Rép. n° 2680/26

du 07.07.2026

L-BAIL-898/25

Audience publique du sept juillet deux mille vingt-six

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Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause e n t r e

1.              PERSONNE1.) et

2.              PERSONNE2.),

demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses,

comparant à l’audience par Maître Paulin Serge NTSA EYANA, avocat à la Cour, demeurant à Pétange,

e t

Faits

L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 7 octobre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 2 décembre 2025 à 9.00 heures, salle JP 0.15.

Après quatre remises, l’affaire fût utilement retenue à l’audience publique du vendredi 12 juin 2026 à 9 heures, salle JP 0.02, lors de laquelle Maître Paulin Serge NTSA EYANA, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), et Maître Parisa ABYARJOU, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE3.) furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit les deux affaires en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Exposé du litige

Par contrat de bail conclu le 17 juin 2013, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE3.), un studio sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 450 euros par mois.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg le 7 octobre 2025, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (ci-après les époux GROUPE1.)) ont sollicité la convocation de PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater que le contrat de bail a été valablement été résilié par courrier recommandé du 18 juin 2025, avec effet au 18 septembre 2025, pour voir dire que PERSONNE3.) est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 19 septembre 2025 et pour voir ordonner son déguerpissement endéans un délai de 8 jours suivant la notification du jugement à intervenir.

A titre subsidiaire, ils demandent la condamnation de PERSONNE3.) au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer à partir du 19 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts.

Ils demandent encore la condamnation de PERSONNE3.) au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts complémentaires pour résistance abusive, retard des travaux et atteinte au droit de propriété, outre les intérêts.

Les époux GROUPE1.) demandent enfin l’allocation d’une indemnité de procédure de 5.000 euros, à voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire et la condamnation de PERSONNE3.) au paiement des frais et dépens de l’instance.

Les moyens et prétentions des parties

A l’appui de leur demande, les époux GROUPE1.) font valoir que malgré les courriers des 14 juillet 2022, 31 mars 2025, 18 juin 2025 et 17 juillet 2025 résiliant le contrat de bail conclu entre parties en application de l’article 12, alinéa 2, point c) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation avec effet au 18 septembre 2025, PERSONNE3.) occuperait toujours les lieux loués. Il serait dès lors à considérer comme occupant sans droit ni titre depuis le 19 septembre 2025.

Ils expliquent qu’ils souhaiteraient entreprendre des travaux dans les lieux loués, raison pour laquelle ils auraient résilié le contrat de bail.

Ils concluent à la validité de la résiliation et ils soutiennent que PERSONNE3.) se maintiendrait de manière abusive dans les lieux loués.

Les époux GROUPE1.) demandent encore à se voir allouer la somme de 5.000 euros au titre de réparation des préjudices subis. A l’appui de leur demande, ils expliquent que l’attitude abusive de PERSONNE3.) leur causerait un préjudice consistant en un retard des travaux autorisés par permis de bâtir, une perte de temps, des démarches judiciaires imposées par la résistance injustifiée de PERSONNE3.) et une atteinte à leur droit de propriété garanti par l’article 544 du code civil et de l’article 16 de la Constitution. Ils basent leur demande sur l’article 1382 du code civil.

PERSONNE3.) conteste la demande au motif que les travaux invoqués par le bailleur constitueraient un motif de résiliation fallacieux.

Ils exposent en premier lieu que le bailleur resterait en défaut d’indiquer quels travaux il entendrait entreprendre, en quoi ces travaux constitueraient et en quoi ils seraient différents des travaux effectués en 2013 avant son entrée dans les lieux. De même, la nécessité des travaux prétendument envisagés ne serait nullement établie, de même que leur incompatibilité avec le maintien du locataire dans les lieux loués pendant la durée desdits travaux.

Il fait encore plaider que l’autorisation de bâtir versée en cause concernerait des travaux réalisés antérieurement et servirait uniquement à régulariser après coups ces travaux.

En second lieu, PERSONNE3.) conteste la régularité de la résiliation au motif qu’elle ne serait pas régulière en la forme. En effet, ni le courrier du 18 juin 2025, ni les trois autres courriers versés en cause ne respecteraient les conditions prévues par la loi.

Par conséquent, le contrat de bail n’aurait jamais été valablement résilié, de sorte que l’ensemble des demandes adverses devraient être rejetées pour être non fondées.

A titre subsidiaire, PERSONNE3.) demande à se voir allouer un délai de déguerpissement de 6 mois.

Appréciation

Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la demande.

La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi.

1. La validité de la résiliation

Suivant l’article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 modifiée sur le bail à usage d’habitation, tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que:

1.       le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement,
2.      le locataire ne remplisse pas ses obligations,
3.       il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur ; le transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime.

Dans un souci de logique juridique, il convient dans un premier lieu d’analyser la question de la validité de la lettre de résiliation et puis dans un second temps d’analyser la question du bien-fondé du motif de résiliation.

