Répertoire No. 2593/26  

L-BAIL-186/26

 

 

Audience publique du 1er juillet 2026

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

 

dans la cause

 

e n t r e

 

 

la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

 

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

 

comparant par Maître Christiane GABBANA, avocate à la Cour, demeurant à Luxembourg

 

 

e t

 

 

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.)

 

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

 

comparant par Maître Miloud AHMED-BOUDOUDA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

 

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F a i t s

 

 

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 4 mars 2026.

 

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 22 avril 2026.

 

Lors de la prédite audience, Maître Miloud AHMED-BOUDOUDA se présenta pour PERSONNE1.) tandis que Maître Christiane GABBANA se présenta pour la société SOCIETE1.) SA. L’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 15 juin 2026.

 

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Christiane GABBANA et Maître Miloud AHMED-BOUDOUDA furent entendus en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

 

l e      j u g e m e n t      q u i      s u i t :

 

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix en date du 4 mars 2026, la société SOCIETE1.) SA a fait convoquer PERSONNE1.) devant ce tribunal pour voir déclarer résilié le contrat de bail existant entre parties, pour le voir condamner au déguerpissement des lieux loués et au paiement d’arriérés de loyers de 6.400.- EUR avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

 

Elle sollicite encore une indemnité de procédure à hauteur de 800.-EUR ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir tout comme la condamnation de PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

 

Aux termes de sa requête, la partie requérante expose avoir conclu avec la partie défenderesse, un contrat de location portant sur une chambre à coucher sise à L-ADRESSE2.). Il est précisé que ce contrat a pris effet le 1er mars 2021 et le 1er juillet 2023.

 

Au jour du dépôt de la requête, les arriérés s’élèveraient à 6.400.-EUR.

 

À l’audience de plaidoiries, la partie requérante a cependant expliqué qu’en réalité, la partie défenderesse occupait par le passé un bien sis à L-ADRESSE4.), pris en location auprès d’elle, et occuperait actuellement le logement sis à L-ADRESSE2.). Deux contrats successifs auraient ainsi été conclus entre les parties avec prise d’effet le 1er mars 2021 puis à partir 1er juillet 2023.

 

Elle a encore précisé que, suivant le décompte actualisé versé aux débats, le solde impayé s’élève désormais à 8.800.-EUR.

 

Il y a lieu de lui en donner acte.

 

La partie défenderesse soulève en premier lieu l’exception du libellé obscur, au motif qu’il ne ressortirait pas clairement de la requête que celle-ci porte sur deux logements distincts, relevant une confusion entre les différentes dates et les loyers réclamés. Elle fait en outre valoir que le premier contrat n’aurait pas été versé aux débats, et en conclut à l’irrecevabilité de la demande.

 

Elle soutient encore que le contrat actuellement invoqué n’aurait pas été signé.

 

La partie défenderesse fait également valoir qu’une demande portant sur une partie des loyers actuellement réclamés a été déclarée irrecevable en instance d’appel suivant jugement du tribunal d’arrondissement du 27 janvier 2026 (TAL-2025-07224).

 

À titre subsidiaire, elle soutient que seuls les loyers relatifs au logement actuellement occupé seraient à prendre en considération et que la demande portant sur les loyers antérieurs, qui ne seraient pas visés dans la présente requête, serait à déclarer irrecevable. Quant aux montants réclamés, elle s’en rapporte à prudence de justice.

 

Elle demande encore à voir opérer une compensation avec la garantie locative à hauteur de 800.-EUR et sollicite l’octroi d’un délai de déguerpissement aussi long que possible.

 

Enfin, elle conclut à l’irrecevabilité de la demande en allocation d’une indemnité de procédure, au motif qu’elle ne figurerait pas au dispositif de la requête, sinon à la voir réduire à de plus justes proportions.

 

En réponse aux arguments adverses, la partie requérante fait valoir que la requête mentionne bien deux contrats de bail et que la partie défenderesse est en possession des deux conventions en cause, de sorte qu’elle ne saurait se méprendre sur la portée de la demande. Elle en conclut que l’exception du libellé obscur est à rejeter.

