 

Le bailleur a, pour sa part, fait droit à cette demande dès le jour-même en procédant au remboursement intégral des montants perçus, marquant ainsi son accord quant à la cessation immédiate des relations contractuelles.

 

Il y a lieu de rappeler que « la résiliation est l’acte juridique par lequel l’une des parties met unilatéralement fin au contrat », qu’elle constitue un acte unilatéral en principe irrévocable et qu’elle ne nécessite ni l’acceptation du cocontractant ni l’intervention du juge. Il est encore admis que cette résiliation ne peut être rétractée qu’avec l’accord de l’autre partie et qu’à défaut, la reprise des relations contractuelles s’analyse comme la conclusion d’un nouveau bail (Lex THIELEN, Le contrat de bail : bail résidentiel et bail professionnel, n° 215, Larcier-Promoculture).

 

Il s’ensuit que, quand bien même les locataires invoquent la nullité du contrat, leur démarche doit s’analyser en une résiliation unilatérale avec effet immédiat du contrat de bail, laquelle a été acceptée par le bailleur, de sorte qu’une résiliation d’un commun accord doit être retenue en l’espèce, avec effet au 22 août 2025.

 

Il y a partant lieu d’ordonner le déguerpissement des parties défenderesses, endéans un délai de 40 jours, alors que, bien qu’ayant résilié le bail de leur propre initiative, elles continuent à occuper les lieux depuis 9 mois.

 

La requérante peut encore réclamer un loyer pour la période allant du 15 août au 22 août 2025. Les parties défenderesses estiment avoir droit à une importante réduction du loyer du fait qu’elles n’ont pas pu se déclarer à la commune.

 

Cette demande, qui s’analyse en un trouble de jouissance subi par les parties défenderesses au cours de la relation locative, ne saurait toutefois être retenue, eu égard notamment à la très courte durée du bail.

 

Dès lors, il y a lieu de condamner les parties défenderesses à payer aux requérants la somme de 516.-EUR correspondant au prorata du loyer pour les jours écoulés.

 

Depuis le 23 août 2025, les parties défenderesses sont à qualifier d’occupants sans droit ni titre.

 

Lorsque le locataire continue d’occuper les lieux après la résolution du bail, il est redevable d’une indemnité au bailleur.

 

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux. Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien dans les lieux. L’indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait qu’on est privé de la libre disposition des lieux.

 

En matière d’occupation sans droit ni titre, le propriétaire peut réclamer une indemnité d’occupation fondée sur l’enrichissement sans cause (M. La Haye et J. Vankerckhove, op. cit., n° 362).

 

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux. Elle est en effet destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien dans les lieux. L’indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait qu’on est privé de la libre disposition des lieux (M. La Haye et J. Vankerckhove, op. cit., n° 406 ; JurisClasseur, Civil, art. 1708 à 1782, fasc. 295, n° 25).

 

Le montant de l’indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève en principe de l’appréciation souveraine des juges du fond. Si cette indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l’immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 20 février 2004, n° 85606 du rôle).

 

En l’espèce, les parties défenderesses ne sauraient valablement se prévaloir d’un trouble de jouissance résultant du fait qu’elles n’ont pas pu établir leur adresse dans la commune, dès lors qu’en leur qualité d’occupantes sans droit ni titre, elles ne sauraient revendiquer un tel droit.

En outre, la valeur locative n’est pas remise en cause et les parties défenderesses semblent s’accommoder parfaitement des lieux, alors que, malgré la résiliation du bail avec effet immédiat, elles continuent à les occuper depuis plus de neuf mois.

 

Il y a dès lors lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial, soit 2.000.-EUR.

 

Dès lors, le requérant peut réclamer la somme de 18.000.-EUR correspondant aux mois de septembre 2025 à mai 2026. Le requérant n’ayant pas inclus la période du 23 au 31 août 2025 dans sa demande formulée à l’audience, le tribunal ne saurait lui allouer un montant supérieur sans dépasser sa saisine.

 

Il y a partant lieu de condamner les parties défenderesses à payer au requérant la somme de (18.000 + 516) 18.516.-EUR, le tout assorti des intérêts légaux à partir des demandes en justice respectives.

