Rép. no. 2667/26

Dossier no. L-BAIL-212/26

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause  

 

ENTRE

 

La société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

 

partie demanderesse, comparant par Maître Benoît ENTRINGER , avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

 

ET

 

 

1. PERSONNE1.),

 

2. PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

 

parties défenderesses, comparant en personne.

 

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FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 5 mars 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 21 mai 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.02.

 

Après une remise contradictoire à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 25 juin 2026, lors de laquelle Maître Benoît Daniel ENTRINGER fut entendu en ses moyens et conclusions tandis que les parties défenderesses furent entendues en leurs explications et déclarations.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

 

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

 

Par requête déposée au greffe le 5 mars 2026, la société SOCIETE1.) SA a fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour :

 

-          voir déclarer valable la résiliation du bail intervenue 16 juillet 2025 avec effet au 1er février 2026 pour besoin personnel du bailleur ;

 

-          voir dire que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er février 2026 ;

 

-          voir condamner les défendeurs à déguerpir des lieux loués dans la quinzaine ;

 

-          voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation à 980,- euros et 320,- euros à titre d’avances sur charges à compter de la résiliation du bail ;

 

-          voir condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité de procédure de 2.000,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

 

La requérante sollicite encore la condamnation des défendeurs aux frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

 

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) SA expose être propriétaire d'un appartement dans un immeuble sis à L-ADRESSE1.) et avoir donné en location ledit appartement par contrat de bail du 17 janvier 2022, prenant effet le 1er février 2022, d'une durée de 3 ans avec une reconduction tacite d'année en année à PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

 

Par courrier recommandé du 16 juillet 2025, la requérante a procédé à une résiliation du bail entre parties selon l'article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation (ci-après encore la « Loi de 2006 ») et selon la requête avec un préavis de 6 mois. Cette résiliation a été motivée par le fait que la société SOCIETE1.) SA a besoin des lieux loués pour les occuper personnellement.

 

Les parties défenderesses auraient dû libérer les lieux pour le 31 janvier 2026 au plus tard.

 

La partie requérante demande à présent une décision l'autorisant à procéder au déguerpissement forcé de son locataire et ce conformément à l'article 12-3 de la Loi de 2006.

 

A l’audience des plaidoiries du 25 juin 2026, la société SOCIETE1.) SA a réitéré ses demandes telles que formulées dans la requête.

 

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) déclarent qu’ils recherchent activement un nouveau logement. Jusqu’à présent, ils n’auraient pas trouvé de logement adapté, de sorte qu’ils sollicitent un délai. Ils soutiennent en outre que le propriétaire des lieux aurait résilié le bail à la suite de la naissance de leur enfant.

 

La société SOCIETE1.) SA maintient que la résiliation est exclusivement motivée par le besoin personnel.

 

Appréciation

 

Le tribunal saisi est compétent pour connaître de la demande.

 

La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi.

 

Il est constant en cause que, suivant contrat de bail signé le 17 janvier 2022 ayant pris effet le 1er février 2022, la société SOCIETE1.) SA a donné en location à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 980,- euros et d’une avance sur charges mensuelle de 140,- euros. Le contrat est conclu pour une durée de 3 an, reconductible tacitement d’année en année à moins qu’une partie ne le dénonce au moins 3 mois avant son expiration.

 

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 16 juillet 2025, la société SOCIETE1.) SA a résilié le contrat de bail pour besoin personnel avec un délai de préavis de six mois.

 

L’article 12 (3) de la Loi de 2006 sur le bail à usage d’habitation prévoit que « par dérogation à l’article 1736 du code civil, le délai de résiliation dans les cas prévus au paragraphe (2), point a, est de six mois. La lettre de résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle doit mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe. »

 

Il convient encore de rappeler que le contrat de bail à durée déterminée ne peut être résilié qu’à son terme. Le préavis à respecter se situe nécessairement par rapport à l’échéance du bail. En d’autres termes, le délai de résiliation devant être observé dans le cadre d’un bail conclu à durée déterminée se situe par rapport à la date d’expiration de ce bail, c’est-à-dire par rapport à la durée de ce bail, qui est à respecter (cf. JPL, 28 mai 2008, Rép. fisc. n° 1995/08 ; JPL, 15 juillet 2010, Rép. fisc. n° 3036/10 confirmé en instance d’appel TAL, 30 novembre 2010, n° 132404).

 

En l’occurrence, le contrat de bail stipule que le bail est conclu pour une durée initiale de 3 ans reconductible tacitement d’année en année à moins qu’une partie ne le dénonce au moins 3 mois avant son expiration.

