Rép. no. 2665/26

Dossier no. L-CIV-196/26

 

 

 

Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit

 

ENTRE

 

 

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

 

partie demanderesse, comparant par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite à la liste V du Barreau de Luxembourg, immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par Maître Anne HERTZOG, avocat à la cour, demeurant à la même adresse,

 

 

ET

 

 

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

 

partie défenderesse, comparant par Maître Shahnah SI ABDALLAH, avocat, demeurant à Luxembourg,

 

 

FAITS

 

Par exploit de l’huissier de justice Geoffrey Gallé de Luxembourg du 13 avril 2026, PERSONNE1.) fit donner citation à PERSONNE2.) à comparaître le 30 avril 2026 à 15.00 heures devant le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en audience publique à la Justice de Paix de Luxembourg, en la salle JP.1.19, pour y entendre statuer sur le bien-fondé des causes énoncées dans ledit exploit, annexé à la minute du présent jugement.

 

Cette affaire fut enrôlée sous le numéro L-CIV-196/26.

 

Après une remise contradictoire, l’affaire fut utilement retenue à l’audience du 25 juin 2026, lors de laquelle Maître Anne HERTZOG se présenta pour la partie demanderesse et Maître Shahnah SI ABDALLAH se présenta pour la partie défenderesse.

 

Les mandataires des parties furent entendues en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

 

LE JUGEMENT QUI SUIT :

 

Par exploit d’huissier du 13 avril 2026, PERSONNE1.) a fait donner citation à PERSONNE2.) à comparaître par devant le Tribunal de Paix de ce siège, pour voir dire que PERSONNE2.) est occupant sans droit ni titre du logement sis à L-ADRESSE1.), depuis mars 2025, sinon depuis le 25 février 2026 et le condamner à déguerpir des lieux avec tous ceux qui l’occupent de son chef, ceci endéans la huitaine de la signification du jugement à intervenir, sinon et faute pour lui de ce faire, à se voir autoriser à le faire expulser aux frais du défendeur.

La demanderesse conclue également à se voir réserver le droit de solliciter une indemnité d’occupation pour la période postérieure à mars 2025, sinon au 25 février 2025, à voir condamner PERSONNE2.) au paiement d’une indemnité de procédure de 1.000,- euros au vœu de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance.

 

Aux termes de la citation, PERSONNE1.) expose être propriétaire de l'immeuble sis à L-ADRESSE1.). Les parties en cause vivaient en concubinage et se sont séparées au cours du mois de mars 2025, sans préjudice quant à la date exacte. Depuis la rupture, PERSONNE2.) occupe toujours un espace au sein de l'immeuble (chambre aménagée, avec salle de bain et cuisine). Il ne verse aucun loyer, ni aucune indemnité d'occupation.

 

PERSONNE1.) déclare devoir faire procéder à des travaux et a invité PERSONNE2.) à quitter les lieux.

 

Par courrier recommandé du 25 février 2026, la partie citée a été mise en demeure de quitter les lieux pour le 31 mars 2026 au plus tard. Malgré mise en demeure, PERSONNE2.) se maintient toujours dans les lieux. Cette situation causerait un préjudice important à la requérante. Outre le fait que la date de début des travaux est compromise, la présence de PERSONNE2.) dans l'immeuble empêcherait la requérante de pouvoir bénéficier de certains services et notamment de la possibilité d'obtenir une place pour les enfants à la maison relais de Gasperich.

 

Un long délai aurait été accordé par la requérante au cité, afin que ce dernier puisse remédier à la situation, trouver une activité salariée et un autre logement. Ce dernier bénéficierait, depuis le 1er avril 2026, d'une mesure de réinsertion professionnelle.

 

PERSONNE1.) souligne qu’aux termes de l’article 1875 du code civil, « le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi ».

 

Le prêt d'une chose à usage permanent peut être fait à titre précaire, auquel cas, le prêteur peut réclamer la restitution de la chose à tout moment.

 

Le contrat liant les parties serait une convention d'occupation précaire.

 

A défaut de précision, l'occupation gratuite doit être considérée comme consentie à durée indéterminée, jusqu'à la révocation du droit par le propriétaire. La précarité étant l'essence même de cette convention, sa résiliation par le propriétaire peut intervenir à tout moment (Lex Thielen, Le contrat de bail, n0241).

 

Selon la partie demanderesse, la convention d'occupation précaire aurait pris fin en mars 2025, date de la séparation des parties, sinon et au plus tard en date du 25 février 2026, date de la mise en demeure.

 

À l’audience du 25 juin 2026, la partie demanderesse a réitéré ses demandes à la base de la citation.

 

La partie défenderesse admet que PERSONNE1.) est la propriétaire des lieux et ne conteste pas avoir reçu la lettre mise en demeure. La partie défenderesse réclame l’application d’un long délai de préavis compte tenu de sa situation financière précaire.

 

Quant à la qualité d’occupant sans droit ni titre de PERSONNE2.) et quant à la demande en déguerpissement

 

Il est de principe que le juge est amené à qualifier un contrat en se basant sur la volonté réelle et la commune intention des parties. Quelle que soit la qualification donnée au contrat par les parties, le juge n’est pas lié par celle-ci, mais il doit rechercher la réelle intention des parties.

 

La qualification relève du pouvoir d’appréciation des juges du fond (JurisClasseur civil, articles 1603 à 1623, fasc. 10, n°103). Il appartient dès lors au tribunal de donner une qualification aux relations qui lient les parties en cause.