 

Elle ajoute que, si l’indemnité de procédure ne figure pas expressément au dispositif de la requête, elle est mentionnée dans son corps et reprise dans le total figurant au dispositif.

 

Elle s’oppose par ailleurs à l’octroi d’un délai de déguerpissement prolongé, en faisant valoir que, malgré une première action judiciaire, la partie défenderesse n’a pas procédé au règlement des loyers.

 

Appréciation

 

                       Quant au moyen de nullité tiré du libellé obscur

 

La partie défenderesse a soulevé à l’audience l’exception de nullité tirée du libellé obscur, en faisant valoir que la requête adverse serait incompréhensible, dès lors qu’il n’y serait pas indiqué que la demande porte en réalité sur deux contrats de mise à disposition relatifs à des logements distincts, et que les loyers ainsi que les différentes dates y seraient confondus.

 

La nullité pour libellé obscur est une nullité de forme dont la mise en œuvre est soumise aux conditions de l’article 264 du Nouveau Code de procédure civile. La nullité pour vice de forme ne peut être prononcée que si l’inobservation de la formalité, même substantielle, a eu pour effet de porter atteinte aux intérêts de la partie adverse.

 

L’appréciation du grief se fait in concreto, en fonction des circonstances de la cause. Le grief existe chaque fois que l’irrégularité a pour conséquence de déranger le cours normal de la procédure. Ainsi, une irrégularité dommageable peut être celle qui désorganise la défense de l’adversaire.

 

Celui qui invoque le moyen du libellé obscur doit établir qu’en raison de ce libellé obscur de l’acte, il a été dans l’impossibilité de savoir ce que le demandeur lui réclame et pour quelle raison.

 

C’est au juge qu’il appartient d’apprécier souverainement si un libellé donné est suffisamment précis et explicite.

 

Il ressort des pièces versées initialement par la partie requérante, avant la reprise du dossier par son mandataire, et dont la partie défenderesse ne conteste pas la signature, que cette dernière a pris en location auprès de la requérante un logement sis à L-ADRESSE4.) suivant contrat conclu le 1er mars 2021.

 

Il n’est également pas contesté qu’elle occupe, depuis le mois de juillet 2023, le logement actuellement visé par la demande en déguerpissement.

 

Il convient de relever que, parmi les pièces produites, figure un décompte portant sur les deux logements, même s’il est, de manière malencontreuse, fait uniquement référence à la première adresse. Il n’en demeure pas moins que la partie défenderesse n’a pu se méprendre quant aux montants lui réclamés pour les périodes concernées, dès lors qu’elle a occupé successivement les deux biens en question et signé le contrat de location  relatif au premier logement.

 

Il s’ensuit que le moyen de nullité tiré de l’exception du libellé obscur est à rejeter.

 

                       Irrecevabilité de la demande en paiement des loyers de mars 2022 et juin 2023

 

La partie défenderesse a encore soulevé in limine litis l’irrecevabilité de la demande en paiement du loyer pour le mois de mars 2022 et juin 2023 pour ne pas figurer dans l’acte introductif d’instance et constituer dès lors une demande nouvelle.

 

Il convient de rappeler que l’article 53 du Nouveau Code de procédure civile dispose que « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. »

 

Une demande est nouvelle lorsqu’elle saisit le juge d’une prétention qui n’était pas déjà soit expressément, soit implicitement, exprimée dans l’acte introductif d’instance. Celui-ci délimite en effet l’étendue du litige en déterminant ses éléments constitutifs, à savoir les parties, l’objet et la cause. Toute demande présentée en cours d’instance et qui diffère de la demande introductive par l’un de ces trois éléments est par conséquent irrecevable (cf. CA 24.09.1998, No. 20974).

 

Si la rigueur de ce principe est atténuée, dans une certaine mesure, par la jurisprudence dans le souci d’éviter aux parties d’entamer un nouveau procès sur une question liée à la première, il n’en demeure pas moins que doit être considérée comme demande nouvelle et partant comme demande irrecevable, la demande qui n’est ni réservée ni même virtuellement comprise dans l’acte introductif d’instance.

