Répertoire No. 2653/26  

L-BAIL-131/26

 

Audience publique du 6 juillet 2026

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

 

dans la cause

 

e n t r e

 

 

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

 

partie demanderesse

 

comparant par Maître Jessica PAILLER, avocate, en remplacement de Maître Pierre GOERENS, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

 

 

e t

 

 

1 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

 

2 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.)

 

parties défenderesses

 

sub 1 ) comparant par Maître Stefan SCHMUCK, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

 

sub 2 ) n’étant ni présent ni représenté

 

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F a i t s

 

 

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 11 février 2026.

 

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 25 mars 2026.

 

Lors de la prédite audience, Maître Stefan SCHMUCK se présenta pour PERSONNE2.) tandis que PERSONNE3.) n’était ni présent ni représenté. L’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 1er juin 2026.

 

Lors de cette dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Jessica PAILLER, en remplacement de Maître Pierre GOERENS, et Maître Stefan SCHMUCK furent entendus en leurs moyens et conclusions. PERSONNE3.), quoique régulièrement reconvoqué sur base de l’article 84 du Nouveau Code de procédure civile, n’était ni présent ni représenté.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis,

 

l e      j u g e m e n t      q u i      s u i t :

 

Par requête déposée le 11 février 2026, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de voir déclarer résilié le bail conclu avec les parties défenderesses aux torts de celles-ci, à voir ordonner leur déguerpissement des lieux loués dans un délai de huitaine, ainsi qu’à les voir condamner au paiement de la somme de 30.750.-EUR à titre d’arriérés de loyers, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, ainsi qu’une indemnité de relocation de 12.300.-EUR, assortie des mêmes intérêts.

 

La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

 

À l’appui de sa requête, la requérante expose avoir donné en location aux parties défenderesses une maison d’habitation sise à L-ADRESSE3.) suivant contrat de bail du 14 décembre 2023, conclu pour une durée initiale d’un an avec reconduction tacite et moyennant un loyer mensuel de 4.100.- EUR.

 

Elle indique que des impayés sont apparus, notamment pour le mois de mars 2025, puis pour plusieurs mois ultérieurs, malgré rappels. Entre-temps, l’une des parties défenderesses a informé le bailleur avoir quitté les lieux à la suite d’une séparation et a sollicité d’être déchargée du bail, proposant un avenant en ce sens.

 

Le mandataire du bailleur a encore fait état d’échanges avec les parties, dont notamment le message suivant :

 

"Good Morning Mrs PERSONNE2.),

Yes, I talked to him about 3 weeks ago. We agreed that:
he would pay the outstanding rents with a sale of land he was doing and that was supposed to take place in the last 3 weeks
he would vacate the house for 1st of January 2026, because we agreed that the house was too big and the rent too high for his needs
I proposed to assist him to find a more suitable apartment (and smaller) with the help of the real estate agency, but so far the agency did not come up with a proposal I asked our agency SOCIETE1.) to find a new locataire for 1/01/2026, they are in contact with your husband to arrange visits (I have no feedback yet) we agreed that in the second half of december 2025 (around now), your husband would contact me for showing me the house, giving me the new keys, and discuss how to vacate it, works of painting etc.. to be done I have no news from your husband since that call.
 

I am going to proceed to find a new rental for 1/01/2026.

Where you able to talk to him? I would like to meet asap all in the house to discuss how to proceed. What do you think? "

 

La partie demanderesse fait valoir que les parties défenderesses restent redevables d’un arriéré locatif tel que figurant au tableau versé en cause.

 

En droit, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue une faute grave justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire, et sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré, la résiliation du bail ainsi qu’une indemnité de relocation correspondant à trois mois de loyer, soit 12.300.- EUR.

 

À l’audience des plaidoiries, la requérante a réitéré ses demandes, tout en actualisant le montant des arriérés, s’élevant entre-temps à 51.250.- EUR.

 

En réponse aux arguments de la partie défenderesse, elle a fait valoir qu’aucun avenant n’aurait été signé entre parties et qu’elle n’aurait pas accepté que PERSONNE2.) soit déchargée de ses obligations. En l’absence de congé valablement donné, cette dernière serait intégralement tenue de ses engagements à l’égard de la bailleresse.