L’article 12 paragraphe (3) alinéa 1er de la loi précitée prévoit notamment que la lettre de résiliation doit être motivée. Mais ce texte n’éclaire pas sur le degré de motivation et aucune sanction n’est expressément prévue par la loi en cas d’absence de motivation, la sanction de la nullité du congé ne s’appliquant qu’en cas d’absence de mention du texte du paragraphe (3) de l’article 12 de la loi. Par ailleurs, cette exigence de motivation apparaît comme étant en contradiction avec l’article 12 paragraphe (2) de la loi qui se contente d’une simple déclaration du bailleur.

En principe, le congé ne doit pas être motivé : il s’agit d’un acte discrétionnaire. Dès lors l’indication dans l’acte d’un motif qui se révèle injustifié ou inexact est sans effet sur la validité du congé sauf l’hypothèse où la nécessité de motiver résulte de la loi ou de la convention, ce qui n’est pas le cas en l’espèce (B. Louveaux, Le droit du bail, n° 549).

Il a été retenu en jurisprudence que le locataire ne saurait conclure à une dénonciation du bail inopérante à défaut de motif valable. Le bailleur n’est en effet pas obligé d’indiquer un motif lors de la dénonciation du bail. L’analyse du bien-fondé du motif ne se fait pas au moment de la dénonciation, mais au moment où la résiliation du bail et le déguerpissement du locataire sont requis (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 11 mai 1989, n° 39745).

Aucun texte légal ne prévoit l’obligation pour le bailleur d’indiquer le motif de la résiliation dans le courrier de résiliation (sauf pour la résiliation du contrat de bail d’habitation motivée par le besoin personnel), mais il suffit que le bailleur y exprime son intention de mettre fin au bail, et ce n’est qu’en cas de contestation par le preneur que le bailleur est obligé de prouver, postérieurement, qu’un tel motif existe et qu’il est justifié.

Le contrôle du juge s’opère dès lors a posteriori. Il lui appartient d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, le bien-fondé de la résiliation intervenue, à savoir si le manquement invoqué présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail, et s’il l’estime fondée, il déclarera la résiliation unilatérale valable, et dans le cas contraire, il déclarera la résiliation unilatérale abusive.

En l’espèce, les époux GROUPE1.) versent en cause quatre courriers de résiliation. Sur question du tribunal, leur mandataire a indiqué à l’audience publique du 12 juin 2026 que le courrier à prendre en considération pour valoir résiliation du contrat de bail serait le courrier du 17 juillet 2025 qui est rédigé comme suit :

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Dans la mesure où les époux GROUPE1.) indiquent avec précision leur volonté de mettre fin au contrat de bail en application de l’article 12 (2), c) de la loi du 21 septembre 2006 précité, il y a lieu de retenir que le motif de résiliation est indiqué avec suffisance au regard des exigences légales.

Il échet de retenir que la résiliation du bail est intervenue en conformité avec les dispositions légales précitées suivant courrier du 17 juillet 2025.

En vertu de l’article 1736 du code civil « Si le bail a été fait sans écrit ou si le bail est stipulé à durée indéterminée, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux. Le délai de résiliation d’un contrat de bail d’habitation est de trois mois, sauf clause contraire dans le contrat de bail écrit prévoyant un délai supérieur à trois mois ».

Le préavis à respecter se situe nécessairement par rapport à l’échéance du bail. En d’autres termes, le délai de résiliation devant être observé dans le cadre d’un bail conclu à durée déterminée se situe par rapport à la date d’expiration de ce bail, c’est-à-dire par rapport à la durée de ce bail, qui est à respecter (Justice de Paix de et à Luxembourg, 28 mai 2008, Rép. fisc. n° 1995/08 ; JPL, 15 juillet 2010, Rép. fisc. n° 3036/10 confirmé en instance d’appel TAL, 30 novembre 2010, n° 132404).

Or, un congé donné prématurément n’est pas nul, mais ses effets sont reportés jusqu’à la date pour laquelle il peut être donné.

En l’occurrence, le contrat de bail ne contient aucune indication quant à sa durée, de sorte qu’il y a lieu de retenir qu’il a été conclu à durée indéterminée.

En l’espèce, le délai de préavis de trois mois prend cours à partir du courrier de résiliation, soit à partir du 17 juillet 2025.

Il y a partant lieu de retenir que la résiliation faite par les époux GROUPE1.) met fin au contrat de bail avec effet au18 octobre 2025 et non avec effet au 17 septembre 2025, tel qu’indiqué dans le courrier de résiliation.

Ensuite, en ce qui concerne le motif de résiliation consistant en la réalisation de travaux de rénovation, il y a lieu de rappeler qu’il appartient au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif grave et légitime en vue de procéder à des travaux de rénovation, d’établir l’utilité des travaux et son intention d’y procéder réellement.

Si certaines décisions ont posé comme condition que les travaux de rénovation doivent être absolument nécessaires et indispensables, le tribunal rejette ce critère qui est bien trop strict.

