Rép. n° 2678/26

du 07.07.2026

L-BAIL-335/26

O R D O N N A N C E

 

rendue le 7 juillet 2026, en matière de bail à loyer, 

 

en application de l’article 24 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du code civil, et sur base de l’article 15 du nouveau code de procédure civile

 

par Nous, Séverine LETTNER, Juge de paix à Luxembourg, assisté du greffier Michel BLOCK,

 

 

dans la cause

 

e n t r e

 

 

PERSONNE1.),

 

demeurant à L-ADRESSE1.),

 

partie demanderesse,

 

comparant par Maître Cathy ARENDT, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

 

e t

 

PERSONNE2.),

 

demeurant à L-ADRESSE2.),

 

partie défenderesse,

 

 

Faits

 

L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 20 avril 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 5 mai 2026 à 09.00 heures, salle JP 0.15.

 

Après deux remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi 16 juin 2026 à 9 heures, salle JP 0.15, lors de laquelle Maître Cathy ARENDT, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE1.), et Maître Laurent LIMPACH, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE2.) furent entendus en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

 

l’ordonnance qui suit :

 

Par une requête déposée en date du 20 avril 2026 au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de référé bail à loyer pour voir constater que l’appartement sis à L-ADRESSE1.) set actuellement insalubre et inhabitable, et partant

 

1.       voir supprimer le loyer et les avances sur charges à partir du jour de la demande et jusqu’à la résiliation du bail aux torts du propriétaires,
2.      subsidiairement, réduire le loyer à de plus justes proportions
3.       dans l’intervalle et jusqu’à la résiliation du contrat de bail aux torts du propriétaire,

 

-          voir enjoindre à PERSONNE2.) de reloger PERSONNE1.) dans un bien similaire et en bon état sanitaire avec une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à partir du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

-          nommer un expert avec la mission de déterminer les causes et origines des troubles affectant les lieux loués,

-          nommer un expert médical,

-          voir enjoindre à PERSONNE2.) de délivre à PERSONNE1.) endéans les 8 jours de la notification de l’ordonnance à intervenir et sous peine d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard une série de documents.

 

PERSONNE1.) sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500 euros, à voir assortir l’ordonnance à intervenir de l’exécution provisoire et la condamnation de PERSONNE2.) au paiement des frais et dépens de l’instance.

 

Les moyens et prétentions des parties

 

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait que depuis plusieurs années elle rencontrerait de multiples problèmes dans l’appartement qu’elle occuperait ce qui affecterait sa jouissance paisible, sa sécurité et la salubrité de son lieux de vie.

 

Elle explique qu’au mois de décembre 2021 la chambre à coucher de l’appartement aurait été impacté par un dégât résultant des travaux de toiture de la maison voisine. Peu de temps après des moisissures seraient apparues dans la chambre à coucher la rendant inhabitable jusqu’à ce jour. De plus,  la situation générale de l’appartement se serait progressivement dégradée en ce qui les murs et les plafonds de la salle de bains et du salon seraient actuellement également affectés par les moisissures.

 

Elle explique encore que l’appartement ne disposerait pas d’une véritable porte d’entrée conforme aux normes de sécurité et d’étanchéité, que les stores ne fermeraient pas correctement, que les deux plaques de cuissons ne fonctionneraient pus depuis 2021 et que le frigo serait également défectueux. Malgré de multiples relances auprès de l’agence immobilière en charge de la gestion de l’immeuble, rien n’aurait été entrepris pour remédier aux problèmes dénoncés.

 

PERSONNE1.) expose encore avoir fait réaliser des prélèvements sur les surfaces et meubles de l’appartement et qu’il résulterait du rapport établi par le Laboratoire National de Santé en date du 17 janvier 2025, que l’environnement serait incompatible avec la santé et présenterait un risque sanitaire universel.

 

Depuis le mois de novembre 2025, la chaudière ne fonctionnerait plus correctement de même que les radiateurs de l’appartement. De plus, des gouttes d’eau sortiraient, surtout en soirée, des microfissures sur les murs. Une inspection du logement par la ORGANISATION1.), Service du Logement aurait eu lieu en date du 28 novembre 2025 et depuis lors, il y aurait eu une prolifération massive des moisissures qui auraient envahit toutes les pièces.