 

PERSONNE2.) a contesté l’ensemble des demandes pécuniaires formulées à son encontre et a fait valoir avoir quitté les lieux en date du 25 mai 2025. En premier lieu, elle a souligné n’avoir jamais été mariée avec le codéfendeur et, dans la mesure où le contrat de bail ne prévoirait pas de solidarité, elle ne pourrait être condamnée que pour sa part.

 

Elle a fait valoir que le bailleur aurait accepté qu’elle quitte les lieux et soit libérée du contrat de bail, tel que cela ressortirait de la pièce 6, sinon au plus tard à partir de de juin 2025, et en tout état de cause à partir de décembre 2025.

 

Elle s’est encore opposée à toute indemnité de relocation, au motif que la reprise des lieux ne serait pas due à sa faute et que la demande serait prématurée.

 

Finalement, elle a conclu au rejet de l’indemnité de procédure.

 

Appréciation

 

PERSONNE3.) bien que régulièrement convoqué, n’a pas comparu à l’audience du 25 mars 2026. Reconvoqué à l’audience du 1er juin 2026 en application de l’article 84 du Nouveau Code de procédure civile, il n’y a pas comparu ni en personne, ni par mandataire. Le jugement sera dès lors, et conformément à l’article 84 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, rendu contradictoirement à son encontre.

 

Aux termes de l’article 78 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, le juge qui statue par défaut à l’encontre du défendeur ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

 

Le défaut de comparaître est en effet assimilé à une contestation du défendeur et oblige le juge de vérifier si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

 

En application de ce texte, le juge est d’office tenu d’examiner tous les moyens qui s’opposent à la demande, qu’ils soient ou non d’ordre public (cf. JCL, procédure civile, fasc. 538, mise à jour 6, 2002, N° 80 p. 9 et références y citées ; JPE, 24 octobre 2006, n° 2313 et 2315 du répertoire et références y citées).

 

Pour le surplus, la requête introduite dans les formes et délai de la loi est à déclarer recevable.

 

Quant au fond

 

Le Tribunal rappelle que le locataire est investi, à l’expiration du bail, pour quelque cause que ce soit, d’une obligation de restitution des lieux, c’est-à-dire qu’il est tenu de remettre le bien loué à la disposition du bailleur et de lui restituer les clés.

 

La restitution du bien implique la remise à la disposition du bailleur de tous les locaux compris dans la location, afin de rendre à celui-ci l’entière jouissance du bien.

 

Au besoin, le locataire est tenu de provoquer le départ des siens qui habiteraient avec lui, parents ou étrangers, de même que de ses sous-locataires éventuels (Les Novelles, le louage de choses, t. 1., nos 849 et 850).

 

A fortiori, s’il y a plusieurs locataires, comme en l’espèce, chacun des locataires est tenu de provoquer le départ du ou des autres colocataires, l’obligation de restitution s’appliquant à chaque colocataire individuellement et indépendamment des liens familiaux ou autres existant entre les colocataires, ces liens étant, en effet, du point de vue de l’obligation de restitution, inopposables aux bailleurs.

 

Ainsi, la circonstance qu’PERSONNE3.) se soit à ce jour maintenu seul dans les lieux après que PERSONNE2.) ait dénoncé le bail au bailleur, respectivement indiqué à ce dernier ne plus vivre dans les lieux loués, n’a pas pour effet de décharger la colocataire de sa propre obligation de restitution à l’égard du bailleur. Il est à cet égard encore indifférent que cette dernière ait quitté les lieux.

 

Il est constant en cause qu’à ce jour les lieux loués n’ont pas été restitués au bailleur. PERSONNE2.) a certes formalisé sa volonté de mettre un terme au contrat de bail ; or, cette décision implique nécessairement une matérialisation concrète de celle-ci et notamment une acceptation par le bailleur. Le tribunal relève que le courriel du 8 décembre 2025 invoqué par la défenderesse ne contient aucune manifestation de volonté non équivoque du bailleur tendant à accepter une résiliation du bail dans son seul chef.

 

Il en ressort au contraire que le bailleur considérait que les relations locatives se poursuivaient dès lors que le conjoint de la défenderesse occupait toujours les lieux.