 

La jurisprudence distingue traditionnellement entre la convention d’occupation précaire et le prêt à usage.

 

La première se distingue du second en ce qu’elle constitue une simple tolérance, laquelle est nécessairement précaire et susceptible d’être révoquée à tout moment sans qu’il n’y ait lieu de justifier d’un quelconque motif, sous réserve de laisser à l’occupant un délai de préavis suffisant, alors que le prêt à usage impose au prêteur de ne retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu ou, à défaut de convention, après qu’elle a servi à l’usage prévu par le contrat, conformément aux dispositions de l’article 1888 du code civil.

 

En effet, aux termes des articles 1875 et 1876 du code civil, le prêt à usage, encore appelé « commodat », est un contrat par lequel une partie livre une chose à l’autre pour s’en servir, à charge pour le preneur de la rendre après s’en être servi. Ce prêt est essentiellement gratuit.

 

L’article 1888 du code civil dispose que « le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée », tandis que l’article 1889 du même code précise que « si pendant ce délai, ou avant que le besoin de l’emprunteur n’ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l’emprunteur à la lui rendre ».

 

Il est admis, par application du droit commun des contrats à durée indéterminée, que le prêteur a le droit de résilier unilatéralement un contrat de prêt à usage à durée indéterminée s’il le désire, sauf à respecter un préavis raisonnable (cf. JurisClasseur: Civil: art. 1888 à 1891: Prêt à usage n° 28; JDP Esch-sur-Alzette: 16 juillet 2015 n° 1966/15).

 

L’occupation sans droit ni titre présuppose la présence d’un occupant sans droit ni titre, c’est-à-dire une personne qui occupe un immeuble sans y avoir droit, ni par le titre de propriété, ni par convention entre parties.

 

Ainsi, le fait pour une personne d’héberger un parent, un ami ou un proche ne confère pas nécessairement un bail ; une telle situation peut caractériser soit une simple tolérance d’occupation, soit un prêt à usage, selon les circonstances de la cause (cf. Les Novelles, droit civil, Tome VI, 2e édition 2000, n° 47).

 

Indépendamment de la question de la qualification retenue, tant la convention d’occupation précaire que le prêt à usage à durée indéterminée sont susceptibles d’être résiliés unilatéralement par le titulaire du droit de jouissance, à condition de respecter un délai de préavis suffisant.

 

Par courrier d’avocat du 25 février 2026, PERSONNE1.) a mis en demeure PERSONNE2.) de quitter les lieux le 31 mars 2026.

 

PERSONNE2.) n’y a réservé aucune suite.

 

En l’espèce, en révoquant l’accord de loger PERSONNE2.), PERSONNE1.) a retiré à celui-ci le droit d’occuper le prédit appartement dans l’immeuble lui appartenant, de sorte que la partie défenderesse, en se maintenant dans les lieux contre le gré de la propriétaire, est à considérer comme occupant sans droit ni titre.

 

Le Tribunal est dès lors compétent pour connaître de la demande ainsi formulée.

 

Celle-ci est également fondée par l’effet de retrait de l’autorisation de résidence issue d’une occupation précaire par la propriétaire des lieux.

 

PERSONNE2.) est à déclarer occupant sans droit ni titre à compter du jour où l’autorisation d’habitation a été retirée, soit le 31 mars 2026, et, devant sa réticence de donner suite à ce retrait, il doit être condamné à déguerpir des lieux, ceci dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement.

 

Il est donné acte à PERSONNE1.) qu’elle se réserve le droit de demander une indemnité d’occupation à compter du 31 mars 2026 et jusqu’au jour du déguerpissement effectif.

 

La partie demanderesse sollicite une indemnité de procédure 1.000,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

 

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

 

La requérante ne justifiant pas de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure civile, elle est à débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure.

 

Les frais et dépens de l’instance sont à mettre à charge de PERSONNE2.), partie qui succombe, conformément à l’article 238 du nouveau code de procédure civile.

 

La demande de l’étude d’avocats SOCIETE1.) sàrl en distraction des frais et dépens à son profit n’est pas fondée, la faculté réservée par l’article 242 du nouveau code de procédure civile à l’avocat à la Cour de demander la distraction des dépens n’existant que pour les frais dont il a fait l’avance dans les instances où son ministère est obligatoire (Cour d’appel, 25 janvier 2006, n°30.748 du rôle).

 

P A R   C E S   M O T I F S :

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

se déclare compétent pour connaître de la demande,

 

la dit recevable en la pure forme,

 

la dit fondée,

 

partant, déclare PERSONNE2.) occupant sans droit ni titre du logement qu’il occupe sis à L-ADRESSE1.), à partir du 25 février 2026,

 

condamne PERSONNE2.) à déguerpir du logement qu’il occupe, sis à L-ADRESSE1.), avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef endéans trois (3) mois à compter de la signification du présent jugement,

 

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser le défendeur dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais étant récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers s’y étant employés,

 

donne acte à PERSONNE1.) qu’elle se réserve le droit de demander une indemnité d’occupation sans droit ni titre pour la période postérieure au 25 février 2026 et jusqu’au départ définitif de l’intéressé,

 

dit non fondée la demande en allocation d’une indemnité de procédure et en déboute,

 

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit Tribunal de Paix à Luxembourg par, Patrice HOFFMANN, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier assumé Lex REUTER, avec lequel le présent jugement a été signé, le tout date qu’en tête.

 

 

 

Patrice HOFFMANN                   Lex REUTER