 

Elle soutient que l’appartement se trouverait dans un stade de saturation critique en humidité, froid et moisissure, entraînant une aggravation sans précédent de la situation déjà présente en hiver. Cette situation aggraverait considérablement la salubrité, la sécurité et la jouissance paisible du logement ainsi que plus sérieusement encore l’état de santé d’PERSONNE1.). L’appartement état devenu inhabitable, il y aurait urgence à procéder au relogement de la locataire.

 

PERSONNE1.) explique encore qu’au mois de janvier 2026 une expertise contradictoire se serait tenue et un rapport d’expertise aurait été dressé. De plus, un huissier de justice aurait dressé un constat avec photos de l’état de l’appartement. Il ressortirait du rapport d’expertise EXCO que le problèmes affectant les lieux loués seraient d’ordre structurel, à savoir une condensation excessive due à la présence de ponts thermique. Toutefois, il ne se pencherait pas sur les causes réelles et structurelle de cette situation alors même que le bailleur et son gestionnaire se seraient accordés sur le besoin de travaux de réparation en soulignant l’absence d’imputabilité à PERSONNE1.). Or, rien n’aurait été entrepris.

 

Elle soutient encore que le rapport d’expertise EXCO ne constituerait qu’un rapport de surface motif pris qu’il ne se serait pas prononcé sur les mesures concrètes et permanentes pour remédier aux problèmes structurels constatés.

 

Elle fait plaider que son état de santé s’aggraverait en raison de l’état insalubre des lieux loués et elle verse à l’appui de ses prétentions toute une série de certificats médicaux.

 

PERSONNE1.) base sa demande sur l’article 24 de la loi du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation et plus particulièrement le référé-urgence.

 

Elle demande encore à voir enjoindre à PERSONNE2.) de lui communiquer l’ensemble des documents et données à caractère personnel englobant notamment les documents du dossier relatif aux échanges sur les problèmes dénoncés dans le cadre de la présente instance, alors qu’ils seront utiles pour la procédure judiciaire au fond et pour toute demande de mesure conservatoire visant à mettre PERSONNE1.) à l’abri.

 

PERSONNE2.) conteste toutes les demandes pour être non fondées.

 

Il fait valoir qu’PERSONNE1.) occuperait les lieux depuis2009 et qu’il n’y aurait jamais eu le moindre soucis. Ce ne serait qu’à partir de la fin de l’année 2025 qu’elle aurait commencé à se plaindre de prétendus soucis qui affecteraient les lieux loués.

 

En ce qui concerne les moisissures, PERSONNE2.) fait valoir qu’il résulterait à suffisance des éléments de la cause, et notamment du rapport d’expertise SOCIETE1.) et du Rapport du Ministère de la Santé, que celles-ci seraient dues à une humidité anormale des lieux en relation avec l’usage et le manque d’aération des lieux par la locataire. De plus, il ressortirait des rapports d’ores et déjà établis que les murs de l’appartement seraient secs et que les tâches de moisissures seraient facilement nettoyables. Enfin, il expose que le chauffage serait en parfait état de fonctionnement.

 

Il conclut dès lors à voir dire que les problèmes de moisissures trouvent leur origine dans le comportement d’PERSONNE1.), de sorte qu’il y aurait lieu de rejeter la demande en suppression, sinon en réduction du loyer au motif qu’PERSONNE1.) aurait toujours la jouissance des lieux. A titre subsidiaire, il demande à voir suspendre le loyer de manière temporaire.

 

PERSONNE2.) demande encore à voir dire la demande en relocation non fondée au motif qu’ PERSONNE1.) aurait déjà été relogée suivant ses propres déclarations. De même,  la demande en institution d’une expertise et d’une expertise médical seraient à rejeter alors qu’elles seraient sans rapport avec la présente instance, sinon prématurée en ce qui concerne le volet médical.

 

Enfin, il conclut au rejet de la demande en communication forcée des pièces pour la simple et bonne raison que les pièces demandées par PERSONNE1.) n’existeraient pas.

 

PERSONNE2.) sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

 

Appréciation

 

Il ressort de la requête du 20 avril 2026 que la demande d’PERSONNE1.) est basée sur l’article 24 de la loi de 2006 la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation qui dispose que « le juge de paix peut prendre par ordonnance toutes mesures provisoires, et notamment fixer le loyer provisoire » et que « sont applicables les articles 15, 16 et 17 du nouveau code de procédure civile ».

