Rép. n° 2674/26

du 07/07/2026

L-BAIL-114/26

 

Audience publique du sept juillet deux mille vingt-six

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

 

dans la cause e n t r e

 

PERSONNE1.),

 

demeurant à L-ADRESSE1.),

 

partie demanderesse,

partie défenderesse sur reconvention,

 

comparant en personne,

 

e t

 

 

la société anonyme SOCIETE1.) SA

 

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

 

partie défenderesse ,

partie demanderesse par reconvention,

 

comparant à l’audience par PERSONNE2.),

 

 

Faits

 

L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 3 février 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 17 mars 2026 à 9.00 heures, salle JP 0.15.

 

Après deux remises, l’affaire fût utilement retenue à l’audience publique du vendredi, 12 juin 2026 à 09.00 heures salle JP 0.02, lors de laquelle PERSONNE1.) et PERSONNE2.), se présentant pour la société anonyme SOCIETE1.) SA, furent entendus en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit les deux affaires en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

 

Exposé du litige

 

Par contrat de bail conclu le 20 juin 2025 avec effet au 15 juillet 2025, la société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-après la société SOCIETE1.) a donné en location à PERSONNE1.), pour une durée de deux années, reconductible tacitement d’année en année, un appartement sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.800 euros et d’une avance mensuelle sur charge de 250 euros, payables ensemble et d’avance le premier de chaque mois. 

 

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg le 3 février 2026, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de la société SOCIETE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer pour voir

 

-          constater les manquements du bailleur à son obligation de délivrer et maintenir un logement salubre,

-          ordonner la diminution de la durée du contrat de bail à un an si une solution technique pérenne est apportée dans un laps de temps raisonnable.

 

A titre subsidiaire, il demande à voir ordonner au bailleur à le reloger dans une commune proche de Luxembourg et à voir ordonner la résiliation anticipée du contrat de bail sans pénalités à sa charge.

 

PERSONNE1.) demande encore la désignation d’un expert technique indépendant afin de déterminer l’origine exacte des désordres, l’octroi de dommages et intérêts en réparations des préjudices subis et une réduction de loyer proportionnelle à la perte de jouissance subie.

 

Les moyens et prétentions des parties

 

A l’appui de sa demande PERSONNE1.) expose qu’il aurait pris possession des lieux loués en date du 15 juillet 2025 et qu’en date du 27 novembre 2025 des moisissures seraient apparues dans l’appartement.

 

Il expose que l’appartement qu’il a pris en location serait affecté d’un problème de moisissure, et de condensation anormale, ainsi qu’une probable défaut d’étanchéité. De plus, l’appartement présenterait un taux d’humidité extrêmement élevé, ce qui compromettrait une occupation paisible et pérenne des lieux.

 

Il expose encore avoir contacté à plusieurs reprises la société SOCIETE1.), sans qu’un retour clair sur la situation ne lui soit fait. Au courant du mois de décembre 2025, il aurait reçu copie d’un courriel indiquant que les lieux seraient affectés d’une fuite provenant des tablettes extérieures. Or, aucun diagnostic clair ne lui aurait été communiqué à ce sujet, et aucune réparation n’aurait été entreprise. Par ailleurs, il existerait une infiltration au troisième étage de la résidence, qui serait inoccupé.

 

Le 19 décembre 2025 une visite des lieux est effectuée et les moisissures présentes sont nettoyées par un technicien de la société SOCIETE1.). Le 29 décembre 2025, PERSONNE1.) constate l’apparition de « petites bulles » sur le papier peint de la chambre à coucher. Et après 5 jour de vacances au début du mois de janvier 2026, il constate l’apparition de nouvelles tâches de moisissures.

 

PERSONNE1.) fait valoir qu’au jour du dépôt de la requête les moisissures persisteraient et réapparaitraient. Cette situation lui causerait un préjudice de santé et de jouissance mais également un préjudice matériel et moral ainsi qu’une perte de confiance totale envers la partie adverse. Enfin, il subirait une charge organisationnelle anormale dans le but de constituer un dossier.

 

La société SOCIETE1.) conteste toute responsabilité et elle conclut au rejet des demandes adverses pour être non fondées.

 

Elle explique que lors de la visite des lieux qui s’est tenue en date du 19 décembre 2025, les bouches d’aération du système de ventilation étaient fermées, ce qui aurait entraîné une hausse du taux d’humidité élevé dans les lieux loués et par conséquent l’apparition des moisissures. L’origine des dégâts serait dès lors imputable à un fait du locataire.

 

Elle demande à titre reconventionnel la condamnation de PERSONNE1.) au paiement de l’ensemble des frais de remise en état, des frais engendrés par l’expertise et des dépens de l’instance.

 

PERSONNE1.) conteste avoir manipulé le système de ventilation. Il indique uniquement avoir éteint celui-ci la nuit en raison des nuisances sonores qu’il occasionnerait et de de la sensation de froid créée par le flux d’air froid surtout la nuit.

