Rép. no. 2668/26

Dossier no. L-BAIL-215/26

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause  

 

ENTRE

 

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions et inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

 

partie demanderesse, comparant par Maître Régis SANTINI, avocat à la Cour, demeurant à Esch-sur-Alzette,

 

ET

 

 

PERSONNE1.), demeurant à D-ADRESSE2.)

 

partie défenderesse, comparant en personne.

 

________________________________________________________

 

FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 5 mars 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 21 mai 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.02.

 

Après une remise contradictoire à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 25 juin 2026, lors de laquelle Maître Régis SANTINI et PERSONNE1.) furent entendus en leurs moyens et explications.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

 

 

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

Par requête déposée le 5 mars 2026 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, la société SOCIETE1.) sàrl (ci-après « SOCIETE2.) ») a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail commercial, afin de :

 

-          condamner PERSONNE1.) à payer à SOCIETE2.) la somme de 7.311,42 euros au titre de loyers impayés et arriérés de charges, augmentée des intérêts légaux à compter du jour de la demande en justice jusqu’à solde ;

 

-          prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de PERSONNE1.) et d’ordonner le déguerpissement des lieux loués ;

 

-          condamner PERSONNE1.) au paiement d'un montant de 1.500,- euros sur base de l'article 240 du nouveau code de procédure civile ;

 

-          condamner la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l'instance ;

 

-          prononcer l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

 

A l’appui de sa demande, la requérante expose que par contrat de bail initial ayant pris effet le 1er juillet 2024, puis un avenant ayant pris effet le 1er juillet 2025 et finalement un avenant ayant pris effet le 1er février 2026, SOCIETE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un local commercial sis à ADRESSE3.) à ADRESSE4.). En dernier état, le loyer convenu ttc aurait été de 3.655,71 euros. Le loyer payable anticipativement le 1er de chaque mois n’aurait plus été acquitté depuis le mois de février 2026.

 

En l'espèce, PERSONNE1.) aurait gravement manqué à ses obligations envers SOCIETE2.).

 

Lors de l’audience des plaidoiries du 25 juin 2026 SOCIETE2.) augmente sa demande du chef de loyers impayés au montant de 18.278,55 euros et réclame remboursement du montant de 60,13 et 47,52 euros du chef de frais d’électricité.

 

SOCIETE2.) affirme que PERSONNE1.) a quitté les lieux le 10 juin 2026 et qu’il y aurait lieu d’acter la résiliation du contrat de bail.

 

PERSONNE1.) admet que les loyers des mois de février à mai 2026 restent dus. Il y aurait lieu de déduire la garantie locative de 8.550,- euros. Il affirme pour les surplus que le montant de 107,65 a été payé.

 

Motifs de la décision

 

Quant au fond

 

Aux termes de l’article 58 du nouveau code de procédure civile « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

 

Conformément à l’article 1315 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

 

Il résulte des pièces versées au dossier que par avenant signé le 26 janvier 2026, PERSONNE1.) est devenu locataire du local commercial sis ADRESSE3.) à ADRESSE4.). Il est constant en cause que PERSONNE1.) a libéré les lieux le 10 juin 2026.

 

Les arriérés de loyers et charges et la résiliation du bail

 

Au dernier stade des plaidoiries, la requérante demande à ce que le tribunal constate que le bail a été valablement résilié.

 

Il est constant en cause que les lieux ont été remis le 10 juin 2026.

 

Il convient de rappeler que la restitution de l’objet loué se fait par la remise des clés qui matérialise la restitution de la garde et le transfert de la jouissance de l’objet au bailleur. Aussi, les locaux restitués doivent être libres de toutes personnes ou de tous objets du locataire.

 

Compte tenu des éléments qui précèdent le tribunal retient que la remise des clés et des lieux est intervenue le 10 juin 2026 et que le paiement du loyer est dû jusqu’à cette date.

 

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la demande initiale est recevable.

 

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix du bail aux termes convenus.