 

L’article 15 du nouveau code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le juge de paix peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

 

Par ailleurs, il est compétent pour

 

-          statuer sur les difficultés relatives à l’exécution de ses propres ordonnances et des jugements rendus en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre,

-          prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

 

L’application de l’article 24 de la loi de 2006 est conditionnée à l’existence d’un bail écrit ou oral.

 

La loi du 21 septembre 2006, précitée, a ainsi introduit en matière de bail à loyer le référé-urgence et en partie le référé-sauvegarde.

 

Ladite loi permet au juge de paix de prescrire en cas de litige entre les bailleurs et les locataires toutes les mesures provisoires et toutes les mesures qu’il est habilité à prendre sur base des articles 932 et 933 du nouveau code de procédure civile, sauf celles destinées à empêcher le dépérissement des preuves, étant donné que l’article 15 du nouveau code de procédure civile ne reprend pas la deuxième phrase de l’article 933, alinéa 1er du nouveau code de procédure civile (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 17 décembre 2010, n° 133 151).

 

Dans le cadre du référé-sauvegarde, le juge ne peut se fonder que sur une situation de fait qui n’est ou ne peut être sérieusement contestable.

 

Le référé-urgence est soumis à la double condition de l’urgence et de l’absence de contestation sérieuse.

 

Il y a urgence en matière de référé toutes les fois que le retard apporté à une solution provisoire, qui ne doit pas préjuger le fond du litige, mettrait en péril les intérêts d’une des parties.

 

L’urgence correspond en effet à la situation qui requiert une intervention rapide du juge sous peine de dommages irréversibles ou graves, c’est-à-dire lorsqu’une partie est exposée à un préjudice imminent qui pourrait être irréparable.

 

L’urgence ne consiste pas dans la célérité avec laquelle une mesure doit être prise mais dans la nécessité dans laquelle une personne peut se trouver de voir prendre une mesure actuellement nécessaire pour éviter un préjudice certain.

 

L’urgence s’apprécie au moment où la décision est prise.

 

Elle s’apprécie au regard de la possibilité d’obtenir satisfaction devant le juge ordinaire.

 

Le juge de paix siégeant sur base de l’article 24 de la loi susmentionnée en tant que juge des référés est le juge de l’évident et de l’incontestable.

 

Il ne peut à la fois juger et dire le droit. Ses pouvoirs s’arrêtent à chaque fois que la demande introduite devant lui se heurte à une contestation sérieuse.

 

Il y a contestation sérieuse dès lors que l’un des moyens de défense opposé à la prétention du demandeur n’est pas manifestement vain et qu’il existe une incertitude sur le sens dans lequel trancherait le juge du fond s’il venait à être saisi.

 

Les pouvoirs du juge des référés sont d’ordre public et il ne peut pas exercer ses pouvoirs en préjudiciant le fond du litige.

S’il est amené à le faire, la demande est irrecevable.

 

Il en est de même s’il y a controverse juridique sur un problème de droit.

 

En résumé, le juge des référés dépasserait ses pouvoirs en tranchant des questions qui préjudicient le fond et qui portent atteinte aux droits qui appartiendraient à l’une des parties devant d’autres juridictions.

 

Il est constant en cause qu’PERSONNE1.) a pris en location un appartement sis à L-ADRESSE3.) suivant contrat de bail conclu en date du 14 septembre 2009 avec PERSONNE2.).

 

En l’espèce, il résulte des explications fournies par PERSONNE1.) elle-même, que depuis 2021 les lieux loués connaissent certains problèmes et disfonctionnement et que la situation se serait aggravée courant de l’hiver 2025.

 

En date du 28 novembre 2025, la commission de contrôle de la ORGANISATION1.) a visité l’appartement en question et a relevé divers défauts (problèmes de chauffage, humidité ambiante, condensation et moisissures) et a donné injonction à PERSONNE2.), dans un délai de 3 mois, de mandater un bureau d’expertise afin de déterminer précisément l’origine de l’humidité , de la condensation et des moisissures et les moyens d’y remédier dans les règles de l’art, de faire vérifier l’installation de chauffage, de faire vérifier l’installation électrique et de faire remplacer la porte d’entrée.