Dans le cadre de l’administration de cette preuve, il ne peut certes pas être exigé du bailleur qu’il dispose de toutes les autorisations requises, voire qu’il ait déjà conclu des contrats avec les corps de métiers intéressés par les travaux projetés au moment-même de la résiliation du contrat de bail.

Dès lors qu’il est établi que les travaux de rénovation ont une utilité réelle pour l’immeuble en lui apportant un supplément de confort et en modernisant ses éléments d’équipement, le motif est à considérer comme justifié. Il en est ainsi notamment d’un immeuble d’une certaine ancienneté qui ne correspond plus aux standards modernes, dès lors qu’il est établi que les travaux projetés constituent une amélioration effective de l’immeuble, alors même que le locataire déclare se plaire dans les locaux existants (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg 3 mars 2015, n° 167060).

Il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de délabrement avancé pour que le juge puisse suivre le bailleur dans son argumentation de vouloir y faire effectuer des travaux. Le bailleur doit en effet être en droit d’apporter une plus-value à son immeuble. Des travaux qui se justifient par une certaine vétusté de l’immeuble loué et par la volonté du bailleur de remettre les lieux en conformité avec les standards du confort moderne, devraient justifier la résiliation du bail (Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pas., tome 31, n° 163).

Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le maintien dans les lieux des locataires, étant donné que ceux-ci, aux termes de l’article 1724 du code civil, sont contraints de subir les réparations urgentes qui s’imposent, sauf à prendre eux-mêmes l’initiative de la rupture du contrat de bail ou à demander une réduction du loyer pour perte de jouissance des lieux pris en location pendant la période des travaux.

S’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pas., tome 31, n° 163, Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg 29 septembre 2000, n°64134).

Il appartient, dès lors, au tribunal d’apprécier si le motif invoqué est suffisamment grave et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

L’analyse du bien-fondé du motif ne se fait pas au moment de la dénonciation, mais au moment où la résiliation du bail et le déguerpissement du locataire sont requis (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg 11 mai 1989, n° 39745).

Pour juger si la résiliation répond aux critères prévus par la loi, le juge ne doit pas prendre en compte les intérêts respectifs des parties, critère subjectif non prévu par la loi, pour évaluer et comparer les intérêts du locataire et du bailleur les uns par rapport aux autres. Il doit examiner et apprécier objectivement si les faits invoqués par le bailleur constituent un motif suffisamment grave et légitime pour justifier une résiliation ou non, sans autre considération (Cour de Cassation 5 avril 1990, Pas. 28, p. 4).

En l’espèce, les époux GROUPE1.) versent à l’appui de leur demande une autorisation de bâtir n°NUMERO1.) délivrée par la ORGANISATION1.) en date du 24 septembre 2024.

Aux termes de cette autorisation sont prévus des travaux de transformation et d’agrandissement.

Sur demande du tribunal lors de l’audience du 12 juin 2026, le mandataire des époux GROUPE1.) n’a pas su exposer en quoi consistaient ces travaux d’agrandissement et de transformation de l’immeuble dans lequel se trouvent les lieux loués.

Par ailleurs, ils ne versent en cause aucun élément permettant au tribunal d’apprécier l’état dans lequel se trouvent les lieux loués, ou même encore l’immeuble entier.

Par conséquent, et en l’absence d’indication quant à la nature des travaux à réaliser et la preuve que les travaux projetés ont une utilité pour les lieux loués, le tribunal retient que les époux GROUPE1.) restent en défaut d’établir le bien-fondé du motif de résiliation.

Il s’ensuit que le motif de résiliation invoqué n’est pas justifié, de sorte que le contrat de bail n’a pas valablement résilié suivant courrier du 17 juillet 2025.

La demande des époux GROUPE1.) tendant à voir déclarer le bail résilié et à voir condamner PERSONNE3.) déguerpir des lieux loués est partant à déclarer non fondée.

Il y a par conséquent, lieu de débouter les époux GROUPE1.) de l’ensemble de leur demandes indemnitaires pour être non fondées.

2. Les demandes accessoires

1.      L’indemnité de procédure

Les époux GROUPE1.) sollicitent, aux termes de leur requête introductive d’instance,  l’allocation d’une indemnité de 5.000 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’audience des plaidoiries du 12 juin 2026, ils ont réduit leur demande à la somme de 2.500 euros.  

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

Au vu de l’issue du litige, la demande des époux GROUPE1.) n’est pas fondée.

2.      L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, au vu de l’issue du litige, la demande est à rejeter pour être non fondée.

3.       Les dépens

Par application de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de mettre les frais et dépens de l’instance à charge des époux GROUPE1.).

Par ces motifs

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

dit que le contrat de bail conclu en date du 17 juin 2013 n’a pas été valablement résilié pour motif grave et légitime par courrier du 17 juillet 2025,  

partant déboute PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de l’ensemble de leur demande,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK, qui ont signé le présent jugement.