Texte pseudonymisé
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Rép. n° 2679/26
du 07.07.2026
L-BAIL-347/26
Audience publique du sept juillet deux mille vingt-six
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Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit
dans la cause e n t r e
demeurant ensemble à F-ADRESSE1.),
parties demanderesses,
comparant à l’audience par Maître Frédérique MENEVEAU, avocat à la Cour, demeurante à Luxembourg,
e t
la société en commandite simple SOCIETE1.),
établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) représentée par son gérant actuellement en fonctions,
partie défenderesse,
faisant défaut.
Faits
L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 20 avril 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.
Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 16 juin 2026 à 9.00 heures, salle JP 0.15.
L’affaire fût utilement retenue à cette audience publique, lors de laquelle Maître Frédérique MENEVEAU, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.) fut entendue en ses moyens et conclusions, tandis que la société en commandite simple SOCIETE1.) fit défaut.
Sur ce, le tribunal prit les deux affaires en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,
le jugement qui suit :
Exposé du litige
Par contrat de bail conclu le 7 novembre 2023 avec effet au même jour, la société en commandite simple SOCIETE1.) (ci-après la société SOCIETE1.)) a donné en location à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) (ci-après les consorts GROUPE1.)), pour une durée d’une année, une suite NUMERO2.) sise à -ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.500 euros, payable et d’avance le premier de chaque mois.
Un deuxième contrat de bail, identique en tous points, et portant sur une durée allant du 8 novembre 2024 au 15 novembre 2025 a été conclu entre parties en date du 22 octobre 2024.
Le contrat de bail a pris fin et un état des lieux contradictoire a été dressée en date du 29 octobre 2025.
Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg le 20 avril 2026, les consorts GROUPE1.) ont sollicité la convocation de la société SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner au paiement de la somme de 4.500 euros, outre les intérêts, du chef de dépôt de garantie locative indûment retenu, outre 150 euros « pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 17 mars 2026, jusqu’à solde », avec les intérêts légaux, majoré de trois points.
Ils demandent encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500 euros, à voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire et à voir condamner la société SOCIETE1.) au paiement des frais et dépens de l’instance.
A l’audience publique des plaidoiries du 16 juin 2026, les consorts GROUPE1.) se sont référées à la requête introductive d’instance.
Bien que régulièrement convoquée, la société SOCIETE1.) n’a comparu ni en personne ni par mandataire à l’audience publique du 16 juin 2026.
La convocation n’ayant pas été remise en personne à la société SOCIETE1.), il y a lieu de statuer par défaut à son encontre, conformément aux dispositions de l’article 79 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile.
Appréciation
Aux termes de l’article 78 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile, le juge qui statue par défaut à l’encontre du défendeur ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Le défaut de comparaître est en effet assimilé à une contestation du défendeur et oblige le juge de vérifier si la demande est régulière, recevable et bien fondée.
En application de ce texte, le juge est d’office tenu d’examiner tous les moyens qui s’opposent à la demande, qu’ils soient ou non d’ordre public (JCL, procédure civile, fasc. 538, mise à jour 6, 2002, N° 80, p. 9 et références y citées ; JPE, 24 octobre 2006, nos 2313 et 2315 du répertoire et références y citées).
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Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la demande.
La demande des consorts GROUPE1.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi est à dire recevable en la forme.
La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues.
La garantie locative est destinée à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître de l’exécution du bail : défaut de paiement du loyer ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs et indisponibilité des lieux.
La garantie locative n'est remboursable que si le preneur justifie de l’exécution de ses obligations et de la réparation d’éventuels dégâts locatifs.
N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur n’est tenu de remettre le solde revenant au locataire qu’au moment où la garantie locative n’a plus de raison d’être.
Le preneur ne peut réclamer la remise de la garantie locative aussi longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations lui imposées par le bail, de sorte que le remboursement doit être différé jusqu’au règlement final des comptes.
L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le chef du preneur. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence de la dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à démontrer la cause étrangère, le fait qui rend la dégradation ou la perte non imputable au locataire.
Aux termes de l’article 1315 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Conformément audit article, il appartient aux parties d’établir le bien-fondé de leurs demandes respectives.
En l’espèce, il est constant que le contrat de bail conclu entre parties a pris fin le 31 août 2024.
Il résulte des éléments soumis à l’appréciation du tribunal que les consorts GROUPE1.) ont payé une garantie locative de 4.500 euros en début de bail. De plus, il ressort de l’état des lieux de sortie que les lieux loués se trouvaient dans un très bon état alors que l’état des lieux contient uniquement la mention « congélateur à dégivrer ».
En l’absence d’éléments probants permettant d’établir l’existence d’arriérés ou de dégâts locatifs imputables aux consorts GROUPE1.) et partant une cause justifiant la non-restitution de la garantie locative à cette dernière, il y a lieu de retenir que la société SOCIETE1.) n’est pas en droit de retenir la somme de 4.500 euros au titre de la garantie locative.
La demande des consorts GROUPE1.) en restitution de la garantie locative est dès lors fondée à concurrence de la somme de 4.500 euros.
Les consorts GROUPE1.) demandent l’allocation d’une indemnité de retard équivalent à 10% du loyer mensuel en application de l’article 5, alinéa 4, paragraphe 2bis de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.
