Répertoire No. 2595/26  

L-BAIL-396/26

 

 

Audience publique du 1er juillet 2026

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

 

 

dans la cause

 

e n t r e

 

 

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

 

partie demanderesse

 

comparant en personne

 

 

e t

 

 

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

 

partie défenderesse

 

n’étant ni présent ni représenté à l’audience du 15 juin 2026

 

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F a i t s

 

 

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 30 avril 2026.

 

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 15 juin 2026.

 

À la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, PERSONNE1.) fut entendue en ses moyens et conclusions. PERSONNE2.), quoique régulièrement convoqué, n’était ni présent ni représenté.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

 

l e      j u g e m e n t      q u i      s u i t :

 

Par requête déposée au greffe le 30 avril 2026, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre condamner à lui payer la somme de 5.120.-EUR à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges échus, avec les intérêts légaux. La partie requérante demande en outre que le bail conclu entre les parties soit déclaré résilié et la partie défenderesse condamnée au déguerpissement.

 

Finalement, PERSONNE1.) sollicite la condamnation de la partie défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation à hauteur du loyer à partir de la résiliation du contrat de bail et les frais et dépens de l’instance. Elle demande encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

 

La partie requérante expose qu’elle a, suivant contrat conclu en date du 15 mai 2023, donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE2.).

 

Il est encore précisé que le loyer mensuel avait été fixé à 2.350.-EUR et les avances sur charges à 210.-EUR par mois.

 

Toutefois, les loyers et avances sur charges des mois de mars et avril 2026 n’auraient pas été réglés.

 

À l’audience des plaidoiries, la requérante a augmenté sa demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour y inclure les mois de mai et juin 2026 et la porter à 10.240.-EUR.

 

Il échet de lui en donner acte.

 

Quoique régulièrement convoqué à l’audience du 15 juin 2026, PERSONNE2.) ne comparut pas. Alors qu’il ne ressort pas du récépissé de la Poste qu’il a été touché à personne, il y a lieu de statuer par défaut à son égard en application de l’article 79, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile.

 

Appréciation

 

Aux termes de l’article 78, alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, le juge qui statue par défaut à l’encontre du défendeur ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

 

En application de ce texte, le juge est d’office tenu d’examiner tous les moyens qui s’opposent à la demande (Jurisclasseur, Procédure civile, fasc. 538, mise à jour 6, 2002, N° 80 p. 9 et références y citées).

 

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer recevable.

 

Quant aux arriérés de loyers d’avances sur charges et solde de charges

 

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus.

 

Au vu des explications données par PERSONNE1.) et des pièces justificatives versées à l’appui, et en l’absence de contestation de la part de PERSONNE2.), qui ne s’est pas présenté à l’audience pour assurer sa défense, la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges est à déclarer fondée pour la somme réclamée de 10.240.-EUR.

 

Il y a encore lieu de fixer le point de départ des intérêts légaux à partir de la date des demandes respectives, à savoir à partir du 30 avril 2026 sur la somme de 5.120.-EUR et à partir du 15 juin 2026 en ce qui concerne la somme de 5.120.- EUR, le tout jusqu’à solde.

 

Quant à la demande en résiliation et en déguerpissement

 

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

 

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

 

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement, compte tenu des circonstances.

 

En l’espèce, eu égard à l’importance des arriérés et en l’absence de justification fournie par PERSONNE2.) qui ne s’est pas présenté à l’audience, il y a lieu de retenir qu’il a gravement manqué à ses obligations de locataire et que ce manquement justifie à lui seul la résiliation du bail et sa condamnation au déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement de 40 jours à partir de la notification du présent jugement.

 

La requérante demande à voir fixer l’indemnité d’occupation au montant de 2.350.-EUR par mois d’occupation, correspondant au loyer actuellement payé.

 

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans l’enrichissement sans cause, le preneur s’enrichissant par la jouissance des lieux au détriment du bailleur, corrélativement appauvri.

 

Elle est souverainement fixée par le juge du fond qui prend en considération notamment la valeur locative réelle de l’immeuble et l’état des lieux à ce moment. La valeur locative peut être égale à l’ancien loyer, les parties restant libres de rapporter la preuve que le préjudice subi est supérieur ou inférieur à ce montant. Si aucune des parties ne fournit d’éléments de nature à évaluer la valeur locative réelle de l’immeuble, le juge fixera l’indemnité d’occupation mensuelle ex aequo et bono ou ordonnera une expertise (cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail, n°228 ; Marianne HARLES, Le bail à loyer – compte rendu de jurisprudence, n°189, P. 31, p. 377 ; Trib. d’arr. Lux. 21 décembre 2007, n°111.396 du rôle).

 

En l’espèce, le montant réclamé correspondant au loyer actuellement payé par PERSONNE2.) et n’ayant fait l’objet d’aucune critique de la part de ce dernier qui ne s’est pas présenté à l’audience, il y a partant lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à 2.350.-EUR.

 

Accessoires

 

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile, l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure. (Trib. d’Arrondissement Luxembourg, 20.12.2002 ).

 

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

 

PERSONNE2.) succombant à l’instance, il est encore à condamner aux frais et dépens.

 

 

P a r      c e s      m o t i f s

 

 

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant par défaut à l’égard de PERSONNE2.) et en premier ressort,

 

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges ;

 

déclare la demande recevable ;

 

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges fondée pour la somme de 10.240.-EUR ;

 

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 10.240.-EUR.-EUR avec les intérêts légaux à partir de la date des demandes respectives, soit à partir du 30 avril 2026 sur la somme de 5.120.-EUR et à partir du 15 juin 2026 en ce qui concerne la somme de 5.120.- EUR, le tout jusqu’à solde ;

 

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

 

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE2.) ;

 

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef endéans les quarante jours à partir de la notification du présent jugement ;

 

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

 

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à 2.350.-EUR ;

 

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

 

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.