 

La résiliation faite par la société SOCIETE1.) SA a donc mis fin au contrat de bail avec effet à sa prochaine échéance, soit au 31 janvier 2026.

 

Le bailleur est cru sur parole en sa déclaration quant au besoin personnel pour autant que son affirmation n’est pas contredite par les éléments de la cause. La preuve du besoin personnel ne saurait être exigée stricto sensu et la circonstance rendant plausible le besoin personnel, et excluant une affirmation inexacte du bailleur, doit suffire au juge pour admettre la condition prévue par la loi (cf. TAL,13 novembre 2012, n° 146.322).

 

En l’espèce, il y a lieu d’admettre que la résiliation du bail est faite pour besoin personnel.

 

L’article 12 (3) de la Loi de 2006 dispose encore que « Dans les trois mois de l’avis de réception à la poste, le locataire peut, sous peine de forclusion, demander une prolongation du délai de résiliation au juge de paix. En l’absence de cette demande, le bailleur peut demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai de résiliation de six mois. Toutefois, le locataire pourra encore introduire une demande en sursis à l’exécution de la décision, conformément aux articles 16 à 18 ».

 

Il en résulte que dans l’hypothèse où le locataire n’introduit pas de demande de prolongation du délai de résiliation dans le délai de trois mois, le bailleur peut saisir le juge en vue du déguerpissement forcé du locataire récalcitrant.

 

Les défendeurs n’ont pas sollicité de « prolongation du délai de résiliation au juge de paix » dans le délai imparti, de sorte que la demande tendant au déguerpissement est à déclarer fondée.

 

Compte tenu des éléments du dossier et des explications fournies à l’audience et sans préjudice d’une demande conformément aux articles 16 à 18 de la Loi de 2006, il y a lieu d’ordonner le déguerpissement des parties défenderesses dans un délai de 40 jours à partir de la notification du jugement.

 

Aux termes de l’article 12 paragraphe (3) alinéa 2 in fine de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, la décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire dans le cadre d’une demande se fondant sur un besoin personnel du bailleur ne sera pas susceptible d’opposition ou d’appel. Il est partant statué en dernier ressort en ce qui concerne ladite décision.

 

En ce qui concerne la demande des parties défenderesses en paiement d’une indemnité d’occupation, le tribunal rappelle qu’en matière d’occupation sans droit ni titre, le bailleur peut en effet, d’une part, réclamer l’expulsion de l’occupant et, d’autre part, lui réclamer une indemnité d’occupation fondée sur l’enrichissement sans cause, l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux, au détriment du propriétaire corrélativement appauvri du fait qu’il a été privé de la libre disposition des lieux (La Haye et Vankerckhove, Les Novelles VI, Le louage des choses I, nos 362).

 

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux. Elle est en effet destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien dans les lieux. L’indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait qu’on est privé de la libre disposition des lieux (cf. La Haye et Vankerckhove - Novelles, droit civil - Le louage des choses - t. VI, vol I, no 406; Jurisclasseur civil – art. 1708 à 1782 fasc. 295, no 25).

 

L’indemnité d’occupation est fixée par le tribunal, aussi bien en ce qui concerne son montant que ses modalités ; l’appréciation relève du pouvoir souverain du juge du fond (cf. Les Novelles : Le louage des choses, Les baux en général, t. 1, no 405 et suivants).

 

Le tribunal décide de fixer l’indemnité d’occupation à 1.120,- euros par mois.

 

La requérante ne justifiant pas de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure civile, elle est à débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure.

 

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

 

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

La requérante ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

 

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

 

PAR CES MOTIFS

 

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en dernier ressort en application de l’article 12 paragraphe (3) alinéa 2 in fine de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation en ce qui concerne la décision autorisant le déguerpissement forcé,

 

reçoit la demande en la forme,

 

constate que le contrat de bail a été valablement résilié pour besoin personnel avec effet au 31 janvier 2026,

 

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans les 40 jours à partir de la notification du jugement,

 

au besoin autorise la société SOCIETE1.) SA à faire expulser PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et tous ceux qui se trouvent dans les lieux de leur chef dans la forme légale et aux frais de la défenderesse, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

 

fixe l’indemnité d’occupation à 1.120,- euros,

 

dit la demande de la société SOCIETE1.) SA tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure non fondée et en déboute,

 

dit  qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

 

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Patrice HOFFMANN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

Patrice HOFFMANN                   Lex REUTER