Répertoire No. 2596/26  

L-BAIL-67/25, L-BAIL-746/25

 

 

Audience publique du 1er juillet 2026

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de sursis commercial, a rendu le jugement qui suit

 

 

dans la cause

 

e n t r e

 

 

3 ) la société SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son ou ses gérant(s) actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

 

2 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.)

 

3 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE3.)

 

parties demanderesses

 

comparant par Maître Nélitié ZINGOUA KOUADIO, avocate à la Cour, demeurant à Luxembourg

 

e t

 

 

la société SOCIETE2.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE4.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.)

 

partie défenderesse

 

représentée par la société SCHILTZ & SCHILTZ SA, société anonyme, inscrite au Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à
L-1610 LUXEMBOURG, 24-26, avenue de la Gare, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B220251, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Franz SCHILTZ, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

 

comparant à l’audience par Maître Catherine GÉRIN, avocate, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

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F a i t s

 

 

Les faits et rétroactes de l'affaire résultent à suffisance de droit des qualités, considérants et motifs d'un jugement rendu en date du 16 mars 2026 par le tribunal de paix de Luxembourg (Répertoire No. 1141/26).

 

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix en date du 5 juin 2026, la société SOCIETE1.) SARL, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) firent convoquer la société SOCIETE2.) SA aux fins de se voir allouer un sursis de neuf mois.

 

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 24 juin 2026.

 

Lors de la prédite audience, Maître Nélitié ZINGOUA KOUADIO et Maître Catherine GÉRIN, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ, ce dernier en représentation de la société SCHILTZ & SCHILTZ SA, furent entendues en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis,

 

l e      j u g e m e n t      q u i      s u i t :

 

 

Par requête déposée au greffe le 5 juin 2026, la société SOCIETE1.) SARL, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer la société SOCIETE2.) SA à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail commercial pour se voir accorder un sursis de neuf (9) mois au déguerpissement.

 

En outre, ils sollicitent la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens d’instance ainsi que l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

 

Les requérants exposent avoir conclu un contrat de bail commercial en date du 18 mars 2019 portant sur un local sis à L-ADRESSE1.).

 

Ils rappellent que, par jugement du 16 mars 2026, le tribunal de paix a constaté la fin du bail au 1er juillet 2025, les a déclarés occupants sans droit ni titre et a ordonné leur déguerpissement au plus tard pour le 18 juin 2026. Un commandement leur a ensuite été signifié le 13 avril 2026 pour un montant de 1.281,20.-EUR, intégralement apuré le 4 mai 2026, avant réception d’une injonction de quitter les lieux pour le 22 juin 2026.

 

Ils font valoir qu’ils exploitent les lieux depuis de nombreuses années dans le cadre d’une relation commerciale suivie avec le bailleur, tous les loyers et charges ayant été réglés, et que l’emplacement constitue un élément central de leur activité.

 

Ils exposent avoir réalisé des investissements importants, dont le montant non amorti s’élève à environ 111.082,8.-EUR, et soulignent qu’un départ immédiat entraînerait une perte significative, tant financière que commerciale en raison de la clientèle attachée aux lieux.

 

Ils indiquent avoir entrepris des démarches sérieuses pour se reloger, notamment par l’intermédiaire d’un agent spécialisé et de plusieurs agences, sans succès à ce jour.

 

Ils font valoir qu’aucun arriéré ne subsiste au moment de l’introduction de la demande.

 

Ils invoquent les dispositions de l’article 1762-9 du Code civil, estimant remplir les conditions légales dès lors que la dette locative est apurée et que le délai sollicité est nécessaire pour retrouver un local et poursuivre l’activité, notamment au regard de leurs obligations envers leurs salariés.

 

Ils précisent ne pas remettre en cause le principe du déguerpissement, mais solliciter uniquement un délai, soutenant qu’un départ immédiat causerait un préjudice grave et disproportionné.

 

Ils estiment en conséquence qu’un sursis au déguerpissement s’impose.

 

À l’audience des plaidoiries, les parties requérantes ont à nouveau souligné la durée de la relation contractuelle ainsi que l’importance des investissements réalisés dans les lieux.

 

Elles ont précisé être disposées à quitter les locaux, tout en exposant les difficultés concrètes de relocalisation à ADRESSE5.), en insistant sur le fait que l’impossibilité de retrouver un établissement équivalent à ADRESSE5.) entraînerait une perte de leur clientèle et, par conséquent, de leur fonds de commerce.

 

Elles ont encore indiqué ne présenter aucun arriéré et avoir réglé immédiatement le décompte actualisé communiqué par la partie défenderesse.

 

La partie défenderesse a, pour sa part, soutenu que les parties requérantes, ayant la qualité d’occupants sans droit ni titre, ne sauraient introduire une demande de sursis au déguerpissement.

 

Elle a ensuite fait valoir que les conditions d’un tel sursis ne seraient pas réunies, au motif que les requérants ne seraient pas à jour de leurs dettes.

 

Elle a enfin relevé que les requérants ont connaissance, depuis le mois de juin 2025, de l’obligation de quitter les lieux.

