Répertoire No. 2654/26  

L-BAIL-770/25

 

Audience publique du 6 juillet 2026

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

 

dans la cause

 

e n t r e

 

 

1 ) PERSONNE1.), et

 

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

 

parties demanderesses au principal

parties défenderesses sur reconvention

 

comparant par Maître Edouard FILBICHE, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Cathy ARENDT, avocate à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

 

 

e t

 

 

1 ) PERSONNE3.), et

 

2 ) PERSONNE4.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.)

 

parties défenderesses au principal

parties demanderesses par reconvention

 

comparant par Maître Sara THOMAS, avocate, en remplacement de Maître Mathieu RICHARD, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

 

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F a i t s

 

 

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 26 août 2025.

 

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 22 octobre 2025.

 

Lors de la prédite audience, Maître Mathieu RICHARD se présenta pour PERSONNE3.) et PERSONNE4.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 5 janvier 2026. Par la suite, elle fut refixée aux 16 mars et 27 mai 2026.

 

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Edouard FILBICHE, en remplacement de Maître Cathy ARENDT, et Maître Sara THOMAS, en remplacement de Maître Mathieu RICHARD, furent entendus en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

 

l e      j u g e m e n t      q u i      s u i t :

 

Par requête déposée le 26 août 2025, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de les voir condamner à leur payer la somme de 8.775,20.-EUR, avec les intérêts légaux à partir du 17 juin 2025, date de la mise en demeure, sinon à compter de la demande en justice, jusqu’à solde.

 

Ils demandent encore à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, à voir condamner les parties défenderesses au paiement d’une indemnité de procédure de 2.000.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance.

 

À l’appui de leur requête, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent avoir pris en location auprès des parties défenderesses, suivant contrat de bail signé le 8 octobre 2024 avec effet au 1er décembre 2024, un appartement sis à L-ADRESSE1.) moyennant un loyer mensuel de 2.950.-EUR. Ils soutiennent qu’à leur entrée dans les lieux, l’immeuble était encore en construction, l’allée du garage étant obstruée par des matériaux de chantier tandis que des échafaudages recouvraient la façade. Ils font encore valoir que l’état des lieux d’entrée a relevé de nombreux défauts et inachèvements, notamment l’absence de plusieurs portes intérieures, de la boîte aux lettres, de la porte de cave, de la porte intérieure du garage ainsi que l’absence d’achèvement des balcons et de leurs garde-corps. Ils indiquent encore que le lavabo du garage n’était pas raccordé et que la cuisinière, le four et la hotte n’étaient pas branchés à l’alimentation électrique. Selon eux, ces désordres rendaient le logement inhabitable.

 

Les requérants exposent avoir dès lors été contraints de se reloger temporairement jusqu’au mois de février 2025, leurs enfants ayant dû être hébergés ailleurs et leurs effets personnels entreposés auprès de la société SOCIETE1.). Ils réclament le remboursement de frais relatifs à l’installation d’un routeur et d’une antenne à hauteur de 178.-EUR, de trois factures de déménagement et de stockage de respectivement 783,90.-EUR, 783,90.-EUR et 2.129,40.-EUR, du loyer acquitté pour leur logement temporaire au mois de janvier 2025 à hauteur de 2.900.-EUR ainsi qu’une indemnisation pour préjudice moral de 2.000.-EUR. Ils sollicitent encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, une indemnité de procédure de 2.000.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ainsi que la condamnation des parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance.

 

À l’audience de plaidoiries, les requérants ont expliqué que les défauts et vices affectant l’immeuble les avaient empêchés d’y vivre, de sorte qu’ils n’ont pas pu emménager et ont déposé leurs meubles dans un entrepôt aux fins de stockage, tout en prenant un logement d’urgence. Ils n’auraient ainsi pas eu la jouissance de l’appartement pendant les mois de décembre 2024 et janvier 2025, qu’ils auraient pourtant réglés. Ils précisent toutefois que les bailleurs auraient pris en charge le loyer du bien de relogement pour le mois de décembre 2024, pour un montant identique à celui convenu entre parties dans le cadre du bail litigieux.

 

Ensuite, pour les mois subséquents de février à décembre 2025, ils sollicitent une réduction de loyer à hauteur de 1.000.-EUR par mois. À ces montants s’ajouteraient encore 2.000.-EUR à titre de préjudice moral, de sorte que le total s’élèverait à 25.675,20.-EUR.