 

Il conteste tout lien de causalité entre le fait d’éteindre le système de ventilation en fin de journée et l’apparition de moisissures dans l’appartement. A ce jour, il n’existerait aucun rapport d’expertise qui établirait clairement les causes et origine des moisissures.

 

Il a enfin indiqué que la situation se serait entre temps améliorée.

 

Appréciation

 

Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la demande.

 

La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi.

 

En vertu des dispositions de l’article 61 du nouveau code de procédure civile, il incombe au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

 

En l’espèce, PERSONNE1.) se plaint de l’apparition de moisissures dans les lieux loués par lui, de sorte que le tribunal retient qu’il reproche au bailleur un défaut de jouissance paisible des lieux loués.

 

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

 

1. de délivrer au preneur la chose louée,
2. d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée,
3. d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

 

Le bailleur ne répond cependant pas des fautes du locataire.

 

Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

 

Doivent être considérés comme nécessaires tous les travaux ou réparations qui s’imposent pour permettre au preneur de jouir normalement et complètement de la chose louée.

 

Le bailleur doit garantir au preneur la jouissance paisible de la chose louée. Cette obligation découle directement du contrat de bail dont l’objet est précisément la jouissance de la chose. La garantie de la jouissance paisible a en effet pour base la responsabilité contractuelle. Tenu de procurer au preneur la jouissance paisible, le bailleur est responsable sur base des obligations légales des troubles de jouissance qui, d’après le droit commun de la responsabilité contractuelle, lui sont imputables (Yvette Merchiers, Le bail en général no 181).

 

Lorsque l’exécution en nature n’est plus possible, il y a lieu à exécution par équivalent : c’est-à-dire condamnation à des dommages et intérêts pour le préjudice encouru par le preneur suite au trouble causé par le bailleur (Yvette Merchiers, op. citée no 196).

 

Le bailleur doit, par conséquent, s’abstenir de tout acte qui compromet le droit du preneur à avoir la jouissance paisible des lieux loués.

 

Il s’en résulte que le bailleur, qui prive le preneur d’une partie du confort lui assuré par le contrat de bail, trouble sa jouissance.

 

La garantie de la jouissance paisible impose en premier lieu au bailleur l’obligation de s’abstenir de tout fait personnel qui créerait pour le preneur un trouble de jouissance de la chose louée, telle qu’elle existait au moment du contrat (Henri de Page: Les principaux contrats, t. 4, no 605).

 

De l’autre côté, l’obligation d’user en bon père de famille de l’immeuble loué oblige le locataire, gardien du bien loué, d’avertir sans retard le bailleur des réparations à effectuer à l’immeuble loué, respectivement des dégradations y survenues. Le locataire, gardien du bien loué, dès qu’il lui est délivré, lui en assure la jouissance, usant de la chose pour son compte il la conserve sous sa surveillance, sa direction et son contrôle.

 

Le preneur qui invoque la garantie des vices doit prouver l’existence de ceux-ci à la base du dommage causé.

 

Toutefois, si les dégradations proviennent d’un mauvais usage ou d’un manque d’entretien et de surveillance de la part du locataire, le bailleur n’aura pas à en répondre (Yvette Merchiers, Le bail en général, Edition 1997 n° 166, p.172 ; Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 15 février 2011, numéro 134345 du rôle ; Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 18 février 2014, numéro 156090 du rôle ; Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 16 février 2018, numéro 185.552 du rôle ; Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg,  23 avril 2021, numéro TAL-2020-02870 du rôle).

 

Pour pouvoir prospérer dans sa demande, le preneur doit non seulement établir le vice, mais il a encore l’obligation d’avertir immédiatement le bailleur de la survenance de ce vice. Le locataire doit non seulement informer le bailleur de l’existence du vice, mais il doit également le mettre en demeure de remédier à la situation. Le locataire qui néglige d’avertir son bailleur est déchu du droit d’invoquer la garantie du bailleur (Marianne HARLES, Le bail à loyer : Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, no 93).

 

Il y a encore lieu de relever que le bailleur doit également garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors de la conclusion du contrat de bail, conformément à l’article 1721 du code civil.

 

La garantie des vices est une application de la garantie de la jouissance paisible.

 

Par vice de la chose au sens de cette disposition on entend tout défaut, tout inconvénient, toute déficience quelconque de la chose elle-même, qui la rend impropre à l’usage auquel elle est normalement destinée, qui supprime ou diminue cet usage, qui, en un mot, a pour effet d’enlever au preneur le bénéfice de la jouissance normale et complète qu’eu égard à la nature de la chose, aux usages et à la situation des lieux, il avait le droit d’escompter (Henri DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, tome IV, éd. 1972, no 622).