La loi du 23 juillet 2024, portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, a inséré à l’article 5 un nouveau paragraphe 2bis, alinéas 1 et 2, libellé comme suit:
« Lorsque à la fin du bail, l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, sauf usure et vétusté normale, et que le bailleur n’a pas de revendication en matière d’arriérés de loyer ou de dégâts locatifs, la moitié de la garantie locative la loi du 23 juillet 2024 portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation est à restituer dans un délai maximal d’un mois à partir de la remise en mains propres, ou par lettre recommandée avec avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire.
La régularisation définitive et la restitution du solde de la garantie locative, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant encore dues au bailleur, pour autant qu’elles sont dûment justifiées, sont effectuées au plus tard dans le mois qui suit soit la réception des décomptes relatifs aux charges locatives que le bailleur est tenu de demander auprès des différents services et administrations au plus tard un mois après la fin du bail soit l’approbation définitive des comptes annuels de l’immeuble lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires ».
La loi du 23 juillet précitée précise cependant en son article 33bis que
« (1)Les articles 2bis à 2sexies de la présente loi ne sont applicables qu’aux contrats de bail de colocation conclus après l’entrée en vigueur de la loi du 23 juillet 2024 modifiant la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil.
(2) (…)
Les articles 5, paragraphes 1er et 2 (…) de la présente loi continuent à s’appliquer dans leur teneur ayant existé avant l’entrée en vigueur de la loi précitée du 23 juillet 2024 aux baux verbaux et aux contrats de bail à usage d’habitation conclus avant l’entrée en vigueur de la loi précitée du 23 juillet 2024 ».
En l’espèce, un premier contrat de bail a été conclu en date du 7 novembre 2023 et un second contrat de bail a été conclu en date du 22 octobre 2024. Le second contrat ayant été conclu après l’entrée en vigueur de la loi du 23 juillet 2024 précitée, la demande des consorts GROUPE1.) est recevable.
L’article 5 précité dispose en ses alinéas 3 à 5 que
« Peu importe le type de logement mis en location, si l’état des lieux d’entrée n’est pas conforme à l’état des lieux de sortie, sauf usure ou vétusté normale, ou en cas d’une contestation du bailleur, ce dernier peut retenir de la garantie locative non seulement les sommes qui lui restent encore dues mais également toute somme dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elle soit dûment justifiée par le bailleur endéans le prédit délai maximal d’un mois par des pièces à l’appui.
À défaut de restitution dans les délais prévus et à partir d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception adressée par le locataire au bailleur ou à son mandataire, la partie du dépôt de garantie restant due au locataire est majorée d’une somme égale à 10 pour cent du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque le défaut de restitution dans les délais résulte d’un motif imputable au locataire. »
En l’occurrence, l’état des lieux de sortie ne fait état d’aucun dégât ni d’un quelconque arriéré de loyers ou de charges dus par le locataire.
Le bailleur était partant obligé de restituer la moitié de la garantie locative dans le délai maximal d’un mois à partir de la restitution des clés en date du 29 octobre 2025.
Par ailleurs, il ne résulte d’aucun élément du dossier que le bailleur reste en l’attente de quelconques décomptes, voire même s’il les a sollicités.
Le bailleur ne s’est ni manifesté suite à la mise en demeure lui adressée en date du 17 mars 2026 ni s’est présenté ou fait représenter à l’audience suite à la convocation qui lui a été dûment envoyée pour s’opposer à la demande en restitution de la garantie locative.
Compte tenu de ces considérations, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement à titre de majoration légale à hauteur de 150 euros par mois é partir du 17 mars 2026 et jusqu’à restitution de la garantie locative.
Conclusion :
Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, il y a lieu de condamner la société SOCIETE1.) au paiement de la somme de 4.500 euros, majorée de 150 euros par mois à partir du 17 mars 2026 et jusqu’à restitution complète de la garantie locative.
Il n’y a cependant pas lieu d’allouer des intérêts sur ces montant, alors que la en paiement à titre de majoration légale est à qualifier d’indemnité forfaitaire. En présence d’une telle indemnité, il ne peut être alloué d’intérêts au taux légal, la fixation d’une indemnité tenant lieu de toute réparation à un autre titre.
Les consorts GROUPE1.) sollicitent l’allocation d’une indemnité de 1.500 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.
L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).
Comme il paraît en l’espèce inéquitable de laisser à la charge des consorts GROUPE1.) les sommes exposées, et non comprises dans les dépens, il y a lieu de dire leur demande sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile fondée à concurrence de 350 euros.
Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution ».
La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.
En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.
Par application de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de mettre les frais et dépens de l’instance à charge de la société SOCIETE1.).
Par ces motifs
le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant par défaut à l’égard de la société en commandite simple SOCIETE1.) et premier ressort,
reçoit la demande en la forme,
la dit fondée,
partant condamne la société en commandite simple SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) la somme de 4.500 euros, majorée de 150 euros par mois à partir du 17 mars 2026 et jusqu’à restitution complète de la garantie locative,
dit fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,
partant condamne la société en commandite simple SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) la somme de 350 euros de ce chef,
dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,
condamne la société en commandite simple SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.
Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK, qui ont signé le présent jugement.
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Séverine LETTNER Juge de paix |
Michel BLOCK Greffier |
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