 

Ils ont précisé que seule une porte temporaire avait été installée pour l’entrée principale, ne conférant aucune sécurité. Par la suite, certains problèmes auraient persisté après leur emménagement. Ainsi, la cuisinière n’aurait jamais fonctionné à 100 %, les balcons ne seraient pas utilisables jusqu’à décembre 2025, il y aurait en outre des traces sur les murs ainsi qu’un manque de finition à ce niveau.

 

Les parties défenderesses, pour leur part, font valoir que le bail a été signé sans réserves et que les locataires avaient connaissance des lieux pour les avoir visités et qu’ils les auraient reçus en bon état. Aucun état des lieux n’aurait d’ailleurs été signé. La preuve ne serait pas rapportée que les lieux étaient inhabitables.

 

Ensuite, ils se sont opposés à toute réduction du loyer, alors qu’aucune preuve ne serait rapportée pour les éléments invoqués, notamment en ce qui concerne la cuisinière. S’y ajouterai, les photos versées à l’appui concernant les autres désordres allégués dateraient du mois de mars 2025. Les attestations ne seraient que peu fiables et constitueraient des copier-coller. Ainsi, le loyer du mois de janvier serait intégralement dû.

 

En outre, les requérants seraient incohérents dans leur démarche, se plaignant de l’état des lieux tout en voulant s’y maintenir.

 

À titre reconventionnel, ils ont sollicité la résiliation du bail, alors que les parties défenderesses n’auraient viré la somme de 5.900.-EUR correspondant aux arriérés pour les mois litigieux de décembre 2024 et janvier 2025 qu’au mois de mars 2026.

 

Ils ont encore sollicité la somme de 5.000.-EUR à titre de dommage moral, ainsi qu’une indemnité de procédure de 1.500.-EUR et une indemnité pour procédure vexatoire à hauteur de 2.500.-EUR.

 

Appréciation

 

La requête introduite dans les formes et délai de la loi est à déclarer recevable.

 

Quant au fond

 

Aux termes de l’article 58 du Nouveau Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

 

Dans le même sens, l’article 1315 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation, doit la prouver. Le même article précise en son alinéa 2 que celui qui se dit libéré doit prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

 

En effet, le demandeur doit démontrer l’existence du fait ou de l’acte juridique sur lequel il fonde sa prétention : actori incumbit probatio. Celui qui a fait la preuve des éléments nécessaires à la naissance du droit qu’il invoque ne doit pas, en outre, prouver que ce droit s’est maintenu sans être modifié. Le défendeur se mue en demandeur en tant qu’il invoque une exception: reus in excipiendo fit actor. Il lui appartient donc de faire la preuve des faits qu’il invoque à titre d’exception (R. MOUGENOT, « Droit des obligations, La preuve », éd. Larcier, 1997).

 

Le tribunal rappelle qu’aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il ne soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.

 

L’obligation de délivrance constitue ainsi l’obligation fondamentale incombant au bailleur. Celui-ci doit en effet mettre à disposition du locataire les lieux loués par le biais d’une remise des clés. La contrepartie étant l’obligation du locataire de procéder au paiement du loyer.

 

L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de livrer des biens conformes à l’usage auquel ils sont destinés (Jurisclasseur Civil, articles 1708 à 1762, Fasc. 1275, n° 8).

 

L’obligation de délivrance impose au bailleur, outre la délivrance purement matérielle, de délivrer, respectivement d’aménager ou de transformer les lieux dans un état tel qu’ils puissent servir à l’usage et à la destination convenus, sauf convention contraire (TAL 24 juin 2011, n° 135752 du rôle).

 

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de trois obligations principales : l’obligation de délivrance, l’obligation d’entretien et de réparation et l’obligation d’assurer la jouissance paisible de l’objet du bail.

 

L’article 1720, alinéa 1er du même Code prévoit encore que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. »

 

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est notamment tenu « d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »

 

Le bailleur doit garantir au preneur la jouissance paisible de la chose louée. Cette obligation découle directement du contrat de bail dont l’objet est précisément la jouissance de la chose. La garantie de la jouissance paisible a en effet pour base la responsabilité contractuelle.

 

Il s’en résulte que le bailleur, qui prive le preneur d’une partie du confort lui assuré par le contrat de bail, trouble sa jouissance.