 

En effet, dans ce courriel, le bailleur évoque les modalités qui pourraient être envisagées avec le locataire concernant l’apurement des arriérés de loyers, son départ projeté des lieux, l’organisation de visites en vue d’une relocation ainsi que les conditions pratiques relatives à la remise des clés et à la restitution du logement. Il y sollicite en outre une rencontre afin de convenir de la manière de procéder, ce qui démontre que ces différents éléments demeuraient à l’état de discussion et qu’aucune décision définitive n’avait encore été arrêtée entre les parties.

 

La teneur même de ce courriel confirme cette analyse. Celui-ci s’inscrit exclusivement dans le cadre des démarches entreprises par le bailleur en vue d’obtenir la libération définitive des lieux et leur restitution effective.

 

Dès lors que ces démarches sont demeurées sans résultat et que le logement est resté occupé plusieurs mois par le conjoint de la défenderesse, il ne saurait être interprété comme traduisant une acceptation de la résiliation du bail dans le seul chef de cette dernière.

 

Il y a partant lieu de conclure que PERSONNE2.) n’est pas déchargée des obligations issues du contrat de bail et donc de l’obligation de payer les loyers.

 

Dans la mesure où le montant de ceux-ci n’est pas contesté en son quantum, il convient de condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à la requérante la somme de 51.250.- EUR avec les intérêts légaux à partir des demandes en justices respectives.

 

S’il résulte certes des échanges de correspondances versés aux débats qu’il est fait référence au partenaire de la défenderesse comme étant son mari, le tribunal ignore toutefois si les intéressés sont effectivement unis par les liens du mariage sur le plan légal.

 

Dès lors que la charge de la preuve incombe à la partie demanderesse et eu égard aux contestations émises par la défenderesse sur ce point, il n’est pas établi à suffisance de droit que les conditions d’une condamnation solidaire soient réunies.

 

Il n’y a partant pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à l’encontre de PERSONNE2.) et PERSONNE3.).

 

Quant à la demande en résiliation et en déguerpissement

 

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

 

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

 

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement, compte tenu des circonstances.

 

En l’espèce, eu égard à l’importance des arriérés et en l’absence de justification fournie par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) qui ne s’est pas présenté à l’audience, il y a lieu de retenir qu’ils ont gravement manqué à leurs obligations de locataires et que ce manquement justifie à lui seul la résiliation du bail et leur condamnation au déguerpissement, sauf à leur accorder un délai de déguerpissement 40 jours à partir de la notification du présent jugement.

 

Quant à l’indemnité d’occupation

 

L’article 1760 du Code civil dispose qu’« en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

 

L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur. Le temps nécessaire à la relocation est déterminé par le juge selon l’état du marché locatif au moment de la rupture du bail (Les Nouvelles, Le louage des choses, I n° 408).

 

L’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis à la disposition du bailleur (Les Novelles, tome IV, no 408).

 

Comme il est constant en cause que les lieux loués n’ont pas encore été remis à la disposition de la bailleresse, la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de relocation de 12.300,-EUR est prématurée dès lors qu’elle tend à la réparation d’un préjudice futur, indépendamment de son bien-fondé éventuel (voir en ce sens : TAL 24 avril 2009, rôle n° 120.364). Il s’ensuit que la demande est irrecevable.

 

Quant aux demandes accessoires

 

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE1.) l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

 

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure. (Trib. d’Arrondissement Luxembourg, 20.12.2002 ).

 

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

 

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) succombant à l’instance, ils sont encore à condamner aux frais et dépens.

 

 

P a r      c e s      m o t i f s

 

 

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement à l’égard des parties et en premier ressort,

 

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges ;

 

déclare la demande recevable ;

 

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges fondée pour la somme de 51.250.-EUR ;

 

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 51.250.-EUR, avec les intérêts légaux à partir du 11 février 2026 sur le montant de 30.750.-EUR et à partir du 1er juin 2026 sur le montant de 20.500.-EUR, chaque fois jusqu’à solde ;

 

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

 

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE2.) et PERSONNE3.);

 

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef endéans 40 jours à partir de la notification du présent jugement ;

 

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) et PERSONNE3.) dans la forme légale et aux frais de ces derniers, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

 

dit irrecevable la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de relocation ;

 

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

 

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

 

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.