 

La partie requérante évoque les deux contrats de bail dans le corps de sa requête et renvoie, quant aux montants réclamés, aux décomptes versés en pièces, lesquels englobent les loyers querellés.

 

Si la requête manque certes de clarté à cet égard, cette imprécision n’est toutefois pas de nature à rendre les montants sollicités incompréhensibles.

Il en découle que la demande est virtuellement comprise dans l’acte introductif d’instance, de sorte qu’elle est à déclarer recevable

 

Pour le surplus, la requête introduite dans les formes et délai de la loi est à déclarer recevable.

 

Quant au fond

 

                       Arriérés

 

Dans la mesure où la partie défenderesse ne remet pas sérieusement en cause les montants réclamés et eu égard aux pièces produites, il y a lieu de faire droit à la demande pour le montant total de 8.800.-EUR, avec les intérêts légaux à partir des différentes mises en demeure respectives.

 

La partie défenderesse a sollicité, à titre reconventionnel, la restitution de la garantie locative ainsi que la compensation avec le montant  des arriérés.

 

La garantie locative étant de 800.-EUR, il y a lieu d’ordonner une compensation judiciaire entre ces montants, de sorte que PERSONNE1.) devra payer à la société SOCIETE1.) SA la somme de 8.000.-EUR.

 

                       Résiliation du contrat de bail et déguerpissement

 

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

 

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

 

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement, compte tenu des circonstances.

 

En l’espèce, eu égard à l’importance des arriérés et en l’absence de justification fournie par PERSONNE1.) qui, malgré le fait qu’il est poursuivi en justice en raison du non-paiement des loyers, continue d’accumuler les arriérés, il y a lieu de retenir qu’il a gravement manqué à ses obligations de locataire et que ce manquement justifie à lui seul la résiliation du bail et sa condamnation au déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement de 40 jours à partir de la notification du présent jugement.

 

                       Accessoires

 

La partie demanderesse sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 800.- EUR sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

 

Dans la mesure où une telle demande peut être présentée à tout stade de la procédure, le moyen d’irrecevabilité soulevé par la partie défenderesse est à écarter.

 

La demande est fondée en son principe, dès lors qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l’intégralité des frais non compris dans les dépens, celle-ci ayant été contrainte d’exposer des frais dans le seul but de faire valoir ses droits légitimes en justice.

 

Eu égard aux éléments de la cause, ainsi qu’à la nature et à l’issue du litige, il y a lieu de fixer cette indemnité au montant de 350.- EUR.

 

La requérante demande finalement à ce que le jugement à intervenir soit assorti de l’exécution provisoire.

 

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

 

La partie défenderesse ayant succombé au litige, elle est à condamner aux frais et dépens de l’instance.

 

 

P a r      c e s      m o t i f s

 

 

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement à l’égard des parties et en premier ressort,

 

rejette le moyen de nullité tiré de l’exception du libellé obscur ;

 

rejette les moyens d’irrecevabilité opposés aux demandes de de la société SOCIETE1.) SA

 

partant déclare les demandes de la société SOCIETE1.) SA recevable ;

 

déclare la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) recevable ;

 

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers fondée pour la somme totale réclamée de 8.800.-EUR ;

 

dit que PERSONNE1.) dispose d’une créance de 800.- EUR au titre de restitution de la garantie locative ;

 

ordonne la compensation judiciaire entre ces montants ;

 

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) SA la somme de 8.000.-EUR avec les intérêts légaux sur la somme de 6.400.- EUR à partir du 4 mars 2026 et sur la somme de 1.600.-  EUR à partir du 15 juin 2026, le tout jusqu’à solde ;

 

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui s'y trouvent de son chef dans un délai de quarante jours à partir de la notification du présent jugement ;

 

au besoin, autorise la société SOCIETE1.) SA à faire expulser PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

 

dit fondée la demande la société SOCIETE1.) SA en obtention d’une indemnité de procédure pour un montant de 350.-EUR ;

 

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) SA la somme de 350.- EUR ;

 

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

 

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.