 

Au vu des pièces versées aux débats, il y a lieu de constater que les bailleurs ont eux-mêmes admis que l’appartement n’était pas habitable au mois de décembre 2024. En effet, il ressort des éléments du dossier qu’ils ont accepté qu’aucun loyer ne soit dû pour ce mois et ont, au contraire, pris en charge le coût de l’hébergement des locataires en versant directement le montant du loyer à la personne les ayant accueillis.

 

Ce comportement vaut reconnaissance du fait que les défauts affectant le logement étaient d’une gravité telle qu’ils empêchaient toute occupation normale des lieux. Il convient dès lors de retenir que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance telle qu’elle découle des articles 1719 et 1720 du Code civil, en ne mettant pas à disposition des locataires un logement conforme à sa destination et immédiatement habitable.

 

Il en découle que les frais de déménagement et de stockage exposés au cours du mois de décembre 2024 présentent un lien direct avec l’impossibilité pour les requérants d’occuper les lieux loués et sont partant à mettre à charge des bailleurs.

 

En revanche, les requérants restent en défaut de rapporter la preuve que l’appartement serait demeuré inhabitable au cours du mois de janvier 2025. S’il ressort des attestations testimoniales versées aux débats que d’importants désordres existaient au mois de décembre 2024, aucun élément probant, notamment de clichés versés quant à l’état des lieux à l’intérieur du logement, ne permet d’établir que tel était encore le cas durant le mois de janvier 2025. Or, conformément aux principes gouvernant la charge de la preuve, il appartenait aux requérants de démontrer les faits qu’ils invoquent au soutien de leurs prétentions.

 

À défaut de preuve que les lieux étaient encore impropres à leur destination durant le mois de janvier 2025, leur demande tendant au remboursement du loyer afférent audit mois ainsi qu’à l’indemnisation des frais de stockage exposés pour cette même période est à rejeter.

 

S’agissant des frais relatifs à l’installation d’un routeur et d’une antenne à hauteur de 178.-EUR, les requérants restent en défaut d’établir l’existence d’un lien causal entre ces dépenses et les manquements retenus à charge des bailleurs. En effet, ces frais ne découlent ni du défaut de délivrance du logement constaté pour le mois de décembre 2024, ni des troubles de jouissance retenus pour la période subséquente. À défaut de démontrer que ces dépenses ont été rendues nécessaires par l’inexécution des obligations contractuelles des bailleurs, la demande afférente est à rejeter.

 

Il y a ensuite lieu d’examiner les désordres dont les requérants se prévalent pour la période postérieure à celle durant laquelle les lieux étaient inhabitables.

 

S’il résulte des développements qui précèdent que les requérants ne rapportent pas la preuve que le logement était encore inhabitable après le mois de décembre 2024, il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas contesté, au vu des clichés versés aux débats, que les balcons n’étaient, à tout le moins jusqu’au mois d’octobre 2025, pas pleinement utilisables.

 

Les dates figurant sur les photographies produites n’étant pas remises en cause et il ressort également desdites pièces que le jardin demeurait en chantier durant cette même période.

 

Ces éléments ont affecté la jouissance normale des lieux par les requérants en les privant partiellement de certaines commodités du bien loué. Il y a dès lors lieu de retenir l’existence d’un trouble de jouissance dans leur chef.

 

Toutefois, en ce qui concerne les autres désordres allégués, notamment le fait que la cuisine ne serait pas pleinement utilisable, la preuve de ce désordre n’est pas rapportée par des éléments probants. Les requérants restent ainsi en défaut d’établir tant la nature exacte des dysfonctionnements invoqués que leur ampleur et leur incidence réelle sur la jouissance des lieux.

 

Ensuite, les défauts de finition allégués, tels qu’ils ressortent des photographies versées aux débats, concernent essentiellement de légères imperfections au niveau de la façade. Compte tenu de leur caractère purement esthétique et de leur faible envergure, ces désordres ne sont pas de nature à affecter la jouissance normale des lieux loués et ne sauraient dès lors être retenus au titre d’un trouble de jouissance ouvrant droit à une réduction de loyer.

 

Ainsi, au regard de la nature et de l’ampleur des désordres établis, sans que ceux-ci n’aient néanmoins rendu le logement impropre à sa destination, il convient de fixer ex aequo et bono la réduction de loyer à 10 % pour la période de janvier à octobre 2025 inclus.