 

Appréciation

 

Aux termes de l’article 1762-9 du Code civil : « Le bailleur peut demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du preneur après écoulement du délai de résiliation. Le juge de paix peut ordonner à la requête du preneur ou du sous-locataire commerçant ou fermier, condamné au déguerpissement, qu’il soit sursis à l’exécution de la décision.

 

Le sursis, unique, ne pourra pas dépasser neuf mois et ne peut être accordé qu’aux conditions cumulatives suivantes :

 

1. tous les loyers et avances sur charges échus ont été réglés au jour de l’introduction de la demande ; et,

2. le sursis est accordé dans le but de permettre au requérant de trouver un autre immeuble en vue de poursuivre son activité et de répondre à ses obligations découlant des contrats de travail avec les salariés.

 

La décision autorisant le sursis au déguerpissement forcé du locataire ne sera pas susceptible d’opposition ou d’appel. »

 

Il ressort de manière évidente de la deuxième phrase du premier alinéa de cette disposition que le juge de paix ne peut ordonner un sursis à l’exécution de la décision que lorsque le preneur a été condamné au déguerpissement.

 

Dans la mesure où le prononcé du déguerpissement implique nécessairement que le locataire est considéré comme occupant sans droit ni titre, l’argument de la partie défenderesse selon lequel une demande de sursis commercial ne pourrait être présentée par un occupant sans droit ni titre ne saurait être retenu.

 

Etant donné qu’il résulte du jugement rendu en date du 16 mars 2026 par le tribunal de paix de Luxembourg (Répertoire No. 1141/26) que les parties requérantes ont la qualité d’occupantes sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2025 et qu’elles ont été définitivement condamnées au déguerpissement, elles sont en droit de solliciter l’octroi d’un unique sursis.

 

La demande de sursis doit dès lors être déclarée recevable.

 

2. Le bien-fondé de la demande

 

Suivant l’article 1762-9 du Code civil précité, le sursis, unique, ne pourra pas dépasser neuf mois et ne peut être accordé qu’à condition que tous les loyers et avances sur charges échus aient été réglés au jour de l’introduction de la demande et que le sursis ait pour but de permettre au requérant de trouver un autre immeuble en vue de poursuivre son activité et de répondre à ses obligations découlant des contrats de travail avec les salariés.

 

Il est constant en cause que les parties requérantes ont payé l’ensemble des loyers.

 

En ce qui concerne les indemnités d’occupation, il convient de relever qu’aucune fixation d’un montant mensuel n’a été opérée dans le jugement précité et qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties quant à la détermination de celle-ci.

 

Selon le décompte produit par la société SOCIETE2.) SA, une dette de 287,89.-EUR serait due. Toutefois, il ressort de ce document que ce montant résulterait, en réalité, d’indexations de loyer prétendument impayées par les requérants.

 

Or, il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation, qui trouve son fondement dans l’équité, ne constitue pas un loyer au sens strict et, partant, n’est pas soumise au mécanisme d’indexation applicable aux loyers.

 

En l’espèce, il est constant que les requérants se sont acquittés, mois après mois, d’une indemnité d’occupation d’un montant au moins équivalent au dernier loyer acquitté. En l’absence de fixation judiciaire de ladite indemnité et compte tenu du fait que la société SOCIETE2.) SA n’a pas été en mesure d’expliquer de manière précise et circonstanciée la composition du montant de 287,89.-EUR réclamé, ce montant ne saurait être retenu.

 

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que les requérants ont valablement exécuté leurs obligations.

 

Le tribunal retient partant que les requérants sont à jour dans le paiement de l’indemnité d’occupation.

 

Il ressort des éléments du dossier que les requérants ont entrepris des démarches actives en vue de se reloger, notamment en mandatant un agent immobilier spécialisé afin de trouver un bien équivalent.

 

Il convient, en outre, de relever qu’ils sont contraints de rechercher un logement situé à ADRESSE5.), dès lors que leur clientèle y est établie, ce qui restreint considérablement les possibilités de relogement et rend leur recherche particulièrement difficile dans un marché locatif notoirement tendu.

 

Dans ces circonstances, leurs difficultés à retrouver un logement adéquat ne sauraient être considérées comme dénuées de tout fondement.

 

Il y a partant lieu de leur accorder un délai de sursis de six mois afin de leur permettre de mener à bien leurs recherches.

 

Suivant l’article 1762-9 du Code civil, la décision autorisant le sursis au déguerpissement forcé du locataire ne sera pas susceptible d’opposition ou d’appel.

 

 

P a r      c e s      m o t i f s

 

 

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial et en instance de sursis à déguerpissement, statuant contradictoirement et sans recours,

 

déclare la demande en sursis recevable ;

 

la dit fondée ;

 

accorde à la société SOCIETE1.) SARL, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un sursis au déguerpissement de six (6) mois qui viendra à expiration le 18 décembre 2026 quant au local sis à L-ADRESSE1.) pris en location auprès de la société SOCIETE2.) SA ;

 

ordonne l’exécution provisoire sans caution du présent jugement ;

 

laisse les frais en rapport avec leur demande à charge de la société SOCIETE1.) SARL, PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.