 

A défaut de preuve de paiement du montant réclamé, il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que demandée à titre subsidiaire pour le montant de (4x3.655,71+1.179,26=) 15.802,10 euros au titre des loyers impayés de février 2026 au 10 juin 2026.

 

SOCIETE2.) réclame en outre paiement du montant de 107,65 euros du chef de deux factures d’électricité. PERSONNE1.) affirme avoir payé le montant réclamé. Or compte tenu des règles de preuve rappelées ci-dessus, il appartient à PERSONNE1.) d’établir que le montant a été payé. Faute de preuve de paiement, il y a lieu de déclarer la demande d’SOCIETE2.) fondé pour le montant de 107,65 euros.

 

La demande reconventionnelle de PERSONNE1.)

 

PERSONNE1.) demande à se voir rembourser le montant de 8.550,- euros payé à titre de garantie locative.

 

Le paiement de la garantie n’est pas contesté.

 

Le tribunal rappelle que la garantie locative n’est remboursable, ou sujette à restitution, qu’après l’expiration du bail : le preneur ne peut en réclamer la remise aussi longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations couvertes par le gage, c’est-à-dire, le plus souvent, toutes celles que le contrat et la loi lui imposent : il est d’abord tenu de restituer le bien et de réparer les éventuels dégâts locatifs. Seules ses ultimes obligations peuvent faire compensation avec la garantie, à due concurrence, dans le cadre de son obligation de restitution des lieux loués. Il n’a pas le droit d’imputer les loyers sur la garantie, en aucun cas ; il ne peut, moins encore, en cours de bail, imposer des compensations s’il omet d’exécuter l’une de ses obligations. N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur exerce sur elle le droit de rétention et n’est tenu de remettre le solde revenant au preneur qu’au moment où la rétention n’a plus de raison d’être (Marcel LA HAYE et Joseph VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le louage de choses, I, les baux en général, n° 1165).

 

Dans la mesure où le bail a été résilié et les lieux remis au bailleur et que la présente instance toise les demandes respectives entre parties, la garantie locative n’a plus de raison d’être. Il y a partant lieu de faire droit à la demande en restitution et d’ordonner la compensation judiciaire entre les créances réciproques.

 

* * *

 

Compte tenu des développements qui précèdent, il y a lieu de retenir que la demande d’SOCIETE2.) est fondée à hauteur de 15.909,75 euros et que la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) est fondée à hauteur de 8.550,- euros.

 

Après compensation judiciaire entre les dettes réciproques entre parties, il y a lieu de condamner PERSONNE1.) à payer à SOCIETE2.) le montant de 7.359,75 euros.

 

L’indemnité de procédure

 

SOCIETE2.) réclame encore une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

 

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

 

A défaut de justifier du caractère d’iniquité, ladite demande est à déclarer non fondées.

 

L’exécution provisoire

 

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

 

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

La requérante ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

 

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

PAR   CES   MOTIFS

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

r e ç o i t  la demande en la forme,

 

d é c l a r e la demande recevable ;

 

d i t  les demandes en paiement du chef d’arriérés de loyers et de frais d’électricité fondées à hauteur de (15.802,10+107,65=) 15.909,75 euros, déboute pour le surplus,

 

d i t  la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) fondée à hauteur de 8.550,- euros, 

 

o r d o n n e  la compensation judiciaire entre les créances réciproques,

 

partant,

 

c o n d a m n e  PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) sàrl le montant de 7.359,75 euros (sept mille trois cent cinquante-neuf euros et soixante-quinze cents) ;

 

c o n s t a t e   la résiliation du contrat de bail ayant existé entre parties aux torts de PERSONNE1.),

 

d i t  non fondée la demande en allocation d’une indemnité de procédure, partant en déboute la société SOCIETE1.) sàrl ;

 

d i t  qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

 

c o n d a m n e  PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Patrice HOFFMANN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

Patrice HOFFMANN                   Lex REUTER