 

Le loyer mensuel s’élevant à 2.950.-EUR, la réduction de 10 % correspond à un montant de 295.-EUR par mois.

 

Les requérants ont dès lors droit, pour la période de janvier à octobre 2025 inclus, soit dix mois, à une réduction de loyer de : 295.-EUR x 10 = 2.950.-EUR.

 

Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que les requérants ont droit au remboursement des frais de déménagement et de stockage à hauteur de 2.933,30.-EUR.

 

La demande est dès lors fondée à concurrence du montant total de 5.883,30.-EUR, le tout avec les intérêts légaux à partir des demandes en justice respectives à défaut de ventilation par les requérants.

 

La demande en allocation d’une indemnité pour préjudice moral est par contre à rejeter, les requérants restant en défaut d’établir en quoi consisterait précisément le préjudice invoqué, étant encore relevé que le trouble de jouissance dont ils ont fait état a déjà été indemnisé par l’octroi des montants retenus ci-avant.

 

Les demandes reconventionnelles

 

S’agissant de la demande reconventionnelle en résiliation du bail, il est rappelé que l’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

 

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

 

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement, compte tenu des circonstances.

 

En l’espèce, s’il est constant que les loyers des mois de décembre 2024 et janvier 2025 n’ont été réglés par les requérants que dans le cadre du virement de 5.900.-EUR effectué le 18 mars 2026, il résulte néanmoins des développements qui précèdent que le logement n’était pas habitable au mois de décembre 2024 en raison d’un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, de sorte qu’aucun loyer n’était dû. En outre, les bailleurs ont payé le loyer de l’occupation temporaire des requérants pour le mois en question, pour un montant équivalent.

 

Par ailleurs, s’agissant du mois de janvier 2025, s’il n’est pas établi que le logement était encore inhabitable, il a néanmoins été retenu que les requérants ont subi un trouble de jouissance ouvrant droit à une réduction de loyer.

 

Dans ces circonstances particulières, et compte tenu des manquements retenus à charge des bailleurs, le paiement tardif des loyers litigieux ne saurait être considéré comme revêtant un caractère de gravité suffisant pour constituer une violation des obligations contractuelles justifiant la résiliation du bail. L’ensemble des éléments de la cause commande au contraire de retenir qu’une telle sanction serait disproportionnée au regard des circonstances de l’espèce.

 

La demande reconventionnelle en résiliation du bail est dès lors à rejeter.

 

Au vu de l’issue du litige, les demandes des parties défenderesses en allocation de dommages et intérêts à titre de préjudice moral, en remboursement des frais d’avocat ainsi qu’en obtention d’une indemnité pour procédure vexatoire sont à rejeter.

 

Quant aux accessoires

 

Les parties requérantes réclament encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000.-EUR.

 

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

 

Cette demande est fondée en son principe, alors qu’il serait inéquitable de laisser l’entièreté des frais non compris dans les dépens à leur charge vu la contrainte d’engager des frais dans le seul but de faire valoir leurs droits légitimes en justice. Au vu des éléments de la cause, eu égard à la nature et au résultat du litige, cette indemnité est à évaluer à 300.-EUR.

 

Les parties défenderesses sont cependant au vu de l’issue du litige à débouter de leur demande à ce titre.

 

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

 

Succombant à l’instance, les parties défenderesses sont à condamner aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile.

 

 

P a r      c e s      m o t i f s

 

 

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties et en premier ressort,

 

reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme ;

 

dit la demande principale en indemnisation à titre de manquement à l’obligation de délivrance et pour trouble de jouissance subi partiellement fondée à concurrence de 5.883,3.-EUR et pour le surplus en déboute ;

 

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de 5.883,30.-EUR avec les intérêts légaux sur la somme de 2.933,30.-EUR à partir 26 août 2025 et à partir du 27 mai 2026 sur la somme de 2.950.-EUR, le tout jusqu’à solde ;

 

dit non fondée la demande des requérants en allocation d’une indemnité pour préjudice moral, partant en déboute ;

 

dit l’ensemble des demandes reconventionnelles non fondées, partant en déboute ;

 

dit la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 300.- euros et en déboute pour le surplus ;

 

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de 300.- EUR à titre d’indemnité de procédure ;

 

dit la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en allocation d’une indemnité de procédure non fondée et en déboute ;

 

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement ;

 

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.