 

Le bailleur, étant contractuellement obligé de procurer une jouissance normale et complète, est tenu à garantie, quelle que soit l’origine du vice. Il importe peu que le vice provienne d’un tiers ou du bailleur lui-même, qu’il existe dès avant le bail ou qu’il survienne seulement au cours du contrat, ou encore qu’il soit inconnu du bailleur. Mais il faut toujours que le vice provienne de la chose même pour que la garantie joue.

 

Il est constant en cause qu’au mois de novembre 2025, des moisissures sont apparues dans les lieux pris en location par PERSONNE1.), qui a informé le bailleur de la situation.

 

Une première visite contradictoire s’est tenue dans l’appartement de PERSONNE1.) en date du 19 décembre 2025. Aux termes de cette visite, l’architecte PERSONNE3.), mandaté par le bailleur, a retenue la présence de moisissures avancées sur les angles des murs et le long des montants des châssis des fenêtre dans le salon et la chambre à coucher. 

 

L’architecte a encore constaté que le système de ventilatoire avait été volontairement débranché et que toutes les bouches d’aération étaient fermées, empêchant ainsi l’évacuation de l’air et de l’humidité ambiante.

 

Une seconde visite contradictoire s’est tenue en date du 23 février 2026. Suite à cette visite, l’architecte PERSONNE3.) a établi un compte rendu aux termes duquel il a constaté que le système de ventilation avait été remis en marche et que les traces de moisissures dans le salon et la chambre à coucher ont disparu. Seules des traces résiduelles restent présentent.

 

D’après les conclusions de l’architecte PERSONNE3.) la problématique d’humidité provenait d’un manque de ventilation et non d’une infiltration provenant de l’extérieur.

 

PERSONNE1.) conteste ces conclusions et soutient que les moisissures seraient réapparues.

 

Le tribunal constate que PERSONNE1.) reste en défaut de verser un élément de preuve qui viendrait contredire les conclusions de l’architecte PERSONNE3.) prises suite à deux visites contradictoires de l’appartement.

 

En effet, PERSONNE1.) les photos versées en cause par PERSONNE1.) prises en date du 16 mars 2026, soit postérieurement à la dernière visite des lieux ne laissent apparaître que des traces résiduelles des moisissures. Aucun autre élément attestant de l’état lieux postérieurement à la visite du 23 février 2026 n’est versé en cause. Par ailleurs, PERSONNE1.) a déclaré lors de l’audience des plaidoiries du 12 juin 2026 que la situation s’était améliorée.

 

Faute pour PERSONNE1.) de verser des éléments permettant de mettre en doute les conclusions de l’architecte PERSONNE3.) sa demande en institution d’une expertise est à rejeter conformément aux dispositions de l’article 351 du nouveau code de procédure civile, qui ne permet pas de pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve par l’institution d’une mesure d’instruction.

 

Il n’y a par conséquent pas lieu d’ordonner une expertise.

 

Au vu des éléments qui précèdent, le tribunal retient que l’apparition des moisissures étaient dû à un manque de ventilation des lieux loués, partant un fait imputable à PERSONNE1.).

 

Par conséquent, PERSONNE1.) reste en défaut de rapporter un quelconque manquement à ses obligations dans le chef du bailleur, de sorte qu’il est à débouter de l’ensemble de ses demandes pour être non fondées.

 

La société SOCIETE1.) demande, à titre reconventionnel, la condamnation de PERSONNE1.) au paiement des frais de remise en état et des frais d’expertise.

 

La demande tendant au paiement des frais de remise en état n’étant pas chiffrée, elle est à qualifier de demande indéterminée et doit de ce chef être déclarée irrecevable.

 

En ce qui concerne les frais d’expertise, la société SOCIETE1.), reste également en défaut de chiffrer cette demande. Elle verse toutefois en cause une note d’honoraires établi le 20 mars 2026 par l’architecte PERSONNE3.).

 

Le tribunal relève que certaines prestations de cette note d’honoraires sont marquées en jaune et portent sur un montant total de 1.215,56 euros ttc. Or, il se doit de constater que ces prestations ne correspondent pas aux prestations fournies par l’architecte dans le cadre de la présente affaire. En effet, il y est fait mention d’une visite du 20 février 2026, or la visite c’est tenu en date du 23 février 2026 suivant les document soumis au tribunal.

 

La demande est dès lors à rejeter pour être non fondée.

 

Par application de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de mettre les frais et dépens de l’instance à charge de PERSONNE1.).

Par ces motifs

 

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

reçoit les demandes principales et reconventionnelles en la forme,

 

dit irrecevable la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en remboursement des frais de remise en état,

 

pour le surplus, dit les demandes recoventionnelles recevables,

 

dit non fondées les demandes de PERSONNE1.), et en déboute,

 

dit non fondées les demandes de la société anonyme SOCIETE1.) SA en remboursement des frais d’expertise, et en déboute,

 

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK, qui ont signé le présent jugement.