 

PERSONNE2.) a obtempéré à ces injonctions en mandatant le bureau d’expertises WIES, lequel a dressé un rapport le 23 février 2026 suite à une visite des lieux le 18 février 2026. L’origine des moisissures a été déterminée (pont thermique et fenêtres non-étanches ensemble avec un défaut d’aération et de chauffage), tout comme les modalités d’une remise en état.

 

De plus, le chauffage a été révisé et réparé, tel que cela résulte de l’attestation établie par la société SOCIETE2.) et des factures y annexées qui est sont versées en cause par PERSONNE2.).

 

Il ressort encore tant du rapport de la ORGANISATION1.) du 19 décembre 2025, que du rapport d’expertise EXCO du 6 février 2026 et du rapporte du Ministère de la Santé du23 mars 2026 que la situation de l’appartement provient d’une aération et insuffisante et inadaptée des lieux.

 

Par conséquent, la demande d’PERSONNE1.) tendant à voir déclarer l’appartement loué insalubre et partant à voir supprimer, sinon réduire le loyer, se heurte à une contestation sérieuse et qu’elle est partant à déclarer irrecevable.

 

En ce qui concerne la demande tendant à voir ordonner une expertise, il y a lieu de rappeler que l’instauration d’une mesure d’expertise ne constitue ni une mesure conservatoire ni une mesure de remise en état au sens de l’article 15 alinéa 3 du nouveau code de procédure civile, de sorte que la demande est irrecevable sur cette base légale.

 

Il en va de même en ce qui concerne la demande en institution d’une expertise médicale.

 

Enfin, PERSONNE1.) demande à voir enjoindre à PERSONNE2.) de luis communiquer, sous peine d’astreinte, les pièces suivantes :

 

-          l’ensemble des correspondances (courriels, courriers, messages, notifications) échangées avec PERSONNE1.),

-          les correspondances la concernant échangées avec des tiers, y compris le syndic, le mandataire, la gérance de l’agence immobilière SOCIETE3.) SA, ainsi que tout prestataire ou intervenant technique (entreprises techniciens, artisans) dès lors qu’elles se rapportent au logement ou à la situation d’PERSONNE1.),

-          les documents relatifs à son dossier de location, quel qu’en soit le support,

-          les demandes d’intervention, ordre de mission, bons de travail, tickets internes, comptes rendus ou rapports d’intervention concernant le logement d’PERSONNE1.),

-          toute trace écrite de promesse, décisions, arbitrage, reports ou refus de travaux concernant le logement,

-          les notes internes, observation, appréciations, éléments de suivi ou décisions concernant PERSONNE1.), dès lors qu’ils constituent des données personnelles au sens du RGPD,

-          les informations liées à la gestion, aux réclamations et à l’état du logement que le propriétaire détient directement,

-          l’intégralité des notifications, injonctions ou décisions administratives reçues des autorités compétentes concernant le logement et son occupation durant toute la période du bail.

 

Il y a lieu de relever que la formulation employées par PERSONNE1.) est trop générale et vague, ne permettant pas d’identifier avec précision les pièces dont elle entend obtenir communication.

 

Au vu des considérations et développements exposés ci-dessus, la demande introduite par PERSONNE1.) est à déclarer irrecevable en son intégralité.

 

Les demandes accessoires

 

-          Les indemnités de procédure

 

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sollicitent chacun l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500 euros.

 

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

 

Au vu de l’issue du litige, la demande d’PERSONNE1.) n’est pas fondée.

 

Comme il paraît en l’espèce inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE2.) les sommes exposées, et non comprises dans les dépens, il y a lieu de dire sa demande sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile fondée à concurrence de 300 euros.

 

 

 

 

-          L’exécution provisoire

 

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution ».

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

Au vu de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’assortir la présente ordonnance de l’exécution provisoire.

 

-          Les dépens

 

En tant que partie qui succombe, les frais et dépens de l’instance sont à charge d’PERSONNE1.) et ce en application de l’article 238 du nouveau code de procédure civile.

 

Par ces motifs

 

Nous, Séverine LETTNER, Juge de paix à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

recevons la demande en la forme,

 

nous déclarons compétent pour en connaître,

 

déclarons les demandes d’ PERSONNE1.) irrecevables,

 

déboutons PERSONNE1.) de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

 

disons fondée la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

 

partant condamnons PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 300 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

 

disons qu’il n’y a pas lieu d’assortir la présente ordonnance de l’exécution provisoire,

 

condamnons PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK, qui ont signé le présent jugement.