 

PERSONNE1.) réclame encore le paiement de ses frais et honoraires d’avocat.

 

Il est de principe que les honoraires d’avocat que le justiciable doit exposer pour obtenir gain de cause en justice constituent un préjudice réparable qui trouve son origine dans la faute de la partie qui succombe (Cour de cassation 9 février 2012, Arrêt N° 5/12, JTL 2012, N° 20, page 54 ; Cour d’appel 20 novembre 2014, N° 39462 du rôle; Cour d’appel 26 mars 2014, Pas 37, page 105).

 

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile qui permet au juge, sur le fondement de l'équité, d'allouer à une partie un certain montant au titre des sommes non comprises dans les dépens, dont les honoraires d’avocat, n’empêche pas une partie de réclamer ces honoraires au titre de réparation de son préjudice sur base de la responsabilité contractuelle ou délictuelle, à condition d'établir les éléments conditionnant une telle indemnisation, à savoir une faute, un préjudice et une relation causale entre la faute et le préjudice (cf. Cass., 9 février 2012, n° 2881).

 

L'exercice d'une action en justice, de même que la résistance à une telle demande, n'est en principe pas fautif et ne dégénère en faute qu'en cas d'exercice abusif ou anormal de l'action en Justice (cf. G. Ravarani, La responsabilité civile, Pas. 2014, n° 1146).

 

En l’occurrence, pour prospérer dans sa demande, il incombe à la partie requérante de rapporter la preuve d’une faute dans le chef de la défenderesse, d’un préjudice dans son propre chef et d’un lien de causalité entre ladite faute et ledit préjudice.

 

Or, il ne ressort d’aucun élément de la cause qu’en l’espèce, les parties défenderesses aient commis une faute ou un abus, de sorte que la demande de PERSONNE1.) est à déclarer non fondée.

 

     Accessoires

 

La partie requérante réclame encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000.-EUR.

 

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

 

 

Cette demande est fondée en son principe, alors qu’il serait inéquitable de laisser l’entièreté des frais non compris dans les dépens à sa charge vu la contrainte d’engager des frais dans le seul but de faire valoir ses droits légitimes en justice. Au vu des éléments de la cause, eu égard à la nature et au résultat du litige, cette indemnité est à évaluer à 300.-EUR.

 

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

En l’espèce, il n'est pas opportun et il n'existe pas de motif justifiant la demande en exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

 

Succombant à l’instance, les parties défenderesses sont à condamner aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile.

 

 

P a r      c e s      m o t i f s

 

 

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement à l’égard des parties et en premier ressort,

 

 

reçoit la demande en la pure forme,

 

se déclare compétent pour en connaître ;

 

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande ;

 

constate que le contrat de bail conclu le 30 juillet 2025 a été résilié d’un commun accord avec effet au 22 août 2025 ;

 

constate que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont occupants sans droit ni titre de l’appartement sis à L-ADRESSE2.) ;

 

partant condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard dans un délai 40 jours à compter de la notification du présent jugement ;

 

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ainsi que les personnes occupant les lieux loués de leur chef dans la forme légale et à mettre leurs meubles et effets et ceux des personnes occupant les lieux de leur chef sur le carreau, le tout aux frais de PERSONNE2.) et PERSONNE3.), frais récupérables sur simple quittance des ouvriers y employés ;

 

fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant de 2.000.- EUR à partir du 23 août 2025 ;

 

dit fondée la demande de PERSONNE1.) tendant au paiement des arriérés de loyer et d’indemnité d’occupation pour la période du 15 août 2025 au mois de mai 2026 à concurrence de la somme de 18.516.-EUR ;

 

partant condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 18.516.-EUR, avec els intérêts légaux sur la somme de 4.516.-EUR à partir du 31 octobre 2025 et sur la somme de 14.000.-EUR à partir du 27 mai 2026 ;

 

dit la demande de PERSONNE1.) en paiement de ses frais d’avocat non fondée et en déboute ;

 

dit la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 300.- euros et en déboute pour le surplus ;

 

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 300.- EUR à titre d’indemnité de procédure ;

 

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement ;

 

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.